地产行业用地制度与政策.doc

地产行业用地制度与政策 第一章房地产业?房地产业房地产开发经营、中介服务、物业管理、其他房地产活动。 第三产业。 建筑业是第二产业。 ?房地产业作用1为国民经济发展提供物质条件2关联度高，带动力强3改善住房条件4加快旧城改造和城市基础设施建设5改善投资环境吸引外资6扩大就业，特别是经纪行业和物业管理行业7增加财政收入。 ?房地产业细分开发经营和服务（中介（咨询、估价、经纪）+物业）?房地产开发经营投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强。 在我国占主体地位（成熟市场经纪业是主体）。 ?估价业知识密集型。 经纪业知识密集和劳动密集。 物业管理劳动密集和知识密集。 ?十三次全国代表大会提出建立房地产市场，标志诞生。 ?商品住房-中等收入以上家庭，保障性住房-城镇低收入住房困难家庭，政策性住房-中等偏下收入家庭?保障性住房1廉租住房（最低收入家庭以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。 人均面积不超过当地人均住房面积的60%，50平米以内，租金政府定价，由维修费、管理费构成。 ）2经济适用房（低收入家庭，具有保障性质的政策性商品住房，政府指导价、保本微利，成本包括1征地拆迁2勘察设计前期3建安4基础设施建设配套公建5企业管理费6贷款利息7税金，企业管理费2%以下，开发利润为1-4的3%以下。 单套面积控制在60平米以内，有限产权，5年后可转让）3政策性住房中等偏下收入家庭，棚改安置住房、现价商品房、公共租赁住房、单位建设住房。 ?廉租住房资金1地方财政预算安排2住房公积金增值收益提取风险准备和管理费后的全部3土地出让净收益不低于10%4专项资金?1998年开始住房分配货币化。 ?住房补贴前提条件是房价收入比4倍以上。 ?国有土地所有权由国务院代表国家行使。 ?国有土地范围1城市市区土地2农村和城市郊区已经没收征收征购的土地3国家依法征收的土地4依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他5集体经济组织人员转为城镇居民，其原有的集体土地6因国家组织移民、自然灾害后的农民集体土地。 ?土地使用权取得划拨、出让、转让、租赁。 使用权人享有土地占有、使用和收益的权利。 ?集体土地范围村农民集体、两个以上农村集体经济组织的农民集体、乡镇农民集体。 宅基地、自留地、自留山为集体所有。 自然资源归国家所有。 ?土地登记由县级以上人民政府登记造册。 ?国有土地使用权证、集体土地所有权证、集体土地使用权证、他项权利证书?土地登记以宗地为基本单元。 两宗土地，两个使用者，跨县级行政区，分别登记。 ?根据土地利用总体规划，土地用途分农用地、建设用地、未利用地。 土地用途管制核心是不能随意改变农用地的用途。 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地使我们的基本国策。 ?房地产法律体系法律（*法）、行政法规（*条例）、地方性法规、部门规章（*管理办法、*规定）、地方性政府规章、规范性文件（*暂行规定、通知、意见）、技术规范（*规范）。 ?房地产相关法律城市房地产管理法、土地管理法、城乡规划法。 物权法规范财产关系的民事基本准则。 第二章建设用地制度与政策?征收和征用都有强制性、经过法定程序、依法给予补偿。 征收所有权改变。 征收是为了公共利益需要。 ?征收集体土地原则1珍惜耕地、合理利用土地原则2保证国家建设用地原则3妥善安置原则4有偿使用土地原则5依法征地原则。 ?征收要书面形式告知。 ?征收土地实行两级审批制度，国务院+省级人民政府；国务院审批的基本农田、基本农田以外耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷?申请征地应根据总体设计一次性申请批准，不得化整为零。 分期建设的应分期征地，不得先征待用。 ?征收土地由用地单位支付1土地补偿费（年产值6-10倍）、2安置补助费（年产值4-6倍/人，每公顷不超过15倍）、3地上附着物和青苗补偿费、4社会保障费用。 1+2不超过30倍。 ?临时使用土地不超过2年，不得从事生产性、营业性等经营活动、不得修建永久性建筑。 ?征收土地公告收到征收土地方案后10日内应以书面或其他形式公告。 ?耕地占用税用于土地开发和农业发展；菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地调整治理；征地管理费用于土地管理部门业务开支。 ?土地使用权出让必须符合土体利用总体规划，城市规划，年度建设用地计划。 ?工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者，必须用招拍挂出让。 ?挂牌出让截止时间应为挂牌出让结束日前2天，挂牌时间不少于10个工作日。 投标截止时间前收到才有效。 投标人少于3人的，应得终止招标。 竞买人不足3人，或最高价未达底价，终止拍卖。 ?住宅70年，商业旅游娱乐40年，其他50年。 非住宅到期，前一年申请续期。 ?60日内支付全部地价款。 ?土地出让合同由市县人民政府土地管理部门签订。 ?合同约定开工日期满一年未开发，征收土地使用权出让金20%的土地闲置费。 满二年，无偿收回。 但因不可抗力、政府部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的除外。 ?闲置土地认定合同未约定开工日期，合同生效之日起或建设用地批准书颁发日起1年未动工，已动工但开发建设面积不足三分之一或投资额不足25%且中止开发连续满1年。 ?闲置土地处置1延长开发建设时间，但不超过1年2改变土地用途3安排临时使用4置换5重新出让6交还给政府。 ?划拨土地县级以上人民政府依法批准，无偿、无期限、无处分权（不得转让、出租、抵押，有条件的）。 划拨土地使用权取得包括使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（城市存量土地和集体土地）或无偿取得（国有荒山、沙漠、滩涂等）两种。 ?县级以上政府批准划拨土地1国家机关用地2军事用地3城市基础设施用地4公益事业用地5国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。 ?划拨土地转让批准准许转让的，受让方办理出让手续，补交出让金；或不办理出让手续，出让方收益上缴。 低于市价交易，政府行使优先购买权。 ?划拨土地出租土地租金收益上缴，租赁6个月以上应签订租赁合同。 ?划拨土地抵押一定要有建筑才能抵押。 ?国有企业改制中国有性质改变，划拨土地采取土地出让或出租方式处置。 未变性变主人可以保留划拨土地，但期限不超过5年。 ?国家机关人员工作人员违反土地管理法，3-7年。 一般人员非法占有耕地5年以下，并处或单处罚金。 ?国家无偿收回划拨土地使用权土地使用者因迁移等停止使用土地的，国家为了公共利益和城市规划要求收回，司法部门裁定的，不按批准用途使用。 ?经批准的的建设用地，由所在地的市县人民政府组织实施。 第三章国有土地上房屋征收?房屋征收是国家为了公共利益需要，主体是国家，通常政府代表国家以行政命令的方式执行。 ?xx年1月21日国务院公布了国有土地上房屋征收与补偿条例。 ?房屋征收限制条件1为发展公共利益2严格按照法律规定的权限和程序3政府以征收执行人身份出现，以被征收房地产客观市场价值予以公平补偿。 ?公共利益特点客观的、共享的、不确定的、不同于国家利益和政府利益。 ?公共利益包括1国防外交2基础设施建设3公共事业4保障性安居工程5旧城改造（不包括城中村改造）6其他。 ?征收主要针对不动产，征用包括不动产也包括动产，征收为公共利益征用因抢险救灾等紧急需要，所有权转移不同，补偿内容不同。 ?房屋征收主体市县级人民政府代表国家。 ?房屋征收部门政府确定的房屋征收部门。 ?房屋征收实施单位委托房屋征收实施单位，不得以营利为目的。 ?房屋征收的监督与指导部门城乡建设主管部门会同财政、国土资源、发展改革部门。 ?征收程序1拟定征收补偿方案（房屋征收部门拟定方案报市县级人民政府）2组织论证3征求公众意见（不少于30日，旧城改建的召开听证会）4房屋征收决定（决定前要进行社会稳定风险评估，被征收人数多的要经政府常务会议讨论决定。 决定后及时公告，载明征收补偿方案、行政复议、行政诉讼权利等事项。 ）?房屋征收工作1组织调查登记（权属、区位、用途、建筑面积；调查结果向征收人公布）2对未进行登记的建筑物先行调查、认定和处理3暂停办理相关手续（不得实施新建、扩建、改建和改变房屋用途。 暂停办理相关手续的书面通知应载明暂停期限，最长不超过1年）4作出征收决定前，征收补偿费应足额到位、专户存储、专款专用。 ?补偿内容1被征收房屋价值的补偿（决定公告之日类似房地产的市场价格）2搬迁、临时安置的补偿（搬迁费、临时安置费、周转房）3停产停业损失的补偿（按照效益和期限）4另外补助和奖励办法。 ?对违法建筑或超过批准期限的临时建筑不予补偿。 ?补偿方式货币补偿+房屋产权调换（旧城区改建，提供改建地段或就近的房屋）?对房屋评估价值有异议，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核有异议向专家委员会申请鉴定。 ?房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议，或所有权不明确，按补偿方案作出决定并公告。 ?房屋征收部门对实施单位行为负责监督，对其后果承担法律责任。 ?房屋征收评估机构选定三级暂定资质以外。 先由被征收人在规定时间内协商选定，如果达不成由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定方式确定。 由房屋征收部门向估价机构出具评估委托书。 评估报告必须有两名以上注册估价师签字。 ?房屋征收评估原则独立、客观、公正。 ?评估价值时点房屋征收决定公告之日。 ?评估对象界定房屋征收部门向估价机构明确，在委托书和合同中明确以及提供提供已登记的房屋情况和未登记的建筑的认定处理结果情况。 已登记的以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准，不一致的，以房屋登记簿；未登记的按认定处理结果。 ?评估价值内涵不包括室内装饰装修的价值，不考虑租赁、抵押、查封等因素。 ?实地查勘要求房屋征收部门、被征收人和估价机构应该在查勘记录上签字或盖章确认。 被征收人拒绝签字的，应当有房屋征收部门、估价机构和无利害关系的第三人见证，并在评估报告中说明情况。 ?评估方法选用可以采用2种以上的，应选用2种以上方法。 ?评估结果以人民币计价，精确到元。 ?技术协调一个范围由一家估价机构承担，范围大的可以两家共同承担，但要明确一家为牵头单位。 ?报告送达估价机构在合同期限内将分户初步评估结果提交房屋征收部门，房屋征收部门向被征收人公示。 公示期间安排注册估价师现场说明解释。 公示期满后，估价机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告。 房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。 ?评估异议和争议的处理先估价机构复核评估（5日内申请，后10日内答复），再申请专家委员会鉴定（10日内申请，后10日内出具鉴定意见，只是鉴定技术问题等，非重新评估），再不服的提起行政诉讼。 ?评估收费评估费委托人房屋征收部门承担，鉴定改变原估价结果的，鉴定费由估价机构承担，估价机构复核评估不收费。 ?对估价机构人员违规处罚估价机构5-20万罚款，估价师1-3万罚款。 第四章房地产开发经营管理制度与政策?房地产开发企业特殊性高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大。 ?四级资质+暂定资质。 新设立的企业领取营业执照之日起30日内开发主管部门备案，30日内获得暂定资质证书，有效期1年，可延长但延长期不超过2年。 100万元以上，4名以上房地产专职技术人员和2名以上专职会计人员注册资本经营时间上年竣工面积3年竣工面积专业人员数量一级500051530万40二级200031015万20三级80025万10四级10015?一级资质由省市自治区住房城乡建设行政主管部门初审，报国务院主管部门审批，其他由省市自治区住房城乡建设行政主管部门制定审批办法。 ?房地产开发项目符合1土地利用总体规划2年度建设用地计划3城市规划4房地产开发年度计划。 ?主管部门土地出让提出书面意见1项目的性质、规模、开发期限2规划设计的条件3基础设施和公共设施的建设要求4基础设施建成后的产权界定5项目征收补偿安置要求。 ?资本金中以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过资本金总额的20%?保障性住房和普通商品房项目的最低资本金比例20%，其他房地产开发项目为30%，申请贷款银行可能要求35%。 ?房地产开发企业对项目的质量承担责任，其他单位根据法规、合同承担相应的责任。 ?主体结构质量不合格，可以退房、换房，以工程质量监督部门的核验结论为依据，直接损失可以申请赔偿，精神损失等间接损失不赔偿。 一般性的质量问题通过保修解决。 ?开发过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，定期送开发主管部门备案。 ?房地产项目转让条件1土地出让金以缴清获得土地使用权证2房屋建设的实际投入房屋工程的资金额占全部开发投资总额的25%以上；成片开发土地的，形成工业或其他建设的用地条件。 ?转让房地产开发项目，应在土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，到开发主管部门备案。 转让后未完成安置补偿的，应书面通知被拆迁人。 ?商品住宅保修期从交付之日起计算，保修期不低于工程承包单位向开发企业出具的质量保修期。 ?开发企业对业主的最低保修项目和期限1基础主体结构合理使用寿命内；2屋面防水3年；3墙面、地面、门窗、洁具、管道渗漏等1年；4管道堵塞2个月；5灯具电器6个月；6供热供冷1个采暖期。 ?房地产广告的内容1企业名称2中介服务机构名称（如有）3预售许可证号。 仅介绍房地产项目名称的，可以不载明上述内容。 ?广告中有价格表示的，应为实际销售价格和价格有效期限。 项目位置用实际距离表示，不得用时间距离表示。 面积应标明是建筑面积或使用面积。 预售预租不得涉及装修装饰内容。 不得用其他项目的形象环境作为本项目的效果。 不得含有升值或投资回报的承诺。 不得有融资内容。 物业管理内容是否实现都应注明。 第五章规划设计及工程建设管理制度与政策?城乡规划法xx年1月1日起施行。 ?城乡规划包括1城镇体系规划2城市规划3镇规划4乡规划5村庄规划?城市和镇规划分为总体规划+详细规划（控制性详细规划+修建性详细规划）?城市人民政府组织编制城市总体规划（一般20年），直辖市和省会城市总体规划由国务院审批，其他由人民政府审批。 总体规划报送审批前，要公告不少于30日。 ?城市规划主管部门根据总体规划要求编制控制性详细规划，经本级人民政府批准后报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。 ?一般修建性详细规划由建设单位编制，重要地块的由政府及规划主管部门组织编制。 ?规划批准后应当严格执行，不得擅自改变。 控详规修改涉及总体规划强制性内容的，应当先修改总体规划。 ?规划审批颁布后具有法规效力。 ?城市规划的实施管理报建审批管理（核发项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）+批后管理（监督检查体系，对违章占地和建设的查禁工作）?划拨土地先申请选址意见书，其他项目不需要（出让合同含规划条件），再建设用地规划许可证，再土地使用权证。 ?工程勘察资质分为综合资质（只设甲级）、专业资质（甲级、乙级、部分设丙级）、劳务资质（无等级）?工程设计资质分为综合资质（只设甲级）、行业资质（甲、乙）、专业资质（甲、乙）、专项资质（甲、乙），个别可设丙级，建筑工程专业资质可以设丁级。 ?可以直接发包1采用特定的专利和技术2建筑艺术造型有特殊要求3国务院规定的其他?注册建筑师分为一级和二级，设计图纸要注册建筑师签字。 ?注册结构工程师分为一级和二级，注册有效期2年。 届满前30日内办理注册。 ?注册建造师分为一级和二级，担任施工单位项目负责人。 施工单位签署的质量合格的文件上要注册建造师签字盖章。 ?必须进行招标的项目1大型基础设施公用事业等社会公共利益公众安全的项目2国有资金投资或国家融资项目3国际组织或国外政府贷款、援助资金的项目4法律或国务院规定的。 ?招投标原则公开、公平、公正、诚实信用?公开招标（不特定）+邀请招标（特定，三个以上）?招标代理机构甲级、乙级（1亿以下）、暂定级（6000万以下），可以跨区域进行业务。 ?招标文件不得有倾向或排斥潜在投标人的内容，招标人不得透露已获取招标文件的投标人等影响公平竞争的信息，有标底的要保密。 中标人一般不得转让中标项目，可以按照合同约定或经招标人同意，将非主体、非关键性工作分包给他人。 ?建设监理是全过程的。 可以委托1个或多个监理单位，可以全过程监理也可以阶段监理。 我国目前的监理主要是项目实施阶段的监理。 ?监理委托合同四中形式1法律要求制定2信件式合同（监理单位制定，委托方签署）3委托通知单（委托方发出）4标准委托合同（国际咨询工程师联合会颁布）?监理的基本工作进度控制、质量控制、工程投资（成本）控制，合同管理、信息管理，组织协调（内部+外部）?必须实行监理的工程1国家重点工程2大中型公用事业工程3成片开发的住宅小区4利用外国政府或国际贷款资金的工程5国家规定的。 ?监理单位不得转让工程监理业务，派总监理工程师和监理工程师进驻现场，材料设备等都要监理工程师签字，拨付工程款、竣工验收需要总监理工程师签字。 ?监理分甲乙丙三级。 ?中国境内项目中国监理单位监理，至少合作监理。 ?房地产开发项目实行报建制度，建筑工程施工许可管理办法30万以下或300平米以下的建筑工程可以不申请办理施工许可证。 ?申请施工许可证条件1办理了工程用地批准手续2取得建设工程规划许可证3施工现场基本具备施工条件4确定施工企业5满足施工需要的施工图纸和技术资料进行了审查6有保证工程质量和安全的具体措施7已委托监理8建设资金已经落实（工期1年内的不少于工程合同价的50%，超过1年的不少于30%，到位资金证明）?发证机关收到申请之日15日内颁发施工许可证。 领取施工许可证之日起3个月内开工，不能开工要申请延期，最多两次，每次3个月。 ?建设工程要先勘察、后设计、再施工的原则。 ?建设工程发生质量事故，应在24小时内向当地建设行政主管部门报告。 ?任何建设工程竣工后都要进行竣工验收。 建设单位收到竣工报告后组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 建设单位应当自工程验收合格之日起15日内进行备案。 ?验收的条件1完成建设工程设计和合同的各项内容2有完整的技术档案和施工管理资料3各种材料设备的进场试验报告4各单位签署的质量合格文件5施工单位签署的工程保修书。 ?竣工验收备案提交1备案表2验收报告3规划、公安消防、环保出具的准许使用文件4施工单位签署的质量保修书5法律法规规定的其他文件（商品住宅还需要住宅质量保证书和住宅使用说明书）?施工单位对建设单位的最低保修期限1基础主体结构合理使用年限；2屋面墙面防水相关的5年；3供热供冷2个采暖期；4电气管道设备2年；5装修2年。 从工程竣工验收合格之日起计算。 ?建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包、劳务分包。 ?紫线范围内项目规划审批实行备案制度。 ?由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级低的单位确定资质等级。 第六章房地产交易管理制度与政策?房地产交易包括转让（买卖+赠与+继承）、抵押、租赁?城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度1房地产价格申报制度（合同签订90日内提出申请、申报成交价格，作为纳税依据，成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为纳税依据，合同价格不用修改）2房地产价格评估制度（以基准地价、标定地价、各类房屋重置价格为基础，参照市场价格进行评估）3房地产价格评估人员资格认证制度。 ?转让实质房地产权属发生转移（抵押不转移）。 ?不能转让的不符合在建工程转让条件的，限制房地产权利不得转让的，依法收回土地使用权的，共有房地产未取得其他共有人同意的，权属有争议的，未依法进行登记领取权属证书的。 ?转让程序先到房地产管理部门办理房屋所有权变更手续（7日内书面答复），再到土地管理部门申请土地使用权变更登记。 （上海一次解决）?xx年12月经济适用住房管理办法经济适用房为有限产权，不满5年不得上市交易，因特殊原因可以政府回购，满5年转让的，应将价差的一定比例向政府缴纳土地收益价款，缴纳之后变为完全产权。 政府可优先回购。 ?满5年转让条件1取得完全产权2成交价格符合正常交易3政府行使优先购买权的书面意见4住房保障部门出具的书面意见。 ?商品房预售条件1土地使用权证2建设工程规划许可证3施工许可证4投入资金达到总投资25%，确定了施工进度和竣工交付日期5预售许可证。 预售的最低规模不得小于栋，不得分层分单元办理预售许可证。 （注意不含建设用地规划许可证。 ）?未取得预售许可证，不得以认购、预定等收取或变相收取定金预订款等性质的费用，不得参加任何展销活动。 ?预售方案项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊、公共部位和公共设施范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、质量责任承担主体及方式、住房能源消耗指标及节能措施。 暂定资质的企业申请预售证时，应提供质量责任承担主体提供的担保函，承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。 ?商品房销售预售相关规定的法规房地产管理费开发经营管理条例预售管理办法销售管理办法?销售计价方式按套计价，谈套内建筑面积计价，按建筑面积计价。 ?申请10日内给予行政许可书面决定，之后10日内颁发送达预售许可证，10日内一次性公开全部准售房源。 ?预售合同签约之日起30日内办理登记备案手续。 向房地产管理部门和土地管理部门。 ?商品房现售要求已通过竣工验收，物业管理方案已经落实。 ?商品房销售禁止行为不得采取返本销售（售后包租），期房不得再转让，限购（本地人2套，外地人1套以外都不能购买）?面积误差处理合同有约定的遵照合同，无约定的绝对值3%及以内，据实结算房价。 超过3%，有权退房，30日内归还房款和利息；不退房的，实际面积大于合同面积的，只补3%，超过3%以上的部分开发商承担，实际面积小的，3%以内的开发商退钱，超过3%以上的部分双倍退钱。 ?建筑面积计价的，应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。 ?销售后开发商不得擅自变更规划设计，如果变更10日内书面通知买受人，买受人15日内做出是否退房的书面答复。 （结构变化要，施工方式改变不要）?出租商品房，以原设计的房间为最小出租单位，人均面积不得低于政府规定，厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等不得供人员居住。 ?租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金，租赁期不得超过20年，住宅自然损坏的由出租人负责修复。 房屋租赁合同订立30日到房地产主管部门备案。 终止后30日内办理变更、延续或注销。 ?房地产管理法规定租赁合同必备条款租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任、租金支付方式。 ?不得抵押的房地产划拨土地使用权，土地所有权，集体土地使用权，事业单位等公益设施，所有权、使用权不明或有争议的财产，被查封、扣押、监管的财产。 ?乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，共有房地产抵押要其他共有人的书面同意，不得约定以房抵债，投保的抵押期间抵押权人为保险赔偿第一受益人?事业单位社会团体可以以公益设施以外的房地产设定抵押。 ?抵押要书面通知承租人。 ?抵押前已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 抵押后出租，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 ?抵押期间经抵押人同意转入抵押财产的，应将转入所得提前还债或者提存。 ?抵押合同是债权债务合同的从合同。 ?最高额抵押是限额抵押，为将来发生的债权，一定期间连续发生的债权做担保。 最高抵押权不得转让。 最高额抵押权设立之前已经存在的债权，经当事人同意可以转入最高额抵押担保的债权范围。 ?在建工程抵押不核发他项权证?抵押估价报告有效期，从出具之日起一年。 ?抵押权为价值权非实体权，抵押人可以对抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利。 ?到期不还钱可以协议处理，但协议如损害其他债权人权益的，其他债权人自知道起1年内请求法院撤销该协议。 ?抵押合同签订后，地上新增房屋不属于抵押财产，拍卖新增房屋所得，抵押人无权优先受偿。 划拨方式的土地，应先缴纳土地出让金，抵押人才能优先受偿。 ?居住的房屋裁定处分抵债后，应给予6个月的宽限期。 如无法自行解决居住问题，执行人提供临时住房，计收租金。 低保对象且无法自行解决居住问题的，不应强制迁出。 ?两个以上债权人抵押的，已登记的先受偿，已登记的按登记先后顺序优先受偿，顺序相同按债权比例清偿；未登记的按照债权比例清偿。 第七章房地产权属登记制度与政策?房地产登记是在登记簿上记载。 契据登记制（法国登记制，对抗要件主义）+产权登记制（成立要件主义）?产权登记制分为权利登记制（登记簿，德国登记制）和托伦斯登记制（核准登记后发给权利人权属证书）中国是两者结合。 ?房地产登记目的1保护合法权益2保证交易安全，减少交易成本3房地产管理奠定基础4城市规划、建设、管理提供科学依据。 ?不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 不动产权利证书是外在表现形式。 记载不一致的，无法证明登记簿有错误，以登记簿为准。 ?房地产登记原则1权利主体一致原则2属地管理原则。 ?不动产物权未经登记，不发生效力，除依法属于国家自然资源不用登记等。 实行统一登记制度。 按件收取登记费。 登记机构不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记。 ?物权变化，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；法院、仲裁法律文书或政府征收决定等导致物权变化的，自法律文书或政府征收决定等生效时发生效力；继承或遗赠的，自继承或受遗赠开始时发生效力；合法建造或拆除自事实行为成就时发生效力。 订立合同的，自合同成立时生效。 ?预告登记的实效为3个月。 ?如果有异议，同意的进行更正登记，不同意进行异议登记，15日内诉讼，不诉讼的异议登记失效。 ?房地产登记种类土地登记（1土地总登记全面登记；2土地初始登记；3土地变更登记；4土地注销登记；5土地其他登记更正、异议、预告、查封等登记）房屋登记（1房屋所有权登记初始登记、变更登记、转移登记（开发商卖房子）、注销登记；2房屋抵押权登记（一般抵押登记和最高额抵押登记）；3地役权登记；4房屋其他登记）?房屋登记范围国有土地和集体土地上的房屋，独立利用价值的特定空间及码头、油库等其他建筑物、构筑物。 ?办理房屋所有权变更登记的情形权利人法定名称改变、房屋状况发生变化、用途变更、门牌号改变、路名更改、翻改建使面积变化、部分房屋拆除。 ?办理房屋所有权转移登记的情形买卖、赠与、交换、继承。 ?房屋登记程序申请（18岁以上，完全民事行为能力人）、受理（出具书面凭证）、审核（初审、复审、终审）、记载、发证（房屋所有权证书、房屋他项权利证书，国务院建设主管部门统一制定式样、统一监制、统一编号规则）。 ?房屋登记的时限国有土地上的30工作日，集体土地上的60个工作日，抵押权、地役权、预告登记、更正登记10个工作日，异议登记1个工作日。 经登记机构负责人批准可以延长，但不超过原来时限的一倍。 ?最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移的，申请最高额抵押权转移登记。 预购人可以单方面申请预告登记。 ?在建工程竣工并初始登记后，应申请在建工程抵押权登记转为房屋抵押登记。 ?向登记为房地产权利人一方收取，住宅房屋登记费一套一件，每件80元含一本证书，宅基地的不收取，只收取权属证书费10元，非住宅一件550元。 变更登记收一半。 ?房屋权属登记信息的查询是物权公示原则的具体要求和体现。 ?确立物权公示制度的原因1物权是排他性财产权2物权是对世权。 ?房屋权属登记信息查询采取“分层次查询”原则。 可以公开查询的房屋基本情况及查封抵押等权利限制情况。 限制查询的原始登记凭证。 ?房地产档案资料1房地产平面图（分幅、分丘、分层分户平面图）2房地产有关证明和文件3房地产卡片（按产籍地号/丘号顺序）4房地产权属账册（表、簿册）?房地产测绘种类1基础测绘（分幅平面图）2项目测绘（分丘平面图、分层分户平面图）?房地产测绘成果房产簿册、房产数据、房产图集。 ?面积测算指水平投影面积，必须独立测算两次，较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。 长0.01米，面积0.01平米?面积测算方法解析法（房地产面积）和图解法（房屋面积）。 ?丘指一块有界空间的地块，独立丘（一个产权单位）和组合丘（多个产权单位）。 一般以一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘。 ?建筑面积有上盖，层高2.2米以上永久性建筑算面积。 室内不相通的类似阳台的建筑不计面积。 有顶盖不封闭的永久性架空通廊计一半，无上盖不计。 无顶盖的室外楼梯按一半计算。 ?按套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。 ?房屋登记机构应进行实地查看的情形房屋所有权初始登记、在建工程抵押登记、房屋灭失导致注销登记。 ?可以申请预告登记的预购商品房、预购商品房抵押、房屋所有权转让或抵押。 ?房地产权属档案特点专业性、动态性、真实性（生命）、完整性（房地结合、图档结合）、价值性、法律性?可以查询原始登记凭证的法院、仲裁机构、权利人自己。 ?不计入用地面积的是无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地、公共用地、市政用地。 ?房地产项目涉及的登记土地初始登记、房屋所有权初始登记、房屋所有权转移登记。 第八章房地产中介服务管理制度与政策?房地产中介服务房地产咨询、房地产估价、房地产经纪?中介服务特点1人员特定2委托服务3服务有偿?中介服务人员的资格管理资格认证与执业注册，继续教育与续期注册。 ?房地产咨询收费根据技术难度、工作繁简结合标的额的大小。 普通咨询报告300-1000元，不超过咨询标的的0.5%。 ?房地产估价收费房地产100万以下千分之5；101-1000万千分之2.5；1001-2000万千分之1.5；xx-5000万千分之0.8；5001-8000万千分之0.4；8001-10000万千分之0.2；10000以上千分之0.1。 宗地100万以下千分之4；101-200万千分之3；201-1000万千分之2；1001-2000万千分之1.5；xx-5000万千分之0.8；5001-10000万千分之0.4；10000以上千分之0.1。 经济特区可以多收30%。 ?房地产经纪租赁半月至一月租金，买卖0.5%-2.5%,独家代理不超过3%。 ?房地产估价行业是唯一对机构和执行人员均实行行政许可的行业。 ?行政许可具有强制力、公定力、确定力。 ?房地产估价机构由自然人出资，有房地产估价师个人发起设立，1合伙制（2人以上，无限连带责任）2有限责任（3人以上，有限责任）。 法定代表人或执行合伙人工作3年以上估价师。 专职注册估价师出资额不低于60%。 3年内无禁止行为。 ?各资质通用标准1机构名称要求2法定代表人或执行合伙人要求3估价师出资额比例要求4经营场所要求5制度要求6估价报告质量要求7行为要求。 ?一级6年以上，二级满3年。 有限公司200万股东3人以上估价师，合伙120万合伙人2人以上估价师，股东合伙人有一半3年以上估价师。 15名以上专职估价师。 前三年平均每年估价建筑物50万平米或土地25万平米以上。 ?二级三级满4年。 有限公司100万股东3人以上估价师，合伙60万合伙人2人以上估价师，股东合伙人有一半3年以上估价师。 8名以上专职估价师。 前三年平均每年估价建筑物30万平米或土地15万平米以上。 ?三级有限公司50万股东2人以上估价师，合伙30万合伙人2人以上估价师，股东合伙人有一半3年以上估价师。 3名以上专职估价师。 暂定期内估价建筑物8万平米或土地3万平米以上。 ?一级向省建设行政主管部门申请，由国务院建设行政主管部门审核（20日审查，20日决定），二三级向设区的市房地产行政主管部门申请，由省政府建设行政主管部门审核，报国务院备案（10日备案）。 ?资质有效期3年，暂定资质1年。 到期30日前申请延续，延续3年。 公司变化在工商办理变更后30日内，到资质许可机关办理资质证书变更。 ?一级都能做，二级不能做公司上市和清算，三级不能做公司上市、清算、司法鉴定，暂定不能做公司上市、清算、司法鉴定、拆迁、在建工程抵押。 ?一级可以设分支机构，其他不可以。 分支机构要有3名以上估价师。 ?估价机构合并继承较高的资质等级。 分立后一家机构继承原来的资质。 ?估价报告要有两名估价师签字。 ?估价档案保管期限不少于10年，且至估价服务行为结束。 ?申请提供虚假资料，1年内不得再次申请。 欺骗贿赂取得资质，1-3万罚款，3年内不得再申请。 不及时办理资质证书变更，逾期罚款1万元以下。 ?房地产估价师注册种类初始注册、变更注册、延续注册、注销注册（当事人或主管部门依职权）、撤销注册（主管部门依职权、利害关系人请求）。 ?不予注册因估价刑事处罚不满5年，其他刑事处罚不满3年，吊销证书不满3年。 现职公务员。 65岁以上的。 ?初始注册取得执业资格超过3年的还要提供达到继续教育合格证明的材料。 ?初始注册20日内审查，20日内国务院主管部门决定。 ?延续变更注册5日内审查，10日内国务院主管部门决定。 ?注册有效期3年。 有效期满30日前，延续注册。 ?房地产信用档案范围开发企业、中介服务机构、物业服务机构、估价师、经纪人、经纪人协理。 ?xx年9月建设部建立一级资质房地产估价机构和注册房地产估价师的信用档案。 各省级房地产行政主管部门建立二三级房地产估价机构信用档案。 ?信用档案管理原则统一规划、分级建设、分步实施、信息共享。 ?住房与城乡建设部组织一级估价机构和执行人员信用档案系统，估价师经纪人学会组织中介服务行业信用档案系统。 ?住房置业担保是个人住房贷款担保方式的一种补充。 连带责任保证。 ?担保公司为有限责任或股份有限公司。 实有资本1000万以上，有一定数量的周转房。 担保贷款余额总额不得超过实有资本的30倍。 担保服务费由借款人向担保公司支付。 ?担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨、以及房地产骨干企业认股为主。 ?中国房地产估价师与房地产经纪人学会考试注册、教育培训、学术专业、国际交流、标准专业委员会。 ?最高权力机构全国会员代表大会，理事会为领导机构。 ?房地产估价规范对估价术语、估价原则、估价程序、估价方法、估价结果和估价报告等作出要求。 ?经纪人注册有效期3年，到期前3个月内重新注册。 第九章物业管理制度与政策?物业管理选聘物业服务企业、依据物业服务合同、对物业进行维修养护和管理。 ?物业管理特征社会化（所有使用权和管理权分离是必要前提，社会专业分工是必要条件）、专业化（按产权人使用人的要求实施专业化管理）、市场化（主要特点）。 ?物业管理环节1策划阶段（开发商主持，早期介入、制定物业管理方案、制定临时管理规约、选聘物业服务企业）2前期准备阶段3启动阶段4日常运作阶段?业主大会制度业主大会决策、业主委员会执行。 ?物业服务基本制度1业主大会制度2管理规约制度3物业服务招投标制度4物业承接验收制度5资质管理制度6专业人员职业资格制度7住宅专项维修资金制度。 ?管理规约是公共契约、属于协议、合约性质，业主自我管理的重要形式和手段，全体业主遵守。 建设单位在销售物业前制定临时管理规约。 ?物业服务企业设立分工商注册登记和资质审批两步，分一级、二级、三级。 新设立领取营业执照之日起30日内申报临时资质，1年暂定期。 一级由国务院审批。 省级负责二级审批，市级负责三级审批。 ?对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得放弃权利不履行义务。 ?车位的归属由当事人通过出售、附赠或出租方式约定。 占用业主共有的道路或其他的车位，属业主共有。 ?需要建筑面积或人数三分之二已上业主同意事项筹集维修基金，改建重建。 其他事项二分之一通过即可。 ?业主委员会选举产生后30日内到政府备案。 ?物业管理的委托方开发企业、公房出售单位和业主大会。 ?物业管理招标公开招标和邀请招标。 规模大、收益性物业一般公开招标。 规模小住宅可以经批准采用协议选聘。 ?房地产开发企业是前期物业服务合同，业主大会是物业服务合同?现场查验20日前开发企业想物业公司移交资料?物业服务收费遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。 分别实行政府指导价和市场调节价。 分为包干制和酬金制。 物业服务标准三个等级一级、二级、三级。 各级服务由基本要求、房屋管理、公用设施设备维护、公共秩序维护、保洁、绿化养护六大项。 ?专项维修基金共用部位和设施设备，保修期满后的维修更新改造资金。 业主缴存的归业主所有。 首期按当地住宅建筑安装工程每平米造价的5%-8%。 业主大会成立前由建设主管部门代管，成立后移交业主委员会。 不足首期30%的，应得及时续交。 资金可以购买以及市场新发行的国债，经业主大会或无业主大会的三分之二以上业主同意。 ?出售的公有住房，业主按建筑面积房改成本价的2%缴纳，售房单位多层按售房款的20%，高层按30%缴纳，售房单位缴纳的属售房单位所有。 ?新建现售商品房在现售前30日内完成选聘物业服务企业。 预售商品房取得预售许可证之前完成选聘物业服务企业。 非出售的新建物业在交付使用前60日完成选聘物业服务企业。 第十章房地产税收制度与政策?税收具有强制性、无偿性(关键特征)、固定性（法律形式事先规定，区别于其他财政收入的重要特征）。 ?税收制度组成纳税义务人、课税对象、计税依据、税率（体现征税的深度）或税额标准、附加、加成和减免、违章处理（偷税和抗税是违法犯罪，漏税欠税是违章）等要素。 ?五大税种流转税、收益税、财产税、资源税、行为目的税。 ?加成只对特定对象，附加是对所有纳税人。 ?房地产税房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。 其他营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。 ?房产税产权人征收，非出租按原值一次减除10-30%后的1.2%，出租按租金收入12%。 开发企业新造商品房，售出前不征收房产税。 自用地下建筑工业以房屋原价的50-60%*1-(1030%)*1.2%；商业及其他房屋原价的7080%*1-(1030%)*1.2%（区分原值）?城镇土地使用税土地使用权人，每平米年税额大城市1.5-30元，中等城市1.2-24元，小城市0.9-18元，县城、建制镇、工矿区0.6-12元。 个人所有的居住房免税。 改造的废弃土地，免征5-10年。 政府、事业单位、