房地产开发与管理

房地产开发与管理 016年 7月 16日星期六 目录（一） 1 房地产总体经济分析 2 房地产与房地产业概述 3 房地产开发程序 4 开发商及其合作伙伴 5 房地产空间市场分析 6 房地产资产市场分析 2016年 7月 16日星期六 目录（二） 7 市场研究 8 可行性研究 9 房地产市场营销 10 房地产资产管理 11 美国房地产发展概述 2016年 7月 16日星期六 1 房地产总体经济分析 地产空间市场 地产资产市场 地产体系 间市场和资产市场：四象限模型 2016年 7月 16日星期六 地产空间市场 地产空间市场 地产空间市场供给 地产空间市场需求 地产空间市场价格 2016年 7月 16日星期六 地产空间市场 空间市场 是指不动产 (土地或建用地 )的使用 (或使用权 ) 市场。这种类型的市场通常被称作房地产使用市场或 房地产租赁市场 . 2016年 7月 16日星期六 地产空间市场供给（ A） 房地产空间市场供给是指房地产的所有者把所有房屋（空间）租赁给租赁者。典型的房地产市场供给曲线是条折线。起初供给曲线一般是垂直线或已完全丧失弹性（至少是在一个短期或中期，甚至更长些时间）。如果租金上涨高于重置成本水平或长期边际成本（ 新的建设就要产生了。 2016年 7月 16日星期六 地产空间市场供给（ B） 租金 空间数量 节点 量 边际成本上升 边际成本下降 长期边际成本 房地产空间市场供给函数 2016年 7月 16日星期六 地产空间市场需求 房地产空间市场需求是指那些个人、家庭和公司希望使用的空间为了消费或生产的目的。 2016年 7月 16日星期六 0 地产空间市场价格 租金俗称为在一个相对短期内暂时使用空间所付出的代价（权力）。 2016年 7月 16日星期六 1 地产资产市场 本市场 地产资产价格 2016年 7月 16日星期六 2 本市场 大致来说，根据其特性资本市场可分为四类：他们是共或私人市场，以及根据资产交易特性分为权益或负债。 公共市场 私人市场 权益资产 基金 房地产证券化 共有基金 房地产 私人公司 石油和天然气合作伙伴 负债资产 债券 房地产抵押贷款证券化 货币工具 银行贷款 整体抵押贷款 债务风险 2016年 7月 16日星期六 3 公共市场和私人市场 公众市场 就是许多相类似的所有者，在资产市场里进 行公共交易，这里有许多的买者和卖者，以公开的竞 价方式进行交易。 私人市场 主要是指私人资产在单个买者与卖者之间进 行交易，而他们之间的 交易往往通过经纪人来完成。 2016年 7月 16日星期六 4 权益资产和负债资产 负债实质上是指借款人得到的对于未来所支付的现金流量的权利（例如：利息支付）。 权益是指对于先期基础资产产生的现金流量的剩余索取权（例如，公司或物业）。 2016年 7月 16日星期六 5 地产资产价格 价值（价格） =收益（租金） / 资本化率 房地产资产租金，尤其是在商业地产，是一类似于其他形式的有形资本。 这样一来，房地产价格表现为收益（即实质上的净租金）除以资本化率。 是资本化率，即房地产收益除以房地产价值或价格。 2016年 7月 16日星期六 6 如何衡量资本化率 资本化率由资产市场上资本投资的供给和需求来确 定，基于以下三个因素。 2016年 7月 16日星期六 7 地产体系 前面已经为大家介绍了房地产系统的三个主要组成部分：空间市场、 资产市场和开发市场。这里将介绍房地产的视觉系统，包括三个主 要部分及其关系。 空间市场 供给 (土地拥有者 ) 需求 (承租者 ) 租金 & 占有权 新增 地方 &国家经济 开发产业 预测未来 资本市场 资产市场 现金流 楼市价格 市场确定 利率上限 供给 (业主出售 ) 需求 (投资者购买 ) 现金流 信息收集与利用 如果有 发展有盈利吗？ 建造成本 包括土地 2016年 7月 16日星期六 8 间市场和资产市场 : 四象限模型 象限图 间市场需求增长的变化 产市场需求增长的变化 2016年 7月 16日星期六 9 象限图 R* Q* P* C* 建设 (价格 $ 存量 (资产市场 : 建设 空间市场 : 存量调整 空间市场 : 预测租金 租金 $ 资产市场 : 估价 2016年 7月 16日星期六 0 东北象限描绘的是空间市场 里 租金预测。在这个象限里的水平轴线代表的是房地产空间市场里的物理存量，垂直轴线代表的是租金。因此，这个象限里的轴线表示的是房地产空间市场里价格除以数量的经典模型，下斜线 四象限图 (A) 2016年 7月 16日星期六 1 西北象限描述的是资产市场的估价原理，并涉及到了相对平衡的房地产价格和目前租金水平。西北象限里的直线代表了资本化率。其中的 P*点表示房地产的价格。因此，两个上面的象限描述了资本市场和空间市场里短期或当前价格变化。 四象限图 (B) 2016年 7月 16日星期六 2 西南象限里的向外倾斜的建筑函数直线表示的是高房地 产价格刺激了大量新建筑的增长。这个建筑函数直线与 房地产价格轴线交汇于正值点，因为当房地产价格低于 这个水平线，就不会有新的建筑产生。当前资产市场价 格的 P*点将与建设函数直线交叉于 C*点，这一点就是每 年建设市场的新增量。 四象限图 (C) 2016年 7月 16日星期六 3 东南象限通过建设与使用市场的可用空间总量比率完 成了空间市场和资产市场长期的整合。东南象限里的 直线建设活动水平线 C*交于空间建设供给总量水平线 Q*。 四象限图 (D) 2016年 7月 16日星期六 4 间市场需求增长的变化 R* Q* P* C* C* Q* R* P* 0 0 设 (存量 (资产市场 : 建设 空间市场 : 存量调整 空间市场 : 租金预测 租金 $ 资产市场 : 估价 价格 $ 016年 7月 16日星期六 5 在考虑使用空间需求增加效应的时候，假定房地产资产市场是恒定的。我们看到东北象限里的需求函数往右移动，从 1。在短期内，没有时间来建设新的空间，来回应使用需求的大规模增长。纵轴租金从原有水平 R* 点暂时移动到偏高水平 原空间存量 Q*并没有移到新的需求函数 空间市场需求增长的变化 (A) 2016年 7月 16日星期六 6 新长期的平衡建立在新的 的平衡就以 *点为代表。注意的是，当新的均衡租金（ R*）高于原来的均衡租金 (R*)，临时租金水平 外，注意到空间市场数量长期均衡要高于其原来需求水平（ Q*Q*）。 空间市场需求增长的变化 (B) 2016年 7月 16日星期六 7 产市场需求增长的变化 建设 (存量 (资产市场 : 建设 空间市场 : 存量调整 空间市场 : 租金预测 租金 $ 资产市场 : 估价 价格 $ C* Q* R* P* C* Q* R* P* R 0 8% 1 11% 016年 7月 16日星期六 8 资产市场需求增长的变化 (A) 考虑到资本市场的资产投资者对于房地产投资的需求增加的效果。因此，喜好在投资者不介意房地产的风险或尝试期望房地产租金比以前更多预期增长开始相对移动。所以他们目前并不需要更多的回报 些问题投资资者现在希望在房地产商的投资高于他们以前支付的。这种类型的资本市场的转变验证了西北象限里估价线向下移动。举例来说，假设当时的普通利率是 11%，而现在降低三个点到 8%。这样一来，如果投资者不能预见新建设，那么房地产的价格在短时期内上升到一个较高的水平，并能持续一段较长的时间。这也就说，短期价格增长由原来的 P*点水平达到 2016年 7月 16日星期六 9 资产市场需求增长的变化 (B) 这是一个基于西北象限里新的 8% ，由新 矩 型连接的四个象限 的 长期均衡便产生了。 这一反映房地产发展景气指数新的均衡包含了空间建设的大量增加，并带来了空间存量上升到了新的 Q*点。这是投资者对房地产的偏好转移。 . 2016年 7月 16日星期六 0 资产市场需求增长的变化 (C) 需要注意的是新的均衡包括了低的租金（ R*Q*) 。低租金意味着资产市场的地资本化率并不能达到我们起初所想的长期的高价格。 房地产市场价格新的均衡点 P*可能比原价格 P*点高，但不一定高很多。 2016年 7月 16日星期六 1 问 题 果假设房地产的需求是恒定的，当房地产的价格快速上升时，我们将会看到什么样的结果？ 什么？ 998年至 2006年的国内房地产市场。 2016年 7月 16日星期六 2 2 房地产与房地产业概述 地产概述 地产业概述 地产业与国民经济的关系 2016年 7月 16日星期六 3 地产概述 地产的含义 地产的经济特征 地产的分类 地产投资的利与弊 2016年 7月 16日星期六 4 地产的含义 房地产是指土地、建筑物、建筑物和房屋上的各种附着物以及衍生的各种权益的合称和简称 ,是相对于动产的概念。 2016年 7月 16日星期六 5 在英语中 土地及附着在土地上的建筑物或房屋。 2016年 7月 16日星期六 6 地产的经济特征 A、 房地产具有多重经济身份 B、 房地产通常是一种庞大的经济单位 C、 房地产具有供给稀缺与价值升值特性 D、 受外界影响大，具有较强的外部性 E、 房地产权利的可分割性 占有权 ( 使用权 (受益权 ( 处置权 (2016年 7月 16日星期六 7 地产的分类 从物理形态上划分，房地产主要分为土地、建成后的 物业和在建工程三种类型。 2016年 7月 16日星期六 8 地 土地是房地产的一种原始形态。 土地又分为未开发的土地和已开发的土地两种类型，前者基本属于乡村集体土地，而后者通常属于城市国有土地。 2016年 7月 16日星期六 9 成后的物业 所谓建成后的物业，即我们通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。按其当前的使用状态，可分为空置和已入住（允许有部分空置）两种情况。按照建筑物的用途不同，这类房地产可以分为下述几种形式： 2016年 7月 16日星期六 0 住物业 一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。 2016年 7月 16日星期六 1 业物业 有时也称经营性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、商场、出租商住楼等。 2016年 7月 16日星期六 2 业物业 工业物业是通常是为人类的生产活动提供入住空间，包括重工业厂房、轻工业厂房和近年来逐渐发展起来的高新技术产业用房、研究与发展用房等。工业物业既有出售的市场，也有出租的市场。 2016年 7月 16日星期六 3 殊物业 对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，我们常称之为特殊物业。 特殊物业经营的内容通常要得到政府的特殊许可。 2016年 7月 16日星期六 4 建工程 在建工程是指已经开设工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。 2016年 7月 16日星期六 5 地产投资的利与弊 、房地产投资之利 (1)(2)(3)(4)(5)2、房地产投资之弊 (1)(2)(3)(4)2016年 7月 16日星期六 6 地产业概述 地产业的含义 地产业的行业细分 地产业的特性 2016年 7月 16日星期六 7 地产业的含义 房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 2016年 7月 16日星期六 8 地产业的行业细分 房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。 其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。 2016年 7月 16日星期六 9 地产业的特性 房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。 2016年 7月 16日星期六 0 地产业与国民经济的关系(A) 快改革开放的步伐； 免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施； 2016年 7月 16日星期六 1 地产业与国民经济的关系(B) 建筑、建材、化工等工业的发展； 整消费结构； 速经济建设； 2016年 7月 16日星期六 2 C） 001 2002 2003 2004 2005 2 0 0 6 （1 - 6 月）年份单位：亿元2016年 7月 16日星期六 3 D） 房地产投资占）001 2002 2003 2004 2005 2 0 0 6 （1 - 6月）年份2016年 7月 16日星期六 4 E） 房地产投资占固定资产比例（% ）001 2002 2003 2004 2005 2 0 0 6 （1 - 6月）年份2016年 7月 16日星期六 5 问 题 近几年，国内房地产发展迅速，为控制房地产价格过高国家出台了许多宏观政策来调控，请分析其利弊。 2016年 7月 16日星期六 6 3 房地产开发程序 地产开发的定义 地产开发的八阶段模型 地产开发商的众多角色 2016年 7月 16日星期六 7 地产开发的定义 房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。 2016年 7月 16日星期六 8 地产开发的八阶段模型 一：提出投资的设想 五：签署正式委托协议 不可行 可行 二：投资设想细化 六：工程建设 不可行 可行 三：可行性研究 七： 竣工投入使用 不可行 可行 四：合同谈判 八：房地产资产管理 不能达成协议 能达成协议 2016年 7月 16日星期六 9 出投资的设想 开发商在对当地房地产市场有比较深入地了解并占有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性，寻找多个可供选择的投资机会，在头脑中快速判断其可行性。 2016年 7月 16日星期六 0 资设想细化 开发商选择出实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，做出初步设计方案，探讨获取开发用地的可行性。 2016年 7月 16日星期六 1 行性研究 开发商进行正式市场研究，估算市场吸纳率，根据预估的成本和价格进行可行性研究，将有关开发计划报送政府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。 2016年 7月 16日星期六 2 同谈判 开发商根据市场研究中得到客户需求特征确定最终设计方案，开始合同谈判，得到贷款书面承诺，确定总承包商，确定租售方案，获得政府的用地、规划等许可。 2016年 7月 16日星期六 3 署正式委托协议 签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。 2016年 7月 16日星期六 4 工程建设 开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理。 2016年 7月 16日星期六 5 工投入使用 开发商组织物业管理队伍、进行市场推广活动，政府批准入住，接入市政设施，租客入住，偿还建设贷款，长期融资到位。 2016年 7月 16日星期六 6 地产资产管理 业主（开发商或新业主）进行物业管理、更新改造、市场推广等工作，以延长物业的经济寿命、提高资产运行质量；非房地产企业将其作为固定资产，进入其投资组合中。 2016年 7月 16日星期六 7 地产开发商的众多角色 (A) 开发商要成功地开发一个项目，必须很好地平衡项目的参与者与消费者之间的许多关系（见图）。 首先开发商需要与地方政府和开发场地周边的邻居协调好关系，通常情况下，开发商要获得地方政府的批准，必须对项目建设方案进行多次修改（政治），因此，使当地保持弹性是开发商的一个重要特征； 第二，开发商需要寻找希望购买或承租建成后物业的客户，进行市场营销工作（营销）； 第三，开发商要管理好自己内部的开发队伍，并协调好与外聘专业顾问机构之间的关系（建设监理、过程管理）； 第四，开发商要通过向资本市场展示所开发项目的财务可行性、支付融资费用以及项目权益投资回报的能力，以进行项目融资（融资）。 2016年 7月 16日星期六 8 地产开发商的众多角色 (B) 公共部门 谁： 法规制定者 、 政治家 、 邻居 需要： 合理的开发计划 使用者 谁： 租客 、 自由自住的客户 需要： 满足服务 、 价格和时间需要的建筑空间 规划师 推广者 谈判家 供应商 推广者 谈判家 借贷者 投资合伙人 分析师 创造者 推广者 供应商 雇主 客户 经理 开发商 谁： 企业家 、 风险管理者 、开发队伍领导者 需要： 创造财富 、 保持公司良好财务状态 、， 创造对社区产生长期正面影响的资产 资本市场 谁： 信贷 、 股权及其多种形式的组合 需要： 最低风险 、 最大限度的融资回报 开发队伍 谁： 企业内部或外部的专业队伍 需要： 比较好的薪酬 、 积累经验 、 提高专业知名度 、与一个好的队伍一同工作 2016年 7月 16日星期六 9 4 开发商及其合作伙伴 (A) 私营部门开发商 公共部门开发商 建筑师 工程师 土地规划师 景观建筑师 承包商 环境顾问 交通顾问 2016年 7月 16日星期六 0 4 开发商及其合作伙伴 (B) 估师 师和会计 地产经纪人 /租务代理 融伙伴 业管理者 场分析师 销与公共关系顾问 府机构 终用户 2016年 7月 16日星期六 1 营部门开发商 私营部门开发商总是在时间和金钱投入尽可能少的情况下，寻求最大可能的回报。 私营部门开发商是通过拥有向房地产开发过程提供服务的机构而获取利润，这些机构包括保险代理、抵押担保公司、租赁公司、管理公司或总承包公司。 2016年 7月 16日星期六 2 共部门开发商 公共部门涉足房地产开发的主要目标，即建设社区住宅、促进经济发展。我们可以称她们为“公营企业家”。 公营企业家是指那些从事公共开发的专业人员，他们负责公共项目的规划、设计、融资，这些项目通常规模很大，而且对社区的发展有益，政府不仅承担了公共项目的成本，而且还承担了相应的风险。 2016年 7月 16日星期六 3 筑师 在开发项目前期工作中，建筑师要负责：场地调研与分析；与公共团体沟通，了解他们的需要及对拟建项目的态度；与政府联系，保证建设方案能够获得政府规划管理部门的批准。此外，建筑师还可以在开发商选择开发项目用地、提供可供选择的开发方案时，向开发商提供帮助。 2016年 7月 16日星期六 4 程师 工程师包括结构工程师、机械工程师、电气工程师、 土木工程师、土壤（地质）工程师、环境工程师。 2016年 7月 16日星期六 5 地规划师 在大型或成片开发的房地产项目中，经常需要土地规划师，根据场地的地形地貌特征，从土地最大价值的角度出发，制定土地利用规划，以确定土地的具体使用方式和建筑的位置。 土地规划师要注意充分利用场地的自然特性，认真分析场地的承载能力，并基于对市场需求特征的理解，为开发商提供低成本、高附加值的规划方案。 2016年 7月 16日星期六 6 观建筑师 景观建筑师负责对开发项目占地范围内所有裸露空间的景观规划，通过选择和种植各种植物、选择景观形式、很好地利用灯光和阴影，以及配合自然环境，创造出良好的景观环境。 汽车和人行道、灯光、符号、水流、户外座椅、台阶、车棚、小径、小品、绿地、花园、室外公共活动区域、自行车和人性路线等景观因素，都是景观建筑师营造景观环的有效手段。 2016年 7月 16日星期六 7 包商 承包商是建造者和管理者 ,他们能把图纸上的想法变成实实在在的东西：住宅、公寓、仓库、商场、写字楼或公共建筑。 开发商常常把工程建设任务发包给总承包商，由总承包商根据建筑师和工程师提供的设计方案和施工图纸，以合同约定的价格和工期，完成项目的建设工作。总承包商获得总包合同后，依据工作任务的不同，将合同分给不同的分包商。总承包商分包的工作包括：土方工程、混凝土工程、模板工程、机械设备、电气和给排水系统安装工程、装修工程等。总承包商直接对开发商负责，分包商向总承包商负责。总承包商富有协调分包商工程进度、监督其施工质量的责任。 2016年 7月 16日星期六 8 境顾问 开发商在许多情况下，需要聘请环境顾问，环境顾问就开发项目所面临的环境问题提供专业意见，为开发商提供开发项目的环境影响评价报告，协助开发商解决政府环境审批手续、避免开发商未来可能面临的环境责任。 2016年 7月 16日星期六 9 例如，一宗开发项目用地范围内可能包括了一个有放射性污染物的垃圾填埋场，处理这些污染物的成本会极大地影响着购买土地的价格；又例如，一些在野生动植物保护区或自然景观保护区范围内的开发项目，可能会在建设过程中夭折，甚至有些在项目建成后也要拆除。 举 例 2016年 7月 16日星期六 0 通顾问 交通顾问可以估算项目建成后不同时段的交通流量，评估项目当前的交通通行能力，就项目内部交通流组织、项目与市政道路体系的廉洁、停车位的数量与布局等进行规划设计。 2016年 7月 16日星期六 1 例如，地面停车、地上立体车停车和地下停车的成本有较大差异，如何进行停车位的布局？又例如，在一个居住小区，如何协调人行道和车行道，以尽可能减少交叉干扰？在商业综合用途的开发项目中，可能同时存在居住、办公、购物等行为引致的交通流，如何很好地区分和协调？交通顾问可以就这些问题，向发展商提供专业的解决方案。 举 例 2016年 7月 16日星期六 2 估师 评估师可以在开发过程的每一个阶段为开发商提供服务，包括项目前期、建设过程中和项目建成后。评估师主要负责项目的估价工作，即估算项目的市场价值、撰写估价报告。开发商在涉及产权转移、寻找项目融资和贷款、处理有关房地产税项，以及处理法律诉讼中的补偿事宜时，需要评估师提供的服务。评估师还可以帮助开发商进行市场研究、市场能力分析和可行性分析。评估师还能提供领域广泛的咨询服务，包括投资分析、诉讼证人等。 2016年 7月 16日星期六 3 师和会计师 律师可以代表开发商与政府有关部门处理各类审批事宜。律师还可以帮助开发商起草有关合同，以尽量避免将来可能出现的纠纷，或在纠纷出现时，使开发商处在有力的地位。 会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发商通报财务状况。 2016年 7月 16日星期六 4 地产经纪人 /租务代理 房地产经纪人或租务代理通常受开发商的委托，代理物业租售事宜。 在大型工业和商用房地产项目的租售过程中，经纪人的另外一个重要服务内容是帮助开发商与客户进行有关财务谈判，通过平衡开发商的财务模式与客户需求，使客户支付的租金或售价与开发商对项目收益现金流分布模式的要求相适应。房地产经纪人或租务代理在执行项目营销计划方面，发挥着关键的作用。可以帮助开发上进行项目的市场定位和产品定位，协助开发商制定并执行营销计划与策略。 在开发过程中，开发商必须尽早决定是利用公司内部的销售队伍，还是聘请专业的经纪或代理机构。 2016年 7月 16日星期六 5 融伙伴 (A) 合资伙伴 ( 是指任何个人或机构，他们在项目开发过程中，向开发商提供权益融资，占有项目一定比例的股份，并按股份比例或的项目开发利润。 建设贷款的贷方 (通常是商业银行 ): 负责提供项目建设过程中的融资，并负责监督开发商在预算范围内，按照预定计划和条件完成项目的建设。建设贷款的拨付，通常按照项目施工实际完成的工作量，分期拨付。 2016年 7月 16日星期六 6 融伙伴 (B) 长期贷款的贷方： 提供长期贷款（长期抵押贷款）的金融机构。 长期权益投资者 : 在项目建设期间，长期权益投资者可能参与，也可能不参与。他们可能在项目开工前就签约购买将要建成的物业（以开工前的估算价格为基础定价），或在项目竣工后投资。 2016年 7月 16日星期六 7 业管理者 从常规上讲，项目竣工投入使用时才会聘请物业管理，来负责项目运营期间的管理。 2016年 7月 16日星期六 8 场分析师 市场研究专家 可以帮助开发商了解其拟开发的项目是否有足够的市场需求、竞争项目的情况、目标市场以及项目销售或出租的预期速度（市场吸纳率和吸纳速度）、预期的价格或租金水平等。 2016年 7月 16日星期六 9 销与公共关系顾问 营销与公共关系人员参与帮助开发商为其开发的产品设计一个营销战略，提供营销与媒体关系服务。 2016年 7月 16日星期六 0 府机构 从理论上来说，开发过程中的公共关系应该能够营造一个公平高效的体系，以保证项目土地利用的合理性和高质量的开发。 开发商强化最终产品质量的唯一途径，就是将政府部门作为一个开发队伍的主动参与者来对待。 2016年 7月 16日星期六 1 终用户 最终用户是指建造空间的最终使用者（最终产品的直接消费者）。 2016年 7月 16日星期六 2 5 房地产空间分析 市中心论与城市体系 争与城市价值 市土地使用结构 中心城市原则 它城市土地使用理论 2016年 7月 16日星期六 3 市中心论与城市体系 市格局与城市规模 市位置分布 局基本因素 : 向心力和离心力 济基础与城市增长 2016年 7月 16日星期六 4 市格局与城市规模 假设人口最多的城市等级定为 1，那么每个城市的人口大约等于最大城市人口除以该城市的等级。 等级 /规模规则可以表述如下 : 城市人口 = 最大城市人口 城市排名 2016年 7月 16日星期六 5 等级 /规模理论规则 011 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25排序人口2016年 7月 16日星期六 6 美国城市等级 /规模规则 05001000150020002500纽约洛杉矶 芝加哥巴尔的摩港旧金山费城波士顿 底特律 达拉斯 休斯敦亚特兰大迈阿密西雅图港 克里夫兰明尼阿波利斯菲尼克斯圣迭戈 盐湖城 匹兹堡丹佛坦帕市 波特兰辛辛那提 堪萨斯城密尔沃基市 萨克拉门托新奥尔良印第安纳波利斯圣安东尼奥哥伦布市城市人口2016年 7月 16日星期六 7 中国城市等级 /规模规则 0200400600800100012001400上海 北京 重庆 武汉 天津 广州 西安 沈阳 南京 成都 杭州 佛山 济南哈尔滨长春 唐山 大连 淄博 淮安 太原 青岛 郑州 昆明 襄樊 无锡 常州 苏州 枣庄石家庄宁波城市人口2016年 7月 16日星期六 8 中美两国城市排名 /规模比较 05001000150020002500城市人口中国美国2016年 7月 16日星期六 9 市位置模式 美国 20个大都市 2016年 7月 16日星期六 00 响模式的主要因素 : 向心力和离心力 向心力 离心力 平衡力 中央区位论与城市等级 2016年 7月 16日星期六 01 向心力 向心力（或集中力）是指引起城市在初始地形成，并逐渐倾向于集聚从而形成大城市的力量。 2016年 7月 16日星期六 02 离心力 离心力（或分散力）指的是与这种向心力背道而驰的力量。这种力量往往限制城市的增长，并导致更多小城市在区域内分散分布。 2016年 7月 16日星期六 03 影响区域集中力和分散的力量 向心力 分散力 关联 厚市场 知识外溢和其他经济外部性 固定因素 地租 上涨 拥挤和其他纯非经济 2016年 7月 16日星期六 04 平衡力 当集中力越来越强大、越来越重要的时候，一个或几个大城市的人口增长和城市发展往往快于小城市。 相反，当分散的力量更加强大或者更重要时，中小型城市将获得人口过快增长。 2016年 7月 16日星期六 05 中央区位论与城市等级 早期经验地理观察和经济分析已经发展成一个实体地里理论，通常称作中央区位论，主要包括城市等级理论（城市扩张）。 因此，中央区位论和城市等级理论描述如下： 为了减少空间摩擦，许多大小、规模和功能类似的地区倾向于地理空间和人口的均匀分布。 2016年 7月 16日星期六 06 中央区位论与城市等级 图表中显示了 39个低阶城市（单点）和 5个高阶城市（圆圈点）的理论结构，假定其腹地区域是平原。六边形的能够使我们的运输成本降低，这就形成了以原点为中心的大六边形。 2016年 7月 16日星期六 07 济基础与城市增长 义经济基础 口基数 置商数 务行业与出口乘数 2016年 7月 16日星期六 08 义经济基础 (A) 一般来说 ,经济基础是指推动和促进地区带房地产活动和价值的引擎。 2016年 7月 16日星期六 09 义经济基础 (B) 从概念上看，一个地区的经济基础主要包括三个部分： （ 1）满足当地需求和其他城市地区出口的商品和服务产量； （ 2）区域投资产出或资本回报； （ 3）政府的转移支付功能，如社会保险。 2016年 7月 16日星期六 10 出基数 我们看到输出产品的重要性，为了更广泛地、合理地使用本地经济增长的城市经济理论，即出口基数理论。主要的输出基数理论原则规定： 城市或地区的经济增长完全依赖于本地经济的出口部分的增加。 2016年 7月 16日星期六 11 置商数 位置商数的定义是指本地第一产业就业总数的比例 除以 全国同一产业就业总数比例 . 这个公式就是 其中， N 城市 m 产业 i 的就业人数 N m = 城市 N i = 国家产业 i 就业人数 N = 国家所有产业的就业总人数 当 示该区域的重要性大。 N i / N LQ 2016年 7月 16日星期六 12 务行业与输出乘数 (A) 非基本行业也被称为服务业领域 . 区域经济的一个重要特点是非基本或一般服务行业就业人数大大超过了出口行业直接就业人数 . 结果： 出口行业的扩充创造了当地就业总数的就业效应倍增。 2016年 7月 16日星期六 13 如果出口