国外大型商业地产项目的成功之道.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除国外大型商业地产项目的成功之道 与国内外成功的大型商业地产相比我们不缺少资金，也不缺少人力，然而国内项目似乎总差那么一点火候，到底与国外先进的商业地产相比，国内项目还差在什么地方？这些成功的大型商业地产有何高招？ 大型商业地产项目的开发流程基本可分四个阶段：一是财务评估阶段、二是市场定位、三是商业布局、四是运营准备等四个阶段。笔者认为国内与国外先进商业地产项目的差异因素大致如下：1、开发理念不同：国外大型商业地产项目通常是：先做好商业，再卖地产！国内开发商则是：直接先卖地产，再补救商业；国外开发大型的地产，商业基本上是不卖的，他会把商业做好，卖的是商业成功后周遭升值的地产。2、开发使命感不同：国外做商业地产，尤其大型商业地产开发商对社会的使命感非常重。在国内很少听到商业地产的开发商对社会想尽到够高度的社会使命感。例如很多日系的百货公司与开发商他们的经营宗旨类似像现在咱们谈的以人为本、和谐社会这样的企业定位，他们拥有很高的社会使命感，他们是有备而来的。3、开发财务准备不同：国外商业地产做开发准备的时候，他们在财务资金准备上是考虑我可以先亏几年，而不是不择手段的要求执行团队于短期内回收投资。4、对消费者研究的重视程度不同：在市场定位上，国外开一个项目的时候，他们对消费者研究是非常重视，他们基本上不会受开发时间压力的影响。如果对目标地区的市场调研及对目标消费者没有十足把握的话，他们不会冒然设计一个大型Mall。但在国内，这个对消费者研究的关键功课通常会被很多专家认证会替代掉或被市调公司替代掉。所以，因为对消费者研究的功课被别人替代掉了，项目往往也就会被市场淘汰掉。关键还是回到源头，关于市场定位，国内开发商老板有没有判断能力就是关键了。关于市场定位还有一个大差异是：人本意识不够。目标消费者是谁国内开发商可能都不知道。开发商只关心项目什么时候卖完及什么时候盖好。至于目标消费者要什么、要多少，都不知道或不够重视！我觉得现阶段在定位上应该可以借用更多国内外好的专业公司去协助开发商。5、招商布局观念不同：大型商业地产的经营可简单概分三个业态板块：休闲、餐饮娱乐和购物。这三个板块，国外项目跟国内项目的招商布局观念是不一样的。例如餐饮业态到底应该是垂直分布还是水平分布，要看整个项目的地点与规模以决定项目竞争策略，再根据竞争策略去定位与招商布局。6、运营目标不同：国外他们对商业地产项目做的好不好的指标，不光只是营业额、来客量还有一个重点是客户满意度。这三个指标共同决定一个项目的生死。开业客流很大的项目不见得赚钱，有很多案例，开业2-3个月就垮的项目太多了。短期营业额是有办法操控的。但是消费者长期的买单不是单靠包装可以成功的。所以关键在于回头客，回头客代表顾客满意才会回来。如何提高顾客满意度，应该以顾客核心需求为中心，回到最原始的开发理念跟所有经营细节的考虑。北京商业处在盘整阶段，未来大型商业地产一定会跟现有的购物中心及百货业直接正面交锋，直接正面交锋怎么办？我们跟国外同业学什么？除了学习硬体的设计细节以外，还要学开发理念。商业地产项目成功的关键主