存量商品房用于货币化安置的规范采购.doc

精品文档存量商品房用于货币化安置的规范采购棚户区改造是城镇化发展的必然趋势，对全面建成小康社会、加快社会主义现代化建设进程，具有重大现实意义和深远历史意义。棚户区改造中对区域居民的安置是改造过程中的重要方面，安置方式的选择对棚改的实施周期、项目费用和群众满意度方面都有重要影响。货币化安置方式具有征收速度快，过渡时间短，总费用低，资金周转迅速，房屋质量高，物业等配套齐全，能快速解决棚改居民住房问题，社会稳定性好等优点，是现在政府积极提倡的安置方式。一货币化安置两种方式货币化安置有货币补偿和存量商品房安置两种方式。1.货币补偿：对已有住房、在本人自愿的原则下，对被安置人采取的纯货币补偿安置方式;2.存量商品房安置：选择货币补偿且有购房需求的棚改对象通过市场自主购买住房，满足其个性化住房需求。在棚改过程中，存量商品房安置是被安置人普遍选择的安置方式，作为棚改安置房房源是货币化安置的主要形式，国家政策实施以来，经过几年的落实已成为棚改安置房的重要筹集形式，利用存量商品房作为棚改安置房源时如何能够规范实施，通过对货币化安置项目的研究和总结，在对商品房采购中的购买主体，采购原则、商品房品质考量评价点及采购程序做了研究，为利用存量商品房解决棚户区改造中的安置房源的采购流程提供参考。 二商品房采购在货币化安置中如何选择商品房规范完成棚改安置，需要考虑以下几个方面：1.存量商品房的购买主体通过对现有的棚改项目的研究，存量商品房的采购主体有政府和公司两种购买主体：政府购买，各级政府根据棚改规划，确定棚改所需商品房的数量，统一选择区位、价格、配套设施适宜的存量商品住房，通过集中购买用于安置棚改对象； 棚改项目公司购买，由通过政府采购确定的棚改项目承接主体（公司）针对特定棚项目选择合适存量商品房用于安置棚改对象。2.存量商品房采购合规实施（1）采购原则存量商品房的采购，无论是从政府采购还是从项目公司角度来说，都要遵循以下原则：政府主导，市场化运作：棚户区改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，商品房选择中要充分发挥市场的作用，充分调动房地产开发企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与，形成市场定价策略。以人为本，群众自愿：应深入调研、摸清群众需求，统筹考虑房源的区位、户型、面积、装修、配套、入住时间等条件，本着切实改善居民居住条件的原则开展工作。合法合规，品质优良：为保障所购商品房的合法性，要求拟回购房源的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证已办理完毕，保证商品房的合法性和品质；开发企业具有合法的资质，并且没有不良记录，保证开发商的合法性。（2） 商品房品质考量评价点根据商品房采购原则，为减少纠纷和棚改实施难度，商品房在采购过程中需要对商品房资质、商品房开发商资质和商品房价格进行考量评价点。商品房手续：商品房的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证齐全。房地产开发商资质：具有独立承担民事责任的能力；具备合格的开发资质；具备良好的商业信誉和健全的财务会计制度，有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录，在经营活动中无重大违法记录，无重大法律纠纷。商品房定价：商品房购买价格上限按照项目开发成本(含土地费用)、税金和合理利润三项加总确定，且不得高于所在区域内周边同类普通商品住房的平均价格，即高于成本价低于市场价。3.采购程序根据政府采购相关法律文件和棚改项目实施的要求，在对商品房进行采购时一般遵照以下流程：调查分析：对棚改区居民意愿和区域内商品房建设情况、周边配套等内容进行调查，形成调查报告，分析居民意愿和区域内存量商品房情况，确定棚改安置房采购数量；发布采购公告：发布政府采购商品房作为棚改安置房的公告，明确商品房采购范围和采购数量及相关要求，鼓励房地产企业报名参加，积极宣传；资格初审：对申报的房地产企业资质、信誉进行初步审核，报住房管理部门审批；资格审批：住房管理部门审核企业资质、信誉和楼盘情况，对符合条件的房地产商和楼盘进行审批；招标采购：按照政府采购法等文件要求，在以完成资格审批的企业楼盘中，采购符合要求、价格合适的楼盘作为棚改安置房房源；发布公告：对中标的房地产开发企业确定为存量商品房的供应单位。以中标价为购买安置房结算单价，对安置房结算单价、超面积结算单价进行公示。三.存量商品房作为棚改安置房源的重要意义1.有助于快速有效安置棚改居民，有效减少项目实施周期利用存量商品房作为棚户区改造的安置房房源能快速解决棚改区居民的住房问题。对棚改区居民来说有能很快的住上新房，减少在外租住时间，提高了群众的心里接受度，减少了棚改实施难度。从政府实施角度可以不用考虑项目过渡期，也不用组织新建安置房，有效的减少了项目实施周期和费用。2.创新棚改安置房源筹集模式，促进房地产市场平稳健康发展棚户区改造在充分尊重群众意愿的基础上，积极推行市场化解决安置房源，通过采取政府组织棚户区居民自主购买、政府购买存量房源、开发企业让利、货币补偿安置等创新型货币化安置方式，打通棚改回迁安置房和存量商品房之间的通道，快速有效进行资村片区棚户区改