政策新风向住房租赁——海银财富房地产专题研究教程教案

政策新风向住房租赁海银财富房地产专题研究教程教案 政策新风向住房租赁房地产专题研究海银研究部陈达电邮chendachyjr.电容摘要?政策方面，国家层面出台一系列文件，并框定12个试点城市，强调发展住房租赁，打造“购租并举”的住房体系。 而近期，地方政府层面也开始频频出台新政，包括推出“只租不售”用地、房企竞自持比例、租房即可落户、提供税费优惠、加大租赁土地和住房的供给、新设国有租赁平台等，“住房租赁”已经成为中央和地方达成一致的政策新风向；?发展住房租赁，具备以下几点意义一是抑制住房投机、平抑房价；二是吸引、留住人才；三是扩大社会公平；四是提升土地利用效率；五是推进户籍制度改革。 ?我们选取两宗“只租不售”的土地作为研究案例，一是上海张江南区地块，二是佛山南海区桂城地块。 二者最大的差别在于上海张江地块由于有“政府福利”属性，拿地成本远低于市场价格，而佛山桂城地块属于纯商业拍卖，由万科按最高限价获取。 ?通过一系列假设条件，我们得出两块地的大致开发建设成本，并采集地块周边的租金水平，若在5%的年租金增长率下，上海张江地块需约20年才能回本，佛山桂城地块需约50年才能回本。 上海张江地块盈利前景更为乐观，即使租金不增长，IRR也能达到3%，而5%的租金增长率就能使其IRR达到8%。 佛山桂城地块则需在租金年增长2.5%时才能保证70年后不赚不赔，IRR为0%，IRR达到7%需10%的租金增长率，IRR达到12%需15%对的租金增长率；（但我们较为看好该地块广佛同城、粤港澳一体化等）。 ?通过测算可以看出，“只租不售”的项目对于房企来说，前期投入巨大，属于重资产业务，若无法控制拿地成本，以及保证适当的租金增长率，未来成本回收期将被拉长，盈利能力也将恶化；?而资产证券化的发展和完善，将是“住房租赁”长远发展离不开的金融工具，一定程度上可以将重资产业务转变为轻资产业务，加速资金回流，今年以如、魔方等公寓品牌已开始试水长租公寓的资产证券化。 ?“住房租赁”政策密集出台?“只租不售”项目盈利测算?资产证券化是必备融资渠道目录政策大力支持，发展租赁市场（国家层面）数据wind，海银财富研究部文件名称时间部门主要内容加快培育和发展住房租赁市场的指导意见xx-01-06住建部积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级xx年中央经济工作会议公报xx-12-21中央经济工作会议鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业；xx政府工作报告xx-03-05国务院建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围；关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见xx-06-03国务院办公厅允许改建商业用房为租赁用房，鼓励新建租赁住房，出租房屋的企业享有政策支持，个人有税收优惠；落实公积金支付房租政策；住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）xx-05-19住建部国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营；关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知xx-07-20住建部等九部门选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位；?xx年以来我国开始强调发展住房租赁市场，xx年国务院层面正式成文，提出“购租并举”的发展理念，再到近日框定12个 一、二线及其周边城市作为试点单位发展住房租赁，整体政策的支持力度不断强化，发展住房租赁市场已成为建立房地产长效发展机制的重要一环；?同时，政府大力推动房地产去库存，发展租赁市场有助于库存的去化。 政策大力支持，发展租赁市场（地方层面）（续）数据wind，海银财富研究部文件/事件时间省/市主要内容关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知xx-08-18北京市承租人为本市户籍，承租公租房和直管公房的，可依法申请办理户口登记和迁移手续，也即集体户口可落户至公租房；承租人为非北京市户籍家庭的，可依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续；承租人为北京市户籍无房家庭，符合在同一区连续居住3年以上、夫妻一方在该区就业3年以上等，其适龄子女可在该区接受义务教育；鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度；研究制定鼓励房地产投资信托基金（REITs）发展的优惠政策；关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)xx-08-09深圳市推广“政府主导+国企实施+公共住房”的棚户区改造项目实施模式。 在南山、福田、罗湖、盐田在4个区里，供应大量的保障性住房+人才性住房，并实现只租不售。 智慧住房租赁监管服务平台xx-08-09杭州市杭州住保房管局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团在杭州市人民政府会议中心就合作搭建智慧住房租赁监管服务平台举行签约仪式。 上海张江科学城建设规划获批复xx-08-08上海市规划教育科研用地比例不小于21%，新增住宅建筑面积约920万平米，其中890万平米用于租赁住宅。 土地性质变更xx-08-17上海市上海静安两商业地块调整为租赁宅地，合计将能提供近7.8万平方米、近千套租赁住房。 建立健全购租并举的住房制度xx-07-29山东省、济南市租房人办理居住证后享有义务教育、医疗等基本公共服务，落实提取住房公积金支付房租政策。 8月18日，济南市公安机关出台户口迁移新政，取消购房、投资纳税落户条件限制，实行居住就业落户。 组建两家国有住房租赁平台公司xx-08-04沈阳市通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理。 到2020年，国有住房租赁平台持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。 培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案xx-08-14郑州市到今年10月底前购买或长期租赁500套左右存量房源开展租赁业务，年底前新筹建2000套左右租赁住房。 允许企业和自然人改变自有土地性质，建设租赁住房。 允许房屋承租方在居住地落户，享有基本公共就业、基本公共卫生和计划生育、住房公积金等服务，承租人子女义务教育相对就近入学。 xx-2021年住宅用地供应计划xx-08-14广州市未来五年广州全市将供应住宅用地3200公顷，其中租赁用地计划供应825公顷，占比为25.8%。 住房建设计划安排75万套，其中普通商品住宅60万套，租赁住房15万套。 探索以政府统筹使用部分“城中村”改造村民复建安臵房，加大公租房供应力度。 鼓励房地产开发企业自持商品房。 发展住房租赁的几点意义数据海银财富研究部住房租赁的几点意义?抑制住房投机、平抑房价搭建“新房+二手房+租赁住房”的住宅供应体系，提供多样选择；?吸引、留住人才对部分租赁住房提供租金补贴、奖励签订长期租约、限制租金涨幅、按月支付等降低人才的生活成本，增强城市对人才的吸引力，解决其居住问题；?扩大社会公平对承租人提供子女义务教育、就业和卫生服务、公积金缴纳等基本服务，保障社会公平；?提升土地利用率租赁住房普遍面积较小，能缓解一线及核心二线城市住宅用地紧张的局面；?推进户籍制度改革逐步落实租房即可落户，打破人才流动的户籍门槛，未来或以居住证制度取而代之；对房企而言许多土地，尤其是一线城市，纯租赁地块，或竞自持比例且“只租不售”的拍卖越来越多，拉长了成本回收期，导致房企抱团取暖，以联合体去拿地的案例开始增多。 提升土地利用率抑制住房投机住房租赁吸引、留住人才转变住房消费观念推进户籍制度改革扩大社会公平?“住房租赁”政策密集出台?“只租不售”项目盈利测算?资产证券化是必备融资渠道目录100%自持租赁地块成本回收期测算案例基本信息数据网络公开信息，海银财富研究部案例11浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块，出让面积为65007.60，规划建筑面积为130015.20，用地性质为租赁住房，出让年限为70年，容积率为2；7月24日，由上海张江（集团）有限公司竞得，成交价格为72392万元，成交楼面单价为5569元/平方米，溢价率为0；案例22佛山市南海区桂城C22街区地块，出让面积为55144.9，容积率【1.2，3.0】，用地性质为城镇住宅用地兼批发零售用地，最高限价253115万元，出让年限为70年；商业部分建筑面积须10000平且25000平米，另外还要配建1.5万平米的人才住房和一所规模18班以上的幼儿园和社区活动中心；6月6日，万科以最高限地价25.3亿元总价+100%自持面积+70年自持年限+15300元/；100%自持租赁地块成本回收期测算项目开发成本数据房地产开发项目成本费用构成，海银财富研究部费用大类费用名称费率张江项目桂城项目成交数据成交面积（平方米）65,00855,100规划建筑面积（平方米）130,015165,300容积率23成交价格（元）724,000,0002,531,150,000土地成本土地成交价724,000,0002,531,150,000契税4%28,960,000101,246,000公证费0.05%362,0001,265,575印花税0.05%362,0001,265,575前期费用勘探费（元/平方米）10650,076551,000建筑规划设计费（元/平方米）303,900,4561,653,000建安工程费基坑维护、土石方工程2.50%18,100,00063,278,750多层公寓建安（元/平方米）1xx56,018,240198,360,000配套工程建设费公共设施配套费（元/平方米）10513,651,59617,356,500白蚁防治费（元/平方米）1.15149,517190,095市政给水管设计及施工费（元/平方米）151,950,2282,479,500电力设施设计及施工费（元/平方米）xx6,003,04033,060,000100%自持租赁地块成本回收期测算项目开发成本（续）数据房地产开发项目成本费用构成，海银财富研究部配套工程建设费有线电视设计及施工费（元/平方米）5650,076826,500电信设计及施工费（元/平方米）5650,076826,500煤气设计费4.50%32,580,000113,901,750煤气施工费（元/平方米）81,040,1221,322,400安防等智能化系统（元/平方米）121,560,1821,983,600小区室外绿化、管网及道路等（元/平方米）xx6,003,04033,060,000人防异地建设费（元/平方米）526,760,7908,595,600其他开发费用监理费1%7,240,00025,311,500工程交易综合服务费0.02%108,600379,673施工合同印花税0.03%85,535142,572质量安全监督费0.32%2,316,8008,099,680公共设施维修基金（元/平方米）xx6,003,04033,060,000工程档案管理费（元/平方米）0.339,00549,590建筑防雷审核费（元/平方米）1.4182,021231,420不可预见费用2%21,586,52963,592,936开发间接成本开办费和管理费2%2,219,97350,623,000100%自持租赁地块成本回收期测算项目开发成本（续）数据房地产开发项目成本费用构成，海银财富研究部开发间接成本销售费用策划代理费1.20%8,688,00030,373,800财务费用（利率）6.5%253,088,171756,608,134开发相关税费印花税0.05%362,0001,265,575产权转让登记费（元/平方米）3195,023165,300产权测量费（住宅）（元/平方米）1.597,51182,650合计2,089,563,6486,613,508,175注【1】万科桂城项目，依据其15300元/平方米楼面价，测算容积率大致为上限3倍；【2】财务费率参照当前5年期房地产信托收益率，并假设整体开发中70%依赖融资，30%依赖房企自有资本；【3】由于张江项目和桂城项目均不得对外销售，建成后只能出租，因此省略营业税、教育费附加、土地增值税、企业所得税的测算；100%自持租赁地块成本回收期测算周边租金水平数据58同城，海银财富研究部小区名称月租金（元）出租面积（平方米）租金单价（元/平方米/月）金鸣公寓10002050.0盛大青春里47888854.440007156.3488910048.9沔北村10001662.5紫晶苑16002564.0环西小区13002065.036006060.0平均值57.6小区名称月租金（元）出租面积（平方米）租金单价（元/平方米/月）富景花园400023017.4170010416.3富丰新城34998839.8450013832.6碧琴湾280011524.325008828.4富南广场20009521.113006819.1平均值24.9上海张江南区地块周边租金水平佛山南海区桂城地块周边租金水平100%自持租赁地块成本回收期测算成本回收期数据海银财富研究部上海张江南区项目（每年租金增长5%）佛山南海区桂城项目（每年租金增长5%）年份序列数年租金增长系数年租金收入（亿元）年份序列数年租金增长系数年租金收入（亿元）10.050.6510.050.3621.050.6821.050.3731.10250.7131.10250.3941.1576250.7541.1576250.4151.2155060.7951.2155060.4361.2762820.8361.2762820.4571.3400960.8771.3400960.48此处省略66年此处省略33年141.8856491.22427.3919882.63151.9799321.28437.7615882.76162.0789281.35448.1496672.90172.1828751.41458.557153.04182.2920181.48468.9850083.20192.4066191.56479.4342583.36202.526951.64489.9059713.52合计21.39合计66.87100%自持租赁地块成本回收期测算成本回收期（续）数据海银财富研究部上表中的关键参数值【1】租金水平张江项目为57.6元/平米/月；桂城项目为24.9元/平米/月；【2】公共配套面积占规划建筑面积的20%，即剩余80%可出租；【3】假设得房率为90%；【4】1年按12个月计算；【5】假设租金按每年5%的速率增长；【6】假设出租率达100%；首年租金收入?张江项目=130015*80%*90%*57.6*12=0.65（亿元）?桂城项目=165300*80%*90%*24.9*12=0.36（亿元）测算结果按照首年租金收入、租金增长率按年类推计算，张江项目需20年才能收回开发建设成本，70年IRR为8%，而桂城项目则需48年，70年IRR为2%。 IRR较低，尤其是万科桂城项目，意味着租金增长率需提升相当的幅度，才能提升其IRR，当前假设的5%增长率难以保证其盈利高于机会成本；（注未考虑开发建设所需时间、未考虑企业所得税等税费支出，也未考虑物业费、广告费等其他收入）100%自持租赁地块成本回收期测算敏感性分析数据海银财富研究部总结【1】上海张江南区地块，即使未来几十年租金不增长，也能在35年之内收回建设成本，IRR维持在3%；【2】万科佛山南海区桂城项目则应拿地成本较高，且周边目前租金较低，成本回收周期很长。 当租金增长率升至2.5%时，该项目基本不赔不赚；年租金增长率达10%时，成本回收期降至32年，IRR升至7%；年租金增长率达15%时，成本回收期降至25年，IRR升至12%；（注万科佛山项目地处广佛交界地带，交通非常便利，将受益于“广佛同城”和“粤港澳湾区”的发展，我们认为未来的租金增长率能保证其适度盈利）启发房企自持纯租赁项目时，需严格控制拿地成本，否则会面临亏损风险；051015202530350.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%5.00%5.50%6.00%6.50%7.00%7.50%8.00%8.50%9.00%9.50%10.00%11.00%12.00%13.00%14.00%15.00%上海张江南区项目X轴年租金增长率；Y轴成本回收期（年）0102030405060700.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%5.00%5.50%6.00%6.50%7.00%7.50%8.00%8.50%9.00%9.50%10.00%11.00%12.00%13.00%14.00%15.00%佛山南海区桂城项目X轴年租金增长率；Y轴成本回收期（年）?“住房租赁”政策密集出台?“只租不售”项目盈利测算?资产证券化是必备融资渠道目录资产证券化概念简介资产证券化的核心概念将缺乏流动性，但未来具有现金流收入的资产打包，建立资产池，通过产品设计，转变成可以出售和流通的证券。 发展资产证券化的优点在于【1】对于银行而言，可以降低资产风险权重，减少资本占用，同时扩大中间业务收入，降低流动性风险，提升资本回报率；【2】而对于企业而言，其发行规模不受净资产规模限制，且可以采用措施降低利率成本，优化财务报表，提升资产流动性，同时也是房企转型轻资产运营的金融工具；步骤 （1）确定资产池； （2）设立SPV； （33）转让资产，“真实出售”； （4）信用增级、信用评级； （5）销售交易； （6）后期服务与管理；严格执行步骤 （3）是实现破产隔离的主要手段；数据中国资产证券化操作手册，海银财富研究部我国资产证券化发行概况1011641332742961,9614,5894,004721161982821931582,8334,0843,8682,605010002000300040005000xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx资产证券化发行规模（亿元）证监会主管ABS银监会主管ABS交易商协会ABNxx年数据截至8月21日79288038429877026331410090200040006000800010000资产支持证券项目进度（亿元）1242.97656.6646.48480.21467.02173.65143.6180.454035.5425.2410.272.12xx年证监会ABS发行规模（亿元）小额贷款应收账款信托受益权租赁租金企业债权基础设施收费不动产投资信托REITs保理融资债权融资融券债权PPP项目委托贷款股票质押回购债权门票收入743.2734.3583.65244.42177.7362.0454.55.54xx年银监会ABS发行规模（亿元）个人住房抵押贷款企业贷款汽车贷款租赁资产消费性贷款不良贷款信用卡贷款商业地产抵押贷款数据wind，海银财富研究部资产证券化案例11海印股份数据上市公司公告，海银财富研究部产品名称广东海印集团股份有限公司信托受益权专项资产管理计划发行主体广东海印集团股份有限公司计划管理人中信建投信托计划受托人大业信托挂牌市场深圳证券交易所产品期限5年首期规模16亿（其中优先级1-5年期分别为2.2亿、2.5亿、2.9亿、3.1亿、3.3亿，按年付息，到期还本。 劣后1亿）发行利率优先级1-5年期利率分别为6.8%、7.45%、7.8%、8.05%、8.38%；劣后无票息；底层资产旗下14家商业物业的租金及其他收入xx年上市公司海印股份成功发行了一款以旗下运营的商业物业租金收入为基础资产的ABS产品，成为房企中首例租金收益权类ABS产品，开启了新的融资方式，加快海印股份异地扩张和项目推进的步伐。 产品特点采用“专项计划+信托”的双SPV架构；采用“优先+劣后”的分层架构；采用控股集团担保等内部增信措施；资产证券化案例22魔方公寓数据网络公开信息，海银财富研究部产品名称魔方公寓信托受益权资产支持专项计划发行主体魔方（南京）企业管理咨询有限公司计划管理人方正富邦信托计划受托人中航信托计划担保人中合中小企业融资担保股份有限公司挂牌市场上海证券交易所产品期限3年（优先级共设三档，预期期限分别为1年、2年和3年）首期规模3.85亿（优先级对应产品规模分别为1.1亿元、1.1亿元和1.3亿元，劣后级3500万元提供内部增信）发行利率优先级预期收益分别为4.8%、5%和5.4%，按季付息底层资产30处物业合计4014间公寓xx年6月至2019年6月租金收入，截止封池日，已出租3510间长租公寓品牌“魔方公寓”，xx年初发行了一款ABS产品，是中国首单公寓行业资产证券化产品，成功提前回收3.5亿资金，认购方包括多家国有银行、地方银行以及基金等大型金融机构。 产品特点魔方中国投资有限公司会作为信托计划的差额支付承诺人；补充质押情形无法按时将短期租金收入缴付至监管账户、任何一处整租物业中30%的可出租房间闲臵超过3个月；资产证券化案例33自如寓+自如友家数据Wind，海