2012年中级经济师《房地产经济》冲刺模拟题一-中大网校.doc

中大网校引领成功职业人生 2012年中级经济师房地产经济冲刺模拟题一总分：140分 及格：84分 考试时间：150分一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个选项最符合题意) (1)杜能农业区位论所要解决的主要问题是（）。A. 通过提高农产品的销售价格来提高利差，从而增加利润B. 通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而增加利润C. 通过减少农业生产成本，从而增加利润D. 根据市场供求关系调整经营品种，从而增加利润(2)以下不属于城市与乡村的区别的是（）。A. 人口职业构成不同B. 建设用地类型不同C. 地形地貌差异D. 产业结构不同(3)通常按照（）把城市分为南方城市和北方城市。A. 地形地貌B. 地理位置C. 行政级别D. 城市职能(4)我国实行土地公有制，土地只能为（）所有。A. 国家B. 政府C. 集体D. 国家和集体(5)下列不属于房屋征收补偿协议的主要内容的是（）。A. 用于产权调换房屋的地点和面积B. 征收房屋的结构C. 补偿金额D. 临时安置费或者周转用房(6)对于需要安置的农业人口，根据不同性别和年龄实行分类安置，或者将被征地农民的基本生活纳入居民的社会保障体系中,是属于（）。A. 保障安置B. 货币安置C. 入股分红安置D. 农业生产安置(7)房屋征收的主体是（）。A. 国家B. 房屋主管部门C. 房屋征收部门D. 市、县级人民政府(8)对被征收人进行合理的补偿，是将其（）转化为（）的表现。A. 使用权 实物权B. 使用权 财产权C. 所有权 实物权D. 所有权 财产权(9)合理组织建设用地利用是指对建设用地依次进行（）。A. 组织、规化、控制、利用B. 组织、利用、控制、监督C. 控制、监督、利用、规化D. 控制、组织、监督、调整(10)划拨建设用地使用权时，如不办理出让手续，则转让方应当把所获得的土地收益（）。A. 归于个人B. 上缴集体C. 上缴政府D. 上缴国家(11)使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，应该实行（）。A. 出让B. 租赁C. 转让D. 改制(12)以下不属于建设用地使用权转让形式的是（）。A. 租赁B. 出售C. 交换D. 赠与(13)当承租人的正常使用受到妨害时，若是第三方原因所致，出租人（）除去或防止的义务。A. 不负有B. 负有C. 不确定D. 按现实情况(14)房地产市场分析的目的在于（）。A. 掌握房地产市场动态B. 把握房地产市场机会C. 调整其市场行为D. 获取利益(15)下列不是房地产报告摘要需要指出的问题的是（）。A. 调研的目标B. 时间、地点、对象、范围C. 限制的条件D. 执行的结果(16)房地产营销市场具有（）。A. 广泛性B. 多样性C. 实践性D. 时效性(17)房地产开发企业选择销售渠道首先要考虑的是（）。A. 实用性B. 经济性C. 可控性D. 适应性(18)下列不是预期投资收益率所应包括的是（）。A. 安全收益率B. 通货膨胀率C. 风险报酬率D. 市场竞争率(19)下列不属于房地产定价策略的是（）。A. 局部价格策略B. 过程定价策略C. 折扣定价策略D. 心理定价策略(20)经营性投资项目，其主要效益是（）。A. 经济效益B. 社会效益C. 环境效益D. 个人效益(21)在房地产投资项目经济评价中，复利的计算通常以（）为计算周期。A. 半年B. 年C. 月D. 一个季度(22)营业税金及附加属于出售型房地产开发项目的现金流出中的（）。A. 开发费用B. 开发成本C. 销售税费D. 土地取得成本(23)项目投资现金流量表也称（）。A. 项目投资现金流量总表B. 全部投资现金流量表C. 项目资本金现金流量表D. 项目各方现金流量表(24)按照投资基础的不同，下列选项中不属于现金流量表的是（）。A. 投资各方现金流量表B. 项目投资现金流量表C. 项目资本金现金流量表D. 资产负债表(25)下列选项中，（）不是资产负债表的组成部分A. 流动比率B. 资产C. 负债D. 所有者权益(26)下列选项中不属于不确定性分析的是（）。A. 盈亏平衡分析B. 敏感性分析C. 风险分析D. 盈利能力分析(27)下列有关盈亏平衡分析错误的是（）。A. 盈亏平衡分析在投资项目经济评价中应用较为广泛B. 盈亏平衡分析又称量本分析C. 盈亏平衡分析不可以对多个方案进行比较D. 对于房地产投资项目一般只进行盈亏平衡分析(28)下列有关敏感性分析的作用，表述有误的是（）。A. 提高决策的准确性和科学性B. 提高预测的可靠性C. 了解投资项目的风险根源和风险大小D. 对所有敏感因素进行研究，减少其不确定性，从而减少投资项目风险(29)下列选项中不属于风险识别特点的是（）。A. 系统性B. 不确定性C. 连续性D. 制度性(30)风险自留包括承担风险和（）。A. 转移风险B. 自保风险C. 回避风险D. 预防风险(31)在对互斥方案进行比选时，下列哪项不是必须具备的可比性条件? （）A. 被比较方案的费用及效益计算口径一致B. 被比较方案具有相同的计算期C. 被比较方案现金流量具有相同的时间D. 被比较方案可以在不同的计算期(32)下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（）。A. 投资利润率B. 资本金利润率C. 成本利润率D. 财务净现值(33)从（）开始，我国对企业投资的管理推行企业投资项目核准制。A. 2003年上半年B. 2004年上半年C. 2004年下半年D. 2005年下半年(34)可行性研究报告的（）部分是用简洁的语言，介绍投资项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点等。A. 封面B. 扉页C. 摘要D. 正文(35)全面质量管理的基本观点不包括（）。A. 以预防为主B. 以盈利为主C. 质量第一D. 为用户服务(36)下列不属于招标文件内容的是（）。A. 招标公告B. 合同的专用条款C. 购买招标文件的时间D. 技术规格和图纸(37)房地产开发项目勘察设计是（）和工程设计的简称。A. 项目策划B. 工程勘察C. 方案设计D. 项目设计(38)下列阶段不属于房地产开发项目工程设计的三个阶段的是（）。A. 初步设计B. 交底设计C. 方案设计D. 施工图设计(39)下列不属于房地产开发项目的工程系统的是（）。A. 单项工程B. 目标工程C. 单位工程D. 分部工程(40)被邀请参加投标的承包商数量一般不应少于（）。A. 3家B. 4家C. 5家D. 6家(41)与被估价房地产处在统一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与被估价房地产相同或相似的房地产是指（）。A. 可比实例B. 可比房地产C. 类似房地产D. 类似实例(42)搜集交易实例的内容不包括（）。A. 交易双方B. 交易目的C. 交易方式D. 交易地点(43)下列不属于建立价格可比基础的为（）。A. 统一付款方式B. 统一付款期限C. 统一房地产范围D. 统一价格单位(44)某宗房地产交易合同，约定买方付给卖方5394元/ m2，交易中涉及的税费均由买方负责。该地房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗交易的正常成交价格为（）元/ m2。A. 5 400B. 5 600C. 5 800D. 6000(45)在假设开发法中，开发期可分为前期和（）。A. 经营期B. 后期C. 建设期D. 建造期(46)有下列情况之一的，业主委员会委员的资格自行终止的是（）。A. 有犯罪行为的B. 以口头形式向业主大会提出辞呈的C. 无故缺席业主委员会会议连续2次的D. 无故迟到业主委员会会议连续3次的(47)下列不是物业服务企业的主要特征的是（）。A. 物业企业是独立的企业法人B. 物业服务企业属于服务性企业C. 物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能D. 物业服务企业是依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体(48)物业服务企业的工商注册登记不包括（）。A. 公司规模B. 公司地址C. 注册资本D. 公司人员(49)省、自治区人民政府建设主管部门负责（）物业服务企业资质的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。A. 一级B. 二级C. 三级D. 四级(50)招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（）日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的 其他材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。A. 5B. 10C. 15D. 20(51)下列不属于房地产金融特点的是（）。A. 短期性B. 多样性C. 政策性D. 安全性(52)房地产金融的主要业务种类不包括（）。A. 房地产贷款B. 房地产证券C. 房地产基金D. 房地产保险(53)以房地产作为抵押物进行贷款时，当事人应当（）订立抵押合同。A. 采取书面合同B. 采用口头约定C. 依照惯例D. 依据当地风俗(54)个人商用房贷款的贷款期限最长为( )年。A. 10B. 20C. 30D. 40(55)房屋投保合同中，属于投保人义务的是（）。A. 出险通知B. 获得约定的保险赔偿C. 支付发生灾害性事故时的施救费用D. 收取保险费(56)下列不属于住房抵押贷款的主要参与者的是（）。A. 贷款机构B. 中介服务机构C. 担保和保险机构D. 投资者(57)（）贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。A. 土地储备B. 商用房开发C. 住房开发D. 住房抵押(58)下列关于公积金贷款的说法不正确的是（）。A. 公积金贷款期限最长不得超过30年B. 公积金贷款是一种政策性很强的委托贷款C. 建立住房公积金的职工均可以申请公积金贷款D. 公积金贷款利率固定不变，不能调整(59)房地产细分市场是根据（）进行的。A. 产品品种B. 消费者的角度C. 产品系列D. 企业特征(60)房地产开发项目策划与( )同为项目前期工作的重要组成部分。A. 市场调研B. 市场预测C. 市场细分D. 可行性研究二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)(1)杜能认为，现实存在的国家与孤立国的区别有（）。 A. 现实存在的国家中，找不到与孤立国中所设想的自然条件、土壤肥力和土壤的物理性状完全相同的土地B. 在现实国家中，不可能有那么唯一的大城市，它既不靠近河流边，也不在通航的运河边C. 在现实国家中，找不到区域以城市为中心，围绕城市分布的布局D. 在具有一定国土面积的国家中，除了它的首都外，还有许多小城市分散在全国各地E. 现实中农业生产方式的配置与距离城市的远近没有关系(2)房地产征收可分为（）。 A. 国家所有的土地征收B. 政府所有的土地征收C. 集体所有的土地征收D. 单位、个人的房屋及其他不动产征收E. 专属于国家所有的不动产征收(3)下列符合供地方案条件的是（）。 A. 以无偿方式供地的，供地必须符合各项标准和规定B. 符合国家供地政策C. 申请用地面积符合建设用地标准和集约用地要求D. 划拨方式供地的，符合法定划拨用地条件E. 占用集体未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确的要求(4)我国实行土地用途管制制度，将土地分为（）。 A. 农用地B. 已利用用地C. 建设用地D. 未利用地E. 非法用地(5)协议出让和招标拍卖挂牌的不同点在于（）。 A. 适用范围不同B. 出让形成方式不同C. 最低价确定的原则不同D. 出让合同是否需要签订E. 受让人是否需要缴纳出让金(6)建设用地抵押权因债务清偿以外的原因而灭失的，包括（）。 A. 抛弃B. 土地灭失C. 协议灭失D. 混同E. 转让(7)社会文化环境主要包括（）。 A. 基础设施情况B. 居民生活习惯C. 宗教信仰和风俗习惯D. 家庭人口规模及构成E. 居民职业构成和教育程度(8)国有建设用地使用权有偿使用的形式有（）。 A. 出让B. 作价入股C. 租赁D. 划拨E. 抵押(9)下列选项中对投资的理解正确的是（）。 A. 投资是投资者进行的有意识的活动B. 收益是投资活动的出发点和归结点C. 投资的主体可以是企业、事业单位或个人，也可以是政府部门、机构D. 投资必然获得一定的收益E. 投资活动是一种现在的投入与未来的收益的交换(10)下列哪项属于经营型房地产开发中的现金流人?（） A. 租金收入B. 自营收入C. 固定资产投资D. 房地产增值E. 经营成本(11)不确定性分析的意义在于（）。 A. 有助于获得更多的盈利B. 有助于投资决策的科学化C. 有助于加强项目的风险管理和控制D. 可以减少风险损失E. 可以判定不确定因素的业界条件或边界数值(12)盈亏平衡点的计算主要有（）。 A. 几何分析法B. 图解法C. 高低点法D. 数学计算法E. 回归分析法(13)房地产投资项目的比选层面是（）。 A. 项目实施过程的比选B. 项目间的比选C. 同一项目的投资方案的比选D. 项目地点的比选E. 同一项吕的投资收益的比选(14)房地产开发项目的特征是（）。 A. 涉及诸多法律法规B. 费用目标较强C. 具有较强的系统性D. 质量要求较高E. 时间目标的限定性不强(15)以下资金中属于房地产投资的资金构成的有（）。 A. 企业自有资金B. 预售收入C. 信贷融资D. 债券融资E. 在建工程(16)关于房地产估价报告的叙述正确的是（）。 A. 房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见B. 房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复C. 房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告D. 房地产估价报告可视为房地产估价机构提供给委托人的产品E. 其书面形式一般有叙述式报告和论证式报告两种(17)关于业主的概念，正确的是（）。 A. 业主是指房屋所有人B. 业主可以是个人、集体、国家C. 业主是物业管理市场的需求主体，是物业服务企业服务的对象D. 业主定义为房屋所有权人，但排除业主对与房屋相配套的设施设备和相关场地拥有的权利E. 业主基于房屋使用权，享有对物业和相关共同事务进行管理的权利(18)下列关于业主的权利说法正确的是（）。 A. 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B. 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C. 按照国家有关规定缴纳专项维修资金D. 监督业主委员会的工作E. 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权(19)住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别为（）。 A. 性质和资金来源不同B. 贷款人和贷款风险不同C. 贷款对象不同D. 贷款条件不同E. 贷款目的不同(20)抵押贷款风险包括（）。 A. 产权风险B. 违约风险C. 欺诈风险D. 利率风险E. 信用风险三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)(1)某地地处平原，气候宜人，有河湖相伴，雨水丰厚，适合种植。经过当地政府和农民的不断创新和投资开发，种植出了具有本地特色的大米，备受消费者的欢迎。由于当地独特的土壤和气候条件，此种大米只能在本地生产。随着该大米的供不应求，种植业的繁荣带动了本地及周围地价的上涨。 TS该地的区位优势在于（）好。 A. 天文区位B. 自然地理区位C. 经济区位D. 政治区位(2)本案例中所形成的级差地租的形式是（）。 A. 绝对地租B. 级差地租IC. 级差地租IID. 绝对地租II(3)本案例中（）垄断地租，垄断地租是指（）。 A. 存在 产品的垄断价格带来的超额利润所转化的地租B. 不存在 产品来自特殊土地的自然条件所引起的地租C. 存在 产品来自特殊土地的自然条件所引起的地租D. 不存在 产品的垄断价格带来的超额利润所转化的地租(4)本案例中（）绝对地租，绝对地租是指（）。 A. 存在 由土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租B. 不存在 由土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租C. 存在 只要租种特定土地都必须缴纳的地租D. 不存在 只要租种特定土地都必须缴纳的地租(5)归根结底，杜能农业区位理论所要解决的是（）。 A. 成本B. 运费C. 价格D. 产品(6)某房屋价值100万元，房主向甲保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额为84万元，同日向乙保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额为36万元。该房屋失火，财产全部损失。 TS在房屋保险关系中，房屋技保人的义务不包括（）。 A. 减少房屋功能性折旧B. 缴纳保险费C. 救护保险房屋D. 发生意外事故时，向保险人报告(7)属于财产保险基本险标的范围之内的为（）。 A. 土地B. 矿藏C. 房屋D. 未经收割的农作物(8)甲保险公司损失赔偿额为（）万元。 A. 60B. 70C. 80D. 90(9)乙保险公司赔偿额为（）万元 A. 30B. 40C. 15D. 20(10)不符合制定房地产保险费率原则的是（）。 A. 费率相对稳定原则B. 促进防灾防损原则C. 保证偿付能力原则D. 主观能动原则(11)某投资者花800万元购买了一商业店铺用于自己经营，其经营资金为150万元，权益资本为300万元，经营期内年平均利润为200万元，年平均税后净利润为158万元。 TS该项目的投资利润率为（）A. 1983%B. 2105%C. 2375%D. 2633%(12)该项目的资本金利润率为（ ）A. 4783%B. 5234%C. 6667%D. 7002%(13)该项目的资本金净利润率为（ ）A. 5267%B. 5622%C. 5975%D. 6314%(14)下列选项中属于静态盈利性指标的是（）。 A. 投资利润率B. 成本利润率C. 财务内部收益率D. 资本金净利润率(15)对房地产投资项目来说，静态投资回收期自（）算起。 A. 盈利起始点B. 运营第2年C. 投资起始点D. 银行计息日(16)某住宅小区共有2000个业主，其中1 500个业主的住宅为小户型，总建筑面积为20万平方米且每户建筑面积相等;500个业主的住宅为大户型，总建筑面积为6万平方米且每户建筑面积相等。小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司，而选聘新的物业管理公司。 TS该小区第二次业主大会会议的召集人应为（）。 A. 小区业主委员会B. 业主大会筹备组C. 小区所属居民委员会D. 原物业管理公司(17)根据物权法选聘或解聘物业管理企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主 且总人数过半数的业主同意的规定，该小区业主大会决定选聘或解聘物业管理公司的有效条件为（）。 A. 全部大户型业主和751个小户型业主参加并表决通过B. 一半小户型业主和250个大户型业主参加并表决通过C. 全部小户型业主和251个大户型业主参加并表决通过D. 全部大户型业主参加并表决通过(18)新选聘物业管理公司，专职管理和技术人员至少要有（）人。 A. 50B. 20C. 30D. 10(19)物业管理投标程序包括:准备投标文件;项目评估与风险防范;评标;接受招标方的资格审查;获取招标信息;签约并执行合同;收到中标通知书。这几个步骤的正确顺序是（）。 A. B. C. D. (20)房地产投资项目比选，对投资者能起到的帮助有（）。 A. 有利于投资者把握最佳的投资机会B. 有利于投资者选择最优的投资方案C. 使投资者有限的资金得到相对安全和有效利用D. 有利于提高投资者科学决策的能力，避免或减少投资失误答案和解析一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个选项最符合题意) (1) :BP3，在杜能农业区位理论中，农业经营者获取最大利润（P)是由农业生产成本（E)、农产品的市场价格（V)和把农产品从产地运到市场的费用（T)决定的，因而排除D。而从其假设前提分析，孤立国在一定时期内，同种农产品的市场价格是相同的，且各地发展的农业生产的条件也完全相同，因此，可以排除AC。利润+运输成本=常数，杜能农业区位论的意义是通过合理布局把运费支出压缩为最小，从而将利润增至最大。(2) :CP18，城市与乡村的区别主要在四个方面:一是城市是以非农人口聚集为主要特征的居民点，在人口职业构成上不同于乡村;二是人口数量、人口密度、建筑密度、容积率等都比乡村大得多，在规模和密度上不同于乡村;二是城市用地类型多样复杂，基础设施和公共服务设施比乡村完备，在空间形态和物质构成上不同于乡村;四是城市一般是一定地域的政治、经济和文化中心，是工业、商业、交通、文化、教育等产业的集聚地，在职能类型和产业结构上不同于乡村。(3) :BP18，将城市分为南方城市和北方城市，显然是根据地理区位来进行划分的， ACD不符合常理。 (4) :DP24，土地征收在我国特指国家基于公共利益将集体所有的土地收归国有，是土地在集体所有和国家所有之间的变动，这说明土地只能为集体和国家所有。(5) :BP34，征收房屋的结构不属于补偿安置协议的主要内容。除所给选项外，补偿协议的内容还包括：补偿方式;搬迁过渡方式及期限等。(6) :AP31，保障安置是指利用补偿费用为被征地农民支付社会统筹保险或者商业保险。(7) :DP32，房屋征收的主体是市、县级人民政府。(8) :D今年教材删了此句，对被征收的土地和房屋及其他不动产进行合理的补偿，使其对征收物的实物所有权转化为财产权的价值形态，这是社会公平正义的必然要求。(9) :BP37，建设用地管理是指国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地，合理利用建设用地，采取行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施进行控制和监督。(10) :DP39，划拨建设用地使用权有两种规定:一是报给有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让人办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;二是可不办理出让手续，但转让方必须将所获得收益中的土地收益上缴国家。(11) :AP46，对于使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，必须实行出让，不实行国有土地租赁。(12) :A租赁不属于建设用地使用权的转让形式。 P49，转让有三种方式：出售、交换、赠与。(13) :B当承租人的正常使用受到妨害的危险时，不论是由于出租人还是第三方的原因所致，出租人均负有除去或防止的义务。 (14) :DP74，房地产市场的风险很大，房地产开发商和投资者有可能获巨额利润，也有可能损失惨重，市场分析的目的就是将风险降到最低，并极可能通过及时、准确的市场分析，来争取最大的盈利机会。 (15) :CP80，房地产调研的报告摘要应包括如下四个方面的内容:调研的目标;调研的时间、地点、对象、范围以及主要项目;调研实施的方法、手段以及对调研结果的影响;调研执行的结果。 (16) :AP187，第八章内容，由于房地产是生产、生活的必要物质条件，任何组织和个人都需要房地产，都有可能成为目标市场，所以房地产市场营销具有广泛性。 (17) :BP191，经济性是房地产开发企业选择销售渠道首先要考虑的因素。在决策时，房地产开发企业可以从财务角度对不同的销售渠道进行预期的投入产出评估，即对不同销售渠道的经济性进行考核。 (18) :DP194，房地产定价目标包括四个，第一个为实现预期利润，又可分为利润最大化目标和预期投资收益率目标。预期收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率，是一个预期指标，一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。 (19) :AP197，房地产定价策略包括总体价格策略、过程定价策略、折扣定价策略和心理定价策略。 (20) :AP99，经营性投资项目，主要体现为投资效益。由于投资目的不同，收益既可以体现为经济效益，也可以体现为社会效益或环境效益;但经营性投资项目的主要效益是经济效益。 (21) :B在房地产投资项目经济评价中，复利的计算通常以年为计算周期。但是，在实际生活中也有计算周期短于1年的，如半年、1个季度、1个月等。(22) :CP111，出售型房地产开发项目的现金流出包括土地取得成本、开发成本、开发费用、销售税费。其中，销售税费包括营业税金及附加和其他销售税费。 (23) :BP114，项目投资现金流量表也称为全部投资现金流量表，是以全部投资作为计算基础，或者说不分资金来源，在假定全部投资为自有资金的条件下，用以计算全部投资所得税前及所得税后的内部收益率、净现值及投资回收期等经济指标。 (24) :DP114，按照投资基础的不同，现金流量表可分为项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表和投资各方现金流量表。 (25) :AP121，资产负债表由三大部分组成:资产、负债和所有者权益。(26) :DP130，不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。盈亏平衡分析只用于财务效益分析，敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。 (27) :CP131，盈亏平衡分析在投资项目经济评价中应用较为广泛，不仅可以预测分析投资项目的保本点，还可以用来分析预测投资项目在某一利润上的临界点;不仅可以对单个方案进行分析，还可对多个方案进行比较。故C项错误。 (28) :DP136，敏感性分析的作用在于:可以使决策者了解不确定性因素对项目经济效益指标的影响，从而提高决策的准确性和科学性;可以启发经济评价人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性;可以了解投资项目的风险根源和风险大小;可以筛选出若干较为敏感的因素进行分析，进而减少投资项目风险。D项表述错误，因为现实中只能筛选出若干较为敏感的因素进行分析。 (29) :BP139，房地产投资风险识别的特点有:系统性、连续性和制度性。 (30) :BP146，风险自留包括两个方面的内容:承担风险和自保风险。(31) :DP148，在对互斥方案进行比选时，必须具备的可比性条件包括:被比较方案的费用及效益计算口径一致，被比较方案具有相同的计算期，被比较方案现金流量具有相同的时间。如果以上条件不能满足，各个方案之间不能直接比较，必须经过一定转化后方能进行比较。 (32) :D见教材124页表格。(33) :CP152，从2004年下半年开始，我国对企业投资的管理推行企业投资项目核准制。 (34) :CP154，摘要部分是用简洁的语言，介绍投资项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点等。摘要部分言简意肢，直截了当，字数不宜过多。必要时还要编写外文摘要。(35) :B2011年教材删了，全面质量管理的基本观点包括:质量第一、以预防为主、为用户服务、一切用数据说话。 (36) :CP168，招标文件内容包括:招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条 款、合同的专用条款、技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件。招标公告的内容一般包括:项目名称和业主、资金来源、工程情况介绍、投标截止时间、开标的时间及地点、购买招标文件的时间、联系地址及费用、招标机构的联系地点及其他事项。 (37) :B教材162页。房地产开发项目勘察设计是工程勘察和工程设计的简称。(38) :B教材162页，房地产开发项目的工程设计一般分为:方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。 (39) :B教材160页，房地产开发项目的工程系统由单项工程、单位工程、分项工程和分部工程构成。 (40) :A教材167页。 (41) :CP211，类似房地产是指与被估价房地产处在统一供求范围内，并在用途、规模、 建筑结构、档次、权利性质等方面与被估价房地产相同或相似的房地产。可比实例也称为可比 房地产，是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、实际成交价格 为正常成交价格或者能够修正为正常成交价格的类似房地产。 (42) :DP211，在搜集交易实例时应尽可能地搜集较多的内容，一般包括:(1)交易实例 房地产的状况;(2)交易双方以3)成交日期;(4)成交价格;(5)付款方式川的交易情况(如交易目的、交易方式、交易税费负担方式等)。 (43) :B212页，建立比较基准主要包括:(1) 统一房地产范围;(2) 统一付款方式;(3)统一价格单位。(44) :C正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1一应由卖方缴纳的税费比率)= 5394/（1-7%)=5800。 (45) :D232页。(46) :A214页最后一段。 (47) :DP245，物业服务企业特征主要有:(1)物业企业是独立的企业法人；2)物业服务企业属于服务性企业；3)物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能。 (48) :AP246，物业服务企业的工商注册登记包括:企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。 (49) :BP247，省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质的颁发和 管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。 (50) :BP251，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规 规定的其他材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。(51) :A房地产金融的特点包括:安全性、长期性、多样性、政策性。 (52) :CP264，房地产金融的主要业务种类包括:房地产贷款、房地产证券、房地产保险、房地产信托。 (53) :AP266(54) :A265页，个人商用房贷款的贷款期限最长为10年。 (55) :A288页。 (56) :D267页。(57) :A273页，土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。(58) :D281页，公积金贷款利率不是固定不变的，可以调整。(59) :B84页，房地产细分市场是从消费者的角度进行的(60) :D82页，房地产开发项目策划与可行性研究同为项目前期工作的重要组成部分。二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)(1) :A,B,DP4,在现实国家中，是存在以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布的布局的。故C项说法错误。农业生产方式的配置受农产品市场的制约，在现实中是与距离城市的远近有关系的。故E项说法错误。 (2) :C,D24页，根据物权法第42条的规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 (3) :B,C,D28页，根据建设用地审查报批管理办法第15条的规定，供地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准:(1)符合国家的土地供应政策;(2)申请用地 面积符合建设用地标准和集约用地的要求;(3)划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件; (4)以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定;(5)只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确。 (4) :A,C,D根据土地管理法第4条的规定，土地可分为农用地、建设用地和未利用地。 (5) :A,B,CP44，协议出让与招标拍卖出让的区别包括:(1)适用范围不同；2)出让金形成方式不同;(3)最低价确定的原则不同。两者都需要签订出让合同，并且受让人需要缴纳出让全，故排除选项DE，选ABC。 (6) :A,B,C,DP54，抵押权的转让不会导致抵押权的灭失，故E项错误。其他四项均符合题意，故选ABCD。 (7) :B,C,D,EP64，社会文化环境的内容主要包括:居民职业构成、教育程度、文化水平等;家庭人口规模及构成;居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等;消费者民族与宗教信仰、社会风俗等。 (8) :A,B,C略。 (9) :A,B,C,EP99，ABCE均是对投资概念的具体理解。在投资活动中，收益与风险总是并存的，所以排除D选项。 (10) :A,B,DP112，经营型房地产开发投资的经济效果主要表现为租金收益、自营收入、房地产增值等方面。CE项属于经营型房地产开发项目的现金流出部分，故应排除，本题选ABD。 (11) :B,CP130，不确定性分析是房地产投资的重要依据，对投资者来说，不确定性分析的意义主要体现在有助于技资决策的科学化和加强项目的风险管理和控制。 (12) :B,DP133，盈亏平衡点的计算主要有图解法和数学计算法。 (13) :B,CP147，房地产投资项目的比选有两个层面:一是项目间的比选，这实际上是投资机会的比选;二是同一项目的投资方案的比选。 (14) :A,B,C,DP159，房地产开发项目是一种类型的工程建设项目，与一般的工程项目相比，具有更为复杂的特征，主要表现在:质量要求较高、时间目标的限定性较强、涉及诸多法律法规、费用目标较强、具有较强的系统性。故E选项错误。(15) :A,B,C,DP102 房地产投资的资金构成的有6个。(16) :A,B,C,DP235，房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见，可视为房地产估价机构提供给委托人的产品;是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复;是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告。房地产估价报告一般应采取书面形式，书面报告按格式分为叙述式报告和表格式报告两种。故选项E错误。 (17) :A,B,C,EP238，业主定义为房屋所有权人，并没有排除业主对与房屋相配套的设施设备和相关场地拥有的权利。(18) :A,B,D,EP238，业主基于房屋所有权，享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。选项ABDE均为业主的权利，应选。选项C属于业主的义务，故排除。 (19) :A,B,C,DP281，住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别在于:(1)性质和资金来 源不同;(2)贷款人和贷款风险不同;(3)贷款对象不同以4)贷款条件不同。两者的目的均为购房，故选项E错误。 (20) :A,B,C,DP268，抵押贷