2020年大型居住区可行性研究报告.doc

大型居住区可行性研究报告 目录 目录1 一、总论2 1.1项目简介2 1.1.1项目位置2 1.1.2项目现状2 1.1.3项目总体规划要求2 1.1.4项目建筑面积指标2 1.2项目法人概况2 1.3编制依据3 1.4主要经济技术指标3 1.5结论3 二、市场分析4 2.1宏观环境分析4 2.1.1地理位置4 2.1.2经济发展4 2.1.3人口状况5 2.1.4生活水平5 2.2房地产市场分析6 2.2.1房地产市场综述6 2.2.2区域分布8 2.2.3价格水平9 2.2.4土地市场10 2.2.5别墅市场10 2.2.6未来房地产市场走势11 三、项目周边环境与竞争性楼盘分析12 3.1项目周边环境分析12 3.1.1周边环境12 3.1.2SWOT分析13 3.2竞争性楼盘分析13 四、项目定位14 4.1总体定位14 4.2产品定位15 4.3客户定位15 4.4价格定位16 五、财务分析17 5.1技术经济指标说明17 5.2销售收入测算18 5.3投资估算18 5.4现金流量分析及财务评价18 5.5敏感性分析18 一、总论 1.1项目简介 1.1.1项目位置 该地块位于x镇x村，x路西侧、x路南侧、x路东侧、x路北侧，占地面积165,751,2平方米(约合250亩)，土地性质为商住楼。 1.1.2项目现状 目前该地块尚未办后相关征地手续，地块原为农业用地，现地块上杂草丛生，临近x路和x路口附近是当地农业住房。 项目总占地面积165,751,2平方米，总建筑面积198,500平方米。 地块南面邻近的是延伸中的x路，目前已经辟通。 1.1.3项目总体规划要求 项目总占地面积165,751,2平方米，规划建造一个大型中高档居住区。土地使用年限为70年。容积率为低层0.8，多层1.3，小高层1.8。建筑密度30%。至少480m2的社区用房，至少900m2的物业管理用房，一处占地2700m2，建筑面积不小于1800m2的6班幼儿园等。机动车位配置为1个/户。 1.1.4项目建筑面积指标 项目规划总建筑面积198,500平方米，住宅部分195,500平方米，商业配套3000平方米。住宅部分中，多层住宅119,500平方米，小高层40,000平方米，联排和叠加别墅共36,000平方米。容积率1.2，建筑密度30%。车库建筑面积31,871平方米，共机动车位1771个。 1.2项目法人概况 企业名称：x房产开发有限公司 法定代表人：xxx 注册资本：10000万 企业类型：有限责任公司 经营范围：房地产投资、开发、销售(凡涉及许可经营的项目凭许可证经营)。 1.3编制依据 本项目可行性报告根据xxx房产开发有限公司提供的资料，结合有关的政策法规和x市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发融资提供科学的决策依据。 此外，本项目可行性研究报告编制依据还有： 1、x市国土资源局国有土地使用权出让合同。 2、x市规划局住宅小区建设项目规划设计要点通知书和土地利用条件和要求。 1.4主要经济技术指标 主要技术经济指标如下： 基地面积165,751,2平方米 总建筑面积198,500平方米 其中： 住宅部分195,500平方米 配套部分3,000平方米 容积率1.2 建筑密度30% 机动车停车泊位1771个 1.5结论 该地块处于x市规划的未来城市居住区内，周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善，具有良好的发展前景。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此，项目的建设是必要的。 经估算，项目工程总投资为632,467,155元，税后利润为137,090,785元，税后投资利润率为21.68%，财务效益较好。 二、市场分析 2.1宏观环境分析 2.1.1地理位置 x市位处x省东南部、x市与x市之间。北至东北与x、x两市相连，南至东南与x、x区。距x市a公里，x市b公里。 x交通便捷。航空方面，上海虹桥机场距a公里，上海浦东机场距a公里。港口方面，上海港距离a公里、张家港距a公里、太仓浏家港距a公里，货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。铁路方面，京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。公路方面，区域内公路网健全，沪宁高速公路、机场路、312国道等。 2.1.2经济发展 2000年以来，x市国内生产总值高速增长，近两年增长速度超过30%。xx年国内生产总值为430亿元，xx年1-8月份完成国内生产总值370.7亿元。 xx年，产业结构在调整中不断优化，第二、第三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。全年第一产业增加值12亿元，比上年增长1.4%