杭州写字楼市场深度分析

本报告是严格保密的。 三角经济圈 州经济背景分析 本报告是严格保密的。 2004年全国 中国已经形成了三大城市群，其中以长三角城市群地区把经济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈 资料来源：国家统计信息网；文献检索 环渤海京津翼地区 长江三角州地区 珠江三角州地区 环渤海城市群特征：中心化城市强化阶段，即极化阶段。北京、天津成为一个磁石核心，强烈地吸引着周边城市的产业功能。 珠江三角城市群特征：中心城市的轴向扩散带动中小城市发展，点 轴系统形成，即扩散阶段。以香港为核心，深圳为代言人，周边城市形成产业分工，并向特色性方向发展。 长三角城市群特征：信息化与产业高技术化高速发展，区域生产力向均衡化发展，空间结构网络化，形成点 轴 网络系统，整个区域成为一个高度发达的城市化区域。 本报告是严格保密的。 长三角城市群经济实力雄厚，内部分工合作开始由“自发阶段”走向“自觉阶段” 2004年长三角各城市 单位：亿元 010002000300040005000600070008000上海 苏州 杭州 无锡 宁波 南京 绍兴 南通 台州 常州 嘉兴 扬州 镇江 泰州 湖州 舟山资料来源：杭州统计年鉴；文献检索 以上海为龙头、苏浙为两翼的长江三角洲，是我国人口最稠密、经济最发达、人民生活最富裕的区域。 核心级 ：上海 边缘级 ：杭州、南京、宁波 支撑点 ：苏州、无锡、常州、镇江、扬州、泰州、南通、嘉兴、湖州、绍兴、台州、舟山 区域规划是以跨行政区的、以经济联系密切地区为对象的规划，旨在破打行政区划的区域经济发展规划； 目前国家已经启动长三角地区的区域规划试点工作，从战略上加强长三角地区城市间的合作分工，减少重复建设，强化职能分工； 5个城市的年 本报告是严格保密的。 城际轨道交通和高速公路的建设将加强长三角各城市间的联系，促进长三角经济一体化的进程 城际交通规划已通过审批： 2005年 3月，国务院常务会议审议并原则通过 环渤海京津冀地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地区城际轨道交通网规划 (2005年 2020年 )。 资料来源：国家 发改委交通运输司网站、杭州政府网站 城际轨道交通的发展目标 ： 建设以上海为中心，沪宁、沪杭 (甬 )为两翼的城际轨道交通主构架，覆盖区域内主要城市，基本形成以上海、南京、杭州为中心的 1至 2小时都市圈。 长三角城际轨道交通的功能定位： 运送城际旅客和区域性快速运输专网，实行公交化运行，运行时速在 250公里到 300公里之间 高速公路交通的发展目标 ： 长三角的高速公路网到 2020年要形成以上海为中心、覆盖长江三角洲的“ 半日交通圈 ” ， 2010年前 “ 区域内国家高速公路全部建成，基本形成区域高速公路网，在大中城市之间建成设施完善的快速客运通道 长三角城际轨道交通的功能定位： 公路规划在2010年前实施重点是， “ 优化建设区域内国家高速公路和都市圈中的国家高速公路辅助线以及南京至徐州方向、杭州至温州方向、杭州至江西景德镇方向的国家高速公路辅助线 本报告是严格保密的。 随着区域内产业分工的加强，杭州已经不仅仅是“上海后花园”，更多地承担起长三角“城市副中心”的功能 上海 苏州 扬州 无锡 杭州 宁波 嘉兴 常州 镇江 南通 舟山 台州 泰州 湖州 绍兴 核 心 对外窗口 第一圈层 次级辐射中心 第二圈层 专业产业基地、专业市场 第三圈层 原材料基地 上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。 次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展 。 集中发展优势产业，形成专业性的产业基地 南京 为产业基地提供原材料，并形成专业市场 第三圈层 原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。 第二圈层 依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。 依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。 第一圈层 核心层 依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。 资料来源：文献检索；世联分析 本报告是严格保密的。 温州 ： 模具 8400多家 （占国内市场的 70）、鞋业5000多家（占国内市场 20）、打火机 8000多家（全球市场的 70，国内市场的 95）、低压电器 900多家（国内市场的 65%)以及塑料薄膜、眼镜 台州 ： 全国著名泵类生产基地、塑料、阀门产业集群 宁波 ： 塑料模具、家用电器、服装 绍兴 ： 全国最大的轻纺生产交易基地 永康 ： 全国最大的小五金生产交易基地 义乌 ： 全国最大的小商品生产交易基地 大唐 ： 袜业 8500多家占国内市场的 70，国际市场的 70 嵊州 ： 领带 1000多家（国内市场80，国际市场的 30） 慈溪 ： 净水器、帘子部件、微小轴承 资料来源：文献检索 嘉善 ： 木业集群， 3000多家 浙江全省 88个县市区中，有 85个 县市区形成了以特色产业为标志的块状经济 据 2004年统计，目前浙江有中小企业 108万家 ，税收占全省的 60%， 外贸出口交货值占销售产值比例达16 ， 涌现了 1500多家 年销售收入超过亿元的中小企业。亿元以上商品交易市场 463个，摊位数 28万个 。 杭州作为浙江省的政治、经济和文化中心，科研基础雄厚，高素质人才比重大，对成长中的民营企业具有很强的吸引力 本报告是严格保密的。 民营企业现状 低成本低价格，以大量消耗资源为代价换取生产增长的粗放经营方式。 2003年，浙江的劳动生产率为 6568美元，还不到发达国家上世纪90年代中期的十分之一； 产品开发能力不强，来料加工业务比重较高。 80%的中小企业没有进行新产品开发，产品更新周期 2年以上的占 55%左右； 人才严重短缺，管理理念落后。职业经理人、高级管理人才、技术人才、外贸人才、中高级技师缺乏。 资源瓶颈制约严重 市场竞争加剧 经营规模扩大 向高技术、高附加值方向发展，寻求技术支援； 原创性、自主性产品方向发展，品牌 意识逐步加强；开始由区域走向全国； 向人才、管理、信息高地寻求帮助 面临的问题 解决办法 可能的结果 产业群中实力雄厚的企业开始迁往北京、上海等一线城市谋求更高的发展； 产业群的中小型企业开始在杭州设臵业务部门 资料来源：文献检索；世联分析 浙江省民营经济发达，产业集群效应显著，民营企业向外扩张为杭州写字楼市场带来新机遇 本报告是严格保密的。 三角经济圈 州经济背景分析 江区区域背景分析 本报告是严格保密的。 杭州政府新一轮规划提出“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展 ”的发展战略，将城市以旧城为核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江、网络化组团式布局 一个主城 由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成 三个副城 江南城： 由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的的现代化科技城和城市远景商务中心。沿江地区为居住生活区、公建区和远景城市商务中心，南部为商贸、居住生活区，东、西部为工业区和文教科研区 临平城 下沙城 双心双轴 双心以指湖滨、武林广场地区的旅游商业文化服务中心和临江地区的钱塘江北岸城市新中心、钱塘江南岸远景城市商务中心 ； 双轴是指东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴和南北向以主城 主城 临平城 一主三副，双心双轴 六大组团，六条生态带 江南城 下沙城 资料来源：杭州规划局网站 杭州市城市总体规划图 本报告是严格保密的。 杭州经济保持稳健的增长速度，投资环境良好，吸引大量企业入住 经济总量位居全国省会城市第 2位、副省级城市第 3位、大中城市第 8位； 2005年 3月中国社会科学院公布的 中国城市竞争力报告 ，杭州城市竞争力在内地 200个城市中排名第五位； 2004年 11月杭州被中央电视台评为 “ 中国十大最具经济活力城市 ” ； 2004年被台商协会评为最适宜投资的内地城市； 杭州的城市资源包括：旅游、文化、物产、生态环境、教育、科学、经济、历史 人文； 单位：亿元 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 568 515 长率 05001000150020002500300035002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年00年 单位：亿元 连续 15年保持两位数的增长 资料来源：文献检索；统计年鉴 本报告是严格保密的。 相对于一线城市，杭州具有明显的成本优势 上海杭州工业用地平均成本对比（万元/ 亩）0204060802003 2004 2005上海工业用地（5 级）杭州工业用地（5 级）城市中心住宅用地均价对比（万元/ 亩）01002003004005006007002003 2004 2005上海住宅用地杭州住宅用地资料来源：世联分析 本报告是严格保密的。 0%20%40%60%80%100%第三产业 二产业 一产业 978年 1990年 1995年 2000年 2005年杭州城市经济产业结构正在从“二三一”向“三二一”转变，第三产业的迅速发展促进了非住宅类物业的需求 第三产业在杭州市经济发展中的作用举足轻重，也是未来杭州市经济结构转型与提升的关键所在。 第三产业中贡献度较大的行业：金融类、贸易类、旅游类、会展类、咨询类（含会计、法律服务）、物流类 杭州市政府提出要大力发展现代服务业，促成产业结构由 “ 一二三 ” 向 “ 三二一 ”转变。 资料来源：杭州统计年鉴 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 第三产业产值 （单位：亿元） 043 长率 表 1：杭州产业结构变化 表 2： 00本报告是严格保密的。 杭州外贸活跃，大量的外贸企业及相关服务企业成为杭州写字楼市场的生力军 杭州对外贸易发展迅速，年平均增长率达到 27%。 浙江省整体对外贸易额增长迅猛，杭州与全省相比，其所占比重在逐年下降。 进出口总值 （单位：亿美元） 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 浙江 28 420 060 浙江增长率 杭州 州增长率 16% 杭州 /浙江 01002003004002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年00年 单位：亿美元 平均增长率达 27 城市理解 城市的角度 资料来源：浙江省、杭州市统计年鉴 本报告是严格保密的。 州整体市场分析 个板块市场分析 户分析 本报告是严格保密的。 杭州写字楼消化量在经历 2003年的狂热后，随着 南京、杭州和深圳历年G D P （亿元）对比01000200030004000500060002000 2001 2002 2003 2004 2005南京 G D D D P 001 2002 2003 2004 2005南京 G D P 增长杭州 G D P 增长深圳 G D P 增长三城市写字楼历年消化量（万平米）0102030405060702000 2001 2002 2003 2004 2005杭州写字楼消化量深圳写字楼消化量南京写字楼消化量第三产业占 2 3 4 5 6杭州三产比例深圳三产比例南京三产比例资料来源：世联分析 本报告是严格保密的。 杭州年租金平稳增长，空置率逐年下降，庆春武林板块商务氛围活跃，需求旺盛 004 2005黄龙商圈 武林和庆春商圈 文教商圈 城站商圈杭州主要板块历年消化量（万平米）051015202003 2004 003 2004 2005黄龙商圈 武林和庆春商圈 文教商圈 城站商圈资料来源：文献检索，统计年鉴，世联分析 本报告是严格保密的。 目前杭州市场年消化量在 38万 2001 年 2005 年写字楼市场统计 资料来源：杭州写字楼网站 项目 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 市场预售面积约合（ 40万 56万 增长率 29 40 33 实际成交面积约合（ 31万 40万 62万 增长率 29% 55% 45% 41 33 与供应量急速放大相比，需求量保持相对较小的增长速度，并且波动明显 本报告是严格保密的。 同类城市的比较发现，杭州写字楼需求将出现一个阶段性峰值点 三城市写字楼历年消化量（万平米）0102030405060702000 2001 2002 2003 2004 2005杭州写字楼消化量深圳写字楼消化量南京写字楼消化量南京、杭州和深圳历年G D P （亿元）对比01000200030004000500060002000 2001 2002 2003 2004 2005南 京 G D G D G D P 2000年以来杭州写字楼一直处于高位运行，经过近两年的市场集中消化和市场潜在需求的释放，未来将迎来阶段性的峰值点 资料来源：文献检索，统计年鉴，世联分析 本报告是严格保密的。 机会存在的同时我们发现了未来供给中出现了不和谐 供给时间过于集中 地块 编号 占地 （亩） 容积 率 总建筑 面积（ 综合物业 1 21,2 110,3 109,4 19,5 70,6 113,7 31,8 21,9 160,合计 658,832 滨江区仅 序号 项目 开发商 建筑面积/办公面积（万 1 圣奥大厦 圣奥置业 6（ 2 国际发展 大厦 华成集团 6（ 3 国际时代 广场 鑫亚建设投资 20（ 15） 4 尊宝大厦 浙欧置业 11（ 2） 5 荣安总部 荣安置业 中天大厦 世纪中天置业 4 7 光彩国际 中心 泛海浙江投资 28（ 17） 8 浙江金融财富中心 温州投资集团 16 9 钱江时代 广场 华联经济开发 18（ 8） 10 东航控股 钱江新城在建写字楼近 30万平米 未来两年杭州写字楼每年供应将超过 100万平方米 本报告是严格保密的。 机会存在的同时我们发现了未来供给出现了不和谐 供给地点过于集中 目前杭州写字楼潜在供应地点主要集中在钱江新城和滨江区 钱江新城有 10座写字楼在建，滨江区在 500亩土地上有 30个总部写字楼项目 资料来源：滨江区政府土地规划科 城市理解 滨江区角度 富 春 路 瓯 江 路 三桥 钱 江 路 大剧院 城市阳台 市民活动中心 城市阳台 浙江金融财富中心 国际发展大厦 圣奥大厦 国际时代广场 尊宝大厦 光彩国际中心 金基臵业 荣安总部 东航控股 中天大厦 钱江时代广场 尊宝大厦 钱塘臵业 滨江总部区域办公楼项目 钱江新城办公楼项目 本报告是严格保密的。 机会存在的同时我们发现了未来供给出现了不和谐 供给结构进入无序竞争 钱江新城 2004年出让14块办公用地，平均容积率在 5，楼面地价为2000元 /平，从目前的宣传和工地来看， 90%为甲级写字楼； 滨江区出让的写字楼项目容积率 3左右，楼面地价 1000元 /平，规划档次很难来开 地块编号 地块位置 土地性质 土地面积（ 容积率 建筑面积 （ 出让价格（万元） 楼面价（元） 出让时 间 （ 2004） 1 钱江新城 金融、办公用地 7786 6 46716 23358 5000 2004） 2 钱江新城 商业、办公用地 43416 23619 35839 1603 2004） 3 滨江区 商业、办公用地 26558 2020 2004)15 钱江新城 综合用地、办公场地 14910 2185 36500 6994 2004）16 钱江新城 综合（国际会议中心）用地 47810 2 95620 20101 2004）20 钱江新城内 A 01办公、商业金融业 17591 22977 2004）21 钱江新城内 办公、商业 5231 200 2155 2004）22 钱江新城内 D 02 4地块 办公、商业金融业 8487 1058 2004）39 钱江新城 办公、商业金融业 7902 5 39510 7918 2004）40 钱江新城 办公、商业金融业用地 29339 99628 34743 2004）41 钱江新城 办公、商业金融业用地 48067 70064 39480 2004）42 钱江新城， 办公、商业金融业用地 6483 7 45381 6828 2004）43 钱江新城 办公、商业金融业用地 19448 3952 等档次供应集中 本报告是严格保密的。 州整体市场分析 个板块市场分析 户分析 本报告是严格保密的。 杭州市办公物业分布状况 目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括： 黄龙板块 武林板块 庆春 /凤起板块 城站板块 文教板块 随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括： 钱江新城板块 滨江板块（高新 &行政） 萧山行政板块 钱江世纪城 文教板块 黄龙板块 武林板块 庆春 /凤起板块 城站板块 钱江新城 滨江区板块 萧山行政板块 钱江世纪城 本报告是严格保密的。 按照物业档次、目前售价 /租金将板块分级 黄龙板块 （钱江新城） 武林板块 庆春板块 城站板块 文教板块 滨江板块 萧山行政板块 平均 租金 区间 (元 /天 / 均 售价 区间 (元 / 5,00000 13,00000 8,00000 6,00000 顶级配臵，设备多采用知名品牌原装进口； 多有大堂和室外广场； 注重科技和生态办公； 入住企业行业影响力大，实力雄厚 物业档次 设备多采用知名品牌国内组装； 大堂昭示性一般，无室外广场 落成较早，规划功能落后； 入住企业规模较小 受区域价值局限，客户认知度较低 本报告是严格保密的。 黄龙板块 杭州目前最高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代表杭州写字楼最高水平 行政导向，商业、交通配套成熟 教育、文化氛围聚集高素质人才 省、市级的公建配套 第一层级 核心驱动力 未来发展趋势 租金： 3，多集中于 ；售价： 物业管理费： 8 （含水电） 世贸中心 世纪广场 嘉华国际 世贸丽晶城 现代国际大厦 玉泉大厦 聚龙大厦 中田大厦 公元大厦 恒励大厦 黄龙体 育中心 省政府 浙江大学 租金 /售价 行业：多集中于高增长性和高附加值行业如 投资咨询、信息通讯、房地产 、 保险、文化传播等； 客户：国际国内 知名企业驻杭机构 、 浙江省及杭州市著名企业；以行业内的大中企业为主 选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度： 客户特征 未来 5年内将继续保持领先地位； 土地供应稀缺，后续供应量有限； 租售状况 受产权影响，大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在 85 以上； 投资客较活跃，以机构投资者居多； 本报告是严格保密的。 黄龙板块的发展历史 黄龙借助政府、高校人文资源、省市级别的公建优势，发展成顶级商圈 区域现状： 多跨国公司和机构、国内精英企业在此设臵分公司、办事处，甚至总部； 2. 写字楼整体出租比例较高； 引总多有国资背景的企业入住周边写字楼 0余家，三星级以上饭店 10余家，开始形成娱乐休闲中心； 驱动因素： 1. 黄龙商业氛围营造，品牌店铺的加盟将提升整个黄龙板块档次及聚集力； 2. 写字楼租金 /售价持续上涨，导致企业运营成本增加； 3. 土地供应减少，资源稀缺 发展趋势： 1. 高档写字楼陆续投入使用，将吸引杭州其他成熟区域有实力的公司入住； 3. 成为企业对外昭示实力的窗口； 本报告是严格保密的。 黄龙板块典型楼盘扫描 编号 项目 开发商 建筑面积 （万 物业管理 租金 /售价 标准层 车位（个） 备注 1 世贸中心 世贸集团 贸物业 3500 重 1300 世纪广场 绿城集团 8元 /月/ 150020 6部三菱电梯，大金空调 3 嘉华国际 佳华置业 5 12元 /月/ 300000 10部 金中央空调 4 聚龙大厦 香港辉创 元 /月 / 8502 130（ 900元 /月） 6部三菱电梯，大金空调 5 恒励大厦 恒励置业 元 /月 / 140 8台进口三菱电梯，进口卫生洁具 6 玉泉大厦 浙联集团 2 绿城 1000 3部中外合资电梯， 1部客货两用梯 7 中田大厦 3 绿城，月/ 128000（地上30） 4部日本原装进口日立电梯，速度（ s）；名牌中央空调，设置能源自动计量系统 8 公元大厦 南源置业 价） 1700 480 14部 国工艺，外墙天然石材 ,金属嵌条 （在建） 9 现代国际大厦 价） 600100部电梯， 分户式中央空调 ；标准层高 0 丽晶城 （欧美中心） 建工集团 10 4000 未建 典型办公楼供应量 约合 55万 中目前尚未投入使用的约 25万 报告是严格保密的。 嘉华国际商务中心（ 1） 开发商 浙江佳华置业投资有限公司 建筑设计 法国欧博建筑与城市规划公司 浙江省建筑设计研究院 物业顾问 香港怡高物业服务（中国）有限公司 物业管理 第一太平戴维斯 物业管理费 12元 /（含 4元 / 的水电能耗费） 售价 /租金 只租不售，租期最少 1年 建筑概况 总面积 5万 标准层 3000地上 14层，地下 2层，钢结构主体 300个地下车位 电梯 /洁具 空调设施 10部 重 1300中中庭安装 2部观光电梯直通屋顶花园， 2部货梯； 进口大金中央空调 商务配套 5商务中心提供多动能厅、小型会议室、贵宾室、 无自带健身、餐厅设施，依赖周边配套 屋 顶 花 园 典型楼盘 本报告是严格保密的。 租售情况 出租率在 95以上 客户分析 代表企业 世界知名公司驻杭办事处 国内知名企业驻杭办事处 本地实力企业 特点 多为大型公司对外窗口部门，咨询服务（法律、会计、设计广告等）高附加值企业，对新 中庭采光大厅 观光电梯，直通屋顶花园 标准层平面图 采光电梯庭；电梯人货分离 知名驻商举例 嘉华国际商务中心（ 2） 本报告是严格保密的。 黄龙绿城世纪广场 开发商 浙江绿城房地产集团有限公司 物业管理 浙江绿城世纪广场物业管理有限公司 物管费用 18元 /（含水电能耗费） 售价 /租金 只租不售卖（受产权限制） 租金 ， A/区分割成 250500建筑概况 总面积 建筑密度 绿化率 40，分为 A/B/13层，标准层 1500地下车位 320 中庭挑高 12m，外立面采用进口花岗岩干挂，落地式玻璃幕墙 电梯 /洁具 1300每栋 6部电梯， 商务配套 综合体性质，集办公、展示、 商务交往、 餐饮为一体 商务中心，会议室租用 租售情况 出租率在 95左右，有企业排队等候想象，招租情况良好 客户分析 A、 住企业多为实力雄厚的国内知名企业 一层主要为房地产公司的展示厅，杭州知名房地产公司、知名楼盘在此设置展示台； 知名驻商举例 本报告是严格保密的。 世贸丽晶城 杭州顶级综合体项目（在建项目，预计07年底竣工） 欧美中心 欧美中心 公建 住宅区 单身公寓 开发商 浙江建工房地产开发集团有限公司 建筑设计 王董国际、华森建筑于工程设计 景观设计 泛亚易道 室内设计 物业管理 高力国际物业管理顾问 全球代理 世邦魏理仕 售价 /租金 预计在 2万 /建筑特征 总建筑面积 38万 中写字楼 10万，城市景观公寓 16万 酒店酒店式公寓 10万 车位 1800个； 28万 /个；国际先进错时停车系统； 27部进口电梯； 59013 商务办公 56 营销措施 全球发售； 英式贵族物业管理； 强调豪华的阵容，从采购到发售都是与世界级公司合作； 宣传其奢华的商务配套 建筑外形“ 标志 杭州第一个设顶级私人会所的写字楼 杭州第一个拥有室内外双游泳池的写字楼 杭州第一个设有空中巴士站的写字楼 杭州第一个设有总裁车库的写字楼 杭州第一个设有宾利车队的写字楼。 本报告是严格保密的。 钱江新城 新规划的行政中心板块，以超甲级写字楼为主，未来的金融商务中心 第一层级 富 春 路 瓯 江 路 三桥 钱 江 路 大剧院 城市阳台 市民活动中心 城市阳台 浙江金融财富中心 国际发展大厦 圣奥大厦 国际时代广场 尊宝大厦 光彩国际中心 金基臵业 荣安总部 东航控股 中天大厦 钱江时代广场 尊宝大厦 钱塘臵业 本报告是严格保密的。 钱江新城将形成杭州新的中心级，取代黄龙顶级商务圈的地位 开发 重点 2010年 突出行政中心优势 启动总部经济建设 培育现代商务功能 产业龙头导向 重大项目优先 形成高级商务中心 立足杭州凝练特色 服务浙江强化功能 辐射长三角提高国际竞争力 2020年 功能形成期 2015年 功能完善期 功能强化期 功能精练期 主要 任务 2016 进行基础设施、标志性建筑物及配套建筑的建设，并初步投入使用，形成一定的功能。 2010进行金融、商务功能建设的同时，重点进行高档住宅的开发、金融中心的建设、商业配套及景观设施的建设，完善钱江新城的辅助功能。 2016 随着市场经济越来越发挥重大的作用，部分职能会分散出去，同时将进一步强化钱江新城的商务、金融和现代化服务的功能，加强产业的集聚，以满足杭州及周边地区对钱江新城日益增长的商务、金融和现代化服务的需求。 2020年 ： 要在更大的范围内参与国内、国际竞争，要进一步突出特色，充分利用浙江省的经济势力，促进钱江新城在更大范围内集聚和扩散带动作用。 本报告是严格保密的。 钱江新城高端写字楼项目密集，与本项目同期供应量约25万 本项目高端客户的有力争夺者 序号 项目 开发商 建筑面积 /办公面积（万 容积率 开发理念 备注 1 圣奥大厦 圣奥置业 6（ 写意办公 高 150米，打桩中 2 国际发展大厦 华成集团 6（ 高 160，打桩中 3 国际时代广场 鑫亚建设投资 20（ 15） 5 打桩中 4 尊宝大厦 浙欧置业 11（ 2） 绿色、生态智能办公 地上 45层，高 160米，双子塔，打桩中 5 荣安总部 荣安置业 中央商务生态 打桩中 6 中天大厦 世纪中天置业 4 精品甲级写字楼典范 地块围墙好 7 光彩国际中心 泛海浙江投资 28（ 17） 自动化智能办公 打桩中 8 浙江金融财富中 心 温州投资集团 16 杭州标志建筑物 地块 围墙好 9 钱江时代广场 华联经济开发 18（ 8） 杭州标志建筑物 地块围墙好 10 东航控股 写字楼供应量 1. 目前在建的写字楼供应量合计约 25万 2. 该板块共规划建设 43栋高档办公楼，预计建筑面积在 300万 右（含政府办公用楼 ） 本报告是严格保密的。 钱江新城典型楼盘规划图 荣安集团总部大厦 圣奥大厦 尊宝大厦 国际发展大厦 本报告是严格保密的。 武林版块 新近写字楼开发主要集中在凤起路和文晖路之间，是杭州近两年写字楼开发最集中的区域之一 耀江发展中心 浙江环球中心 深蓝广场 晶晖商务馆 华浙广场 白马大厦 新世纪大厦 越都商务大厦 国际汇丰中心 传统商业中心，商业配套成熟 市政府行政配套 核心驱动力 未来发展趋势 租金 /售价 潜在供应规模小，出租率继续保持较高水平，租金价格稳定 客户将存在外迁黄龙板块现象 租售状况 平均出租率在 80 以上； 在售楼盘较少，投资者较多 租金：集中于 ； 售价： 物业管理费： 6 行业：以 贸易、信息科技、广告 、房地产相关企业及政府类相关企业为主， 客户：入住企业实力较强， 以国际国内知名企业为主 ； 性价比相对黄龙版块是吸引中大型企业的主要因素之一 客户特征 市政府 第二层级 本报告是严格保密的。 武林板块是杭州传统 政府机关驻地，商务环境优越 区域现状： 1. 杭州市传统 最繁华的地段；聚集了大量的人流、物流、信息流； 2、目前是杭州政治、经济、文化中心； 3、中大型贸易公司、科技通信类和房地产实业公司是区域写字楼的主流客户 未来趋势： 1、黄龙板块的兴起分流了部分高端客户； 2、钱江新城和滨江区将分流一些中大型企业； 3、写字楼未来供应量有限，部分城市功能外移。 驱动因素： 1. 域政治功能的丧失； 2. 黄龙商圈、钱江新城的兴起； 3、商业氛围的增加带来了巨大商机 本报告是严格保密的。 武林板块典型楼盘列表 序号 项目 总建面 标准层（ 租金（元 /天 / 售价（元 / 物管费 （元 /月/ 车位数 入伙时间 备注 1 华浙大厦 1200 万 27个， 800元 /月 1998 会议室，地下一层食堂， 5台 标卫具 2 元通大厦 2000 30个， 800元/月 4部迅达电梯，原装日立中央空调 3 新世纪大厦 1200 2 3 2001 富士通电梯 4 耀江发展中心 1100 6 300个， 1000元 /个 /月 2001 食堂地下一层， 4部 层分户计量中央空调系统 ； 5 晶晖商务大厦 1073 5 90个， 800元/个 /月 2002 5台 国特灵中央空调 6 白马大厦 1200 8 30万 /个 2003 会议室和华浙共享，地下一层食堂， 7 越都商务大楼 1206 层4层 平 200车位， 150平写字楼可分配 1个车库 2006 美国达灵中央空调， 8部奥的斯品牌高速电梯 8 绿城深蓝广场 1400 2006 材和进口高档石材 ；霍利威尔全热交换式新风换气设备 9 浙江环球中心 1250 约 6 建成后杭州最高写字楼，15装进口电梯； 风量中央空调 写字楼供应量 典型楼盘合计约 33万 中在建约 10万 板块中高档写字楼总供应量约为 60万 报告是严格保密的。 耀江发展中心 开发商 浙江耀江房地产开发公司 物业管理 浙江耀江物业管理公司 物业管理费 6元 / 售价 /租金 租金 售价 筑概况 总面积 4万 准层 1163地上 23层，地下 3层 194个地下车位 电梯 / 空调设施 4部 美国顿汉 套 商务配套 5商务中心提供文字处理工作、票务代理工作、报刊邮件代理、代收代缴各类费用、负责接受业主的投拆、报修、咨询工作 自带食堂，无自带健身设施 电梯厅 大 堂 典型楼盘 本报告是严格保密的。 晶晖商务大厦 开发商 杭州市城市建设发展有限公司 物业顾问 香港第一太平戴维斯 物业管理 杭州佰全物业管理有限公司 物业管理费 5元 / 售价 /租金 租金 售价 1万元 / 筑概况 总面积 标准层 1073地上 24层，地下 2层，钢结构主体 90个地下车位， 800元 /个 月 电梯 / 空调设施 5部 美国特灵中央空调 商务配套 5商务中心提供多动能厅、小型会议室、贵宾室、 本报告是严格保密的。 白马大厦 开发商 浙江华浙南都房地产开发有限公司 物业管理 华浙物业管理公司 物业管理费 售价 /租金 租金 售价 筑概况 总面积 3万 准层 1200共 31层 地下车位 200个， 30万元 /个；租金1200元 /月 8电梯 / 空调设施 5部 约克中央空调 租售情况 出租率在 80以上 商务配套 5商务中心提供多动能厅、小型会议室、贵宾室 会议室和华浙共享，地下一层食堂 大堂 电梯厅 走道 本报告是严格保密的。 庆春版块 杭州金融机构最集中的地段，商务配套成熟，是杭州写字楼开发较早的区域 瑞丰国际商务大厦 嘉德广场 广利大厦 银座 三瑞大厦 远洋大厦 凯旋门大厦 金融机构聚集地； 配套成熟；交通便利 核心驱动力 未来发展趋势 租金 /售价 金融街的地位会受到钱江新城的挑战，部分金融机构驻杭总部将向钱江新城迁移； 供应量萎缩和地段价值继续支撑楼宇价值 租售状况 出租率在 85 左右； 销售速度缓慢；机构企业购买量大；投资者逐渐减小 租金： 售价： 均价在 物业管理费： 5 行业：以金融保险、贸易、信息技术、企业办事处为主 客户： 国内、浙江大型金融机构企业和浙江中小型贸易、 信息技术企业 金融企业实力雄厚，多租用大面积物业 客户特征 第二层级 本报告是严格保密的。 庆春板块 杭州的华尔街，成熟 域现状： 1. 杭州金融中心，资金流聚集之地； 2、传统商业圈之一，商务氛围浓厚； 3、金融保险证券机构汇聚之地；中小型贸易公司与大型实业通信类公司混杂之地； 未来趋势： 1、区域功能东移至钱江新城，并被分流一些实力派中大型公司； 2、金融街地位短时间内不会丧失，成为城市中心和城市副中心的过渡带，功能的专一性有可能进一步加强； 3、可出让地块减少，未来写字楼供应量减少 ; 驱动因素： 1. 杭州的华尔街，金融功能效应； 2、杭州第一大道庆春路的通达性； 3、具有的国际商务氛围 本报告是严格保密的。 庆春板块典型楼盘扫描