苏州新区二手房交易.doc

苏州二手房交易税费全景指南二手房在交易过程中买方和卖方都需要承担的着各种不同的税费，今天365苏州二手房小编就详细解读苏州二手房在交易时，应该注意的各项税费。一、二手房过户税费由谁来交目前在二手房交易中，普遍约定为“卖方实收一定的房款，由买方承担所有过户税费”。当然在卖方开出的净得价中，必然考虑了过户税费等的因素。如果买方觉得不应该由自己承担所有过户税费，也可以在总房价上进行讲价，让卖方做出让步。然而，并非所有二手房交易都采用“卖方实收，买方负责全部过户税费”这种做法。买卖双方也可以按照其他约定进行分担。也就是说，二手房过户税费由谁承担，主要看买卖双方的约定。二、普通住宅、非普通住宅、非住宅以下两条标准全部满足，则视为普通住宅：a、住宅容积率1.0。住宅容积率=总建筑面积/总用地面积。当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。b、单套建筑面积365独家策划：楼市天问新区市场悄然升温刚需房源紧俏进入5月份以来，苏州新区二手房成交量持续走高，均价也呈现出稳涨不跌的趋势，市场开始在刚需的拉动下悄然升温。据365地产家居网二手房数据监控中心数据显示，高新区5月成交327套，占市区总成交量的16.44%；6月高新区单月成交321套，占市区总成交量的17.03%；截止7月19日数据，7月高新区总成交214套，占市区总成交量的18.65%。业内人士称，新区市场广大，加上地铁和学区拉动刚需，未来新区二手房市场潜力巨大。为此，记者采访了苏州顺驰不动产网络有限公司金山店金牌资深经纪人吕建，吕建告诉记者，最近新区市场是出现了不断升温的势头，尤其是4月份轨道交通1号线的建成通车和6月份的降息的拉动下，刚需不断涌现，二室及三室刚需房源紧缺。“可以说，新区市场情况一直都是不错的，尤其是今年5月份以来的不断升温。这一方面要归功于国家信贷政策的优惠刺激了刚需，使得一部分买主不再观望；另一方面要归于地铁一号线对新区的辐射作用，一号线的建设使得地铁沿线的二手房多了一个卖点。另外，学区也是很多买房人考虑的重要因素。因此，在政策、地铁、学区三方面利好的影响下，新区二手房市场的成交量不断上升，而刚需房源逐渐紧俏。”顺驰金山店吕建：市场缓慢升温 客户出手果断名城佳业不动产清水园店店长李婷表示，目前新区市场的需求主要是以刚需为主，2房房源紧缺。“这一方面是由于银贷政策利好叠加，很多刚需人群认为政策已经见底，考虑果断入市；一方面是由于地铁和学区的辐射作用，使得新区比其他各区域市场升温更明显。”房主报价坚定现少数坐地涨价现象随着市场成交量的上涨，刚需房源紧缺，拥有刚需房的房主在心态上也表现得更加有信心，在报价上更加坚定，房价可谈空间变小，甚至出现少数房主坐地涨价的现象。在采访中，顺驰不动产金山店吕建告诉记者，现在新区二手房市场是卖方市场，房主在心态上和报价上都更加坚定，基本上属于“还价不卖”的情况。“坐地涨价的现象都是有的，我手上的一套房源，一个月前报价90万，过了一个月涨到了100万。”名城佳业不动产清水园店店长李婷表示，虽然两次降息后新区的房价没有出现大幅度上涨的现象，但很显然房主在报价上更加坚定了，还价的空间很小。“现在一般都是客户看一套房就成交，在价钱上能讲下来的很少，房主不愁没有买家，相反，倒是很多买家愁买不到房子。”苏州雅居世家不动产资深置业顾问梁忠鹏也告诉记者，现在买房的多以刚需为主，买房人都是诚心购买，基本上都是看一套就成交，在价格上房主让步很少，不涨就不错了。新区市场广阔未来发展潜力巨大地铁的带动，学区的辐射加上开发建设时间较长，各方面基础设施渐趋成熟，未来苏州新区二手房市场形势看好。据365地产家居网苏州二手房频道城市经理邓伟分析，第一，苏州新区相比吴中、相城来说，开发较早，各方面基础设施建设更加完善；第二，与中心城区相比，新区开发还没见底，还有可开发的空间；第三，新区在学区上有新区一中和实验中学两所名校，学区优势明显；第四，地铁一号线的建设对新区辐射拉动作用不可忽视。这几方面的优势因素使得新区市场可攻可守，未来发展潜力巨大。（365地产家居网 王玉）降准降息银贷政策利好 苏城二手房买房人出手365地产家居网苏州二手房讯 2012年6月8日，央行宣布下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，同时，贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍，并重申个人住房贷款利率浮动区间下限是基准利率的0.7倍。对于央行的“降准”和“降息”，业内人士普遍认为，虽然此次“双降”并不是直接针对房地产市场，但对房地产市场来说无疑是一个利好消息，刚需将持续释放。但这是否就意味着楼市未来的大幅反弹呢？记者在采访中发现，各方人士表明，楼市下半年大幅反弹的可能性不大。据365地产家居网数据监控中心数据显示，6月上半月苏州二手房市场的成交量为946套，成交面积为94294.77平方米，与5月上半月基本持平。银行：7折利率尚未落地,差别化信贷是趋势记者在采访中发现，目前苏州市的各大银行仍然以8.5折利率为主，部分购房者可享受八折利率优惠，但是7折利率尚未落到实处。业内人士称，未来差别化利率是大趋势。银行会根据市场供求，在国家宏观调控的大框架内寻找一个利益的平衡点，这也是符合国家利率市场化的大方针的。我爱我家管中店经理张福信表示，“央行将自主权下放，意味着个人住房贷款利率进入了市场化时代，各商业银行会根据市场情况调整房贷利率，基本判定市场不会重回2009年。”业内：行政调控手段尚未解除，房价不会有大的反弹“降准”后又“降息”，楼市是间接受益者，刚性需求将持续释放，但在楼市限购等行政手段的高压之下，房价尚不具备大幅反弹的基础。苏州名古屋房地产经纪有限公司总经理程思想在接受记者采访时表示，此次“降准”和“降息”，对二手房市场交易行为层面的影响主要还是心理层面上的，“由于限购等行政干预手段的限制，下半年房价暴涨的可能性几乎为零”。裕兴不动产金鸡湖分店资深店长吕云峰也表示，此次“降准”“降息”对楼市的利好毋庸置疑，预计下半年二手房市场的成交量将会出现一定幅度的上涨，但这个幅度是多少，谁也无法预测。二手房市场目前的情况是，6月传统淡季，成交量依然保持稳中有升的态势。“但是国家对房地产市场调控的大趋势没变，限购等行政干预手段未解除，房价方面只能说卖方在价格上更加坚定，但大的上涨基本上是不会的”。买卖双方：价位挺得住，刚需考虑出手面对突如其来的利好，买卖双方除了在心理上积极外，交易行为上还是比较理性的。记者在调查中发现，目前二手房市场的成交量主要是刚需贡献的，以面积在70平方米到100平方米的2房或小3房居多。据从各大中介公司掌握的数据来看，卖方比年初要积极，在出价上要更加坚定，但并没有出现大幅抬价的现象。此次“降准”“降息”，受益最大的是购房者，月供将因此减少，有刚性需求的购房者将会更加积极。预计年底结婚的王先生夫妇表示，由于年底要结婚，现在买房的话能省下一大笔钱，所以考虑近期就出手。“如果没有这次降息，我们可能要再考虑考虑，甚至说推迟买房计划。现在银行宣布降息了，我们现在买房会省下不少钱。”王先生夫妇表示。365记者在采访我爱我家管中店店经理张福信时，张经理也提醒买房者要理性，刚需可以考虑出手。二手房交易划分为交易前、交易中和交易后三个环节，通常买卖双方都会注意前两个环节，而忽视了最后的环节，从而导致了一系列买房纠纷。比如没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，买方入住后收到账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再找其结算时，原业主早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说这部分费用数额不大，但买方心理上仍然无法求得平衡。 因此提醒大家，在收房做物业交割的时候一定要注意以下问题： (1)结清水表账单。交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。 (2)告知电表状况。在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。 (3)协助煤气过户。按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭房屋买卖合同且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。 (4)签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。 (5)结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。延伸阅读：无产权证房屋交易引纠纷 购二手房须看清两证二手房交易需要注意六点 化解房屋交易风险 (6)协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。 (7)结算维修基金。按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭住宅维修基金结算交割单可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。 (8)附属设施。一般来讲，