旭汇南山写字楼补充报告

旭汇南山写字楼补充报告,深圳市星彦地产顾问有限公司,目录,产品创新,项目研判,客户需求,案名建议,占地面积：5292.7建筑面积：31756容积率：6土地使用年限：50年地块现状：平地，地块形状较规则，目前为停车场，且有保安管理。,项目研判,项目研判,开发方向研判,商务写字楼,公寓写字楼,向左走? 向右走?,比较维度：,区域氛围未来规划价值实现市场需求政策影响产权年限市场空白,项目研判:区域氛围,南油商务区与南山文化商业中心形成了南山商务办公带。,商,务,带,银行金融系统配套,本项目方圆100米内金融配套完善，商务办公十分方便。,餐饮配套,快餐类,餐厅,现在南油大道与创业路上的新保辉大厦、金晖大厦、南油大厦、保利大厦、西海岸大厦、海王大厦的高效使用，南油商务区基本形成。本项目置身商务圈中，对购物公园的依赖性较弱。这样的商务区对写字楼市场具有足够的条件支撑。,区域氛围总结,南山区城市建设的目标为“双十字”型城市空间发展主轴，以高新技术产业、现代物流业、旅游业及教育科研基地为支柱，以前海区域性物流中心的建设为契机，在规划期内把南山建设成为经济繁荣、社会稳定、生态环境优美、空间布局合理、设施完善的生态型滨海城区。,项目研判:未来规划,现代物流业：前海湾物流园,位置：前海湾物流园区位于深港西部通道和蛇口、赤湾、妈湾三大港区陆路疏港通道的交汇处，由月亮湾大道、滨海大道（桂庙路）以及妈湾大道（规划）、望海路所围。开发：由市政府和招商局集团共同合作开发规模：总面积约8.67平方公里，大部分土地主要由填海所形成。客户：三井物流、日通、马士基物流、嘉宏、塔斯等大型物流采购商，多家商用车、乘用车商入园开展汽车物流业务，地中海航运、马士基等大型船公司，CCT和中集集团，深圳市平方汽车城内单位等。,深港西部通道计划2006年底通车，将成为深港之间第4条陆路通道。届时，全国约5成的出入境车辆将通过该通道进出，口岸车辆日设计通过能力为5.86万辆。内地游客前往香港新机场、迪士尼乐园的时间将大大缩短。货车为4.32万辆次/日；小汽车近期1.39万辆次/日，远期为2.8万辆/日大客车为1 500辆次/日旅客的设计通过能力为6万人次/日，其中乘坐大巴的旅客为4. 2万人次/日,未来规划总结,前海物流园、西部通道给南山的写字楼市场带来了新的发展机遇。,南山写字楼三级市场情况,项目研判:价值实现,从价值上来看，本片区公寓写字楼实现价格存在瓶颈，上升空间较小，商务写字楼产品的价格空间较大，而且价格与配置、品质关联更大。,写字楼价值实现空间更大,本项目土地使用年限为50年，比较符合纯写字楼的用地年限及用地性质，而现南山市场公寓写字楼使用年限为70年，因此本项目建设公寓式写字楼在使用年限上直接处于竞争劣势。,项目研判:产权年限,虽然供应格局已经有了改变，但中心区依然是供应最大的区域，南山成为最重要的供应区域，两个项目共有10万平方米的供应量。南山半岛只有天利中央商务广场在销售，而科技园项目只租不售，加之科技园区域的特殊性，南山区的写字楼仍然处于供不应求的局面。,2006年深圳写字楼市场,项目研判:市场需求,06年上半年以来，南山写字楼市场一直保持持续增长的需求态势。,空置率之低反应市场需求的旺盛。,市场需求总结,南山已经形成了自己的商务核心地带。南山写字楼有稳定的需求市场，且需求呈不断增长的态势。南山商务写字楼比公寓写字楼空置率较低，更是反映了对纯写字楼的需求。,近年加息一览表,加息和税收政策平抑房价，打击炒房的目的十分明显，这样的政策对抑制住宅产品短期投资、投机起到了一定的效果。在住宅投资价值降低的同时，商业、写字楼以及类写字楼物业受到投资客的更多关注。,金融：加息、税收,项目研判:政策影响,根据深圳经济特区房屋租赁管理规定和深圳市出租屋管理若干规定（修订版），房屋的功能将严格控制，对住宅作商业、办公用途作出了限制。目前，广州、济南、重庆等大城市都在进行“住宅禁商”活动，深圳的“住宅禁商”也动了真格。,“住宅禁商” 将迫使相当一部分公司从住宅中搬出来，新成立的公司也无法以住宅作为办公场所通过注册审核，将会对写字楼物业的需求有较大的推动。,住宅禁商令,在纯写字楼办公与在公寓式写字楼办公，给予客户的感觉是完全不同的。纯写字楼有助于形象的塑造，有助于对客户的形象提升和企业发展。,项目研判:形象塑造,细分市场解析,项目研判:市场空白,细分市场解析,已有的写字楼以中低端为主，现实及未来供应集中在高端形象，南山写字楼市场中高端出现市场空白。,生存空间大小： 高端低端中低端中高端中端利润回报大小：（均按理想的销售状况） 低端中低端中端中高端高端,生存空间解析,中端市场和中高端市场能保障合理利润,结论,高端市场,低端市场,中端市场,低,中,高,客户层面,价格档次,低,中,高,本项目市场定位,定位方格图,星彦提出本项目物业发展方向： 中高档纯商务写字楼,产品创新,项目研判,客户需求,目录,案名建议,客户的需求？,项目研判思考,客户选择及需求,我们的客户在哪里,客户选择及需求,办公用户实业公司规模较大，通常会租赁35个单位，需求面积较大。建筑装饰、电气、文化传播公司需求67个单位连租 科技公司在租户统计中比例虽然占到21%，但是由于是小型创业公司，普遍租赁单个单位。,新保辉大厦,客户的需求,客户选择及需求,海王大厦,办公用户：电子、软件公司占租户总数的34%，而从面积上来看，此栋大厦这类客户会租赁单个单位。 除此之外，建筑、房地产公司规模较大，2-3个单位。例如金海港房地产、海王地产。 有三层为整层出租，海王星辰和两个科技公司。,客户的需求,客户选择及需求,办公用户：此写字楼多是创业性科技、软件公司，租赁单个单位为主。 实业公司占租户总数的33%，租赁单位为38个单位左右，分布面积最大。,西海岸大厦,客户的需求,客户选择及需求,按面积需求划分,再斟酌,客户的需求,客户选择及需求,客户所需面积,客户的需求,客户选择及需求,项目间隔大小,客户的需求,客户选择及需求,客户总结：,本项目所选择的客户就是目前周边写字楼物业反映的客户群体，其特征是相似的。从行业上主要集中了电子科技公司、软件公司、物流公司、实业公司、咨询服务公司、金融、贸易公司等。规模中等，基本实现稳定，属于成长型公司，比较注重产品的性价比、办公区位，兼顾企业形象的展示。,产品创新,项目研判,客户需求,目录,案名建议,目录设计总说明篇总平面设计篇建筑设计篇结构设计篇给排水设计篇暖通设计篇电气设计篇消防设计篇,产品创新,产品创新,一 设计总说明篇设计的主要依据 1 场地红线图 2 有关规范规定,二设计原则、全面贯彻适用，经济在可能条件下注意美观的建筑方针。 、满足各项设计规范前提下，考虑建筑造型及建筑特色。 、综合考虑周围环境及地形条件,看得见的注重感官品质看不见的注重控制成本,产品创新,设计的规模及概况,本工程地址原为停车场，呈规则长方形，建筑用途为写字楼。总用地面积为5292.7平方米总建筑面积为31756.2平方米容积率6.0覆盖率60%总建筑高度不超过100米两层商业群楼,一层高5.3米，二层高4.9米，层均建筑面积3175.62平方米。一层、二层的商业面积均为2575.62平方米。架空层高4米17层写字楼.层高4.9米，层均建筑面积1500平方米写字楼高度为97.5米,4.9米,5.3米,4米,一层商业,二层商业,架空层,4.9米,写字楼,产品创新,二 总平面设计篇,场地位于登良路与向南路交叉口，呈长方形。面对规划中的购物公园，背靠商服大厦。建筑布置在满足消防规范中消防通道要求下，建筑主面与未来的购物公园隔路相望，与创业路海王大厦形成联动效应，相互提升物业价值。,产品创新,朝向与景观单体设计立面设计办公模式电梯使用公共区域停车设计环保节能,三 建筑设计篇,产品创新,朝向与景观朝向: 面对购物公园,视野开阔景观层次:近景: 楼体内部绿化系统中景: 架空层屋顶绿化远景: 购物公园开阔绿化,产品创新,单体设计商业群楼:共二层,建筑面积5151.24平方米,一层层高5.3米、二层层高4.9米,净高达3.3米以上,无压抑感,有效提升商业品质价值.半架空层:层高4米,作为设备和管道转换层,在满足技术条件的情况下，楼面进行系统绿化,提供休憩功能,会议室、培训室、休闲配套等.,产品创新,单体设计办公空间:设计层高4.9米,竖向空间灵活搭割,提高使用率,送双层高阳台,绿化,休憩,观景均佳.层均1500平方米。,产品附加值是实现项目高价的最大卖点：赠送凹阳台买一层送一层,产品创新,单体设计竖向设计:内天井设计，既能起到良好的采光，通风作用，利用“烟囱”效用。在南方炎热季节，良好的通风，提高了舒适度。,产品创新,办公模式,以基本办公单元模块为基本单位，结合内廊和中庭,形成办公私密空间-半开敞空间(内廊)-开敞空间(中庭)的空间过渡,提供优越的办公模式,冷色调为主，强调写字楼商务办公风格立面线条以直线条为主，突显出俊秀、壮立气质,产品创新,立面设计,楼体侧面的企业标识展示楼顶的亮化工程商业的广告展示,产品创新,形象展示,灯光字,标识,商业广告,产品创新,电梯使用,电梯是形象展示的重要节点。建议选用上海三菱，天津迅达等合资生产的电梯，高区电梯的速度在34米/秒，轿厢尺寸讲求宽大，1300-1600公斤，提高舒适度。,产品创新,公共区域,首层设计成生态型内广场式大堂，挑高10米大堂面积300-1200平米，建议做600平米的大堂大堂外墙采用玻璃材质+天然石材，减少能耗进口大理石、花岗岩装饰设残疾人通道设立体绿化,大堂是形象展示的重要节点。,产品创新,停车设计,地下两层停车场，加大地一层层高，采用双层停车的方式，实际上接近三层停车数量。按照平均每车位30平方米计算，共可停车数量为1701705/6453，建筑正面小广场还可以提供部分临时停车位使用。 停车场出入口分开设置，分别位于建筑两侧。,充足车位构成项目卖点,产品创新,环保节能,外墙材料的选择既要强调形象，又要控制成本。外墙玻璃采有以实墙LOW-E镀膜中空玻璃形式,能有效的降低能耗.节约能源. 外墙材料使用新型节能环保材料，节约能源，减少污染.,产品创新,四 结构设计篇,考虑客户使用面积的自由度，结构设计建议采用全框架结构，采用无露柱设计，剪力墙设计合理，可让空间灵活分割楼板面全部现浇，板面强度和厚度严格按照国家规范要求执行抗震设计依据：“小崐震不坏，中震可修，大震不倒”的原则，在设计中做到强柱弱梁，强剪弱弯。,产品创新,五 给排水设计篇,根据建筑设计防火规范,在给水设计中根据建筑性质和规模等计算用水量。给水系统中保证消防用水，消防栓位置满足规范要求前提下，布置隐蔽，美观不影响正常使用。 根据本地区气候和水文资料,排水设计遵循，快速，顺畅等原则，做到不积水。,产品创新,公共空间(如大堂及商业等)采用中央空调系统，提高舒适度，可选用合资品牌(三菱、松下)等。办公空间采用风冷式分体空调系统或分体空调，客户可自行购买，根据自己的需要。设计中预留空调室机位置。控制成本。,六 暖通设计篇,产品创新,设配电系统，照明、动力、火灾报警及防雷系统。电器选用上本着舒适，节能，实用的原则。建筑夜