中城集团项目盘活思路20100510.doc

中城集团项目盘活思路一 背景及目的陕西中城集团旗下目前持有写字楼、酒店、会所等多个项目，地处西安城北经济技术开发区，地理位置较为优越，是北郊开发较早的项目，项目开发档次较高、配置先进。因管理不善、资金及行业因素等问题，出导致其存量资产居高不下，企业经营逐步陷入低迷状态，资产存量大、贷款负担重、流动周转慢、经营效益低。 为了盘活存量、快速变现，缓解经营活动中流动资金需求的压力，减轻银行贷款的沉重负担，需要对项目进行分类排队、重新审视，有效整合重新推向市场，以实现存量资产的快速、高效盘活，赢得较好的经济效果。二 现有资产分析1. 写字楼（1） 项目名称：（2） 位置：（3） 总建面：（4） 土地性质：（5） 房产证：（6） 业态：写字楼由两栋连体小高层组成，（7） 工程进度：（8） 销售状况：已经销售了一部分。分析：该写字间已经竣工具备交付使用条件，完全可以销售经营，产生经济效益。但由于各种原因目前仍是空置状态，无资金回收致使企业流动周转慢，进而进一步影响其他项目的运转。 2. 酒店（1） 全称：（2） 位置：（3） 总建面：210000平米（4） 土地性质：综合用地（5） 房产证：已办理房产证（6） 现状：建筑验收完毕，装修没有验收、二次装修未完。 酒店西南侧有一个水上游乐场，具备使用条件。分析：酒店建筑主体已经完工，内部装修需进一步跟进，因资金投入不到位进程缓慢，项目处于闲置状态。另外水上游乐场已经具备使用条件也已空置多年。3. 会所（1） 全称：中城国际文化俱乐部（2） 位置：文景路26号（3） 总建面：54037.73平米（竣工面积）；52600平米（审批面积）（4） 土地性质：综合用地（住宅 商业）（5） 2005年归档，已办理房产证384个（2010年3月）（6） 业态：2栋14层塔楼，1、2层 裙楼和L型建筑部分为商业；314层为住宅(4567层为标准层)8：销售现状：剩余面积19567.16（不含停车场）另外地下停车场单独有两个证分析：俱乐部住宅部分已经售完，会所部分还未投入使用，项目目前处于空置状态，无经济效益产生。二市场分析1.项目周边写字楼分析：2.项目周边公寓分析：3.项目周边住宅分析：三结论及建议 通过对开发商存量资产的实地考察及研究分析，我们可以得出如下结论：（1）开发商自持物业太多，经营性物业少，经营比例太低。（2）自持物业运营需投入资产较大针对这两个问题，我们建议：（1）增加经营性物业，盘入资产 （2）酒店具备独立营销、盈利和变现的能力，保留酒店三 操作手法1、写字楼现有可销售面积为35000平方米,根据市场调研分析，保守定价为每平方米7000元，预计收入2.4亿元。写字楼的预计收入用于： 、还银行贷款1.5亿元。 、4000万元用于酒店的完善和开业运营。 、5000万元用于完善写字楼工程，水上乐园的土地变更及新起公寓的开发建设。2、 酒店保留。拆除酒店西南侧现有的水上乐园，重建一栋新公寓，总面积为50000平方米（40000平方米住宅，10000米裙楼）。其中40000平方米为住宅，每平方米初步定价6500元，预计收入2.6亿元，10000平方米的裙楼和酒店连接做为客房，可增加200套标准间，每平方米 10000元，预计收入1亿元，合计3.6亿元。3、 拆除现有俱乐部，重建二栋新公寓。面积：70000平方米，其中60000平方米为公寓，每平方米6500元，总值3.9亿元，10000平方米为商铺，每平方米8000元，预计收入0.8亿元，合计4.7亿元。5、总销售额预计10.7亿元，三栋新楼的建筑成本为3.6亿元（含前期投入5000万元）。4000万