商业策划流程范文.doc

商业策划流程范文 步骤1商场物业市场调研分析步骤2项目条件分析步骤3项目定位策略步骤4商场建筑规划及设计步骤5营销推广步骤6广告推广策略步骤7关于旺场经营建议商业全程策划流程旺百年商业部步聚1商业物业市场调研分析商场物业成功开发的前提是做好市场调查，否则，就不能在残酷的市场竞争中获胜。 1、商业物业调研需要了解的内容A、对经济与发展形势分析商业房地产业的发展与地区的政治、经济、金融、教育和治安、社会发展等因素息息相关。 这些因素将直接或间接市场和产业产生影响。 要制定正确的开发项目策略，不能不综合考虑这些因素。 B、项目周边居民的调查人流决定商业价值；商业价格体现于商家盈利；商家盈利决定商业地产价格。 主要参数常住、流动人口；人口结构；就业情况；收入情况（工资水平；收入渠道）；区域配套；C、项目周边环境的调查区域配套；市政配套；交通情况；D、对周边同类盘的调查对周边同类盘的调查了解，有利于在制定项目营销策略时做到扬长避短，在今后的市场竞争中处于较为有利的位置，制定正确的竞争对策。 主要参数楼盘所处位置、面积、价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化、物业管理等。 2、主要调查方法A、直接调查直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获得所需的市场信息。 通过这种方法取得的信息往往比较可信。 B、间接调查通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。 C、直接征询这一方法的难度相对较大但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。 使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。 咨询调查要注意对象的选择，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员，使调查具有代表性。 这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。 D、现场“踩点”调查E、其它类电话、网上、短信、委托专业机构 3、结论分析步骤2项目条件分析 1、项目的开发原则及思路充分考虑多行为与商业的有机整合，既保障开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作；充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力；“售得出、租得满、做得旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。 以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合；以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象；优先引进核心主力店。 设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。 2、项目SWOT分析S项目优势人流地段交通文化政策W项目劣势O项目机会经营模式商业价值提升T项目威胁总结 3、目标消费群各年龄消费群特点15-25岁A.属于冲动性消费心理，而且很大的自主支配权，喜欢相互攀比，追求新事物，新潮流，带有一定消费的盲目性。 B.消费力以中低档为主，以购买快速消耗商品为主，包括服装、鞋类精品、小食、音像制品、IT产品、体育用品为主。 25-35岁A.具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。 B.消费力以中高档为主，是主力消费群体，以购买中高档实用型产品为主。 包括电器、IT产品、服装、鞋、化妆品、音像图书制品、钟表、家居用品等。 35-45岁A.较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟理性。 B.消费以中高档为主，购买中档耐用型保值产品为主。 包括古玩、字画、玉器、家居用品、服装、鞋类、化妆品、音像图书制品等。 C.注重品牌商品的内涵，注重投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐享受。 步骤3项目定位策略 1、商场的市场定位A、形象定位强调街铺，强调步行街，强调商场特色吸引力，强调？商业文化，强调商场包装特色，经营特色，旅游特色，以及休闲购物吸引力。 +B、商场的目标客户定位品牌形象店连锁店专业店传统商户个体工商户目标群特性C、商场的目标消费群目标投资经营者及消费群体分析D、商场经营模式经营模式组建建议旅游观光特色主题经营购物、饮食、娱乐、休闲一体化E、商场的商品定位及功能定位楼层（区域）功能定位建议商品定位以经营？档商品为主，提供？特色服务。 功能定位集旅游观光、购物、饮食、娱乐休闲于一体的立体花园式商场。 F、特色定位如 1、全新概念的立体园林街铺。 2、全面导入园林绿化，强化休闲旅游功能。 3、立体化的步行街，层层皆地铺。 4、传统骑楼商业文化的现代版，承传百年繁华。 5、具有极强的休闲、观光、游览功能，集购、食、娱、休于一体。 6、现代动漫主题G、竞争定位（对应竞争对手）经营理念商业文化商品定位上的挑战者和补缺步骤4商场建筑规划及设计商场的统一性，整体性，首先表现在建筑的风格及造型，色彩等方面，并与周边建筑环境相融，与项目定位一致，经营特色一致，注重装饰物品的陈设，以室内装修风格体现各类楼层经营功能特色。 1、建筑规划及风格特性设计装饰工艺。 街面、铺面铺设风格融合。 注重？结合。 4.2整体规划设计建议特色景观设计各楼层商户组合广告招牌完整统一形步骤5营销推广5.1招商策略确定一个明确的招商思路，贯穿始终，树立长期品牌，先形象后规划。 筹备初期，着重项目整体形象宣传，再针对商家宣传商场经营理念，功能规划，经营优势，投资前景。 先主力后散户首先将具号召力的品牌龙头商户引入,给予租金优惠，再借其品牌优势，带动散户进场。 先收紧后放松遵循“高品味，低门槛”策略，对目标主力商户适当放松，严格挑选吸纳商户，在开业前再放松各级散户，力求“满场开业”效果。 5.2招商价格价格定位基础参考区域各行业租金水平及各主要竞争商场租金水平，作前期租金价格参考。 楼层面积（m2）月租金（元/m2）月租金回报（万元/月）年租金回报（万元/年）5.4投资回报设计租金回报分析表(纯租金收入)5.5返租回报分析楼层面积（m2）售价（万元/m2）月租（元/m2）返租回报7%5年（万元）返租回报10%3年（万元）本分析表未计租金年递增幅，若计算年增比率，则发展之收益应高于上表金额。 5.6招商原则前期遵循“高品味，低门槛”原则。 5.7招商步骤及目标招商采用“媒体宣传+公关活动推广+直销推广”形式进行，同时与工程进度配合。 5.8招商条件以纯租金形式为主，风险较低；合作分成，保底分成形成为辅助租赁期限，根据各行业而定行业租期所占比例百货零售业2-3年70%3-5年30%饮食娱乐业5-8年90%8-10年10%临租按日/周/月/季度计算免租装修期合同履约保证金一般按2个月租金作按金，合同期满无息退还。 饮食娱乐业(较大型)1个月或商总额作押金，合同期满无息退还。 管理费按日常管理费的支出预算经营方式商家自由经营牌照发展商统一发牌照成立专门独立经营管理公司，从事市场公关，推广等各项日常事项，为商户提供方便。 步骤6广告推广策略广告推广与招商部署同步执行第一步新闻文件形式炒作，项目前景规划经营优势。 第二步举行各类公关活动，推广项目。 以事件营销作配合，全面公开招商。 第三步广泛运用各类有效媒体与机构的多种形式共同推广，促进招商成功。 A、广告推广目标通过塑造商场品牌形象强化商场规划经营优势增强投资经营信心及前景全面成功招商B、项目阶段推广及炒作重点推广阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段推广时间招商部署项目认知阶段公开招商阶段持续招商阶段试