工业地产招商培训2010

联动招商俱乐部 工业地产招商培训 2010年第一期 主讲人：虞波 导图： 工业地产概述 产业发展动态 市场回顾 招商案例解析 定义、分类及特点 发展历程 市场特征 开发模式分析 盈利模式分析 开发风险分析 2009年度工业土地一级市场分析 2009年度工业物业租售市场分析 2009年度工业物业需求市场分析 政府发布产业动态 九大高新技术产业基地分布 2009年度重点项目落户盘点 工业厂房招商案例解析 综合类园区招商案例解析 9大招商通路 第一部分：工业地产概述 定义、分类及特点 发展历程 市场特征 开发模式分析 盈利模式分析 开发风险分析 第一部分：工业地产概述 工业地产之消费者： 主要客户为 公司、企业和个体经营者 ， 而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。 工业地产之功能涵盖： 工业地产定义 工业地产： 指在新经济、新型工业化背景下， 以 产业 为依托、 地产 为载体的工业物业总称。 管理、生产加工、展示、物流、商务、金融、生活、人才、科研、会展、休闲、会晤功能、销售等服务功能。 根据 建筑体规模大小 的差异，划分为两大类 标准厂房 定制厂房 工业厂房 工业园区 综合工业园 科技园区 物流园区 专业园区 企业总部基地 工业地产 标准工业厂房是具有广泛通用性的 、 用于生产的工业用途物业。 定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者 5到 10年时间。 主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。 物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。 物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。 对设备及厂址有特殊要求的园区。 总部基地 密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。 工业地产分类 第一部分：工业地产概述 兼容性好，适合成片开发物业形式多为单层、多层 缩减企业投产时间 节省成本 利于企业扩张 减少经营风险 标准厂房的优势 联排 第一部分：工业地产概述 标准厂房 单层厂房 多层厂房 不必组建专门的基建队伍 减少使用者一次性的投资 减少持有物业的风险 减少短期租赁风险 提供使用者退出的机会 减轻使用者资产负担 充分满足使用者业务需求 定制厂房的好处 第一部分：工业地产概述 满足客户特定要求， 服务客户多为跨国公司 定制厂房 英特尔 微软 可口可乐 工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式表现为各类工业物业的集合。 第一部分：工业地产概述 工业园区 金桥 漕河泾高科技园区 紫竹科技园区 临港国际光仪电科技园 外高桥物流保税园区 金领之都综合园区 政策主导性强、专业性强 受地方政府政策、产业发展等影响很大 产业联系紧密，必须满足产业发展需求 区域性强 具有很强的聚集效应 不同区域具有不同的主导产业 投资大、投资回收期长 工业地产项目规模大，前期投入大 投资回收期限大于住宅与商业地产 项目增值性 发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源 第一部分：工业地产概述 工业园区特点 08开发区名义“ 圈地 ”土地集中整顿阶段 03年 2月至 03年底 04年 05年至 07年 整顿深化，监管力度加强 持续整顿，取得阶段性成果 政 策 效 果 巩固整顿成果 合理规划引导发展 经济高速发展需要，逐步放行阶段 集约用地 盘活存量土地 鼓励产业结构优化 目 前 政 策 方向 土地出让金收支管理 逐步实施工业用地招拍挂 经济发展曲线 粗放经营阶段：圈地；整顿 规范经营阶段：放行；管理 集约使用阶段：综合；优化 第一部分：工业地产概述 发展历程 中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使 用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。 第一部分：工业地产概述 市场特征 特征一： 工业投资持续增长，呈现工业地产开发热。 特征二： 工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。 特征三： 工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。 特征四： 工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。 工业地产开发模式 工业地产商开发模式 如：运盛实业股份 友喜实业 致衡房产 主体企业开发模式 如：金陵房地产 海博股份 普洛斯物流 政府规划开发模式 如：上海工业综合开发区 嘉定工业园区 综合运作模式 如：金鼎投资 东方慧谷 第一部分：工业地产概述 开发模式分析 第一部分：工业地产概述 通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。 如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。 工业地产 于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，厂房信托，仓储信托等。将成熟物业打包为信托投资基金 (再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。 目前市场主流模式 未来市场主流模式 工业地产盈利模式 以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让给房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商 非市场主流模式 第一部分：工业地产概述 开发风险分析 经营风险： 区域市场供应情况，供大于求造成市场经营难度，形成的风险。 政策风险： 土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降。 市场风险： 产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少； 产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化。 开发风险 第一部分：工业地产概述 休息 10分钟 第二部分： 2009年市场回顾 2009年度工业土地一级市场分析 2009年度工业物业租售市场分析 2009年度工业物业需求市场分析 第二部分： 2009年市场回顾 2009年度工业土地一级市场分析 2009年上海市工业土地一级市场出让地块数最多、出让面积最大的区域为 奉贤区， 80幅工业地块的总出让面积为 到 2009年上海市工 业土地一级市场总出让面积的近三成。 第二部分： 2009年市场回顾 2009年上海市工业土地一级市场单幅地块的出让面积集中在 4公顷以下，占 到 其中单幅面积在 1到 由此可见， 2009年上海市工业土地一级市场的出让地块以中小面积地块为主。 2009年度工业土地一级市场分析 第二部分： 2009年市场回顾 2009年上海市工业土地一级市场成交均价位列前三的分别是市区、原浦东新区和闵行区，这主要是由其良好的产业基础和稀缺的工业土地资源形成的。 2009年度工业土地一级市场分析 2009年度工业物业租售市场分析 2009年上海市工业物业的租售均价呈现前抑后仰的态势。在国际金融危机的影响下， 2009年前三季度上海市工业物业租售均价持续走低。但是为了应对金融危机，国家采取了多项救世措施，比如四万亿救世资金的投放、十大振兴产业的出台以及出口退税政策的调整等，挽救或盘活了很多实体企业，也对工业物业租赁市场产生了积极的影响， 此外，随着国内需求的增加和海外市场的回暖， 2009年第四季度上海市工业物业的租售均价开始止跌回升 第二部分： 2009年市场回顾 2010年第一季度工业物业租售市场分析 第二部分： 2009年市场回顾 2010年第一季度工业物业租售市场分析 第二部分： 2009年市场回顾 第二部分： 2009年市场回顾 2009年度工业物业需求市场分析 2009年大浦东、闵行和市区的需求量最大，分别占到总需求量的 19%、 这不仅与区域的地理位置、交通条件和基础配套有关，还与区域的产业成熟度及大项目带动有关，比如大浦东是“两个中心”的核心区域、迪斯尼项目的所在地，闵行是大虹桥商务区以及正在申请中的国际贸易中心的核心区域。 2009年上海工业物业的需求面积主要集中在 3000平米以下，占到总需求量的 其中 1000平米以下的需求量占到 第二部分： 2009年市场回顾 2009年度工业物业需求市场分析 闵行、市区和原浦东新区又是 1000平米以下小面积厂房的主要需求地，这主要应该是受制于区域内的租金压力。 第二部分： 2009年市场回顾 2009年度工业物业需求市场分析 第二部分： 2009年市场回顾 2009年度工业物业需求市场分析 2009年上海市对工业厂房的需求量占到 其中单层厂房的需求量占到 而仓库的需求量只占 其中标准仓库的需求量占到 是简易仓库需求量的 2倍多。 第二部分： 2009年市场回顾 2009年度工业物业需求市场分析 目前上海市对单层厂房和标准仓库的需求量仍然比较强劲。在单层厂房需求强劲的情况下，市区、闵行区和原浦东新区的多层厂房需求量高于单层厂房，这一方面是由土地资源的稀缺性造成的，另一方面也与产业发展趋势有关。 第三部分：产业发展动态 2009年政府发布的产业动态 九大高新技术产业基地主要集聚区 2009年度重点项目落户盘点 第三部分：产业发展动态 2009年政府发布的产业动态 导言： 近 5年间，上海工业增加值增长率只有 3%。盘落的工业增加值再次拷问着“上海制造”的实力和潜力。 第三部分：产业发展动态 2009年政府发布的产业动态 09年 8月初，从上海市发改委获悉，选定的九大高新技术产业已经被上海市委市政府领导“责任包干”。这也意味着，未来上海市“十二五”规划中， 九大产业 将取代现有的 六大支柱产业 成为上海工业发展新的增长极。 实施意见 明确表示， 2008年，上海市高新技术的产值约6500亿元 。按照规划， 2012年九大高新技术行业有望创造 11000亿元 的产值，在当年工业总产值中的比例将增至 33%，比 2008年末提升 10个百分点。 第三部分：产业发展动态 2009年政府发布的产业动态 按照 实施意见 ，上海市委市政府已经确定， 2012年 新能源汽车 900亿元 新能源 500亿元 民用航空制造业 200亿元 生物医药 850亿元 先进重大装备制造业 1200亿元 电子信息制造业 1500亿元 海洋工程装备 1500亿元 新材料 1000亿元 软件和信息服务业 3600亿元 达到国内领先水平 接近国际先进水平。 上海市政府将设立 100亿元的专项资金 ，专门用于扶持高新技术产业化项目，相关的管理办法即将付诸实施。 上海九大高新技术产业基地主要集聚地 民用航空制造业 浦东 闵行 宝山 先进重大装备 浦东 闵行 松江 生物医药 浦东 徐汇 奉贤 新能源汽车 浦东 嘉定 金山 海洋工程装备 浦东 长兴岛 新材料 金山 奉贤 宝山 软件和信息服务业 浦东 徐汇 新能源 浦东 闵行 电子信息制造业 浦东 闵行 徐汇 第三部分：产业发展动态 第三部分：产业发展动态 2009年度重点项目落户回顾 电子信息制造业 日本奥林巴斯入驻浦东软件园三期 浦东 惠家电器公司签约浦江高科技园 闵行 罗克韦尔自动化中国地区总部于漕河泾开发区开业 闵行 瑞士奇石乐仪器公司上海代表处正式进驻漕河泾开发区 闵行 第三部分：产业发展动态 2009年度重点项目落户回顾 新能源 天合光能（新加坡）有限公司签约落户紫竹园区 闵行 浦江高科技园阿海珐输配电中国技术中心项目获批 闵行 国家重大科学工程“上海光源”即将在张江建成 浦东 民用航空制造业 博太科电气入驻浦江高科技园 闵行 第三部分：产业发展动态 2009年度重点项目落户回顾 先进重大装备 蓝光 松江 莘庄工业区与西门子签订投资项目意向书 闵行 生物医药 雅培公司首个研发中心落户张江 浦东 上海医疗器械质量监督检测中心落户国际医学园 浦东 第三部分：产业发展动态 2009年度重点项目落户回顾 新能源汽车 大陆汽车嘉定研发中心正式开业 嘉定 上汽马瑞利动力总成有限公司在嘉定工业区开工 嘉定 金山工业区与河南冰熊冷藏汽车有限公司签约 金山 海洋工程装备 三一重工大型挖掘机项目落地临港产业区奉贤园区 浦东奉贤 第三部分：产业发展动态 2009年度重点项目落户回顾 软件和信息服务业 齐汇通讯签约上海浦东软件园三期 浦东 盛大文学签约上海浦东软件园三期 浦东 新材料 荷兰皇家帝斯曼位于张江高科技园区落成 浦东 有机所特种高温润滑油项目落户金山第二工业区 金山 第一部分：工业地产概述 休息 10分钟 第四部分：招商案例解析 工业厂房招商案例解析 综合类园区招商案例解析 9大招商通路介绍 第四部分：招商案例解析 宏美厂房招商案例解析 宏美厂房招商案例解析 第四部分：招商案例解析 宏美厂房招商案例解析 第四部分：招商案例解析 1、在松江车墩镇，车墩是工业重镇 2、距车墩镇商业中心区仅 100米 3、交通便利 a,物流：附近有 条高速公路 b,人流：有 17条公交线路，另外正在建设的城际铁路（金山 4、厂区地址：松江区联营路 333号 宏美厂房招商案例解析 第四部分：招商案例解析 编号 建筑 层数 高度 占地面积 建筑面积 备注 1 3 023 3069 其中 2 5 023 5115 3 3 191 3573 4 3 191 3573 合 计 4428 15330 基地用地面积： 10007 平方米 总建筑占地面积： 4428 平方米 总建筑面积： 15330 平方米 3号楼楼面承重： 400kg/4号楼楼面承重： 700kg/用电量： 800 用水流量： 150L/s 宏美厂房招商案例解析 第四部分：招商案例解析 自用 经营问题 改变用途 整体出售 整体出租 大型生产性企业 半年时间 养老院 大型超市 交易市场 员工宿舍区 大型企业 ？ ？ 政 府 不 支 持 业主不愿意 目前没有 宏美厂房招商案例解析 第四部分：招商案例解析 自用 经营问题 改变用途 整体出售 整体出租 大型生产性企业 半年时间 养老院 大型超市 交易市场 员工宿舍区 大型企业 ？ ？ 政 府 不 支 持 业主不愿意 目前没有 何如应对？ 1. 业主无运作经验 2. 定位不清晰 3. 金融危机出现，导致需求下降 4. 园区没有相应配套及政策 宏美厂房招商案例解析 第四部分：招商案例解析 第一阶段： 园区规划调整 完善园区功能性改造 制定招商策略及定价 建立招商团队 进行招商推广 推进渠道建设 了解工业园区配套政策及产业发展导向 根据项目进展情况，召开资源推介会及客户拜访工作 3层办公楼 5层宿舍楼 3层厂区 3层厂区 办公展示区 员工餐厅 第一层 商务中心 第二层 宿舍 3至 5层 厂房生产区 配套建设完善 宏美厂房招商案例解析 第四部分：招商案例解析 第一阶段成果： 园区规划调整完毕 园区功能性改造初步结束 价格策略完成 建立 4人招商团队 进行网站、横幅、协会招商推广 初步完成车墩镇园区渠道建设 政策配套服务及工业公司对接完成 成功召开资源推介会及部分客户拜访工作 半年时间完成 2家外资企业入驻（日本、澳大利亚） 3层办公楼 5层宿舍楼 3层厂区 3层厂区 1层日本企业 员工餐厅开建 宿舍 3至 5层投入使用 2层澳大利亚企业 空置 3层 整栋空置 宏美厂房招商案例解析 第四部分：招商案例解析 第二阶段： 园区服务 园区改变定位 外资企业园 进一步加强园区环境建设及园区服务 调整招商策略及定价 提升招商团队素养及物业服务 招商策略 进行外资服务机构的拓展 加强推广宣传 和中介机构进行最新情况交流 今年第一季度完成 3家企业入驻（湖北企业、本镇企业、员工宿舍） 3层办公楼 5层宿舍楼 3层厂区 3层厂区 外资企业园 宏美厂房招商案例解析 第四部分：招商案例解析 案例总结：顺势而为 园区改变用途 及时调整方向 园区定位模糊 找准园区定位 金融危机显现 化整为零招商策略 市场出现好转 调整园区定位 第四部分：招商案例解析 金领之都招商案例解析 第四部分：招商案例解析 金领之都招商案例解析 5 到达 张江高科 8 到达 陆家嘴 9 到达 外高桥港区 15 到达 人民广场、浦东国际机场 3站公交车 到达 6号线地铁站、 9号、 12号、14号、 19号四条规划轨道交通直达 第四部分：招商案例解析 金领之都招商案例解析 一期厂房 30000二期一、二区厂房 50000二期三区厂房 100000第四部分：招商案例解析 金领之都招商案例解析 金融行业：美国巨头 迪堡金融 等已率先入驻； 电器行业：世界 500强 惠而浦 等邀您为邻； 电子行业： 通用电气 等已率先入驻； I T 行业： 通联网络 等已入驻； 现代服务业： 中烟集团 等已入驻； 第四部分：招商案例解析 如何变 危 机为 良 机？ 1. 前期调研 1) 周边园区摸底 （价格 产业导向 物业形态） 2) 本地区招商情况（入驻情况 客户到期时间及续租情况） 3) 大浦东产业导向 市场趋势 4) 需求客户类型及市场需求度分析 2. 市场推广 1） 网站宣传推广 2）