【毕业学位论文】（Word原稿）房地产市场热点问题的统计分析-统计学

目 录 中文摘要 . 1 英文摘要 . 1 一、房地产市场及其研究概述 . 2 （一）房地产业的支柱产业地位 . 2 （二）房地产市场研究现状 . 3 . 3 . 3 二、房地产市场热点问题的统计分析 . 5 （一）统计分析方法概述 . 5 （二）房地产市场热点问题的统计分析 . 5 . 5 . 10 （三）建议 . 13 . 13 . 13 三 结束语 . 13 参考文献 . 14 南京财经大学本科毕业论文 （设计） 1 房地产市场 热点问题的统计分析 中文摘要 摘 要： 我国 房地产业从 1997年被国家列为拉动经济和内需增长重 点产业， 2003又被明确列为支柱产业，而且房地产业还能带动建筑、建材、装修等几十个行业 的发展 ； 房地产市场研究分析工作 可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际 的 市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。 因此，作为国家经济支柱的房地产业，其市场研究工作也显得尤为重要，本文将对房地产市场研究与分析这项工作进行详细阐述，并就其热点问题结合统计分析方法进行分析。 关键词 ：房地产市场研究 ， 因子 分析 ， 回归分析 英文摘要 In be as s 997, 003,it be of as up so of in of to to of as of in to 京财经大学本科毕业论文 （设计） 2 一 、 房地产市场及其研究概述 （一） 房地产业的支柱产业地位 支柱产业是西方产业经济学中的一个比喻性概念，中国支柱产业振兴方略中解释：支柱产业是指在一定时期内能够支撑国民经济与社会发展在一定水平上增长，或社会经济上新台阶时期能够稳定地成为经济增长点的产业。支柱产业具有四个特征：一是高产业比重，它必须是在一定时期内的国民经济中占有比较重 有增长能力强、增长率高、贡献率大的特征；二是高产业关联度，支柱产业必须具有较强的产业关联度，能通过产业之间的联系 产生巨大的带动力，直接和间接地带动其他产业部门的发展；三是高市场需求，支柱产业的主要产品必须具有广阔的市场前景和旺盛的社会需求，并能在相当长的时期内保持持续增长稳定发展的势头；四是高科技含量，科学技术是生产力，支柱产业必须拥有先进的科学技术和良好的科技创新机制，依靠这种机制，保持产业可持续发展的优势地位。 房地产业发展对经济增长的贡献份额大，在发达国家和地区中已普遍成为国民经济的支柱产 业。在未来 20 年我国经济增长过程中，房地产业发展将对经济增长做出巨大贡献。 房地产业对相关产业的拉动作用是全方位、多角度的，它从生产、流通、消费三个环节上拉动经济增长。 从生产环节来看，它直接形成固定资产投资。根据上海市投入产出模型测算，每增加 1 亿元固定资产投资，可引发 元的总产出增量和 元的增加值增量。 同时，它可以直接带动建筑、建材等行业的发展。 从流通环节来看，房地产业为金融业发展提供较大空间，同时，它还带动了当地产中介服务业的发展。 从消费环节来看，房地产业大大促进了社会消费增长。 据测算 ，商品住宅销售对其他商品消费的带动系数为 地产业还为家庭装饰业发展提供了商机，根据测算，每增加 1 平方米商品住宅销售，可带动家庭装饰业 400 万元的增量。 我国房地产业经过 20 多年的发展终于获得了应有的地位。 2003 年 8 月，国务院印南京财经大学本科毕业论文 （设计） 3 发的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发 200318 号）明确指出：“ 房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。 ” （二） 房地产市场研究现状 房地产市场研究分析工作 可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的 市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。从房地产市场研究分析的层次上来看，可分为区域房地产市场分析、专业房地产市场分析和项目房地产市场分析，进一步细分，也就是房地产市场分析的内容，在区域房地产市场分析中包括地区经济分析、区位分析和市场概况分析等内容，其中地区经济分析是研究地区的经济环境，它包含地区经济的基本趋势分析和地区基础产业的发展趋势分析 ；区位分析是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容；市场概况分析包含对地区房地产各类市场总的未来趋势分析、考察某个 地区的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持某个项目等。在专业市场分析方面，主要包含根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域、细分市场，进行产品细分及消费者细分，找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场 、 分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口、将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量（即未满足的需求量）。 而项目房地产市场分析方面，主要包含分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征、根据目标物业的特征选择、调查竞争物业、进行竞争评价，确 定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率（市场份额）。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。 房地产市场的研究 ,是土地经济学、城市经济学、管理学以及进一步衍生的房地产经济学等多门学科所共同关注的一个学术领域。尽管各门学科从不同的学科角度分析和研究了房地产市场的发展情况 , 但最终的目的是为了了解房地产市场的运行机制 ,从而南京财经大学本科毕业论文 （设计） 4 为房地产市场的不断发展以及房地产业的不断进步 ,提供重要的理论指导。 国外对房地产业的发展研究 起步较早 ,从 17 世纪末至今经历了 300 多年的历史。 17 世纪末 ,配第第一次提出了级差地租的概念 ,并初步阐述了级差地租、土地价格等问题。此后至 19 世纪初的一百多年 ,斯密 (、李嘉图 (、马克思 (等人分别对土地经济问题、住房问题进行了各自的研究 ,形成了现代资本主义土地经济理论和马克思主义土地经济理论。 国内方面，新中国建立 30多年里，由于计划经济体制的影响，我国关于房地产经济理论以及房地产市场发展方面的探索基本处于停滞状态，直到1979年，有关土地有偿使用和房屋商品 化的理论研究成为重点以及热点，进入 21世纪至今，我国学者的研究大多数都集中在对房地产市场内部运行规律及外部影响因素等方面的研究 ,主要集中在以下几个方面： (1) 房地产市场建设。我国房地产市场化程度很低 ,结构失衡与服务滞后造成销售呆滞 ,二、三级市场不活跃 ,通过激活二、三级房地产市场 ,促进房地产市场的繁荣发展。 (2) 宏观调控。 如果 房地产市场缺乏宏观调控机制 ,房地产开发规模 就会 过大 ,市场功能机制不完善 ,因此必须加强房地产市场的宏观调控 ,促进房地产业的健康持续发展。当前可的 运 用宏观调控的各种手段有 :财政政策调 控、行政调控、产业政策调控和金融政策调控等直接调控房地产业。 (3) 政府行为。发展房地产业不仅要提高企业以市场为导向的经营决策水平 ,更要规范政府行为 ,发展房地金融。可根据各个时期经济社会发展速度以及结合区域土地资源特点 ,制订合理的地价 ,调节引导房地产开发。 (4) 房地产市场周期。房地产周期或房地产周期波动 ,包括四个阶段 :房地产市场周期的谷底、增长超过平衡点 ,需求继续增长阶段、供求转折点之后供给增长速度高于需求增长速度阶段、市场运行到平衡点水平之下 ,供给高增长 ,需求低增长或负增长阶段。 (5) 房地产市场 预测。运用各种数学模型分析房地产市场的供需以预测房地产市场，比如通过建立回归模型、影响因素分析模型、灰色聚类决策模型、可变参数模型和类比分析方法和模糊聚类分析模型对房地产市场需求、供给进行了动态的定量分析 ,为南京财经大学本科毕业论文 （设计） 5 房地产市场的投资、决策、销售、预测等提供更为科学、可靠的依据。 二、 房地产 市场 热点问题的统计分析 （一） 统计分析方法概述 统计分析 ,是根据统计研究的任务和要求 ,以马克思主义的世界观和方法论为指导 ,以统计资料和客观事实为依据 ,运用各种统计分析方法和技术 ,对社会、经济现象在一定时间、地点、条件下的总体数量特 征及数量关系进行分析 ,以探索事物的性质、特点、内在联系及发展规律的工作过程。统计法中明确规定 :统计的基本任务是对国民经济和社会发展情况进行统计调查 ,统计分析 ,提供统计资料 ,实行统计监督。在我国社会主义市场经济发展和经济运行机制进一步深化改革的今天 ,统计分析的作用越来越显得重要。企业在转换经营机制中 ,也要依靠各种信息的收集、整理、吸收和运用。企业通过统计分析才能了解企业在市场经济运行中的各种数量关系和数量界限 ,研究其形成的内在原因 ,进而进行企业经济发展的预测和决策。 （二） 房地产 市场热点问题的统计分析 房 地产业的发展不仅关系到国家的经济命脉，同时也与百姓的生活息息相关， 房地产市场的一些热点问题逐渐成为了百姓极为关注的热点话题，比如 2007年以来，全国房屋价格 飞速攀升， 而在 08年初，“拐点论”的热吵又造成了房地产市场浓郁的观望气氛，因此，房价的走向 引起很多业内人士的研究；在房价的带动下，房屋销售量、销售面积也会随之变化， 因此对影响房屋销售的各种因素进行分析也是必不可少的，另外，市场供需情况、投资投机情况、居民购买力分析等等都是当前房地产市场的热点问题，本文我主要针对影响 房屋销售的因素和影响房地产价格的宏观因素 结合统计方法进行分析。 析 在进行调查研究时，经常需要同时调查或分析许多变量，这些变量可能归为几类，而每一类均具有相同的本质，常被成为因子。 因此，因子分析是一种用来决定某些变量的本质及其分类的一种统计方法。因子分析的主要应用有两个方面：一方面是寻求基本结构，简化观测系统，即构造一个因子模型，确定模型中的参数，然后根据分析结果进南京财经大学本科毕业论文 （设计） 6 行因子解释；另一方面是对变量或样本进行分类，对公共因子进行估计，并进一步分析。 例如，调查青年对婚姻家庭的态度，抽取了 n 个青年回答了 p=50 个问题的答案，这些问题可归纳为如下 几个方面：对相貌的重视、对孩子的观点、对老人的态度等等，这也就是一个因子分析的模型，每一个方面就是一个因子。 用 件进行因子分析十分简便，下面我会结合一个房地产市场调查问卷结果演示因子分析的过程。 某房地产开发商为了进一步了解影响房屋销售量的因素， 进行了一次 为期一年的 市场调查，随机抽取了该开发商开发楼盘小区的 n=100 户住户，分别就住户所重视的小区不同因素进行调查，每个月进行结果的汇总分析，并总结出了以下六大因素是住户的重视程度最高的六个。这 六个因素分别是： 地段为 小区的商品房价值为 小区绿化建设为 交通安全设施为 供热取暖为 信誉度为 表表示了每个月的调查问卷情况，表中数据代表了该个因素在当月调查中在所有因素中所占的比例。 南京财经大学本科毕业论文 （设计） 7 表 1 影响商品住宅销售因素 序号 地段 区的商品房价值 区绿化建设通安全设施热取暖誉度 0 1 2 ：数据来源于 参考文献 4 将以上数据输入 ，依次单击“ “ “ ,将 6 个变量通过箭头输入到分析变量框。 得出因子载荷矩阵 如下： 南京财经大学本科毕业论文 （设计） 8 a) 2 3 4 5 6 808 520 023 471 005 564 601 005 233 071 726 307 249 869 124 a 6 63302=523=12.+4=105=6=76中 别为公共因子，从个因子模型中可以看出，第一因子主要由变量 决定，它们作用在第一个因子上的荷载分别是 二因子主要由变量 决定，它们作用在第二个因子上的荷载分别是 在以上设置的基础上，单击“ 钮，从“ 选择“ 京财经大学本科毕业论文 （设计） 9 选项，并在气候文本框输入“ 单击“ 钮，从方法“ 项区中选择方差极 大法“ ,从显示格式“ 选择旋转求解“ ;单击“ 钮，在变量存储“ as 项中选择回归方法“ ,显示因子得分系数矩阵“ 运行该过程，又可产生如下结果：分别有 单变量描述性表、相关系数矩阵表等等，其中最重要的是正交旋转后因子载荷矩阵表，如下： a) 2 729 220 666 473 164 a 按绝对值来看， 1在第一公共因子的载荷值较高，故第一公共因子可以反映 通安全设施）、 区的商品房价值）和 区地段）的公共特性，可以认为第一公共因子代表小区的硬件条件；而 5在第二公共因子的载荷值较高，故第二公共因子可以反映 誉度）和 热取暖）的公共特性，可以认为第二公共因子代表开发商的服务等软件环境，这种公共因子的解释完全是一种主管的判断，南京财经大学本科毕业论文 （设计） 10 结论往往因人而异，但对于房地产开发商制定营销策略有重要的参考价值。 回归分析方法是多元统计分析的各种方法中应用最广泛的一种， 它是处理多个 变量间相互依赖关系的一种数理统计方法，变量间的相互依赖关系在实际 问 题中是大量存在的，回归分析是研究这种相互依赖关系的有效数学方法， 从众多影响自变量变化的因素中筛选出最重要的有限个因素作为自变量 ,并组成回归方程 ,此回归方程一般称为最优方程，这就是回归分析的主要思路。 前面提到房地产是我国的支柱产业，因此，其价格的变化必然受到宏观经济因素的影响， 影响我国房地产价格波动的宏观经济因素主要包括 : 国内生产总值、国民收入水平、货币发行状况、土地价格、房地产投资状况和房地产消费状况等。 根据主要的宏观影响因 素，我选取了六大指标，分别是国内生产总值（ 城镇居民家庭人均可支配收入（ 货币供应量（ 全国土地交易价格指数（ 全国房地产开发投资额（ 商品房销售额（ 南京财经大学本科毕业论文 （设计） 11 表 2 2000 年至 2005 年我国房地产价格及其宏观经济影响因素 序号 时间（年 全国房屋销售价格指数（ %） 国内生产总值（亿元） 城镇居民家庭人均可支配收入（元） 货币供应量 元） 全国土地交易价格指数（ %） 全国房地产开发投资额（亿元） 商品房销售额（亿元） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 注：数据来源于参考文献 8 将数据输入 ，选择 “ “ “ ,就可打开“ 话框，将左侧源变量选项框中的 y 作为因变量进入右侧“ 南京财经大学本科毕业论文 （设计） 12 项框中，同时其他多个变量作为自变量进入“ 项框内，接着在“ 拉列表内选择“ 步回归，得出结果如 下： R of a) 953 a ( a) t B ( 000 703 977 000 a y b) n t a) 340 288 a) 145 266 358(a) 252 022 a) 809 308 a) 182 482 a in ( x4 b y 接下来 对常数项及自变量系数进行检验： 根据表 a)看出常数项和自变量过检验；根据表 b)看出自变量 x1、通过检验。 检验之后，我们 可以得到多元线性回归方程为 ： y=们所得到的回归方程通过了显著性检验，但是还需要进行实证检验，我们将 2005南京财经大学本科毕业论文 （设计） 13 年第四季度的数据 y=实际值 ，相差了 就是说我们预测结果在误差允许的范围之内，回归方程成立。 综上所述，该方程可以用来预测我国房地产价格的变化趋势，在知道未来某一时期城镇居民家庭人均可支配收入和全国房地产开发投资额的情况下，我们就可以大体预测该时期的房地产价格，可以为政府调控部门、房地产相关部门、房地产开发商或经纪公司以及有需求购房置业的居民提供参考依据。 （三） 建议 以上两个例子 分别从微观角度和宏观角度对房地产销售及房地产价格进行了分析，可以看出房地产业涉及的范围极广，以下是两点对 房地产从业机构 的建议： 我们研究分析房地产业，必须要将其置于宏观经济背景下，要研究房地产业与宏观经济相互影响的互动关系。 从房地产外部的宏观经济整体分析，货币政策、衡量商品价格的货币币值、税收等也是不断变化的，这些因素分别作用于房地产市场供应、需求和价格，而房地产市场的价格、投资等也会作用于宏观经济中其它的变量，并影响到经济政策的制定。 房地产开发商要扩大销售 ,就要合理的调查各种因素的影响并进行科学的分析，从而 加强施工管理 ,降低工程成 本 ,降低房屋的销售价格 ,增强其辅助设施建设 ,提高房屋质量 ,只有这样才能以最少的投入获取最大的收益 .