pA中原xx年03月泰安泰河盛世104国道北侧项目物业发展建议电子教案

pA中原xx年03月泰安泰河盛世104国道北侧项目物业发展建议电子教案 Code ofthis report|1?Copyright CentalineGroup,xx本报告仅供客户内部使用。 在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 泰河盛世104国道北侧项目物业发展建议山东中原物业顾问有限公司ShanDong.03.xxCode ofthis report|2?Copyright CentalineGroup,xx往哪个方向走？做什么？怎么做？项目的操盘思路城市审视项目市场机会寻找城市经济研究城市发展格局行业市场研究项目区域解析项目周边住宅市场及竞品楼盘分析泰安低密住宅商业写字楼市场研究项目客群寻找及客群特征研究可能性可行性筛选条件市场空间开发商期望值对企业盈利性的促进作用项目操盘思路探讨项目整体定位项目产品打造项目发展条件研究项目区域属性分析项目交通属性分析项目宗地发展分析商业商务立地条件客户需求项目整体定位及形象功能定位项目低密住宅部分建议项目商业部分建议项目产业园部分建议如何卖？项目营销策略价值体系梳理项目营销目标项目营销策略项目营销部署价格策略建议思考过程Code ofthis report|3?Copyright CentalineGroup,xxA.整体发展策略及定位B.物业发展建议C.营销策略执行D.财务测算43468111报告内容页码Code ofthis report|4?Copyright CentalineGroup,xx整体发展策略及定位1基础研究结论回顾SWOT SWOT分析整体发展策略发展定位体系Code ofthis report|5?Copyright CentalineGroup,xxCode ofthis report|6?Copyright CentalineGroup,xx项目概况及发展期望?项目位臵泰安市泰山学院西邻。 ?项目指标总用地940亩，地上容积率1。 ?项目资源所在区域东侧为泰山学院，北靠泰山，南临天平湖。 ?项目阶段目前处于物业类型可行性论证阶段。 ?通过对项目资源的整合，确定符合市场需求的产品发展策略，突破区域局限，实现良好的利润回收。 项目概况发展期望Code ofthis report|7?Copyright CentalineGroup,xx发展目标界定?地块开发承载的财务目标决定地块开发需在保证去化速度及快速回款的基础上具备高端项目形象；?财务目标利润最大化的基础上保证项目快速销售和快速回款，有效控制财务风险；?开发商商业、酒店与低密度住宅等各物业类型相互借势整合、促进，并通过地块成功开发运营实现企业品牌在泰安本土落地；?最终目标以本地块开发为契机，通过地块的成功开发运营，实现企业品牌的进一步升华。 开发目标多元化多种产业整合开发、企业品牌落地、高端产品形象进一步强化等多方面开发目标，最终实现企业品牌的进一步升华。 Code ofthis report|8?Copyright CentalineGroup,xx项目属性界定回顾三线城市中心城区的边缘地带、依山傍水、具有丰富景观资源的大规模低密度项目?三线城市泰安是山东近年来发展迅猛的三线城市，旅游业发达。 ?中心城区的边缘地带项目位于城区西北方向，与东岳大街以北区域同属于近山板块，可视作中心城区与西部旅游经济开发区的结合部及延伸区域。 ?泰山、天平湖具有丰富景观资源项目北靠泰山，南临天平湖，具有山水资源优势，位于经济旅游开发区，市政规划及政府引导对项目具有一定的拉动作用。 ?大规模低密度项目项目建设用地940亩，容积率为1，是泰安市大规模低密度项目，且为区域先期入市项目。 根据项目的所在城市特点、区域条件、本体条件、可依托资源，可以将项目界定为Code ofthis report|9?Copyright CentalineGroup,xx附加价值泰山山景资源提升居住价值但与近山板块中段相比不具备比较优势、毗邻泰山学院提升地块人文居住氛围但对地块高端物业形象树立促进有限本体条件回顾Code ofthis report|10?Copyright CentalineGroup,xx本体条件回顾项目北靠泰山，南望天平湖将极大提升地块居住环境；西部旅游区的打造将有效树立项目形象；生活配套不完善、交通不便利、产权40年、未来竞争激烈都会给项目带来一定的挑战Code ofthis report|11?Copyright CentalineGroup,xx市场格局板块分析泰安各住宅板块差异明显，呈现“南低北高，东尊西贵”的市场格局市政规划的CBD区，随着政府西迁的带动，配套不断完善，以中端中小户型项目为主泰安最南端的居住板块，泰安主要的工业区，空气质量较差，房地产开发相对滞后，住宅品质相对较低紧邻泰山，风景宜人，项目品质高，以高端低密度住宅为主，是泰安的高端居住区房地产开发起步最早，是泰安的老城区，配套完善，目前供应量有限，以中端高层住宅为主自然资源丰富，景观资源仅次于北部近山板块，区域短板为新区发展时间短，生活配套尚不完善，现区域以中端低密度住宅为主。 Code ofthis report|12?Copyright CentalineGroup,xx?泰安房地产供应主要集中在西部、长城路和东部三大板块，近山板块有效供应有限，房地产开发逐步向西部板块转移；长城路板块受政府西迁带动明显；高新区板块起步较晚，项目品质较低。 板块板块特点近山板块泰山紧邻，风景宜人，产品以花园洋房和别墅为主，项目品质很高，售价最高，为泰安的高端居住区长城路板块市政规划的CBD区，随着政府西迁的带动，配套不断完善，供应量不断增多，高层项目集中涌现，多中端品质项目东部板块房地产开发起步最早，是泰安的老城区，配套完善，目前产品供应有限，住宅品质为中端西部板块自然资源丰富，是仅次于近山板块的高端产品选择区，目前项目品质有待提升，区域内多中高端产品高新区板块泰安最南端的居住板块，泰安主要的工业区，空气质量较差，房地产开发相对滞后，住宅品质相对较低板块区域划分及特点近山板块供应稀缺，西部板块潜在供应量大，高端客户将转向西部高端项目；长城路板块随着市政府的搬迁也涌现出大量住宅项目；高新区板块发展水平相对较低Code ofthis report|13?Copyright CentalineGroup,xx【在售样本数量】共18个在售样本选取标准泰安市区在售，销售相对较好，并且是具有一定规模和影响力的楼盘。 【潜在样本数量】共15个样本选取选取了在泰安市场上有影响力的，具有参考价值的楼盘进行调查研究，共计33个楼盘容郡国际中齐国山墅东尊优山美地山景叠院华府天地三合御都御泉大院福盈天际圣地国际公寓山景尚宅名士尚座圣山帝景华易青年城碧云华庭泰安恒大城志高国际福源嘉苑安居上上城大安绿世界皇冠河滨园奥林匹克花园华新新城海普凤凰城新兴园天平湖一号新湖绿园花园洲龙湾别墅泰山龙曦玉都国际中心国际书香名邸Code ofthis report|14?Copyright CentalineGroup,xx各板块对比分析各板块对比分析总表板块样本项目代表项目规模总量供应量项目品质产品主力面积价格板块均价销售去化状况(万平）客群典型大盘项目长城路板块445.4一般中端项目小高层90-12059005994较好0.41以泰安本地居民为主，还有部分肥城新泰的私营业主福盈天际、圣地国际公寓高层100-1405500-6000较好近山板块541.3一般高端高层140-3001200012551较好0.16以泰安市区本地高收入人群为主，下属县市区从事煤矿及钢材生意人容郡国际洋房140-1807200-11000很好别墅250-330加权16000一般东部板块355.4较大中端项目高好0.94泰安本地居民及周边县市区个体户和企事业单位职工为主。 志高国际小高层85-1206500较好洋房1404700较好西部板块364很大中高端项目高层87-19260006176较好0.19客群多为泰安市公务员及周边县市区生意人泰山新兴园多层94-1574300-5200较好别墅230-2607500较差高新区板块254较大中端项目高层77-1244500-50004500较好0.39客群多为高新区职员及项目周边居民。 奥林匹克花园小高层89-2304500较好多层83-1505000较好别墅150-2305000较差.fdc01.房地产智库Code ofthis report|15?Copyright CentalineGroup,xx各板块住宅整体均价分析资源占有程度与地段属性，将市场由高至低分为三个价格梯度近山板块；东部、西部和长城路板块；高新区板块；各板块价格跨度较大?泰安市场在售供应产品的加权平均销售均价为6839元/。 ?近山板块拥有泰安最稀缺的山景资源，其均价最高，为12551元/平米，但该板块根据景观及配套水平的不同，项目销售价格差距较大，市中心部分楼盘售价在10000-19000元/平米之间，而东西两段的楼盘售价下滑明显，集中在7000-9000元/平米之间。 ?长城路板块、东部板块、西部板块价格相对集中，在6000元/平米左右?高新区板块因距市区较远，自然环境较差，板块项目售价最低，为4500元/平米。 各板块价格分布12551599468326176450002000400060008000100001200014000近山板块长城路板块东部板块西部板块高新区板块泰安市各产品类型均价563370204900763319000786811000520005000100001500020000小高层高层普通多层花园洋房独栋联排双拼叠加.fdc01.房地产智库Code ofthis report|16?Copyright CentalineGroup,xx近山板块长城路板块东部板块西部板块高新区板块主要以城市具有一定经济实力的高端和中高端客户为主，多为二次臵业或多次臵业者，主要目的为改善居住环境中高端客户为主，首次臵业和二次臵业达到11的比例，投资和自住均有中端和中高端客户为主，自住为主，兼顾投资客群多为购买力中高端的泰安市公务员及周边县市区生意人客群多为购买力中低端的高新区职员及项目周边居民各板块客群构成分析流向购房者逐步由中心及老城区流向外围区域，其中西部板块和高新区板块是未来成交重点?地域辐射?整体来看泰安市区在售楼盘客群均以泰安籍客户为主，外来购房者较少。 ?近山板块主要定位为高端客群，泰安本地高收入人群及周边县市从事钢材和煤炭行业的生意人。 ?东部板块辐射范围较为狭窄，主要以区域周边居民、私营业主和企事业单位职工为主。 ?西部板块、长城路板块辐射范围相对广泛，随着认可度的不断提高，可辐射本地及周边县市如肥城、新泰的购房客户。 ?高新区板块受发展水平的局限，目前辐射范围比较狭窄，主要以高新区职员和项目周边居民为主。 .fdc01.房地产智库Code ofthis report|17?Copyright CentalineGroup,xx本项目潜在客群价值回顾本项目位于近山板块与西部板块交汇处，主要目标客户于以上两个板块，该部分客群购买力强，对项目产品价值要求高?于无力购买北部近山板块核心地段的高价别墅及花园洋房、但又向往低密度住宅、购买力处于中高端客户。 泰安市区本地高收入人群为主，下属县市区从事煤矿及钢材生意人选择近山板块高端产品；?于西部板块的中高端收入群体对本项目所处区域熟悉、看好其自然环境及未来发展潜力、对区域配套尚不完善不抵触。 ?主力总价承受力集中在100-200万元之间，对产品性价比关注度高西部板块会对北部近山板块的客群产生一部分分流长城路板块会对东部板块的客群产生一部分分流高新区板块会对长城路板块的客群产生一部分分流.fdc01.房地产智库Code ofthis report|18?Copyright CentalineGroup,xx市场竞争环境回顾区域分流非开发热点区域及传统高端项目分布区域，项目面临西部板块同质产品竞争及未来高端大盘竞争形成的客户分流?近山板块东岳大街中段，集中分布目前市场高端项目，吸引高端购房客群主要流向；?西部板块潜在供应丰富，且与本项目同质性项目较多，吸引市场中高端购房客群置业流向。 ?竞品项目高速发展的泰安房地产市场上，高端新秀项目不断出现，区域竞争明显，高端客群分流严重07年前龙湾别墅优山美地御泉大院容郡国际08年09年10年11年国山墅.fdc01.房地产智库Code ofthis report|19?Copyright CentalineGroup,xx?泰安市民成交总价呈现“正金字塔”结构，市场需求以总价在100万以下中小面积房源为主，高端客户群体虽有较强购买力，但总量有限?需求特征分化明显，针对刚性臵业的总价在100万以下普通住宅和针对高端需求的100-200万之间的低密度住宅为市场热销产品，总价在200万以上的房源供应量小，购买群体有限，销售速度慢潜在需求特征回顾100万以下100-200万200万元以上100万元以下普通住宅房源为成交主力100-200万元高端花园洋房供应丰富，客群规模大，成交火热200万元以上别墅供应稀缺，销售速度慢在房价高企的当下，普通购房者以刚性需求的首次臵业和首次改善为主，客群主要为个体、企事业单位普通职员、出租车司机等。 销售速度快，为5811平方米/月。 高端低密度产品中的花园洋房因供应量较大，地段较好，且相比于在售别墅有明显的总价优势，销售速度快，为2587平米/月，说明中高端市场需求强劲，市场分化现象明显，需求呈现多元化；这部分客群主要为私营业主、企事业单位高管、公务员及大学教师等。 泰安总价在200万元以上的别墅因供应量小，高端主力客户集中于下属地市从事煤炭、钢铁行业的私营业主。 这部分群体消费能力较高，但总量有限，销售速度慢，仅为701平方米/月。 泰安商品住宅成交比例图90%7%3%.fdc01.房地产智库Code ofthis report|20?Copyright CentalineGroup,xx?不同产品客户特征主流客户群，受区域影响较大，对学区房要求高，对住房舒适度有一定要求，通常客厅要求开间4.2米，主卧3.9米左右，客卧3.3-3.6米。 小三房110-130平米改善型客户为主，客群以专业市场业主及市区中产为主，对产品的尺度要求通常客厅开间为4.2-4.5米，主卧4.2-4.5米。 大三房及四房140-190平米客户受区域影响小，关注产品本身、区域发展潜力及物业升值空间。 以从事煤炭、钢材等生意的私营业主居多。 大平层或别墅潜在需求特征回顾刚性需求，受地域影响大，倾向于在工作区域附近居住，总价承受能力较弱，受价格影响较大。 二房.fdc01.房地产智库Code ofthis report|21?Copyright CentalineGroup,xx?对项目的认知项目所在位臵距市区有一定距离，但并不遥远，随着城市西部居住区的发展，区域认可度将得到明显提升；?40年产权泰安市场对40年产权住宅有一定抗性，但可凭借项目产品品质、自然环境资源、合理的价格，抵消部分抗性；?项目优势近山项目具有较大稀缺性；北靠泰山，南望天平湖，自然资源丰富；随着西部居住区的发展，项目区域价值提升空间较大；?项目劣势区域生活配套稀缺，市场对40年产权住宅产品具有一定抗性?对项目价格的承受度洋房（70年产权）产品总价不超过100万，联排（40年产权）产品总价不超过200万潜在需求特征回顾.fdc01.房地产智库Code ofthis report|22?Copyright CentalineGroup,xx基础研究回顾之后的项目定位发展之路.fdc01.房地产智库Code ofthis report|23?Copyright CentalineGroup,xx整体发展策略及定位1基础研究结论回顾SWOT分析整体发展策略发展定位体系.fdc01.房地产智库Code ofthis report|24?Copyright CentalineGroup,xxS S（优势）?邻近泰山及天平湖，具有较好景观资源的支撑?开发商有一定的社会关系及客户积累?相比其他项目具备项目配套优势?项目所在区域房价相对近山板块中心段有价格优势?既在近山板块又能借助西部旅游经济开发区的双重优势W（劣势）?地处泰安的近郊，区域内房地产市场处于起步阶段，公共配套较为缺乏?内外部的交通进入性均有待改善?产权40年，市场有一定抗性?项目体量大，市场上同质产品去化速度慢，去化面临时间风险0（机会）?泰安快速发展，利好房地产发展?未来城市交通不断完善有利吸引周边客群?区域市场处于初级阶段，有发展空间?位于西部旅游经济开发区，可借助有效的政府引导，区域发展潜力巨大T（威胁）?在近山板块东岳大街中段及西部板块内高端物业市场的竞争非常激烈?竞争风险西部板块未来会有很多同质产品出现，潜在供应量大，竞争较为激烈?政策风险由于目前政府调控房地产市场力度空前，且对高端产品的影响较大，本项目未来将面临一定的政策压力发挥优势，利用机会借势借势泰山及天平湖景观以及开发商客户积累等优势资源，打造高价值的住宅物业体系利用机会，克服劣势联动紧贴市场，吸引近山板块中段及西部板块高端客户，并通过资源优势以及价格优势，吸引下属县区客户项目发展策略发挥优势，化解威胁突破差异化竞争，发展近山板块市场空白的别墅及花园洋房产品，通过产品、性价比、配套等来突破弱化劣势，避免威胁引领必要配套首先启动，以高端配套和高端物业来构筑项目的高端形象，以高端形象来引领市场发展.fdc01.房地产智库Code ofthis report|25?Copyright CentalineGroup,xx基于SWOT分析，建议本项目的整体发展策略借势资源、市场联动、价值突破、形象引领产品策略丰富产品线初期以高性价比的市场主流产品洋房入市，通过适当乃至最大的价值让渡，以高品质、高性价比为卖点引爆市场；中远期加大物业开发强度，以体现形象、资源占有型的别墅类产品为主导，最大化兑现区域价值以及获取溢价价值;以泰山、天平湖进行差异化打造，最大化资源价值；在产品水平和服务上实现对竞争对手的超越;产业园产品为报规所需，实际操作中产品形式设计为联排别墅，后期对外出售。 ?客户策略?紧贴市场，吸引近山板块中段及西部板块的高端客群，并吸纳周边县市区希望提升居住环境的客户。 ?配套策略?前期积极借势影视长廊及商业配套，确立区域最高端住宅社区的形象，改变区域陌生，逐渐提升区域价值；?中远期营造成熟的高端景观社区的气势和氛围，进一步巩固和拉升项目形象，逐步释放价值。 ?整合低密住宅、商业、产业园组合及功能定位，相互借势支撑项目及区域发展，完善区域的高端价值体系。 ?形象策略?突出项目低密度高端景观社区形象，走高端路线，初期以洋房产品入市，中远期以别墅产品为主导，树立项目形象。 基于SWOT分析，建议本项目的整体发展策略.fdc01.房地产智库Code ofthis report|26?Copyright CentalineGroup,xx通过优势资源、产品创新以及高品质、高性价比的产品，树立泰安城区外生活圈高端住宅的新标准！成为泰安高端住宅地产市场的挑战者！市场竞争角色占位领导者资源不可复制性树立市场标杆产品的难以超越追随者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点补缺者改变游戏规则强调新的评判标准强调产品特色和价值追随者挑战者?突出泰山山景+天平湖水景+性价比产品等价值?建立市场新的评判标准?改变市场原有规则?通过“泰山+天平湖景观”双重资源结合，打造成为泰安依山傍水的高品质大盘，构筑自身的核心价值，从而树立区域市场标杆?为区域高端人群营造一种新的高端生活方式.fdc01.房地产智库Code ofthis report|27?Copyright CentalineGroup,xx整体发展策略及定位1基础研究结论回顾SWOT SWOT分析整体发展策略发展定位体系.fdc01.房地产智库Code ofthis report|28?Copyright CentalineGroup,xx住宅物业发展定位影视长廊及商业配套丰富的产品线住宅物业发展定位泰山首席天平湖品质社区泰山天平湖景观资源景观优势配套优势特色价值产品力?泰山拔高项目高度，以领先者姿态跳出区域竞争，有效规避区域竞争劣势及区域配套劣势；同时，项目位于西部旅游经济开发区，并拥有泰山及天平湖景观双重优势，其目标市场占位可锁定大泰山地区。 ?首席区域内第一个低密度大盘，也是区域内第一个物业形态如此丰富的大规模项目；?天平湖突出项目景观资源优势，彰显项目的核心价值及竞争优势，打造低密度别墅及居住社区；?品质社区这是本项目的发展方向，致力于打造成高端居住社区，结合水资源优势、泰山景观，以高档次的、标杆性的产品，丰富项目的核心价值体系，提升社区品质，以应对激烈的市场竞争环境。 低密度高端物业社区.fdc01.房地产智库Code ofthis report|29?Copyright CentalineGroup,xx住宅物业客户定位目标客群演变首期客群以泰安中心城区高端客及下属县市区高端自住客群为主，中远期目标客群仍以这部分客群为主，但济南及其他省内城市的中高端客的比重不断增大，并逐步辐射扩大到北京等省外城市的中高端客群。 中远期外地客群增多主要由于随着时间的推移，项目的影响力将不断增大，且泰安暂无限购令，将对外地客群有很大的吸引力。 核心客户群核心客户群次要客户群偶得客户近期客户定位中远期客户定位次要客户群泰安城区高收入人群、泰安下属县市区中高端自住客群济南及其他省内城市投资客群或为养老所用的自住客群泰安城区高收入人群、泰安下属县市区中高端自住客群济南及其他省内城市投资客群或为养老所用的自住客群，比例有所增大北京等其他省外城市投资客群偶得客户北京等其他省外城市投资客群.fdc01.房地产智库Code ofthis report|30?Copyright CentalineGroup,xx商业物业发展定位休闲方式的追求与社区整体风格协调商业物业发展定位中式风情休闲商业街区商业街区主导功能市场需求立面风格建筑结构?中式风情休闲商业街区结合区域发展，迎合区域消费者对于休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。 主要以休闲时尚为目的，包括餐饮、娱乐、酒吧、茶馆、休闲等设施，可考虑设立特色餐饮或酒吧一条街，使消费者远离都市的喧嚣，通过环境、建筑及装修的风格营造出别致的休闲消费场所，与居住区相协调。 与区域形象档次相符.fdc01.房地产智库Code ofthis report|31?Copyright CentalineGroup,xx产业园发展定位政府要求标志性公建与整体风格统一产业园发展定位联排别墅产品低密产品?产业园价值为立项所需，后期可对外出售。 ?产业园产品产业园产品应与项目整体感觉匹配；以联排别墅为佳，风格依然为中式古典，即可实现与整个项目的风格统一，又可实现政府建设标志性公建规划要求。 快速回款.fdc01.房地产智库Code ofthis report|32?Copyright CentalineGroup,xx整体发展策略及定位1基础研究结论回顾SWOT SWOT分析整体发展策略发展定位体系.fdc01.房地产智库Code ofthis report|33?Copyright CentalineGroup,xx整体发展定位体系低密住宅中式风情休闲商业街区商业产业园依山傍水景观品质社区联排别墅产品首期客群以泰安中心城区高端客及下属县市区高端自住客群为主，中远期目标仍为此部分客群，但济南等其他省内城市的客群比重不断增大，并逐步辐射扩大到北京等省外城市的中高端客群泰安本地高收入人群为主，下属县市区希望改善居住条件的高端客群，少量外地投资客或为养老所用的自住客。 区域休闲娱乐中心为主导，社区功能配套为辅助，决定商业业态及经营档次；消费档次及购买客群支付能力较高。 建筑与社区整体风格一致；产品结构及设计标准满足区域及社区配套业态要求；控制单铺面积以控制总价。 增加低密度别墅物业比例；首期以花园洋房高性价比物业为主，中远期逐渐拉大产品线，以体现形象、资源占有型的别墅产品为主导建筑满足政府标志公建要求；建筑与社区整体风格一致；对外销售的别墅产品发展定位物业类型客群特点物业发展方向.fdc01.房地产智库Code ofthis report|34?Copyright CentalineGroup,xx物业发展建议2指标分析及物业选取土地利用策略配套发展策略开发时序建议建筑风格建议景观园林建议户型配比建议.fdc01.房地产智库Code ofthis report|35?Copyright CentalineGroup,xx?项目用地指标分析及物业选取类型指标备注说明总用地面积()626800项目用地红线范围内总面积绿地用地面积()319668可建设用地面积()626800容积率11按可建设用地面积计算总建筑面积()626800住宅（63%）各类配套及商业（37%）建筑密度28%绿地率51%停车位数量花园洋房384个此为下限值，具体数量需依据设计方案往上调商业882个?物业初判可选别墅类、花园洋房、商业等物业形态组合开发.fdc01.房地产智库Code ofthis report|36?Copyright CentalineGroup,xx?用地指标前提?可建设用地626800?容积率11?物业选取标准?有利于对项目价值拉升及产品溢价；?有利于对外部景观的最大化利用；?有较高的土地利用率；?有利于对内部园林空间的营造；?有利于市场及客户的认可及接受；?合理的物业开发及建设成本；?物业类型选取?双拼别墅价值标竿，项目形象代表?联排别墅提升项目形象、品质，以高性价比的优势加快销售速度?电梯洋房最大化利用景观资源，并实现项目资金有效滚动指标分析及物业选取双拼别墅联排别墅情景洋房小高层洋房高层洋房优优一般一般一般较好较好优一般一般一般良优优优较好较好较好一般较差优优良一般一般较低较低一般较高较高.fdc01.房地产智库Code ofthis report|37?Copyright CentalineGroup,xx?住宅物业测算前提?类型设定别墅类产品电梯洋房?目标在保证花园洋房规划布局的总体灵活舒适情况下，提高别墅体量?测算数值参考?测算数值取值指标分析及物业选取产品类型户型面积（m2）层数别墅类物业2203502233电梯洋房140xx+1产品类型户数（户）层数双拼2602233联排7572233洋房5765+1用地面积62.68万m22容积率11总建面62.68万m22.fdc01.房地产智库Code ofthis report|38?Copyright CentalineGroup,xx?一期全部为花园洋房产品；?二期为产业园（联排别墅产品）与商业配套（即星光餐厅和影视长廊）；?三期为别墅产品（以双拼别墅为主）加商业配套，即商业街区;?别墅产品占项目总体量的63%,能在保证项目品质的前提下，实现项目价值最大化。 ?住宅物业测算前提?类型设定别墅类产品电梯洋房?目标在保证花园洋房规划布局的总体灵活舒适情况下，别墅类产品占比尽可能的多土地利用策略.fdc01.房地产智库Code ofthis report|39?Copyright CentalineGroup,xx?酒店及商业入口酒店设有单独的出入口，以满足车辆进出以及临时停车的需求。 商业则依据规范，间隔适当的距离设臵车行入口以及人行入口。 文化产业长廊是项目的亮点所在，为提高形象，设臵独立的出入口;?别墅及产业园区入口:别墅为高端住宅，主要布臵在沿山的区域，应保证别墅区域的独立性，设臵独立的主出入口。 同时为满足用户需求，应保证别墅区域与其他部分的可达性，方便的到达项目的其他区域;?花园洋房入口花园洋房集中在项目东部，南北两边临路，南北两侧均后退红线，有较多的用地可以布臵入口景观，且南侧设有项目售楼处，因此在南北两侧设臵两个主要出入口。 配套策略?项目定位泰山首席天平湖品质社区?配套策略11确定形象入口，树立高端项目形象Code ofthis report|40?Copyright CentalineGroup,xx?项目定位泰山首席天平湖品质社区?配套策略22打造星光餐厅，凸显项目特色?星光餐厅?结合社区中央绿地及公共绿化，园林景观，泰山资源及天平湖景观，打造专属于业主的优良户外活动空间；?利用山丘的有利地形打造的星光餐厅可以提升居住者的生活品质。 配套策略星光餐厅Code ofthis report|41?Copyright CentalineGroup,xx?项目定位泰山首席天平湖品质社区?配套策略33构建商业街区，完善生活配套?商业街区?为保证居住者的生活品质及一定的居住配套；构建中式风情休闲商业街区，集餐饮、休闲娱乐为主配套策略商业街区沿街商业开间(m）进深(m)层高(m)层数面积区间主力面积建面()51088-204.524层80400300400约125866Code ofthis report|42?Copyright CentalineGroup,xx?项目定位泰山首席天平湖品质社区?配套策略44营造优美园林，亲近自然生态?点营造细节景观，充分利用一切可以利用的土地，创造精致的景观环境；?线:通过轴线营造有机地连接内部园林空间，并通过绿轴将商业、洋房与别墅等区分开；?面利用道路与退后红线之间的区域，创造小区集中景观。 结合小区内部公建，创造小区中心景观。 配套策略Code ofthis report|43?Copyright CentalineGroup,xx?项目定位泰山首席天平湖品质社区?配套策略55明晰道路层级，方便区内管理?道路管理?对项目内部道路进行层级化管理，以达到控制区内车流方向及数量，保持社区内组团的的相对完整性与私密性的目的；小区路保持区内组团间的必要连接，对外连接市政道路;组团路保证各组团之间的相互独立性，并连接各个组团；宅前路组团路与建筑之间的道路；配套策略Code ofthis report|44?Copyright CentalineGroup,xx?通过全方位多层次的配套打造，全面提升项目形象档次，极大拉升项目价值配套策略总结Code ofthis report|45?Copyright CentalineGroup,xx洋房联排双拼?通过合理的户型配比，不同层级资源在不同档次产品间的合理分配，达至项目价值的良好阐释住宅产品落位物业类型面积区间()套数比例面积比例洋房140-16083%80%xx7%20%别墅联排220-30074%70%双拼300-35026%30%Code ofthis report|46?Copyright CentalineGroup,xx规划布局意向Code ofthis report|47?Copyright CentalineGroup,xx规划布局意向Code ofthis report|48?Copyright CentalineGroup,xx规划布局意向Code ofthis report|49?Copyright CentalineGroup,xx规划布局意向Code ofthis report|50?Copyright CentalineGroup,xx规划布局意向Code ofthis report|51?Copyright CentalineGroup,xx?项目定位泰山首席天平湖品质社区?开发策略?鉴于项目之高端定位属性，建议采用平开高走的项目总体开发策略，打造市场的标竿；开发时序及物业选取首期以花园洋房产品入市，以高品质、高性价比为卖点迅速引爆市场。 二期以体现形象、资源占有型的别墅类产品为主导，最大化兑现区域价值以及获取溢价价值；并打造影视长廊，凸显项目特色。 三期继续加大物业开发强度，仍以别墅产品为主导，最大化资源价值，在产品水平上实现对竞争对手的超越，与此同时，开发商业产品，打造中式风情商业街区，提升项目品质。 开发时序Code ofthis report|52?Copyright CentalineGroup,xx?项目定位泰山首席天平湖品质社区?物业选取?不同的开发时期，搭配不同的物业类型进行组合开发，达致资金的持续滚动及地块价值的最大释放；开发时序及物业选取首期物业花园洋房二期物业产业园（联排别墅）+影视长廊三期物业别墅类物业沿街商业街区开发时序Code ofthis report|53?Copyright CentalineGroup,xx开发策略总结丰富产品线初期以高性价比的市场主流产品洋房入市，过适当乃至最大的价值让渡，以高品质、高性价比为卖点引爆市场；中远期加大物业开发强度，以体现形象、资源占有型的别墅类产品为主导，最大化兑现区域价值以及获取溢价价值;以泰山、天平湖进行差异化打造，最大化资源价值；在产品水平和服务上实现对竞争对手的超越;产业园产品为报规所需，实际操作中产品形式设计为联排或者双拼，后期对外出售。 物业花园洋房开发量约9.6万m2物业产业园（联排别墅）/商业（影视长廊）开发量约19.08万m2物业别墅/商业开发量约21.64万m2开发时间xx.10-xx.2高值低值区域未成熟区域成熟1#2#3#产品价值高性价比作卖点物业价值资源展示作卖点综合价值作卖点xx.9-xx.9xx.3-xx.11地块价值Code ofthis report|54?Copyright CentalineGroup,xx开发策略总结物业类型一期二期三期车位数量产品建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积花园洋房三室两厅7680396004000038496004四室三厅19xx0别墅双拼000121741843991595881017281329联排012174175189商业文化长廊0069056690560568101260125866传统商业0056810地下面积车位面积13440（洋房车位384个）16940（商业车位484个）13930（商业车位398个）4431099996地下室面积15360（洋房）20865（别墅）19461（别墅）55686地下分期建筑面积288003780533391地上分期建筑面积96004190797216398Code ofthis report|55?Copyright CentalineGroup,xx?项目定位泰安首席低密大盘山水景观品质社区?风格选取原则?有利于项目标竿性的想象树立与体现；?有利于外部景观的最大化利用；?有利于项目所在市场的接受；建筑风格中式风格中式风格Code ofthis report|56?Copyright CentalineGroup,xx建筑风格中式风格Code ofthis report|57?Copyright CentalineGroup,xx?项目定位泰安首席低密大盘山水景观品质社区?风格选取原则?有利于与项目建筑风格相协调，体现项目高端属性；?有利于提升项目的整体价值，创造优良的区内环境；?有利于项目所在市场的接受；园林风格中式园林中式园林Code ofthis report|58?Copyright CentalineGroup,xx?中式园林?借助泰山及天平湖天然的景观资源优势，打造项目独有的特色园林景观；?每个分区打造内在关联的园林景观区，给分区业主不同的视觉感受；?在打造自然景观的同时，更赋予景观以人文色彩，提升项目整体形象；园林风格Code ofthis report|59?Copyright CentalineGroup,xx?“情景花园洋房”设计?采用层层退台结构，每一层都有独特亮点，每户拥有私家花园或景观露台；?独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延展。 楼台没有顶盖，区别于阳台更有花园感；?每个楼台和客厅相连并有较大的进深便于安排活动，半围合的设计使其拥有较强的私家感，且楼台和花园均由厅进出，方便使用。 产品设计亮点之花园洋房Code ofthis report|60?Copyright CentalineGroup,xx?填补市场空白户型设计合理、功能齐全；总价款低、赠送面积多?户型设计通过对市场在售楼盘的研究，避免户型设计劣势，实现产品差异化，使户型设计更为合理?总价款低从价格优势寻找市场突破口，并赠送一定面积，成为目前市场上总价在200万左右的稀缺别墅产品；产品设计亮点之别墅Code ofthis report|61?Copyright CentalineGroup,xx?中式风情休闲商业街区?主要为休闲娱乐性消费为主；?特色餐饮、酒吧、茶馆、KTV、休闲等；可考虑设计为特色餐饮一条街或酒吧一条街产品设计亮点之商业酒吧一条街特色餐饮一条街Code ofthis report|62?Copyright CentalineGroup,xx?实例一（联排别墅）?约220m2/五房三厅三卫?功能价值竖向功能分区明确，上下干扰少；交通流线简洁紧凑，户型实用率高；通过内庭花园解决进深采光问题，同时增加户内情景氛围；?特色亮点赠送前后花园；赠送地下功能空间；露台/阳台/花园等空间形式多样；主卧体系独立、私密感强，内部功能完整；户型参考多功能区地下一层平面次卧区二层平面主卧区三层平面会客区首层平面就餐区Code ofthis report|63?Copyright CentalineGroup,xx?实例二（联排别墅）?约250m2/四房三厅四卫?功能价值竖向及同层功能分区较明确，相互干扰较少；交通流线简洁紧凑，户型实用率高；一宅三院设计，有天有地，予回家以三道自然礼遇；?特色亮点会客厅动静分离，布局合理；赠送前后大面积花园；赠送地下功能空间，空间方正实用；露台/阳台/花园等空间形式多样；主卧设臵独立、私属感强，内部功能完善；户型参考地下一层平面二层平面三层平面首层平面就餐区会客区次卧区主卧区多功能区Code ofthis report|64?Copyright CentalineGroup,xx?实例三（双拼别墅）?约300m2/四房三厅三卫?功能价值竖向及同层功能分区较明确，相互干扰较少；交通流线简洁紧凑，户型实用率高；客厅三面采光，入户方便且不产生通视，减少外部干扰；?特色亮点客厅中空，尺度舒适大气；赠送前后大面积花园；赠送地下功能空间，空间方正实用；露台/阳台/