房款一次性付清房地产商买房回购的优先购买权合法吗

1/24房款一次性付清房地产商买房回购的优先购买权合法吗一次性全额付款的买房流程需要判断开发商的实力及楼盘的合法性业内专家分析说，国内的房地产业刚刚起步，许多开发商的实力和经验可能会比较有限，您在买房时，在考察开发商实力的同时，更要判断出您所要购买的项目的合法性。综合起来，您要看七证：是开发商的营业执照，是国有土地使用证，是建设规划许可证，是建设开工许可证，是预售许可证，是销售许可证，是银行按揭协议书。需要选择适合自己的那一套房屋选择自己的房屋，一定要考虑周到。在选择好是住塔楼还是住板楼，是选择TOWNHOUSE还是别墅等品质的住宅类型之后，接下来，就是挑选某一套具体的房屋了。首先要从小区的整体规划入手，对整个项目有个通盘考虑。一般来讲，能占据最多小区绿化的楼盘位臵最好，因为绿化不仅是赏心悦目的景观，它对隔离噪音、粉尘，制造良好的小气候，比如湿度、温度等十分有效。在北京，冷季2/24多刮西北风，暖季多刮东南风。因此，专家建议，如果您选择的楼座西北向有建筑物，东南有大片景观最为理想，因为北京冬春干燥，多沙的气流会被减弱，而夏季则凉风习习，不会有憋闷的感觉，可以使小区域形成良好的微循环，提高居住舒适度。从这个角度来讲，一个占据上述区位的楼座，其最“黄金”的户型也应位于东南角上，既占据阳光、景观，又享有优良小气候。其次的朝向是纯南，然后依次是西南、东北、纯东、纯西、西北、纯北。需要考察施工现场根据一些“过来人”的经验，您在作出了购买决定之后，如果是期房，您一定要不定期地去现场考察。在查看房屋的内部时，您要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，装修标准，装修质量，房屋的附属设施是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏，以及内部设计是否合理等方面进行仔细地考察。一次性付款流程1.交付定金并签订楼宇认购书办理地点：销售接待中心2.房款交付及收据换领房款交付：按楼宇认购书约定时间交付，详情参阅缴款指南。收据换领：经我司确认到帐后，凭银行出具的交款3/24凭证到销售接待中心换领收据。3.签订商品房买卖合同办理地点：销售接待中心所需资料：身份证明、交款收据原件、楼宇认购书原件。*港澳台及外籍人士可选择办理商品房买卖合同的公证手续，公证处公证费收费标准：房价在50万元以下为房价;房价在500,001元至500万元为房价。*凡身份证、护照上无中文名的港澳台及外籍人士在签署商品房买卖合同之前，必须提供由我国境内公证机关出具的中文用名的公证文书原件。公证处公证费收费标准：105元/宗。律师服务费：300元。4.领取商品房买卖合同、购房发票、付清楼款证明所需资料：身份证明、交款收据原件。5.办理商品房交付手续交付通知书的收取：商品房交付通知书将采1取邮寄送达或当事人签收。交付时间及所需资料：请参阅商品房交付通知书及入住指引。6.办理房地产证4/24办理地点：销售接待中心办理时间及所需资料：请参阅与商品房交付通知书一并发出的办理房地产证须知。7.领取房地产证办理地点：销售接待中心办理时间及所需资料：身份证、办理房地产证回执原件。一手房交易流程有哪些一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销售的商品房。房屋根据用途分为住房和商用房。住房包括住宅、别墅和公寓,商用房包括商铺和写字楼。今日，吉屋小编为大家介绍一手房交易流程一手房交易流程一、选房：选择地理位臵对于投资者来说，应选择黄金地段、有政策倾斜的地段和环境、交通、基础配套设施马上会得到较大改善的地段，这样的地段今后将有较大的升值潜力。对于其他购房人来说，一般老年人应选择环境幽雅、空气清新的地段，就医看病也应是重点考虑的因素;上班族应选择上、下班和社会交往方便的地段;有子女上学的家庭应考虑靠近学校的地段。选择户型近年来，开发商在房屋设计时大多遵循“三大一小”的原则，可以说提出这一观点，摈弃了传统的居住理念，符合百姓对住房功能不断5/24完善的要求。但一些开发商盲目追求“三大一小”，反而给消费者带来使用上的不足或浪费。专家认为，在追求“三大一小”的前提下，还应满足以下几个条件：主卧室应保证15平米以上;起居室不要过大，一般在25平米即可。同时在选择户型时应注意：A、厅内户门不要过多，面宽应在米以上，至少也应满足米;B、动静区域宜分清。卧室位臵要求深一些，户门最好不要直接面对着厅，同时卫生间与主卧的距离要近，避免穿厅;C、注意房屋通气性。户内空气对流也是考察户型好坏的重要指标。D、购房人在选择居室朝向的同时，也应考虑室外景观。如能看到山、水、社区花园，会让您感到心旷神怡，使您一天紧张的心情得以放松。考察社区环境社区内外环境的品质高低是体现居住质量的核心。考察小区内环境，可从以下几个方面审视：1.小区内绿化程度;2.小区内功能划分;3.社区内无干扰，人、车分流。社区外环境应多观察，是否靠近体育场、公园、高校等，或依山、临江。考察配套设施购房人在选择楼盘时，还应考虑菜市、医院、银行、学校、公交线路等生活配套设施。配套设施越全，日后越会让您感到生活的便利。查看法律文件法律文件包括：五证、两书、开发商营业执照，6/24现房还应有竣工验收报告。五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售许可证。两书：是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。二、物业管理询问物业管理标准目前商品房大致可分为乙级住宅、甲级住宅、公寓等几类，小区管理办公室都做出了相应收费标准。购房人应先了解开发商拟定选择的物管公司，然后了解收费标准和内容。这样既可以保证您今后的合法权益不受侵害，又可以让您对今后的生活负担，做到心中有数。三、总价格、单位价格、楼面地价总价格：简称总价，是指一宗房地产的整体价格。一般来说，总价不能说明房地产价格水平的高低。单位价格：简称单价，是指单位土地面积或单位建筑物面积的地价、房价或房地价格。单价可以反映房地产价格水平的高低。楼面地价：又称单位建筑面积地价，简称楼面价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价格建筑总面积;楼面地价=土地单价容积率。四、签订认购书商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，7/24并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：开发商名称、地址、电话;销售代理商名称、地址、电话;认购方名称、地址、电话、身份证件;指定律师所名称、地址、电话。认购物业的楼层;户型;房号;面积。房价。包括单价;总价。付款方式。包括一次性付款;分期付款;按揭付款。认购条件。包括：定金金额;签订正式契约的时间、地点;付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。当签订完认购书后，销售方应给购房人签约需知，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：?项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。?购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。?房款支付方式。?购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。8/24五、预售买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。六、签订买卖契约购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：土地使用证号及使用年限商品房销售许可证号房产名称及购房人购买房产的类型所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期9/24房价款。包括单价和总价付款方式双方违约条款保修条款买方接受物业管理公司管理条款预售登记房屋转让房屋过户纠纷、争议的解决方式附件一：房屋户型图附件二：装修设备标准附件三：共有共用部位同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。七、办理入住签物管合同，办理入住手续：当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。八、过户办理产权过户、领房产证：最后开发商要到权属处为购房人办理房产过户手续，即确权,并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证，交纳房10/24产权属登记费，权证工本费，权证印花税。一般来说，只进行过一手交易的房子，就是一手房。还有一种情况，就是可以直接更名的房子，比如说：“贾新贺买了在开发商手中一手买了这套房子，然后在产证没有办下来之前，又卖给了冷酷一郎”。大家协商通过的情况下，这也是一手房，可直接更名。契税，印花税，维修基金根据销售的价钱税费在2%4%不等。以上是关于一手房交易流程所整理的内容，希望对您有所帮助。对房产交易的“回购”论证摘要：前提：回购作为重要的抵押货款交易方式之一，凭借其“高利率、低风险、融资快、回报高”等特点，在国际金融市场获得了巨大的发展，成为国际金融市场体系的重要组成部分和基础金融产品，是目前我国金融市场发展最活跃的货币市场之一。但回购用于房地产交易领域，我国尚未明文规定。本文从实务操作总结分析，我国房地产业交易面临着房产回购的课题。关键词：房产交易回购债务抵押一：案情介绍A公司是一家房地产开发公司，XX年1月29日与M先生签订了商品房买卖合同。合同约定：“M先生向A公司购买一套现房，建筑面积平方米，房屋总价款为人民11/24币118500元”。“合同自签订之日一次性付清总房款118500元，并生效”。买卖合同签订后的当日，双方再次签订了一份预售房屋合同回购协议书，协议约定：“如果开发商A公司能在XX年5月20日前退还全部购房款，并向买方M先生支付总房款的12%的补偿金，则双方解除房屋买卖合同;如A公司逾期未能退还房款，双方可协商延期支付。协商不成，则双方履行原签订的房屋买卖合同，A公司应按照原合同约定的时间将房产证等产权证办至M先生名下”。买卖合同签订后，M先生依约向A公司一次支付清购房款，并同时办理房产预告备案登记。截止XX年5月14日，A公司总共只向M先生汇款6万余元。于是，XX年12月24日，M先生作为原告，一纸诉状将A公司告上法庭，要求A公司履行原房屋买卖合同，将房产证及土地证办至M先生名下。原告M先生诉称，A公司未能在约定的XX年5月20日前支付全部购房款及补偿金，依照双方签订的预售房屋合同回购协议书，A公司应当承担继续履行原房屋买卖合同。被告A公司辩称：合同实质属于以商品房作为抵押担保的形式融资借贷合同，不是商品房买卖合同。房产回购的做法，目前我国法律上并无明文规定，本案中，这里的“回购”如何从法律上作出界定并以合法12/24的程序来操作，是现在房产交易面临的新问题。二：回购的解析回购，从字面解释是购回卖出之物。中国人民银行制定的银行间债券回购业务暂行规定第三条规定：“回购是指债券持有人在卖出债券给债券购买人时，买卖双方约定在将来某一日期以约定的价格，由卖方向买方买回相等数量的同品种债券的交易行为。回购在法律上的特征是标的物在一定条件下所有权的回归。买卖双方对购回的约定即为回购协议，我国在20世纪90年代初引入回购协议，经过逐年的规范和发展，回购协议以其“高利率、低风险、融资快、回报高”等特点迅速成为我国金融体系发展最快，最活跃的货币市场。回购协议，形式上表现为附有条件的证券买卖，是由借贷双方签订，规定借款方通过向贷款方暂时售出一笔特定的金融资产而换取相应的即时可用资金，并承诺在一定期限后按预定价格购回这笔金融资产的协议，实质是以有价证券作为抵押的融资担保的交易方式，为参与者的融资和融券提供便利。其中协议的回购价格为售价另加利息，事实上是偿付融资本息。通常，回购协议的期限一般很短,常见的是1隔夜拆借，有期限较长的协议，此外还有一种“连续合同”的形式,这种形式的回购协议没有固定期限，只在13/24双方都没有表示终止的意图时，合同每天自动展期，直至一方提出终止为止，常见于期货交易。回购协议通常是以交易自身信用及抵押证券的为双重保证，其回购利率接近并略高于无风险利率，并低于银行拆借利率。在美国，回购协议市场的利率一般以联邦储备资金拆借市场的利率为基准，但经常会略低一些。因此具有“高利率、低风险”特点。回购协议一般期限较短，并且又有100%的债券作抵押，资金的收益与流动性融为一体，贷款方在保证资金可以随时收回移作他用的前提下，与借款者签订“隔日”或“连续合同”的回购协议，增加资金的收益;期限较长的回购协议可以用来套利，如银行以较低的利率用回购协议的方式取得资金，再以较高利率贷出，可以获得利差。因此具有“融资快、回报高”特点。回购协议作为短期抵押资金融资方式，受到市场的青睐。那笔被借款方先售出后又购回的金融资产即是融资抵押品或担保品。回购协议是借贷双方融资交易常用方式之一。但是回购概念用于房地产买卖的范畴中就会产生新的问题，房地产在财产表现形式上属于不动产，如上所述，回购概念仅用于债券金融市场，债券是权益载体依物权法规定，交付即所有权具有可流动性即易操作性，债券成为融资手段成为可能。房地产在财产表现形式上，属于不动产，房产交易作为独特的商品交易，其自由度和交易程序受到国家强制性限制。回购即是14/24所有权数次变更，依物权法规定，房产回购即为房地产的二次转让，应当按照规定缴纳税费即办理必要的房产登记手续，回购的行为使房产交易增加了不必要的交易成本，从严格意义上说，房产回购不是一种规范的融资手段。从本案商品房买卖合同与同日签订的预售房屋合同回购协议书的条款看，“预售合同”是城市房地产管理法中有规定的合同，而“回购”在现行的法律法规中尚无名称，故本案争议合同是由一个有名合同和一个无名合同组成的混合合同。对混合合同的处理，根据混合合同是各自独立而混合，还是一“主合同”吸收另一“从合同”而混合，法律适用有所不同。由一“主合同”吸收另一“从合同”的混合合同，一般应根据“主合同”的性质来适用法律，主合同是指在混合合同中占主导地位或起真正作用的合同。各自独立的混合合同一般是分别适用不同的法律。判断合同的性质不应仅根据合同名称，应以合同的内容，即合同的权利义务条款作为依据。最高人民法院1996年11月13日16号)关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复指出，“当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质，从而确定合同的履行地和法院的管辖权”。15/24该批复虽然是针对管辖权问题作出的，但其“应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质”之结论，对案件的实体审理具有重要的指导意义。本案的预售房屋合同回购协议书是合同双方为实现“购回商品房”而达成的一致协议，回购的房屋是为实现回购协议资金而设置的抵押担保物。由此可见，在确定争议混合合同性质上，回购协议起着决定性作用。争议的合同应定性为借款合同纠纷。房产回购多见于楼宇按揭借款合同中，开发商回购条款或回购协议的可能是三方主体签订的合同，也可能是双方主体签订的协议。如为三方主体共同签订，回购一般以抵押贷款合同中的一个回购担保条款出现。约定内容为：“当购房人支付首期付款后连续几个月不能还款，则贷款人可以解除合同，并要求开发商对该商2品房予以回购，开发商则按照回购条款或回购协议的约定向债权人直接回购偿还剩余贷款”。开发商回购实际上是对银行的一种承诺，承诺开发商作为事先约定的抵押物的买受人，在银行作为抵押权人实现抵押权并对房屋进行变卖、拍卖抵押物时，开发商愿意按合同约定的价格直接购买抵押物，并支付购房人所欠银行贷款的行为，因此回购条款事实上属于开发商认可的银行抵押物处分条款。开发商回购不同于债权让于制度，16/24债权的转让指合同一方将合同的权利全部或部分地转让给合同以外的第三人。开发商回购条款的目的是为了保护银行的利益，只要购房人违约银行要求其开发商回购，开发商就必须回购，也是为了替购房人履行银行的债权，从这个意义上说银行转移给开发商的并非权利而是义务，与债权转让行为大相径庭。也不同于所有权保留制度，所有权保留指买卖合同成立后，标的物所有权不发生转移而仍由出卖人保留的行为。由于所有权保留，出卖人对标的物仍享有物权并可以运用物权保护方法，直接请求返还标的物，达到保护自己合法权益的目的。在开发商回购中，回购的前提就是房屋的所有权已经转移给购房人，才存在回购之说，回购的实质是通过交易等方式所有权再次回归，因此与所有权保留制度也不相同。签订回购协议的楼宇按揭借款合同，银行实际上享有房产抵押和开发商保证的双重保险。对于购房人如未能按时履行还款义务，银行按照借款合同的约定要求其提前还款，并通知开发商承担担保责任，如果此时购房人及开发商均未履行还款义务。银行可以向法院申请强制执行购房人及担保人开发商。执行过程中，可能因购房人个人无力偿还贷款且其房产也存在拍卖的障碍，法院可以直接划扣开发商帐户上的资金，用以支付购房人所欠全部贷款本息，罚息及执行费用等费用。开发商承担了保证责任17/24后，只能按照民法的规定向法院起诉，要求购房者清偿其承担担保责任的费用。若银行选择开发商回购的形式实现债权的，当购房人逾期未还款构成违约时，银行依法处分抵押房产时，开发商按照回购约定的价格向银行无条件回购该房产。房产回购虽能够有助开发商销售商品房，但回购条款存在了弊端。其一：如果该房产的市值低于或者高于回购价，开发商能否以该房产的原值回购该房产?如果房产贬值了，开发商能否向被担保人追偿房产贬值所造成的损失?如果房产升值了，被担保人能否向开发商主张房产升值所带来的利益?现实操作中，开发商通常与购房者约定以原价或以商定的价格回购，商定的价格实际上也比市场价值低。回购价格有可能造成购房者丧失首付款、按揭款及房价增值利润的损失。其二：合同关于房产回购的约定能否对抗抵押人的其他债权人对该房产在清偿银行贷款和利息之后剩余价值的请求权?开发商回购是目前我国住房消费信贷风险防范与补偿机制不完善的情况下出现的特殊情形，在个人信用制度不健全，银行难以掌握借款人的真实信用状况及变化情况，为了防范和化解风险，银行设置抵押贷款高门槛的同时，也尽可能地把风险转嫁给开发商等担保人。而实践中开发商作为长期贷款的连带保证人，不仅加重了经济负担而且18/24是实际意义不大。在商品房买卖过程中，开发商处于强势地位，就开发商而言，作为诚信的开发商，应该在购房合同中以醒目的方式详尽告知回购条款，购房者在签订合同时，应加以关注，并诚信履行还款义务，避免“回购条款”的实施可能造成购房者的损失，同时政府应加快个人住房贷款担保机制的建立，以促进我国住房金融业的健康有序发展。?3开发商房产回购中的法律问题探析深圳市福田区人民法院民三庭张华随着房地产市场的不断升温，住房金融业务的开展也迅猛增加。目前我国个人住房按揭贷款占银行消费信贷比重的90%以上，是银行最主要的消费信贷品种，其中担保方式作为银行风险管理中最重要的一环，成为银行发放贷款面临的关键问题。在贷款实践中银行要求开发商以“回购”方式来承担担保责任，由于目前我国法律并无明文规定，司法实践中对其效力还有一定的争议，对其相关的法律问题缺乏足够的理论研究。笔者就开发商回购中的相关法律问题提出个人管见，以期与各位同仁共同探讨。一、开发商回购分类及特征19/24我们通常意义上说的回购是卖主与买主事先在合同中约定，当合同约定的条款成就时，卖主有权从买主手中将已转让给买主的物品再卖回来的制度，其目的是为了保护卖方的利益。而所谓的开发商房产回购，是指开发商将自己出售给购房人的商品房予以购回的行为。开发商回购根据不同的标准可以分为不同的类型，目前实践中主要存在以下几种分类：按照按揭贷款中房屋是否建成为标准可以分为期房回购与现房回购；根据开发商回购的目的，可以分为投资型回购和担保型回购；根据回购时是否根据事前约定而进行，将商品房回购分为事前有约定的回购和事前无约定的回购等等；而本文所要讨论的类型主要是现房回购、担保型回购。期房回购和现房回购：期房回购的标的物是尚未建成的房屋，具有特殊性。根据我国相关法律的规定，购房人须在抵押房产竣工后才能办理产权证书，并重新办理房地产抵押登记。虽然购房人在所购房屋取得房屋产权证之前将期房抵押给银行，但由于抵押物的特殊性，购房人此时不能取得房屋所有权证，不能办理房地产抵押登记，抵押权人银行也无法取得房屋他项权证书。为降低银行的放款风险，开发商要承担两种形式的担保：其一，由于期房的特殊性，在建筑物的竣工期间，开发商负有保证房屋不存在瑕疵的责任，但20/24这种保证责任是一种品质担保，是一种广义意义上的担保，而不是担保法意义上的担保。这个阶段，开发商仅对贷款的本金、利息、罚息、复息、行使抵押权的费用及违约金等超出抵押物价值的部分负保证责任，与物的担保相比处于附从地位。开发商承担保证责任的另一种情况是抵押的楼房灭失、毁损，保险公司赔偿的金额不足以支付贷款金额时，开发商要对其不足部分承担保证责任；其二：开发商在购房人取得房屋所有权证并办妥抵押登记手续前，保证购房人还款或与银行签订回购条款，开发商对购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，银行则可以解除抵押贷款合同由开发商承担连带责任或履行房产回购义务。而此时开发商对借款人按期还款的担保责任只存在于借款人办理产权证书之前，而非借款人在办理产权证书之后，开发商对其不能还款没有任何义务。商品房回购的性质实质上是一种新的买卖关系，是对开发商已售出的商品房通过再交易行为而使之重新回归开发商。开发商由原来的卖方变为买方，购房人由原来的买方变为卖方，买卖双方的权利义务关系通过回购合同重新确立。而期房抵押贷款中由于房屋所有权还没有登记到借款人名下，在期房按揭中由于房屋尚未建成，开发商履行的并非真正意义上的回购义务，实际上承担的是一种阶段性连带保证责任，个别银行还会要求开发商在购房人贷款21/24期间承担全程的连带保证责任，此时开发商履行的是保证义务而非回购义务。现房按揭中的回购，为了防止购房人出现经济情况恶化、生老病死等客观原因危及银行的债权时，银行通常与开发商约定：当借款人连续个付款期或未按时偿还贷款本息银行有权要求保证人履行保证义务或对借款人所购房产进行回购”。开发商承全程担保责任与回购的形式存在程序上的差别，银行可能会从现实情况出发，结合开发商的实力、购房人的经济情况、抵押权实现的难以程度，选择要开发商承担保证责任或回购形式。购房人如未能按时履行还款义务，银行按照借款合同的约定要求其提前还款，并通知开发商承担连带保证责任，如果在合理期间内购房人及开发商均未履行还款义务，银行才可以向法院申请强制执行购房人及担保人开发商。在执行过程中，可能因购房人个人无力偿还贷款且其房产也存在拍卖的障碍，法院直接划扣了开发商帐户上的资金，用以支付购房人所欠全部贷款本息，罚息及执行费用等费用。开发商承担了保证责任后，只能按照民法的规定向法院起诉，要求购房者清偿其承担担保责任的费用。若银行要求开发商承担回购义务，则开发商直接向购房人以约定价格购买房产，支付购房人剩余的贷款余额，再由开发商向购房人追偿。两种方式相比较，银行选择回购形式省去了诉累，节约了时间也22/24节省了成本。投资型回购与担保型回购：按照回购的目的，开发商回购可分为投资型回购与担保型回购。前者是开发商出于对购房人的买房投资予以回报的承诺而对该商品房予以回购的行为；而后者则是住房按揭贷款中为了保护银行的利益，开发商出于对购房人无力还贷时回购该商品房的承诺而对商品房予以回购的行为。购房人将其与房产商的房屋买卖合同项下的权益抵押给银行，银行贷款给购房人并以购房人名义将款项交由房产商以支付房屋价款，若购房人到期不能还本付息，则按揭银行有权将按揭财产变价并优先受偿，或由房产商将该房屋回购，并以回购款偿付银行本息。投资回购是一般意义上所说的回购买卖。通常由开发商对购房人承诺：购房人购买商品房后在约定的时间内，由开发商按一定的投资回报率予