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土地估价师考试总结 - 估价理论与方法第一章 土地估价概述第一节地价的概念一、土地价格：地租的资本化。实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。我国土地价格：取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。二、地价的特点 1表示方式不同 2价格基础不同：土地价格是土地权利和收益的购买价格。 3形成时间不同 4土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定. 现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。实质是地价的附加。 5地价主要由地产需求决定 6地价具有明显的地区性和个别性7地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。由两方面的原因：首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。 8市场结构不同：土地价格受主观因素影响很大。 9折旧现象不同三、地价的分类 (1)按土地权利分类：所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等 (2)按土地价格形成的方式分：交易价格和评估价格（交易底价、基准地价、课税价格）(3)按政府管理手段分：申报地价、公告(示)地价。 (4)按土地价格表示方法分：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。四、影响土地价格的因素分析 (一)一般因素 1行政因素：土地制度、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。 2人口因素：人口密度、人口素质、家庭人口构成。 3社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程等。 4国际因素：国际经济状况、国际政治因素。 5经济因素：经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变、利率水平。 (二)区域因素：地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。 (三)个别因素：面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制（宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途）、土地使用年限。第二节 土地估价的原则与方法一、土地估价概念二、土地估价原则：（前四个原则最重要）（1）替代原则。市场比较法以其为基础，收益还原法也与其有较深渊源。（2）预期收益原则。剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定。（3）最有效使用原则。最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础。（4）报酬递增、递减原则。这一原则与最有效使用原则密切相关。（5）需求与供给原则。土地有其特有的供求规律，竞争主要在需求方面进行，因此，地价不能仅根据均衡法则来决定。此外，还应考虑时间因素，作动态分析。供需原则以预期收益原则、变动原则和竞争原则为基础。（6）竞争和超额利润原则。该原则与供需原则、替代原则、最有效使用原则密切相关，是收益还原法估价的基础之一。（7）贡献原则。可据以通过土地及建筑物等构成因素的贡献来估价，它是收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。（8）变动原则。土地价格形成因素经常处于变动之中。（9）协调原则。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的协调关系。三、土地估价方法：1、基本估价方法又分为：收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。2、应用估价法（大量估价法）：路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。 第二章 土地估价的基本理论第一节 地租理论一、地租的概念及表现形式马克思把资本主义地租分为：级差地租和绝对地租两种基本形式，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。资产阶级经济学把地租分为：契约地租（商业地租）和经济地租（理论地租，即土地产品收入除去成本的剩余部分）两类。近代西方经济学将其分为：广义地租和狭义地租。准地租。二、马克思主义地租地价理论（本章重点）1、级差地租理论的基本内容（1）级差地租：指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。它和土地等级相联系。分析级差地租的前提假设。分为两种形式：级差地租（更肥沃）和级差地租（追加投资）。3、绝对地租理论的基本内容（联系级差地租复习）绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所获得的地租。产生原因是土地所有权垄断。4、垄断地租：由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租，它来自社会其他部门工人创造的价值。5、矿山地租：为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。同样含级差地租和绝对地租。6、建筑地段地租：为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。它以农业地租为基础，又与农业地租有区别。 三、西方地租地价理论1、资产阶级古典经济学家的地租地价理论（1）威廉配第的观点：赋税论的地租概念，关于级差地租的最初概念，对土地使用权总价值的独到见解。（2）弗朗斯瓦魁奈的观点：重农学派的地租观表现为“纯产品”学说，“纯产品”的概念及存在条件。（3）亚当斯密的观点：国富论中的地租概念，谷物地租决定其他耕地地租的思想，关于级差地租的观点。（4）大卫李嘉图的观点：政治经济学与赋税原理中的地租概念，租金与地租的区分，李嘉图的地租实际上是级差地租，级差地租产生的条件，农产品市场价格的决定，不同条件形成的三种级差地租（丰度地租、位置地租、资本地租）。2、资产阶级庸俗经济学家的地租地价理论（1）法国的让巴蒂斯特萨伊的观点：理论基础是“生产三要素论”，目的是想证明地租来自土地的作用，而不是工人的剩余劳动。（2）美国的托马斯罗伯特马尔萨斯的观点：反映在1815年发表的关于地租之性质及其进步的研究中，地租的概念，剩余部分产生的原因。3、西方新古典主义城市地租理论（1）新古典主义关于地租、地价论述的几个特点（2）政策因素与地租和地价包括土地利用规划（实质性规划政策和程序性规划政策）和城市基础设施政策（3）地租模型阿兰索的地租模型突出贡献：空间的考虑、区位平衡概念、城市地租计算的理论方法通过基本公式、满意程度函数、买价曲线来分析家庭（企业）的区位平衡土地市场取得平衡的条件以及平衡区位地价公式对阿兰索地租模型的评价 四、地租理论在土地估价中的指导作用1、绝对地租是土地价格存在的根源2、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素3、垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因五、区位理论1、土地区位的概念区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现2、农业区位论杜能（1）杜能“孤立国”理论的前提（2）杜能区位理论的基本经济分析：P最大利润+T运费=V市场价格-E生产成本=K（K表示常数）（3）杜能圈：六种耕作制度（自由农作、林业、谷物轮作、草田轮作、三圃农作、放牧区）3、工业区位理论韦伯（1）基本假设（2）关于运输成本定向工业区位的分析 绝对重量、相对重量、原料指数（3）劳工成本影响工业区位趋向的分析（4）聚集与分散因素影响工业区位的分析4、中心地理理论克里斯塔勒（1）几个基本概念（2）假设条件（3）六边形市场区（4）市场等级序列（5）中心地体系的基本模型：市场原则K=3、交通原则K=4、行政原则K=75、影响土地区位的主要因素（1）社会经济因素：包括繁华程度、交通状况或通达程度、基础设施和公用设施的完备程度、人口密度等（2）自然因素：包括地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、公园与绿地、环境质量等（3）行政因素：城镇规划6、区位理论在土地估价中的作用（1）区位是决定城市土地利用价值的重要因素（2）区位是衡量地租、地价的主要标尺 第三章 城镇土地分等定级第一节 概述一、城镇土地分等定级的对象：城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。 分等对象：城市市区、城镇镇区。 定级对象：土地利用总体规划确定的城镇建设范围内的所有土地。二、土地分等定级与土地估价的关系：土地分等定级评定的是土地使用价值，土地估价是评定使用价值在市场上反映出的价格。两者相辅相成，又未必一致。三、土地分等定级体系与方法（1）土地分等定级体系：城镇之间的土地等、城镇内部的土地级（综合定级、分类定级）。50万非农业人口以上大城市要综合及分类定级，其他综合定级。（2）城镇土地分等定级方法：多因素综合评价法（多因素分值加和法）多因素综合评价法的常用公式：城镇土地分等定级完整方法的两个步骤：1）用多因素综合评价法初步划分土地等或级；2）再通过数据进行土地收益测算进行校验。四、土地定级原则：综合性原则、主导性原则、地域分异原则、土地收益差异原则、定量与定性分析结合原则第二节 城镇土地分等定级因素分析一、 因素分析二、 因素指标类型三、 确定土地分等定级因素、因子的基本原则及方法四、 因素因子权重确定：方法：特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法（AHP法）、数理统计法。第三节 城镇土地分等的程序与方法1、土地分等程序（1） 开展城镇土地分等准备工作（2） 进行城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化（3） 计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等别（4） 验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等别（5） 编制城镇土地分等成果2、土地分等资料收集与调查包括基本资料、区位资料、聚集规模资料、基础设施资料、投入产出水平资料、经济发展水平资料、区域综合服务能力资料和区域土地供应潜力资料等八个方面资料的收集与调查。3、土地分等因素因子分值计算（1） 土地分等因子分值计算的基本原则（2） 土地分等因子分值计算的标准化公式土地分等因子分值计算需要采取标准化的方式，通常有位序标准化和极值标准化两种，两种标准化的公式。（3） 涉及指数方式的因子指标计算A城镇交通条件指数计算B城镇对外辐射能力指数计算C区域经济发展水平涉及的有关因子指数计算4、土地分等对象的综合分值计算和等别划分（1） 土地分等对象的综合分值计算和等别初步划分土地分等对象的综合分值计算是在因子、因素分值计算的基础上，采用多因素分值加和法进行。城镇土地等别的初步划分可以采用数轴法或总分频率曲线法进行开展城镇土地等别初步划分的原则（2）土地等别的验证A采用聚类分析方法验证，保证参与验证范围占90%以上B采用市场资料分析方法验证，保证参与验证范围占50%以上C土地等别验证的基本思想：利用城镇基准地价验证时宜采用最高级别商业或住宅用地的基准地价为主要依据； 利用城镇主城区土地市场交易资料（或商品住宅交易资料、标准宗地资料）验证时，宜采用涉及相对应的平均价格为主要依据； （3）城镇土地等别的调整与确定城镇土地等别调整与确定的原则：A行政建制协调原则B城镇规模和职能调控原则C近邻平衡原则（4）特殊行政区域的土地等划分方法A、跨行政区域城镇土地等别平衡B、市辖区（区级人民政府驻地）土地等划分：分三类（位于主城区、相邻、不接壤），第一类直接套用所在城市土地等别，后二者需等别调整 第四节 土地定级的程序与方法一、土地定级程序1、编写土地定级任务书，做好组织上、物质上的准备2、收集资料3、资料整理及分值表的编制4、权重确定及因素选择5、土地定级单元的划分6、土地级别的确定7、土地收益、地价测定8、面积量算及土地级别图的编制9、土地定级报告及成果验收归档二、城镇土地定级资料收集与调查： 包括繁华程度资料、交通条件资料、基本设施状况资料、环境条件和自然条件资料、社会历史及人口资料、土地利用效益资料、产业聚集和城镇规划资料以及其他资料的收集与调查。三、因素分值计算城镇土地定级一般采用多因素综合评价法进行。在评级过程中，往往涉及面状因素和点、线状因素，二者在对土地质量影响的方式以及赋分处理上略有不同。掌握几个概念：功能分（f）、作用分（e）、因素分值（F）、单元总分值（S）1、因素分值计算原则：5原则 （书100页）2、因素分值计算方法（1）因素对土地质量影响方式及类型：分为两类：点、线状分布形式（有外溢影响）、 面状分布形式土地因素（基本无外溢影响）。（2）面状土地因素分值计算方法：ei = 100（Xi-Xmin）/（Xman-Xmix）（3）点、线状土地因素分值计算方法 求相对功能分计算其作用或平均影响范围计算各相对因素距离上的因素作用分一般常用的计算模型有线性和非线性两种：线性模型表达公式：e = f(1-r)非线性模型表达公式：e = f (1-r)3、商服繁华影响度的作用分值计算（1）商业服务繁华影响度指标分析商业服务可划分为4级（市、区、小区、街区级），商业服务繁华度遵从指数衰减规律，住宅工业用地定级时采用直线衰减方式。（2）繁华影响度分值的计算与叠加4、道路通达度作用分值计算（1）道路通达度指标分析： d= s/2L（d影响距离、s建成区面积、L主次干道的总长度。 支路以下道路的影响距离确定在0.30.7km之间。（2）道路通达度的分值计算：不低于4个方向（通达系数=1.00）； 3个方向（0.9）；2个方向（.81）；1个方向（0.58）5、公交便捷度分值计算（1）公交便捷度分析： 按一般规律，每个站点影响半径在0.30.5km之间.（2）公交便捷度的分值计算和修订6、基础设施完善度作用分值计算7、环境质量优劣度作用分值的计算（1）衡量环境质量指标的三种类型（2）环境质量优劣度分值计算8、公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度作用分值计算： 公用设施的服务半径0.30.7km之间；对外交通设施020km；市级文体设施48 km、区级23 km。9、绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算： 当一城镇的最大人口密度超过2倍最佳人口密度时，按2倍计。10、产业聚集影响度的作用分值计算四、单元划分及取样1、土地定级单元的概念2、单元划分的原则：A、单元内各定级因素优劣程度相当B、明显属于同一商业服务中心的区域，不能分割开。C、除交通道路外，兼有商业等多种用途的道路，不能做为单元之间的分界线D、商业用地定级时，商服繁华街道应按临街进深划分为条状单元；住宅用地定级应以小区和居住组团为单元保持其完整性；工业用地定级应以交通道路为单元界线。3、确定单元界限的原则4、单元大小的要求5、单元的划分方法包括叠加法、主导因素判定法、网格法（固定、动态）、均质地域法6、单元内指标取样常用方法有以点代面、线性内插、面积加权五、单元总分值计算与土地级别划分1、城镇土地质量变化规律：土地质量的变化规律同城镇的复杂程度有关2、土地质量与土地级别3、单元总分值计算：采用因素分值加权求和法4、土地级别划分：初步划分土地级别的方法有数轴法、剖面图法、多元统计的聚类判别法、总分频率曲线统计判断法六、土地收益测算与级别确定1、土地收益测算的原则（1）土地收益测算的原则：1以货币形态的土地收益为指标；2从企业利润入手；3统一以商服业利润作为计算标准；4宗地地价作为测算级别差异时，能较好地反映土地的经济特性。（2）利用企业利润数据进行土地收益测算（3）利用宗地地价测算土地级别收益2、土地级别的最后确定采用多因素分值加权求和计算总分确定的是初步的土地级别，还需对土地收益测算进行验证，然后将土地的级别进行修定和归并，最后确定土地级别。七、考虑规划条件的城镇土地定级处理方法分为规划模拟定级和规划修正定级两种。前者又分为规划模拟综合定级和规划模拟分类定级。都采用多因素综合评价法进行。1、考虑规划条件的城镇土地定级资料调查2、规划模拟定级：与针对现状的土地定级的主要区别在于对象不同。3、规划修正定级（1）规划修正定级的基本要求（2）规划因素影响的量化方法：点、线状因素的作用分析涉及现状功能分、规划功能分、增加功能分和修正功能分；面状因素的影响涉及现状作用分、规划作用分、增加作用分和修正作用分；（3）规划折扣系数的确定：参数涉及规划实现率和贴现系数第四章 农用地分等定级一、概述农用地等：全国范围。 分自然等别、利用等别和等别三个层次。农用地级：行政区（省县）内。 基准作物：指定作物：标准耕作制度：标准样地：分等定级单元：农用地分等的工作对象：是现有农用地和宜农未利用地，暂不包括自然保护区、土地利用总体规划中划定的永久性林地、牧草地及其他农用地。二、农用地分等定级的原则： 综合分析原则、分层控制原则、主导因素原则、土地收益差异原则、定量分析与定性分析相结合原则。三、农用地定级与分等的关系：分等以全国范围可比为目标，成果有分层和集成的特点；定级以县域范围可比为基本目标，成果有整体性和具体性的特点。分等是修正法定级的基础；级别不是等别的续分，而是各自成为二个具有彼此相关性的不同质量表述体系。四、 农用地分等定级的方法步骤：第二节 资料收集、整理与钻凿补充调查第三节 农用地分等定级单元划分 单元划分方法：叠置法、地块法、网格法、多边形法。第四节 农用地分等第五节 农用地定级第五章 收益还原法第一节 收益还原法概述一、收益还原法的定义和原理、基本公式（1）土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：P=a/r P-土地价格 a-土地纯收益 r-土地还原率 a = Pr（2）土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：P= a/ r1-1/（1+ r）n n- 使用土地的年限或土地收益的年限（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式 土地使用年期无限时： p=(a/r) +- (b/r2) b 为递增减的数额。（6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式 土地使用年期无限时： p=a/(r+s) 或 p=a/(r-s) （7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式： P= a1 /（1+ r1）+a 2/（1+ r1）（1+ r2）+ a3 /（1+ r1）（1+ r2）（1+ r n） 本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。二、收益还原法的特点与适用范围（1）收益还原法的特点 A.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据 B.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格” C.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度（2）收益还原法的适用范围 只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。 收益还原法缺点：稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。第二节 收益还原法估价的程序和方法一、估价程序二、计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。总收益产生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企业经营收益。计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益都应计入总收益之中。另外，还应充分考虑收益的损失。2、总费用计算方法（1）单纯土地租赁中总费用的计算：包括土地税、管理费和维护费（2）房地出租中总费用的计算包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋折旧费，都以年为期计算。房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况：A.房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限，计算公式为 房屋重置价残值 房屋重置价（1- 残值率） 年折旧费 = = 耐用年限 耐用年限B. 房屋耐用年限超过了土地使用权出让年限，需按土地使用权出让调整房屋可使用年限，并且计算时不考虑残值，相应计算公式为 房屋重置价 年折旧费 = 房屋可使用年限（3）土地纯收益计算方法房地出租中的土地纯收益求取： 土地纯收益 =房地纯收益房屋纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益 房屋纯收益 = 房屋现值 建筑物还原率房屋现值 = 房屋重置价 房屋成新度 = 房屋重置价 - 房屋总折旧房屋总折旧额 = 房屋年折旧额 房屋已使用年限 （4）还原率的确定按照评估对象的不同，可以将还原率分为综合还原率、建筑物还原率和土地还原率三类。三者既有严格区别，又互相联系。从纯理论上讲，还原率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率。其确定方法可采用纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。（6）土地价格确定土地纯收益确定后，可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件，选择适当的土地还原率和公式，求取土地的试算收益价格。最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式：P= a/ r1-1/（1+ r）n 第三节、收益还原法应用1、利用收益还原法评估土地价格（1）基本思路：第一步：依其他方法求得建筑物的价格第二步：从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益第三步：再以土地还原率还原，得到土地价格（2）计算公式：土地价格 =房地纯收益-房屋纯收益/土地还原率=土地纯收益/土地还原率（3）例题解析（详见辅导教材）计算方法计算总收益 计算总费用计算房屋年纯收益计算土地年纯收益计算土地使用权价格2、利用收益还原法评估房产价格基本思路及计算公式与评估土地价格类似3、利用收益还原法评估不动产价格基本思路依然是先计算待估不动产的总纯收益，再用综合还原率还原，求出不动产的收益价格。在实际中，根据纯收益内是否含有折旧费又分两种情况，区别在于综合还原率的处理有所不同。例题解析：特别注意在总收益计算时，对押金和保证金运用收益的处理4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格（1）承租土地使用权的概念（2）采用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。并且所选用的还原率一般比出让土地使用权还原率高一个百分点左右。5、实际计算中常见错误（1）项目和参数使用错误，收益或费用（出租方为取得收益而支出的费用）的项目判断不准或错误（2）年期计算错误，主要错在折旧年限或房屋剩余使用年限（3）有几个还原率时，还原率采用不准（4）计算错误，如只算单价，不算总价，或相反；未能区分楼面地价与地面地价，建筑面积与土地面积等。第六章 市场比较法第一节 市场比较法概述一、市场比较法的定义和基本原理基本含义：根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。市场比较法以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。还可以利用租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。市场比较法更适宜于市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估。二、市场比较法中的有关概念13个概念：类似土地、比较宗地、标准宗地、估价期日、交易情况修正、容积率、区域因素、个别因素、地价指数、区域分析、同一供需圈、相邻区域、类似区域3、市场比较法的基本公式 根据实际中比较基准的不同，可分为直接比较分析和间接比较分析。（1）直接比较过程：以待估土地的状况为基准，用公式表示为， 公式1 PD=PBABDE（2）间接比较过程：以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，用公式表示为， 公式2 PD=PBABCDE（3）有关指数的基值：可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数100%，否则，其条件指数100%。（4）公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母（C除外）。如A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的值通过比较进行加或减。（5）对区域因素和个别因素修正，当因素内存在多个不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，分别采用积算（采用单因子与地价相关关系分析）或加和（在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解）的方式确定因素条件指数。4、市场比较法的特点与应用范围（1）市场比较法的特点：比准价格（2）市场比较法的使用条件 仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。（3）市场比较法的适用范围从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区；从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，可用于评估土地或房地产的租金，可用于其他评估方法中有关参数的求取。 二、市场比较法估价的程序与方法1、市场比较法估价的程序 收集交易资料确定比较交易案例进行市场交易情况修正期日修正区域、个别因素修正使用年限修正容积率修正地价确定2、市场比较法每个步骤介绍（1）收集交易资料（2）确定比较交易案例明确5个具体要求，还应建立价格比较基础（3）市场交易情况修正是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。修正方法：A=待估宗地情况或正常情况指数/比较案例宗地情况指数（4）期日修正交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的，可采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。进行期日修正时，要特别注意价格指数的基期，要先调整到定基值数。 B=估价期日的价格指数/交易时期价格指数 （5）区域因素修正 区域因素的实质和内容。区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正。 修正方法：修正方法的三个步骤，及区域因素条件指数的计算。D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数（6）个别因素修正个别因素的实质、内容和个别因素修正的目的。修正方法程序及计算公式基本同于区域因素的修正方法。（7）土地使用权年限修正土地使用权年限属于特殊的个别因素，修正方法是先计算使用年期修正系数，再利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正。年期修正系数K=1-1/(1+r)m/ 1-1/(1+r)n年期修正后地价=比较案例价格K（8）容积率修正容积率也属于特殊的个别因素，同样用修正系数来修正地价，要注意容积率修正的是楼面地价还是地面地价。容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格（待估宗地容积率修正系数/比较案例宗地容积率修正系数）（9）土地价格的最终确定通过各相关因素修正后，即可得出待评估土地的试算比准价格，然后对多个试算比准价格进行比较分析，综合确定待估宗地的合理比准价格。对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三种：简单平均法、加权平均法、取中位数或众数。三、市场比较法的应用范围及估价过程1、市场比较法的应用范围市场比较法可用于不动产的买卖、租赁、抵押等各种交易形式的价格及租金确定。条件是要有适合的具备替代关系的交易案例资料。（1）利用市场比较法评估土地的价格 方法应用时要选择同类型的土地交易案例，修正时所考虑的因素也要以影响土地利用效益的因素为主。还要注意对建筑物价格的扣除。（2）利用市场比较法评估建筑物价格 比较修正因素出要考虑一般因素以外，还要增加反映建筑物特性的因素。（3）利用市场比较法评估土地及建筑物为一整体的价格 注意考虑土地及建筑物的权属问题（4）利用市场比较法评估租金 一般选择实质租金进行比较分析2、市场比较法基本估价过程（1）如交易情况不一致，进行交易情况修正（2）计算当地地价指数或编制地价指数表（3）计算容积率修正指数（4）计算位置、形状、区域因素、个别因素、土地使用权年限等对地价的修正（5）计算各案例宗地修正后的试算比准价格（6）综合评估地价第七章 剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1） 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（2） 确定具体开发项目的预期利润（3） 确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式 基本公式： V = A ( B + C ) V购置开发场地的价格 A总开发价值或开发完成后的不动产价值 B开发成本 C开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式：土地价格 = 房屋的预期售价 - 建筑总成本 - 利润 - 税收 - 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀（3）剩余法的适用范围A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估 二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序（1） 查清待估宗地的基本情况；（2） 确定土地的最佳开发利用方式；（3） 估计开发完成后的不动产总价；（4） 估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；（5） 测算土地价格。2、各道程序的内容与方法（1）查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况（2）确定最佳的开发利用方式包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。（3）确定开发完成后的不动产总价可通过两个途径取得：习惯出售的不动产采用市场比较法，习惯出租的不动产采用市场比较法和收益还原法。（4）估计建筑费、专业费等各项成本费用和开发商的利润A.估算开发建筑成本费用，可采用比较法或建筑工程概预算法来估算。B.估算专业费用，一般采用建筑费用的一定比率估算。C.估算不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。D.确定开发建设周期，估算预付资本利息（这是一个难点），预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费，这些费用投入时间不同，计算时要根据各自的投入额、在开发过程中所占用的时间长短和当时贷款利率进行计算。E.估算税金，一般以建成后不动产总价的一定比例计算F.估算开发完成后的不动产租售费用，一般以不动产总价或租金的一定比例计算G.估算开发商的合理利润，一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，有时也采用年利润率计算。（5）计算和确定估价额先将以上求取的数据直接代入原始公式算出开发商当前取得待开发场地所能支付的最大费用： 地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润（有两种计算方法，第一种要计入地价利息，第二种地价利息暂不计，但最后结果要贴现）再从计算出的剩余值中扣除取得土地使用权的相关法律、估价及登记发证费用等，得到所估土地的地价额。最后经估价师确定。 三、剩余法估价的应用1、利用剩余法评估土地价格估价过程：（1）选择估价方法；（2）确定最佳开发利用方式；（3）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等；（4）求取地价测算方法一：直接计算地价利息A.测算不动产总价，采用收益还原法B.计算建筑费及专业费C.计算总利息，注意，超过一年要采用复利计算D.计算开发商利润E.确定不动产出租税费，采用收益还原法计算不动产总价时已考虑在内F.代入公式计算地价G.扣除相关法律、估价及登记发证费用，得出开发商能支付的投标地价。测算方法二：利息中不计地价款的利息利息计算不同，算出开发完成时地价后，还需要贴现。2、利用剩余法测算开发商的预期利润基本思路和公式同评估土地价格，将公式稍加变换即可。3、利用剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准将建筑费及专业费的最高控制标准假设为x元，代入基本公式进行计算，得出最高控制额，最后算出单位面积建筑费及专业费控制标准。4、应用剩余法估价的常见问题（1） 方法适用错误，步骤错误；（2） 利息、利润计算错误；计算利息时要特别注意资金投放方式和计息方式（3） 计算项目不准确、漏项，或步骤不全；（4） 参数使用错误或前后不一致。 第八章 成本逼近法一、成本逼近法概述1、成本逼近法的定义即以土地开发所耗费的成本构成来推测土地价格的方法，是在我国目前应用很普遍的一种方法。要区别成本逼近法与一般房地产估价的成本法，后者是假设地价为已知。2、成本逼近法的基本原理与计算公式基本思路：将土地取得费用和基础设施开发费用作为两大“基本成本”，加上“基本成本”所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，再加上所有权受益，求得土地价格。基本公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形，两者计算公式形式类似。3、成本逼近法与土地价格构成土地价格的本质：现实地租包含了真正的地租和土地投资的折旧及利息两部分，土地价格相应就由地租的资本化和土地投资的折旧及利息两部分构成。因此分析土地价值时，要把土地区分为土地物质和土地资本两个范畴。注意4个公式的变换启示：首先，讨论土地价格构成必须针对具体的土地条件进行探讨；其次，要从地租的形成和变化过程中去考察分析土地价格。开发后土地价格的主要组成部分：（1）土地取得费，分国家征收、征用集体土地和取得已利用城市土地两种情况。（2）土地开发费（包括相应的开发利润和利息）（3）土地增值收益及土地开发投资现值4、成本逼近法的特点和适用范围一般适用于新开发土地、工业用地、特殊性土地估价，特别适用于土地市场不发育，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地。但是，现实土地价格大部分取决于它的效用，而不是所花成本。 二、成本逼近法估价的程序与方法成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式一步步算土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益1、计算土地取得费用：征地补偿费、拆迁安置补助费标准2、计算土地开发费用开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象重点。然后根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费，注意，土地开发费用的分摊问题。分摊的基本原理：应分摊费用=受益程度设施总费用3、税费的计算有些地方跟土地取得费合在一起计算，题目给什么就算什么，不给不算。4、计算投资利息跟剩余法中利息计算差不多，注意计息基数（前三项）、计息方式和计息期。5、计算投资利润（计算基数也是前三项）投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费）投资回报率6、确定土地增值收益：计算基数（前四项，四项之和为成本价格），收益率土地增殖收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）土地增殖收益率7、计算、修正和确定估价结果最重要的是个别修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正成本逼近法计算出价格后，还需通过市场资料进行比较修正。 三、成本逼近法的应用1、应用成本逼近法应注意的问题（1）土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用；（2）各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析；（3）评估结果一般作为投入成本价格分析，慎用于市场交易价格。2、成本比较法例题估价步骤：（1）计算土地取得费（2）计算土地开发费（3）计算投资利息（4）计算开发利润（5）计算土地增殖收益（6）计算土地价格（注意一般算出的为无限年期土地使用权价格）（7）进行出让比率、年期等各项修正（8）计算土地单价和总价格3、常见难点与问题（1）新增建设用地有偿使用费计算问题该费为中央或省级政府向市、县级政府受取的平均土地纯收益，实际上属于土地收益在各级政府间分配的一种方式，在成本逼近法中不能算入土地取得费中，虽然地方政府可能还是将成本转嫁给企业，但计算时还是需要按照规定来。（2）利息计算错误，特别注意开发费以基础设施配套费标准计算（3）年期修正错误（4）注意单位的转换以及总价和单价的计算单位的转换方法：元/亩转化为平方米（直接乘15），万元/平方公里转化为元/平方米（直接乘100）， 平方米换算市亩：根据平方米与市亩换算公式1平方米=0.0015亩，其口诀为：加半左移三。举例：128平方米等于多少亩？根据上述口诀先加半，即128+64=192，再把小数点左移三位，即为0.192亩。市亩换算平方米：根据1亩=666.67平方米，用口诀“乘以三分之二右移三”。例如：24.6亩等于多少平方米？24.62/3= 16.4，然后将小数点向右移三位，即16400平方米（近似值）。 第九章 路线价估价法一、路线价估价法概述1、路线价估价法定义与基本原理路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出邻接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。它与市场比较法类似，基本原理是替代原理和区位论（可及性）的具体运用。2、路线价估价法的基本公式基本公式：宗地总价=路线价深度百分率宗地面积修正公式：宗地总价=路线价深度百分率宗地面积+其他条件修正额 或 宗地总价=路线价深度百分率其他条件修正率宗地面积 3、路线价估价法的特点与适用范围仅适用于城市的估价，能快速评估多宗土地的价格。4、路线价估价中涉及的有关概念（1）标准宗地（2）标准深度（3）里地线：标准深度的连线（4）深度指数修正表（5）路线价区段 二、路线价及其修正体系的建立（理解就可以了）1、路线价及其修正体系确定的基本程序2、路线价区段划分与标准深度设定设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。3、路线价的评估确定样点宗地单位地价求取方法：收益还原法、市场比较法等平均这些标准宗地单位地价的方法：众数、中位数、简单算术平均、加权算术平均等路线价评估确定的具体步骤：地价实例调查-宗地地价计算-宗地数据检验-确定地价区段-计算区段地价-划分地价等级4、深度修正系数表的编制深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。（1）深度指数修正的原理（2）深度修正的各种方法欧美的慎格尔法则（四三二一法则）、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则路线价的表示方式不同，深度指数表的制作形式也有差异。（3）深度修正表编制：单独深度百分率、平均深度百分率、累计深度百分率5、其他宗地条件修正系数表的编制宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、出让转让年期修正、朝向修正、地价分配率修正 三、利用路线价估价法评估宗地地价1、利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序（1）确定待估宗地所处的路线价区段与路线价（2）确定待估宗地的临街深度和其他因素条件（3）确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数（4）估算宗地地价2、利用路线价估价法评估各类宗地地价的方法重点理解教材中的几个图和31个计算（台湾标准）（1）临街地：7种情况 临街深度未达里地线者，按深度指数表和基本公式计算； 平行四边形的宗地：以其高度为临街深度； 梯形宗地分两种情况：平行的、垂直的； 正三角形的宗地：以其高度的1/2为临街深度； 逆三角形的宗地：比照袋地计算； 街廓纵深在36M以下者：以中间线分前后两部分计算； 宗地深度超过里地线者：以里地单价与临街单价按面积比例平均计算。（2）路角地：几种加成减成情况（3）袋地：按起讫深度指数表，比照临街地方法计算（4）其他土地：主要是里地按路线价四成计算（5）实例计算第十章 建筑物估价方法一、建筑物估价概述1、建筑物估价的定义（1）建筑物的基本概念、基本功能 （2）建筑