杭州西溪排屋别墅市场2010年最新研究报告

第一部分、西溪板块主要竞争个盘研究 一、西溪竞争个盘界定 为更深入研究同区域板块个盘的竞争情况，将个盘分为在售与未售两大类别： 其中在售代表个盘主要有：西溪风情、西溪望庄、西园、西溪里、西溪蝶园、西溪诚园、溪上玫瑰园、果岭、闲湖城、和家园、和庄、留庄等； 待售代表个盘主要有： 香洲里、西溪玫瑰、西溪晴雪、西溪海、西溪郡、十八郡等； 二、在售竞争个盘对比研究 规划布局 产品设计细分 代表项目 如何打造？ 坐拥西溪原生水域，景观内河纵横交错，并与天然溪水直接贯穿，形成活水生态循环系统。纵横布局的水系使得 5期悦宫拥有独有的“水院”规划，形成户户临水、家家面河的格局； 西溪风情 （ 5期悦宫） 遵循竖向设计原则，规划、景观、道路都依山就势，创造出高低有致竖向层叠的视觉效果与居住体验，沿自然山体规划设计山庭居、山叠居和山合院等多种排屋产创新品 ； 果岭 遵循“章法天成 自然而然” 规划设计理念，保留大量原生树木，多种物业形态与自然和谐共生，两进三院排屋、空中跃层、精装公寓等创新产品； 和家园 规划上统一体现出对地形、地势、水环境等自然资源的充分尊重与合理利用，及对不利因素的规避 （如西溪里利用社区外围布置高层隔离噪音）； 区域大盘较多，物业形态相当丰富，除了以排屋别墅为主的低密度产品之外，和家园空中跃层单身公馆、西溪碟园空中楼墅、留庄望庄平层大宅等创新产品不断涌现； 西溪里 以“再现纯正杭州生活”为计主旨，借鉴传统民居 “墙门”元素，以“前院 中庭 后院” 布局模式，营造自然采光和通风条件，同时摈弃传统中式建筑中较为繁复的马头墙、雕花等元素和不合理生活空间，体现现代中式特点； 道路分级设置，组团空间明确 四面环山，自然坡地，产品齐全，配套丰富，分批开发 代表个盘规划图解 和家园 普通公寓在北，排屋在中，别墅在南，北高南低不遮挡 水系贯穿排屋别墅组团，与自然山景内外呼应 组团道路双向入户，增加庭院面积 代表个盘规划图解 西溪里 自然河道天然湾区布置低密度排屋产品，而沿街外围设置普通公寓及商业，根据地形与环境条件决定园区规划布局 中庭的广泛设计大大改善了 4联以上甚至 8联 10联排产品的采光与舒适度问题。 保证整体容积率下的大面积公共绿化的增加了排屋产品的环境价值。 （代表竞争个盘典型特征图片例举说明） （注 :果岭山地排屋规划鸟瞰图） （注 :西溪风情规划鸟瞰及分期开发示意图） 二、在售竞争个盘对比研究 车辆组织 车库设置 产品设计细分 代表项目 如何打造 以环形车道沟通各组团，各组团以延伸性直曲线及尽端式道路沟通各楼幢，最新组团琉园为坡地地形，地势抬高后设计全地下双车库，并免费赠送； 和家园 基本做到人车分流，园区入口设计集中性地下车库，通过地下车道延伸至各楼幢，全地下双车库设计，并免费赠送 西溪里 果岭 坡地地形项目往往需要环形道路或曲线延伸的方式沟通分组团及各楼幢，平地地形项目基本可以做到高层公寓普遍采用的 “ 人车分流 ” 的设计，在园区主入口设置车库出入口，车在地下通道行驶到达各户地下车库，地上为人行空间； 坡地地形项目车库地上地下都有，有的还设置露天车位，而平地地形项目多采用全地下车库设计，基本为双车库配置，车库销售上都是采用随房赠送方式； 和庄 基本做到人车分流，园区入口设计集中性地下车库，通过地下车道延伸至各楼幢，全地下双车库设计，并免费赠送 半山腰设置主干道作为主脉络，尽端式或环通式组团级道路与主干道相连，机动车在主路上快速分流，地面一层设置单车库为主，销售上随房赠送； （代表竞争个盘典型特征图片例举说明） （注 :西溪里人车分流系统图示） 花园分割 /装修 产品设计细分 代表项目 如何打造 南北为公共绿化，业主不可改变绿化种植，不涉及分割问题，但通过每户内嵌式中庭花园的设计，一定程度上弥补了无私家花园的遗憾，随房赠送 ； 西溪风情 用墙体进行户与户之间的花园分割，分割面积约 100多 ，无独立产权，随房赠送； 西溪里 琉园组团排屋户型花园户户分割，规划也是木栅栏与墙体进行隔断，也无独立产权，随房赠送，面积 100 410 不等； 和家园 除西溪风情之外，花园基本采取分割处理、随房赠送的方法，但都不体现在购房合同中，无独立产权，将草坪、绿植栽种好后交付业主； 花园分割面积在 100之间，多数集中在 100多，以溪上玫瑰园为代表的精装庭院体现了一种对庭院更高水平的要求； 用墙体与窗格进行户与户之间的花园分割，无独立产权，随房赠送约 100多 ； 和庄 传承绿城精装庭院营造理念 ，用墙体进行户与户之间的花园分割，分割面积约 100多 ，无独立产权，随房赠送； 溪上玫瑰园 二、在售竞争个盘对比研究 西溪里的花园分割 和庄的花园分割 和家园的花园分割 溪上玫瑰园的花园分割 园林景观 产品设计细分 代表项目 如何打造？ 主要体现在对基地西溪原生自然河道水资源的借鉴与利用 17万平米西溪原生水域 、 3万余平米中央生态景观湖 、约1000米西溪自然水岸（ 悦宫 ）、约 1500米东西景观内河（ 悦宫 ）、 70余处园林景观。 西溪风情 现代中式园林风格，以再现自然山水为设计原则，追求建筑和自然的和谐，达到“天人合一”的效果。在景观的营造中，主要采用借景、对景、等种种手法来组织空间，以营造园林中曲折多变、小中见大、虚实相间的艺术效果。 和庄 以中央景观轴为界进行组团划分，构筑两个宁静、私密的围合式蝶翅形花园空间。 18000平方米英式大花园运用了大面积的坡地绿化、简洁的立体景观层次和大量水景。逾 100米的最大楼间距营造了尺度的奢华感。 西溪望庄 西溪环境优势突出，园区景观设计时往往首先考虑的是对周边资源的借用（ 如西溪风情对西溪自然河道的借用、果岭对自然山地的利用 ），其次才是与建筑风格相协调的主题性园林风格的考虑（ 如溪上玫瑰园的法式古典主义园林、和庄的现代中式风格园林 ）； 溪上玫瑰园 以法国经典建筑和法式园林为原型，采用法式园林的对称规则布局，设定明确轴线，体现出浓郁西方园林风格。 二、在售竞争个盘对比研究 （代表竞争个盘典型特征图片例举说明） （注 :西溪望庄 2大围合式蝶翅形中央花园鸟瞰） （注 :西溪望庄围合式蝶翅形中央花园效果图） （注 :西溪风情以西溪天然河道为基础修建的滨河景观带及游艇码头实景） （注 :和庄中央景观轴线效果图） （注 :西溪风情 5期悦宫沿河游艇码头及景观内河效果图） （代表竞争个盘典型特征图片例举说明） 产品设计细分 代表项目 如何打造？ 二、在售竞争个盘对比研究 建筑风格 建筑细节 /材料 海派建筑风格 外立面采用赭石色“过火砖” 立面及同色系屋面 和家园 现代中式墙门大宅 外立面为白墙涂料为主局部褐色面砖、素墙灰钻压线 西溪里 欧陆新古典主义风格 花岗岩群墙、伊通保温砌块、砂岩板、进口墙面漆、陶土瓦屋面 西溪风情 建筑风格呈现多样化趋势，从传统（现代）中式到地中海风格，再到中西混合的海派风格，整体上还是照搬或改进发达国家的欧式美式风格偏多； 建材用材因建筑风格的差异而不同，偏欧美风格的立面多采用石材与面砖，地中海风格除外，而以西溪里、和庄为代表的中式风格为营造粉墙黛瓦的意境，主体多采用涂料； 和庄 以清朝官邸为基本调性，重现高墙灰瓦的大户宅院的显赫气势。建引入中式庭院生活理念，形成合院的布局形式，既能满足中国人“喜聚”的居住习惯，又能提供现代人需求的私密生活环境。 地中海风格 层层退台、底部文化石贴面、木质廊架、拱形窗、装饰烟囱 果岭 留庄 新古典主义风格官邸，外形构图规整，追求庄重、经典 外立面全天然石材，深灰色坡屋顶，高台阶、粗柱廊、厚山花 外立面大面积采用赭石色“过火砖” ，烟囱柱采用文化石，实木窗框，及同色系坡屋顶，与周边大片绿色完美融合，透出简约古朴气息。 代表个盘建筑风格图解 和家园 浅灰色铁艺栏杆，南向观景大露台及入户精装庭院等细节的设计也相当到位，确保百万平米大盘品质感 代表个盘建筑风格图解 果岭 高低错落的坡屋顶 拥有地中海风格建筑的某些元素，但设计得并不纯粹，层层退台式设计表现更多是山地建筑的特性。 装饰的烟囱 木质廊架 拱形窗 底部文化石贴面 层层退台 代表个盘建筑风格图解 闲湖城 高低错落的坡屋顶 相比于果岭山地地形的地中海风格，闲湖城曲线元素更多，风格上营造得更纯粹些，红瓦屋顶，米黄色墙面和周边蓝色湖泊、绿色植物融为一体，但目前仍是期房阶段，实际建造效果还有待观察。 装饰木窗 木质廊架 园拱形门窗 圆弧形八角窗 手摸墙 铁艺栏杆 （注 :留庄传统中式风格建筑效果图） （代表竞争个盘典型特征图片例举说明） （注 :留庄全石材立面新古典主义风格官邸建筑效果） （注 :西溪里现代中式墙面建筑效果图） （注 :溪上玫瑰园巴洛克风格建筑效果图） （注 :西溪风情欧陆风格建筑实景） 二、在售竞争个盘对比研究 户型配比 产品设计细分 代表项目 如何打造？ 在售代表性排屋的户型面积集中在 300 左右，其中坤和旗下的两个非纯排屋项目的户型设计相对偏小，实用性大于舒适性； 纯排屋的和庄户型面积都在 300 以上，最大边套达 528 ， 300户型约占 90； 和家园 （琉园） 西溪里 （珺园） 和庄 房型 面积范围 （） 比例 （ %） 房型 面积范围 （） 比例 （ %） 房型 面积范围 （） 比例 （ %） 340 41% 中套 约 265 16 % 中套 约 290 74% 370 43% 中套 约 275 40% 边套 约 325 26% 374 边套 约 289 4 约 432 边套 约 300 37 528 和家园约占 40%比例的 275 中间套户型 建面 （ 房型 层数 开间（米） 进深 （米） 客厅层高 花园 （ 露台 （ 地下室 （ 车位 约 275 4房 3厅 5卫 4层 7 40 3 145 通过下沉式庭院与中庭的设计，一定程度上改善了地下室采光问题。 前中后都有庭院，特别是中庭设计化解了 1开间进深比带来憋屈与采光问题，但北庭院面积较小。 南北 3卧中，南向卧室采用套房设计，带有独立卫生间、衣柜与阳台，南北卧室通过连廊相连，更为私密。 同样套房化设计的主卧空间带观景大露台 和家园约 300 边套户型 建面（ 房型 层数 开间（米） 进深 （米） 客厅层高 花园 （ 露台（ 地下室（ 车位 约 300 5房 3厅 5卫 4层 7 00 3 180 通过下沉式庭院与小院的设计，一定程度上改善了地下室采光问题。 前中后侧都有庭院，特别是侧院的设计将前、中、后的3个院子连成一个有机的整体。 南北共 4个卧室，将其中的两间改成书房，就成为南北相对独立的双套房。 同样套房化设计的主卧空间带观景大露台 西溪里约占 40%比例的 290 中间套户型 建面（ 房型 层数 开间（米） 进深 （米） 客厅层高 花园 （ 露台（ 地下室（ 车位 约 290 3房 3厅 5卫 4层 00多 50多 120多 2 通过下沉式庭院一定程度上改善了地下室采光问题。 前中后各有 40 左右庭院空间，特别是中庭设计化解了 1开间进深比带来憋屈与采光问题 南北双卧全套房设计，都带有书房与阳台，通过连廊相连，更为私密。 主卧空间舒适度不足，没能体现主人生活气度及需求，但超大露台却是亮点。 西溪里 325 边套户型 建面（ 房型 层数 开间（米） 进深 （米） 客厅层高 花园 （ 露台（ 地下室（ 车位 约 325 3房 3厅 5卫 4层 1 00多 60 3 通过下沉式庭院一定程度上改善了地下室采光问题。 辆车 前中后各有 40 左右庭院空间，增加了各空间的采光度。 南北双卧全套房设计，都带有书房与阳台，通过连廊相连，更为私密。 主卧空间舒适度不足，没能体现主人生活气度及需求，但超大露台却是亮点。 和庄目前剩余较多以中间套为主的 370 户型 建面（ 房型 层数 开间（米） 进深 （米） 客厅层高 花园 （ 露台（ 地下室（ 车位 约 370 4房 4厅 6卫 4层 100多 70多 2 地下室天井、下沉式庭院及采光井的设计有效解决了地下室整体采光不足的常规缺陷，同时也增加了主人私享的庭院空间。 南北各有 50 左右与建筑像匹配 的精装中国风庭院，与天井遥相呼应。中西餐厅分开设置， 觉很宽敞， 不足之处为客厅无挑高。 全套房 3卧室及公共起居室设计，显得相当气派，不足之处为阳台、露台或飘窗等灰空间较少，阳光性不够。 奢华主卧空间设计，包括过厅、衣帽、化妆、书房、卫生等细分类享受空间，仅限奢侈，不足之处为露台面积较小。 和庄目前剩余较多以中间套为主的 340 户型 建面（ 房型 层数 开间（米） 进深 （米） 客厅层高 花园 （ 露台（ 地下室（ 车位 约 340 4房 4厅 6卫 4层 100多 70多 2 地下室天井、下沉式庭院及采光井的设计有效解决了地下室整体采光不足的常规缺陷，同时也增加了主人私享的庭院空间。 南北各有 50 左右与建筑像匹配 的精装中国风庭院，与天井遥相呼应。觉很宽敞，不足之处为客厅无挑高。 全套房 2卧室及公共起居室设计，显得相当气派，不足之处为阳台、露台或飘窗等灰空间较少，阳光性不够。 奢华主卧空间设计，包括过厅、衣帽、化妆、书房、卫生等细分类享受空间，仅限奢侈，不足之处为露台面积较小。 代表个盘 面积 开间 进深 客厅 卧室 厨房 餐厅 卫生间 庭院 地下室 露台 阳台 车位 和家园 将售琉园有 4个户型， 265 、 275 、 289 、300， 以 275中间套与 300 边套户型居多，整体面积偏小。 开间 7米 进深 19米开间进深比接近 1：3 餐厅非同一平面 顶层为主卧专用层，并带观景大露台 封闭式厨房与餐厅一体化设计 每层都配置卫生间，二楼卧室多配2个卫生间 赠送面积100 不等，形式有前、中、后、侧及下沉式庭院 抬高阳光地下室，面积 140等 二层南北双阳台，顶层 30大露台 中间套地下双车库 边套地下 3车库 西溪里 将售 珺园仅 290 和 325 两种户型，其中 290 户型所占比例超 7成，面积同样偏小。 开间 深约 21米，开间进深比接近 1： 3 餐厅非同一平面 顶层为主卧专用层，但舒适性不足 封闭式厨房与餐厅一体化设计 全套房设计，每个房间都配置卫生间 赠送面积100多 ，形式有前、中、后及下沉式庭院 积 120等 二层南北双阳台，顶层 50左右大露台 户户地下双车库 和庄 户型面积从 340，共有 5个基本户型，但以340 、 370 为主，所占比例超 8成。 开间 间进深比 1： 2 普通 3米层高，未进行挑高 顶层为主卧专用层，细分空间多，注重享受 厨房面积较大，部分设计中西餐厅 全套房设计，每个房间都配置卫生间，一层最多有 3个 赠送面积100多 ，形式有前、中、后及下沉式庭院 主力面积 170 多 顶层为北阳台南露台，面积较小 户户地下双车库 西溪里、和家园、和庄排屋户型空间对比表 因产品定位与推盘时间的差异，西溪排屋物业实际成交单价从 15918元到 63003元都有，均价区间值相差 4倍之多，成交均价从 22098中最高成交均价为和家园最新组团琉园，最低成交均价为和庄； 作为西溪板块的开拓者，西溪风情从 2004年左右 4000多元到现在接近 40000元，价格增长接近 10倍，从一个侧面反映了西溪板块的显现投资价值； 在售 /已售排屋别墅楼盘 户型面积区间 （平米） 均价 （元 /平米） 单价范围 （元 /平米） 西溪里 （芦园） 295325 27742 24823家园 （琉园） 2600704 41018庄 3402098 15918溪风情 （悦宫） 2864563 / 备注 销售率为最新推出房源批次计算，不涉及楼盘未推出部分 其中只有和庄已推出全部房源 ,和庄同时涉及拼接户型问题，价格均以分割单元计算 （以上数据均根据我司对西溪板块在售个盘日常统计数据整理统计而得） 二、在售竞争个盘对比研究 营销细分 代表项目 价格水平如何？ 西溪非排屋产品的均价水平在 18041杭州市中心价格相当，除了与排屋物业共享西溪稀缺湿地环境的原因之外，从西溪碟园空中 溪天堂悦居精装酒店式公寓、香墅花园洋房及西溪望庄平层大宅，西溪非排屋产品采取了类排屋的空间设计，也非常强调享受性； 在售 /已售非排屋产品楼盘 户型面积区间 （平米） 均价 （元 /平米） 单价范围 （元 /平米） 西溪诚园 （精装电梯公寓） 1289089 27184家园 （懿园电梯公寓） 1043746 22089溪碟园 （空中 1808041 / 香墅 （花园洋房） 1689484 22216溪天堂悦居 （精装酒店式公寓） 1386400 33279注 销售率为已推出房源计算，不涉及楼盘未推出部分，其中香墅已推出全部房源 二、在售竞争个盘对比研究 （以上数据均根据我司对西溪板块在售个盘日常统计数据整理统计而得） 营销细分 代表项目 价格水平如何？ 形象定位 宣传卖点 营销细分 代表项目 如何形象定位及卖点宣传？ 形象定位上统一先诉求西溪，这种如此多直接以西溪来命名的现象就可见一斑，除此之外就是概念创新，如西溪风情 “ 游艇 ” 、西园 “ 岛居 ” 、西溪里 “ 墙门 ” 、西溪碟园 “ 空中楼墅 ” 、果岭 “ 非平面 ” 等； 代表个盘 形象定位 宣传卖点 西溪风情 西溪游艇排屋别墅大区 西溪、规模、“游艇”概念 西溪望庄 西溪经典低层电梯花园府邸 中国西溪 湿地生态景观大宅 西溪、产品 西溪、产品 西园 流水庭院 西溪首府 西溪、庭院、“岛居”概念 西溪里 墙门大宅 传世之家 “ 墙门”概念 西溪蝶园 情绪住品 原创空中叠加院落 原创空中楼墅 “ 情绪住品”概念 “空中楼墅”概念 西溪诚园 绿城第二代高层公寓典范之作 品牌 溪上玫瑰园 300亩西溪纯排屋贵族庄园 源自绿城玫瑰系 西溪、规模 品牌 和家园 西溪上游癿城市珍藏 七山十园百万城 西溪、地段 环境、规模 和庄 城市独院 西溪官邸 西溪、地段、“独院”概念 果岭 找到一种与山生活癿斱式 / 非平面社区 环境、“非平面”概念 （斜体部分为更换广告公司后的新形象定位 ） 二、在售竞争个盘对比研究 （区域竞争个盘出街报广图片例举） 内容上紧扣 “ 西溪游艇排屋别墅大区 ” 形象定位诉求，形式上多用实景和效果图 （区域竞争个盘出街报广图片例举） 一手抓 “ 湿地 ” 环境，一手抓 “ 墙门 ” 概念，形式上墙门意向边框贯穿，自成系列 （区域竞争个盘出街报广图片例举） 形象定位多诉求 “ 环境 ” 和 “ 风格 ” ，并运用了 “ 书卷 ” 、 “ 田字格 ” 等中式元素 （区域竞争个盘出街报广图片例举） 地理学上的 “ 等高线 ” 元素形象表现了 “ 非平面社区 ” 形象定位中的主题概念 （区域竞争个盘出街报广图片例举） 形象推广中紧紧抓住两个关键词 “ 西溪 ” 与 “ 岛居 ” （区域竞争个盘出街报广图片例举） 广告诉求点较多，缺少系统性，表现形式上也相对缺少新意 （区域竞争个盘出街报广图片例举） 无论是马一丁 “ 西溪上游的城市珍藏 ” 还是捷群 “ 七山十园百万城 ” ， “ 印章 ” 元素被贯穿始终 二、在售竞争个盘对比研究 营销细分 代表项目 最新推盘房源去化特征如何？ 西溪在售排屋产品整体去化情况良好，其中和庄、西溪山庄、西溪里 09年最新批次的销售都接近 100%，而鉴于排屋物业购房销售特殊性，以西园、果岭、闲湖城、溪上玫瑰园为代表的在 2009年年终和 2010年年初最新推盘个盘的销售去化情况相对较差，都不足 50%； 在售已售个盘 （排屋产品） 最新 开盘时间 最新推盘房源 户型区间 （平方米） 推盘套数（套） 去化套数（套） 去化率 （ %） 西园 20102、 39、 44 2608 14 元和庄 2009 34058 355 99 西溪山庄 2009恩郡 2331 1851 61 100 新湖果岭 2009谷苑 3640#楼 3076 8 50 东海闲湖城 2009石湾 13 1704 23 溪里 2009园 1 25950 49 98 溪上玫瑰园 2010榭苑 6 3009 15 家园 2009园 1 2602 35 56 二、在售竞争个盘对比研究 营销细分 代表项目 最新推盘房源去化特征如何？ 西溪非排屋产品整体去化情况好于排屋，除了 09年 10月推盘的西溪望庄去化率为 09年 12月推盘的西溪天堂悦居的去化为 外，西溪碟园、香墅、西溪诚园最新批次房源的去化率都在 90%以上； 在售已售个盘 (非排屋产品 ) 最新 开盘时间 最新推盘房源 户型区间 （平方米） 推盘套数（套） 去化套数（套） 去化率 （ %） 西溪望庄 2009院 1、 2、 7#楼 （平层大宅） 1766 36 溪天堂悦居 2009#、 2#、 3#楼（酒店式公寓） 1380 43 溪诚园 2009敬苑 1（精装电梯公寓） 12853 829 溪碟园 2009#-、 6#楼（空中别墅） 18018 118 100 香墅 2009#-、 10#、 11#楼（花园洋房） 1685 42 群构成 营销细分 代表项目 签约成交客户是哪里人？ 早期价格较便宜而且生活配套不足，投资客居多，后期价格逐步上涨同时区域配套逐渐成熟，私营老板、浙大教授、城西改善性置业原住民选择作为第一居所。 西溪风情 以全省各地私营业主、政府高级官员、 浙大教授、城西改善性置业原住民、 投资客为主。 西溪里 从西溪风情、西溪里、和家园等楼盘成交客群特征分析，西溪板块目标群体主要来自于全省各地私营业主、政府高级官员、浙大教授、城西改善性置业原住民等几类人，另外投资客也是不可忽视的重要构成来源； 和家园 排屋以全省各地私营业主、政府高级官员为主； 高端公寓以城西改善性置业原住民、投资客为主。 二、在售竞争个盘对比研究 1、以万科、新湖、绿城、坤和、大华、华元、东海、雅戈尔等品牌开发商开发的项目为主，其中绿城、坤和等本土品牌开发商在西溪分别同时有 4个和 3个项目在开发建设，从 2001年算起，西溪风情在西溪已开发 10年， 2009年大华房产继续拿地，将其开发周期延伸至下个 10年 ； 2、规划上统一体现出对地形、地势、水环境等自然资源的充分尊重与合理利用，及对不利因素的规避（如西溪里利用社区外围布置高层隔离噪音）； 3、区域大盘较多，物业形态相当丰富，除了以排屋别墅为主的低密度产品之外，和家园空中跃层单身公馆、西溪碟园空中楼墅、留庄望庄平层大宅等创新产品不断涌现； 4、车辆组织和车位设置上：坡地地形项目往往需要环形道路或曲线延伸的方式沟通分组团及各楼幢，平地地形项目基本可以做到高层公寓普遍采用的 “ 人车分流 ” 的设计，在园区主入口设置车库出入口，车在地下通道行驶到达各户地下车库，地上为人行空间；坡地地形车库地上地下都有，有的还设置露天车位，而平地地形多采用全地下车库设计，基本为双车库配置，车库销售上都是采用随房赠送方式； 三、在售竞争个盘对比研究小结 5、花园分割与装修标准上：除西溪风情之外，花园基本采取分割处理、随房赠送的方法，但都不体现在购房合同中，无独立产权，将草坪、绿植栽种好后交付业主；花园分割面积在 100之间，多数集中在 100多，以溪上玫瑰园为代表的精装庭院体现了一种对庭院更高水平的要求； 6、园林景观设计上：因西溪环境优势突出，园区景观设计时往往首先考虑的是对周边资源的借用（如西溪风情对西溪自然河道的借用、果岭对自然山地的利用），其次才是与建筑风格相协调的主题性园林风格的考虑（如溪上玫瑰园的法式古典主义园林、和庄的现代中式风格园林）； 三、在售竞争个盘对比研究小结 7、建筑风格呈现多样化趋势，从传统（现代）中式到地中海风格，再到中西混合的海派风格，整体上还是照搬或改进发达国家的欧式美式风格偏多； 建材用材因建筑风格的差异而不同，偏欧美风格的立面多采用石材与面砖，地中海风格除外，而以西溪里、和庄为代表的中式风格为营造粉墙黛瓦的意境，主体多采用涂料； 8、户型设计上：在售代表性排屋的户型面积集中在 300 左右，其中坤和旗下的两个非纯排屋项目的户型设计相对偏小，实用性大于舒适性；纯排屋的和庄户型面积都在 300 以上，最大边套达 528 ，300户型约占 90； 9、因产品定位与推盘时间的差异，西溪排屋物业实际成交单价从 15918元到 63003元都有，均价区间值相差 4倍之多，成交均价从 22098中最高成交均价为和家园最新组团琉园，最低成交均价为和庄； 作为西溪板块的开拓者，西溪风情从 2004年左右 4000多元到现在接近 40000元，价格增长接近 10倍，从一个侧面反映了西溪板块的显现投资价值； 10、西溪非排屋产品的均价水平在 18041杭州市中心价格相当，除了与排屋物业共享西溪稀缺湿地环境的原因之外，从西溪碟园空中 溪天堂悦居精装酒店式公寓、香墅花园洋房及西溪望庄平层大宅，西溪非排屋产品采取了类排屋的空间设计，也非常强调享受性； 三、在售竞争个盘对比研究小结 11、形象定位上统一先诉求西溪，这种如此多直接以西溪来命名的现象就可见一斑，除此之外就是概念创新，如西溪风情 “ 游艇 ” 、西园 “ 岛居 ” 、西溪里 “ 墙门 ” 、西溪碟园 “ 空中楼墅 ” 、果岭 “ 非平面 ” 等； 12、西溪在售排屋产品整体去化情况良好，其中和庄、西溪山庄、西溪里 09年最新批次的销售都接近100%，而鉴于排屋物业购房销售特殊性，以西园、果岭、闲湖城、溪上玫瑰园为代表的在 2009年年终和2010年年初最新推盘个盘的销售去化情况相对较差，都不足 50%； 13、西溪非排屋产品整体去化情况好于排屋，除了 09年 10月推盘的西溪望庄去化率为 12月推盘的西溪天堂悦居的去化为 外，西溪碟园、香墅、西溪诚园最新批次房源去化率都在 90%以上； 14、从西溪风情、西溪里、和家园等楼盘成交客群特征分析，西溪板块目标群体主要来自于全省各地私营业主、政府高级官员、浙大教授、城西改善性置业原住民等几类人，另外投资客也是不可忽视的重要构成来源； 四、待售竞争个盘对比研究 规划布局 产品设计细分 代表项目 如何打造？ 整个项目分东、西区规划。东区呈现东西走向狭长型，由 5幢高层住宅组成，区内设商业街区；西区地块较方整、呈梯形，区内部共由 A、 B、 C、 D、 屋按户型分为双拼、组院、联排、叠排、花园洋房 5大类。 西溪海 规划为纯排屋，整体布置沿用“ 筑围合庭院思想。按照水水景带与道路体系，划分为若干组团。各组团又根据景观因素规划产品，从两联排至八联排不等。 西溪玫瑰 规划西侧以五、六层的小户型围合中心景观布置院落洋房，东侧由北至南规整分列排屋和洋房，整个项目呈反” L”型铺排。 西溪晴雪 从待售竞争个盘已知产品规划特点来看：由于竞争压力逐步加大，创新是必行之路，香洲里独联体别墅、西溪海组院别墅、西溪晴雪多层电梯洋房，都在这方面做出了勇敢尝试； 香洲里 通过对院落和景观的创新性处理，营造出一种即相互关联又彼此独立的独联体形态。整个园区由独联体别墅、独立别墅、联排别墅、叠合别墅四类产品组成 。 （代表竞争个盘典型特征图片例举说明） （注： 西溪晴雪规划鸟瞰图） （注： 西溪玫瑰规划鸟瞰图） （注： 西溪海规划鸟瞰图） （注： 香洲里规划鸟瞰图） 四、待售竞争个盘对比研究 环境 /景观 产品设计细分 代表项目 如何打造？ 外部环境：北靠群山，南依梧桐港河、南面沿河景观线长1200余米，东南面规划城市湿地保护区； 内部景观：以建筑单体局部景观为主，缺少组团性景观； 西溪海 导入 宽楼间距，借鉴英伦贵族园林经验，庄严、雅致的公共主题景观与私密、典雅的私家花园完美共融，从建筑里审视景观，远景、中景、近景形成可畅可幽的景观层次梯度，完成贵族化的景观创想。 西溪玫瑰 自然、浪漫的南欧风情园林，以绿意葱葱的组团绿地，高低错落的常绿植被，步移景异林荫步道为主。宅间点缀曲径通幽的花香小径，再配以露天休闲椅、花架凉亭、艺术路灯等。 西溪晴雪 外部环境上都有与西溪湿地有关的自然河道资源可利用，在沿河景观带的设计上都下足了功夫，但园区内其它景观设计都缺少亮点，除西溪晴雪多层电梯洋房外，基本依赖于排屋建筑单体门前门后的庭院绿化； 香洲里 外部环境：西侧、北侧为自然河道，东侧隔绕城为湿地公园 内部景观： 以建筑单体局部景观为主，缺少组团性景观； （代表竞争个盘典型特征图片例举说明） （注： 西溪晴雪中心庭院、组团庭院、沿河景观效果图） （注： 西溪玫瑰入户庭院、沿河、组团庭院景观效果图） （注： 西溪海沿河景观效果图） 四、待售竞争个盘对比研究 建筑风格 建筑细节 /材料 产品设计细分 代表项目 如何打造？ 古典的“新英伦风格” 通过每户入口、立面、墙面材质与色彩上的个性与差异性设计，营造每一套建筑的独特性，每栋排屋都和独立别墅一样拥有个性。选材上采用高档天然石材。 西溪海 新都铎（ 格大宅 在建筑中使用了沉稳的大坡度斜屋顶，配以硬山和悬山外墙，外立面采用花岗岩与仿古砖，表达了英伦贵族、简洁大方的艺术追求。 西溪玫瑰 洋房以硬朗的线条及稳重的色调，形成简洁大方的现代风格；排屋采用坡屋顶法式风格，以精致的细部线角处理来提升建筑的品味，形成品质感很强的建筑形态。 西溪晴雪 待售竞争个盘排屋产品的建筑风格明显偏欧化，外立面石材运用明显呈增多趋势，如西溪海和西溪玫瑰的 “ 新英伦 ” 和 “ 新都铎 ” 风格、西溪晴雪法式排屋，而香洲里则为在传统中式基础上的现代原创风格； 香洲里 由原先的纯中式方案调整为目前的现代原创风格 在建筑造型、立面处理的格调把握上，借鉴包豪斯建筑脱俗、洗练的设计手法，在空间趣味取向上，吸取了中式传统建筑素雅、宁静的意蕴。 （代表竞争个盘典型特征图片例举说明） （注 :西溪晴雪法式排屋建筑单体模型） （注 : 西溪郡排屋建筑单体效果图） （注 :香洲里排屋建筑单体效果图） （注 : 西溪海排屋建筑单体效果图） （注 : 西溪玫瑰排屋 建筑单体效果图） 四、待售竞争个盘对比研究 户型面积区间 代表主力户型 产品设计细分 代表项目 如何打造？ 待售竞争个盘联排产品户型面积从 220不等，其中香洲里、西溪玫瑰、西溪郡主力户型面积集中在 300 以下，而西溪海和西溪晴雪户型面积集中在 300 以上； 代表个盘 物业 /产品类型 户型面积区间 （ ） 代表主力户型 （ ） 西溪海 双拼、组院、联排、叠排、 花园洋房 287其中一期 320 联排 298、 368、 376、 409 香州里 独联体别墅、独立别墅、 联排别墅、叠合别墅 236联体别墅 276 联体别墅 244、 236 独立别墅 297 西溪玫瑰 纯联排 220排 220、 260、 370 西溪晴雪 电梯多层、水岸联排 90排 400 西溪郡 山景排屋、类别墅、高层 / 联排 200溪玫瑰约 260 边套户型 建面（ 房型 层数 餐厅层高 客厅层高 花园 （ 露台（ 地下室（ 车位 约 260 5房 3厅 4卫 4层 70 30 100 2 西溪玫瑰约 220 中间套户型 建面（ 房型 层数 餐厅层高 客厅层高 花园 （ 露台（ 地下室（ 车位 约 220 5房 3厅 4卫 4层 50 30 100 2 香洲里创新产品约 276 独联体别墅户型 建面（ 房型 层数 客厅层高 花园 （ 露台（ 地下室（ 车位 约 276 4房 3厅 5卫 4+1（夹层） 挑高 6米 135 30 100 2 创新夹层 四、待售竞争个盘对比研究 户型空间创新 产品设计细分 代表项目 如何打造？ 待售竞争个盘在户型和庭院空间设计上也进行了勇敢创新，诸如西溪海预留户内电梯和下沉式庭院、香洲里一二楼之间设计有夹层和内院，西溪玫瑰设计有 外以上 3项目以地下双车库的配置为主； 代表个盘 空间创新之处 西溪海 建筑面宽 层层高 留户内专属电梯、 下沉式庭院、二层开始设有各自独立癿局部山墙、地下双（单）车库 香州里 一二楼之间设夹层、内院、地下双车库 西溪玫瑰 首层层高 沉式庭院、地下双车库 四、待售竞争个盘对比研究 形象定位 宣传卖点 营销推广细分 代表项目 如何形象定位及卖点宣传？ 待售竞争个盘的形象定位上也是统一先诉求西溪，这种如此多直接以西溪来命名的现象就可见一斑，另外产品概念的创新表现尤其集中突出，如西溪海 “ 新英伦联墅 ” 、香洲里“ 独联体别墅 ” 、西溪玫瑰 “ 城市别墅 ” 、西溪晴雪 “ 院落洋房 ” 等； 代表个盘 形象定位 宣传卖点 西溪海 西溪西畔 320新英伦联墅 查尔斯王储癿庞德伯利 西溪、户型、“新英伦联墅”产品概念 “查尔斯王储癿庞德伯利”主题概念 香州里 西溪湿地 原创独联体别墅 西溪、“独联体别墅”产品概念 西溪玫瑰 大湿地 纯英伦 城市排屋 1845贵美再现 西溪、建筑风格 “城市别墅”产品概念 西溪晴雪 西溪公园南门 电梯多层 院落洋房 西溪、产品、“院落洋房”产品概念 西溪郡 以山景为主题 欧式台地住宅、现代欧式景观 （西溪郡未正式上市，其信息截取于住在杭州网润和访谈录 ） （区域竞争个盘出街报广图片例举） 目前为形象推广阶段， 以 “ 西溪西畔 320新英伦联墅 ” 与 “ 查尔斯王储的庞德伯利 ” 定位广告语来宣传 （区域竞争个盘出街报广图片例举） 形象推广中，延续定位广告语思路，紧紧抓住两张牌 “ 西溪环境 ” 与 “ 创新产品 ” 1、从待售竞争个盘已知产品规划特点来看：由于竞争压力逐步加大，创新是必行之路，香洲里独联体别墅、西溪海组院别墅、西溪晴雪多层电梯洋房，都在这方面做出了勇敢尝试； 2、外部环境上都有与西溪湿地有关的自然河道资源可利用，在沿河景观带的设计上都下足了功夫，但园区内其它景观设计都缺少亮点，除西溪晴雪多层电梯洋房外，基本依赖于排屋建筑单体门前门后的庭院绿化； 4、待售竞争个盘联排产品户型面积从 220不等，其中香洲里、西溪玫瑰、西溪郡主力户型面积集中在 300 以下，而西溪海和西溪晴雪户型面积集中在 300 以上； 5、户型和庭院空间设计上也进行了勇敢创新，诸如西溪海预留户内电梯和下沉式庭院、香洲里一二楼之间设计有夹层和内院，西溪玫瑰设计有 外以上 3项目以地下双车库的配置为主； 五、待售竞争个盘对比研究小结 3、建筑风格明显偏欧化，外立面石材运用明显呈增多趋势，如西溪海和西溪玫瑰的 “ 新英伦 ” 和 “ 新都铎 ” 风格、西溪晴雪法式排屋，而香洲里则为在传统中式基础上的现代原创风格； 6、形象定位上也是统一先诉求西溪，这种如此多直接以西溪来命名的现象就可见一斑，另外产品概念的创新表现尤其集中突出，如西溪海 “ 新英伦联墅 ” 、香洲里 “ 独联体别墅 ” 、西溪玫瑰 “ 城市别墅 ” 、西溪晴雪 “ 院落洋房 ” 等； 第二部分、可类比竞争板块研究 从西溪板块环境资源特征 及距离市中心距离作为筛 选标准，目前存在产品关 联性及价格相似性的可类 比竞争板块主要集中在“ 西半球”，具体是： 1、之江转塘； 2、三墩； 3、良渚； 4、银湖； 另外主城区及钱江新城价 格上也有竞争，就各板块 当前及未来阶段发展情况 而言，西溪板块最大竞争 板块为之江转塘。 2 良渚 三墩 之江转塘 一、可类比竞争板块界定 （区域楼盘开发现状分布图） 别墅排屋物业有 ：国都 阳明谷、绿城 九溪玫瑰园、南都 西湖高尔夫别墅、绿城 未来世界项目等。 公寓加排屋的混合物业有：赞成 岭上、中海雅戈尔 篁外、新帝 朗郡、钱塘 新梧桐公寓等。 公寓类物业有 ：公元 沐桥、高尔夫艺墅、西房 云溪香山等。 区域内总体项目与在售项目不多 但呈现的物业产品类型却相当丰富 二、之江转塘板块竞争性研究 高尔夫艺墅 大家地块 篁外 阳明谷 九溪玫瑰园 在售项目 预售项目 绿城项目 新梧桐公寓 西湖美庐 华润地块 云厦房产地块 众浮房产地块 天阳置业地块 二、之江转塘板块竞争性研究 从绿城 10年之前进驻之江开发其首个玫瑰园项目算起，该区域楼市经过长足发展已形成明