mark-房地产开发项目财务分析.docx

3.3房地产项目的现金流构成房地产开发项目财务评价往往从一个或者项目的角度出发，是对项目实施所引起的现金流量的改变以及对的经营成果以及财务结果的评价。对于房地产开发的投资活动来说，投资成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。3.3.1房地产投资分析中的投资与成本广义的投资是人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。投资可分为生产性投资和非生产性投资，所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。房地产财务评价中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。成本是指人们为达到一事或取得一物所必须付出或己经付出的代价，就工业投资项目而盲一，其投产后便开始了产品的生产经营活动，产品的生产与销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。产品生产经营活动中的成本包括生产成本和销售费用两部分，前者指发生在产品生产过程中的费用，后者指发生在产品销售过程中的费用。房地产经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大差异。对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资均属于流动资金的性质，但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的房地产商品，并通过项目建设过程中的预租售或建成后的租售活动，转让这些固定资产的所有权或使用权以收回投资。开发过程中所形成的开发固定产，大多数情况下很少甚至是零。所以基本上所有的投资均一次性地转移到房产产品的成本中去了。房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营则与一般的工业生产项目投资与成本的概念相同。开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。项目总投资=开发建设投资+经营资金。开发建设投资是指在开发期完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开发用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中开发建设过程中形成以出售或出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固资产和其他资产。开发建设投资构成包括土地费用；一前期工程费；基础设施建设费用；建筑安装工程费用；公共配套设施建设费用；开发间接费用；财务费用；管理费用；销售费用；开发期税费；其它费用；不可预见费用。开发产品成本。开发产品成本是指房地产开发项自建成时，按照国家有财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目有多种品时，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的产品成本。经营成本是指房地产产品出租出售时，将开发产品成本按照国家有关财和会计制度结转的成本。主要包括:土地转让成本、商品房销售成本、配套设销售成本和房地产出租经营成本。期间费用。开发项目的期间费用是指行政管理部门为组织和管理开经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产目用于出租或自营的时候，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期费用计为运营费用；房地产置业投资的期间费用计入运营费用。3.3.2经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入，包括销收入、出租收入和自营收入。销售收入为销售房屋面积乘以房屋销售单价，出租收入为出租房屋建筑面积乘以房屋租金单价，自营收入为营业额减去营业成本以及自营中的商业经营风险回报。经营收入是按市场价格计算的，房地产开发投资的产品只有市场上被出售、出租或自我经营，才能成为给或社会带来收益的有用的成果。因此，经营收入比完成的开发工作量(完成投资额)更能反映房开发投资项目的真实经济效果。3.3.3利润利润是经济目标的集中表现，进行房地产开发投资的最终目的是开发或投资利润。房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其收入扣除经营资金、运营费用和销售费用及营业税金及附加后的盈余部分，称资者的经营利润(或称盈利)，这是房地产新创造价值的一部分，要在全社围内进行再分配。经营利润中的一部分由国家以税收的方式无偿征收，作为国地方的财政收入；另一部分留给，作为其可分配利润、发展基金、职励及福利基金、储备基金等。根据财务核算与分析的需要，利润可分为经润、利润总额(又称实现利润)、税后利润和可分配利润等四个层次。利润总额=经营收入-经营成本-运营费用-销售税金-土地增值税经营收入=销售收入+出租收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用=管理费用+销售费用+财务费用利润总额=经营利润+营业外收支净额税后利润=利润总额-所得税可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）3.3.4税金税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政金。国家或地方政府的这种筹集财政资金的手段叫税收。税收是国家凭借政治利参与国民收入再分配的一种方式，具有强制性、无偿性和固定性的特点。目前我国房地产开发投资纳税的主要税种有以下几种：营业税金及附加。包括营业税、城市建设维护税和教育费附加。营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。营业税的计算方法是:营业税税额=应纳税销售(出租)收入*税率。目前的营业税的税率为5%。城市建设维护税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费。城镇土地使用税和房产税。城镇土地使用税是房地产开发投资在开经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值或出租收入的定比例征收。城镇土地使用税和房产税在所得税前列支。所得税。所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资，按其应纳税所额征收的一种税。所得税税额=应纳税所得额*税率，应纳税所得额=实现利润-允许扣除项目的金额，房地产开发投资所得税税率一般为25%(2008年前为33%)。3.4现行房地产项目现金流量表现金流量表反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，并进行房地产项目财务盈利能力分析。按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为:全部投资现金流量表和资本金现金流量表。3.4.1全部投资现金流量表该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值以及投资回收期等指标，考察房地产项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。表3.1全部投资现金流量表3.4.2资本金现金流量表该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。表3.2资本金现金流量表3.4.3财务盈利能力评价指标财务盈利能力分析主要是考察房地产项目的财务盈利能力水平。根据房地产项目研究阶段、研究深度以及项目类型的不同，可以通过上述现金流量的计算，得到下列评价指标:财务内部收益率 (IRR)。房地产项目的财务内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。在财务评价中，将求出的全部投资或资本金(投资者的实际出资额)财务内部收益率与投资者可接受的最低收益率或设定的基准收益率比较。当求出的内部收益率大于最低收益率或基准收益率时，即可认为其盈利能力已满足最低要求，在财务上可以考虑接受该投资项目。财务净现值NPV。财务净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。财务净现值可以通过财务现金流量表求得。财务净现值大于或等于零的房地产项目，在财务上是可以考虑接受的。投资回收期。投资回收期是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。一般以年表示，并从房地产项目开发期的起始年算起。计算公式如下:投资回收期=(累计净现金流量开始出现正值期数一1)+(上期累计现金流量的绝对值/当期净现金流量)。上式得出的是以期为单位的投资回收期，应再把它换算成以年为单位的投资回收期。该指标主要用于出租和自营的房地产项目。经营费用概念的提出我们从现行房地产项目现金流量表中，可以看出现金流出的项目基本包括开发建设投资、经营资金、运营费用、销售费用、营业税金及附加、修理费用等。对于这几项费用，下面分别给出它们的定义。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用。经营资金是指开发用于日常经营的周转资金。运营费用是指在房地产开发项目完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用，主要包括管理费用、销售费用等。房地产估价规范(GB/T50291一1999)规定，运营费用是指维持房地产匡常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。合理的运营费用包括管理费用、维修和重置费用、保险费三项。销售费用是指房地产开发在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员的工资、奖金福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代理手续费及预售许可证申领费等。营业税金及附加包括营业税、城市建设维护税和教育费附加，又称“两税一费”。营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。营业税税额的计算方法是:营业税税额=应纳税销售(出租)收入*税率目前的营业税的税率为5%。城市建设维护税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7%和3%。修理费用是指以出租或自营的方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用等。对于上文所述的六项费用，其中营业税金及附加是应向国家缴纳的，具有强制性、固定性的特点。而修理费用，对于开发后出售模式的房地产项目，可以不考虑此项费用。而经营资金、运营费用、销售费用三项费用是属于开发项目开发完成后，项目经营期间所发生的费用。根据三项费用的定义我们可以看出，此三项费用定义的外延和内涵没有很明确的区分。再看项目总投资的定义:房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。在这里为了论述方便，我们提出一个概念，令经营费用作为房地产项目的一项现金流出，包括了上面所提到的三项费用，它的定义就是房地产项目开发完成后，项目经营期间的发生的费用。3.5房地产项目现金流量的主要影响因素3.5.1租金和售价租金收入或销售收入构成了房地产开发项目的主要现金流人，因此租金或售价是房地产开发项目经济评价中最重要的影响因素之一。它是房地产开发项目唯一的产出元，即使较小的租金售价变化，也会导致开发商收益的较大变化。同时，租金售价的水平在很大程度上也会影响土地价值。而准确地估算租金和售价绝非易事。在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。这种比较实际上隐含着一个基本假设，即不考虑通货膨胀因素以及租金和售价在开发期间的增加或减少，而仅以“今天”的租金和售价水平估算。但同类型物业市场上供求关系的变化，开发过程中社会、经济、政治和环境等因素的变化，都会对物业租售价格水平产生影响，而这些影响是很难事先定量描述的。3.5.2建设投资在房地产开发项目的财务评价过程中，建设投资的估算要比租金和售价的估算容易，但即使这样，评价时所估算的建设投资与实际建设投资之间也并不一定相符。从财务评价的角度看，造成房地产开发项目建设投资不确定的主要原因一是评价时间与项目建设时间不一致，在这段时间内工程材料、人工费用等的变动会造成项目总投资变动。二是在评价时间点上，由于设计深度不足、考虑的因素不全，建设过程中工程量的增减、方案的局部变化等会造成总投资变动。项目总投资是构成项目现金流量的一部分，总投资的不确定必然会影响到经济评价结果。房地产项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。表3.3项目总投资估算表房地产开发项目经济评价首先是建立在明确项目投资估算的基础上，以后的一切分析和评价工作均是围绕这一基础，可以说它的正确与否在一定程度上决定了经济评价分析的准确与否。不同阶段的经济评价，要进行不同深度的投资估算。从开发项目总投资构成可以看出，而且开发实践也充分反映出，土地费用和建安工程费用变化的可能性最大，并且也构成了建设总投资的大部分(60%一80%)。即就是说房地产开发项目投资中最主要的不确定性因素是土地价格和工程造价。这二者在总投资费用中所占比重大，且均为“原生”费用，其他各项费用有的在总投资费用中所占比重小，有的属于“派生”费用，其计缴基础仍为建安工程造价。所以，对房地产开发项目总投资的估算应着重分析土地费用和建安工程造价，作好对这两个不确定因素的预测和分析，在很大程度上也就能较好地控制总投资的变动。在经济评价工作中经常会遇到这样的情况:开发商已经取得一块土地的使用权且拟在其上开发房地产商品，此种情况下，当土地价格确定后，建安工程造价实际上就成为影响开发商利润的主要因素，可以通过了解类似物业的造价情况或根据开发项目本身的有关设计图纸来估算此项费用。计算费用时一般以当前的价格水平为依据，认为费用的增长大抵能和收益的增长相抵。以下对房地产开发项目总投资中的土地费用和建安工程造价进行详细说明。土地费用由两部分组成，一部分是获得土地使用权的费用，核心是地价，另一部分是生地的开发费用。各地区对城镇土地都实行分等级标定地价的方法，一块建设用地的价格取决于它的等级，各等级上地的价格有上限和下限。实际开发中，对某块土地的分等级以及在每等级中具体取用什么价格虽有国家、地方法规可以遵循，但仍然具有很强的操作弹性，这也是造成土地价格不确定原因的所在。建安工程造价包括建筑工程费用、安装工程费用和装饰工程费用，其中建筑工程费用又可划分为基础工程费用(如桩基础、土石方工程等)，上部结构费用等。工程造价发生的变动主要是由工程量的变动以及价格标准的变动所引起。而引起工程量变动的原因主要有:经济评价时点的设计深度不足、设计考虑不充分，建设过程中方案的细部调整等。价格标准的变动是因为评价时点和建设投资的实际发生之间可能有较长的时间间隔，此时的价格标准不能代表项目实际建设时的支出情况。因此，评价时的工程造价带有明显的不确定性。3.5.3开发期房地产开发项目的开发期，由开发前期、建造期和租售期三个阶段组成。在第一个阶段，开发商要进行征地、拆迁、安置、补偿工作，委托设计院作规划设计方案和方案审批，还要办理市政基础设施的使用申请等手续。如果开发商报送的方案不能马上得到政府有关部门的批准或批准的方案开发商不满意，这不仅会使项目的规模、布局发生变化，还会拖延宝贵的时间。另外，在项目的建设工程开工前，开发商还要安排工程招标工作，招标过程所需时间的长短又与项目的复杂程度、投标者的数量有关，而招标时间长短，亦会影响到开发期的长短。建造期即建筑施工工期一般能够较为准确地估计，但某些特殊因素的影响，也可能会引起施工工期延长。例如某些建筑材料或设备短缺、恶劣气候、政治经济形势发生突变、劳资纠纷引起工人罢工，或者基础开挖中发现重要文物或未预料到的特殊地质条件等都可能会导致工程停工，使施工工期延长。由于施工工期延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，另一方面还要承担总费用上涨的风险。另外，承包合同形式选择不当也可能导致承包商有意拖延工期，致使项目开发期延长。房地产项目的租售期(出租期或出售期)的长短与宏观社会经济状况、市场供求状况、市场竞争状况、预期未来房地产价格变化趋势、房地产项目的类型等有直接关系。例如，中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期就远远低于高档商品住宅项目；商用房地产开发项目的租售周期，就远远大于住宅项目。当房地产市场出现过量供应、预期房地产价格会下降时，租售期就会延长；商品房供应减少、预期房地产价格上涨时，租售期就会缩短。租售期延长，会增加房地产开发项目的融资成本和管理费用等项支出，特别是在贷款利率较高的情况下，出租或出售期的延长，将会给开发商带来沉重的财务负担。项目开发过程大体上由三个阶段组成，各阶段开发商的工作内容不同，从而决定各阶段时间长短的影响因素也不同。总的来说，影响开发期的因素数量众多、关系复杂，有的还难以控制。这就造成项目开发期时间长短的不确定性，开发期时间长短直接影响到房地产开发项目经济评价中现金流量的分布、净现值数额等，从而影响到房地产项目的经济评价的结果。一、开发前期开发前期的时间长短一般由项目所需的规划批复时间、可行性研究时间、方案设计时间、拆迁安置时间、招投标时间等所控制。其中开发前期的可行性研究时间、方案设计时间有国家颁布的设计周期定额可作为参考，一般情况下较容易得控制。在项目开发的第一阶段，开发商最重要的工作是获得规划批文，这意味着必须同有关部门进行协调沟通并等待其决定，有时，如果开发商对批文不满意，还需进一步和相关部门进行协商。这不仅将导致时间延长，还可能使项目的规模、布局发生改变，使原有的经济评价发生很大的变动。房地产开发项目的规划批文批复工作涉及到城市规划部门、上地管理部门、房地产管理部门、施工管理部门等多个政府行政事业部门，需经过多个环节的审查批准方能得到对项目开发的许可。项目审查时间长且难以确定，获得批文环节多、难度大，使得房地产开发项目从开发前期就难以对项目开发时间做出较为准确的估计。随着政府机构的改革调整，各项行政事业服务进一步规范，对房地产开发项目的审查环节的精简，各环节部门同时也相应的给出标准审查批复工作时间，开发一前期获得规划批文的时间就可初步确定了。获得各种规划批文后，开发商即可安排拆迁安置工作的安排。拆迁安置的合法性和拆迁安置计划的合理性是拆迁安置工作顺利进行的先决条件。在项目开工之前，开发商还要安排招标，以便从众多的投标者中选择合适的承包商。招标的时间长短与项目的复杂程度、投标人的多少有关，同样也会影响到开发前期的时间长短。招标工作由一般由开发商主持安排，工作时间能得到有效控制。二、建造期建造期一般能够比较准确地估计，有国家颁布的建安工期定额可作为依据，同时开发商也可依据以往的经验来确定施工工期。但有时因特殊因素的影响，也可能引起施工期的延长。如:某些建筑材料的短缺、恶劣气候的影响、政治经济形势发生突变、资金短缺拖延支付工程款，或者基础开挖中发现重要的文物、出现重大质量事故需处理等一系列因素都有可能导致工程停工，以致建造期延长。由于项目建造期延长，开发商一方面需承担更多的贷款利息、工程推迟交工导致资金回笼期加长而增加资金成本，另一方面还要承担工程造价上涨、未来经济形势恶化造成销售收入减少的不确定性风险。还有一种更特殊的情况，是由合同形式而导致的承包商有意拖延工期。这种合同就是成本加百分比合同，即开发商支付给承包商以工程实际成本，再按实际成本或认可成本加上一个商定的百分比，作为承包商管理费和利润，承包商如果拖延工期造成成本增大，相应就会增加其利润。这种合同形式往往是在开工之前，开发商没有足够时间准备详细的施工图设计而处于紧急情况下才采用的，显然它不能鼓励承包方尽早完工。工期是项目管理中需要控制的一个重要目标，它的变动对项目经济效益的影响是很大的，因此在项目前期要对工期因素作全面考虑，尽量制定一个符合实际、切实可行的工期目标，以免影响到项目财务评价的结果。三、租售期租售期时间的长短与市场供需情况、购买力等有直接密切的关系。当市场活跃、购买力充足时，开发商在很短的时间内(几个月或一年内)即可将其开发的房地产商品出租或出售完毕。而当市场疲软、购买力萎缩时，一幢开发好的物业有可能在几年内也不能达到较为满意的销售状况。租售期时间的长短随未来市场状况的不确定而不确定。一般在经济评价中，常安排在房屋竣工后的半年至两年销售结束。由于房地产开发项目普遍存在预售情况，租售期早在施工期就开始了，根据预售许可证制度在投资达到工程总投资25%以上时即可开始预售。对于一些地段条件好、工程质量高、开发商信誉好的房地产商品在预售期内即可销售告罄。预售可以及早获得销售收入，减少资金投入量、降低投资风险、增加项目收益净现值，使项目有好的经济效果。反之，不进行预售或预售工作做的不好，就会加大资金绝对投入量，给开发商以巨大的资金压力，同时延长出租出售期，使得购置土地及建安工程所占用的资金承担更多的利息，进而增加整个项目总贷款费用。特别是在利率较高和房地产市场不景气的情况下，租售期的延长会给开发商带来沉重的负担。四、贷款利率利率作为宏观经济调控的直接手段与房地产市场存在紧密的关系。一般地说，若市场利率有微小的变动，便会使房地产价值产生较大的变化。由于房地产投资资金量大，开发周期长，利率的微弱变动会使房地产投资成本和房地产价格发生较大变化，从而影响房地产的开发建设规模和销售量。利率越低对房地产商来说，资金成本低，房屋建设规模大，供给增加；同时，消费者也会增加消费，整个市场规模扩大。从房地产市场繁荣与降温来看，利率变化是最为重要的影响因素。利率水平高低决定了房地产市场发展繁荣与否，决定了房地产市场的价格变化。而利率的变化则是受政策的影响。据中国银行数据显示，1996年到2007年这12年来，人民币基准贷款利率发生了多次调整。一年期贷款利率从%年初的12.6%，一直降低到2002年的5.31%达到12年的最低，每次下调最小幅度0.54个百分点，其中98年一年内三次下调，合计下调2.25个百分点；从2004年10月开始上调，到2007年3月从5.31%分四次上调到6.39%，每次上调均为27个百分点。五、土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。作为销售型的房地产开发来说，如果土地增值税记入主营业务税金，并且市场严格执行的话，势必影响房地产开发的主营业务收入，进而降低净利润率。土地增值税最早施行于1994年1月1日，该税种的出台是”为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，2007年1月16日，国家税务总局发布关于房地产开发土地增值税清算管理有关问题的通知。从2月1日起，全国各地区将对房地产土地增值税项目进行全面清算。在通知发布的第二天即2007年1月17日，房地产股全面大跌。由于土地增值税的征收无疑增加了项目成本，影响向以并购方式进行扩张的房地产的步伐；此次增值税将极大地打击开发商在土地二级市场拿地的积极性。此前，土地增值税多采取“预征”制度，即在房地产开发商楼盘基本盖好，取得预售证时，由税务部门按照一个评估的税率来征收。具体计算办法是房地产项目开发销售收入减去土地成本及建筑成本、装修成本等一切符合减免规定的费用后，所剩下的价值增长部分为应税额。我们了解到我国绝大部分的房产开发此前大致按照房产销售收入的1%到2%进行预征缴纳，而到了项目全部结算后土地增值税并未认真进行清算，并且还有部分地区尚未开始征收，可以说国家出台的税收清算政策在各方的博弈中并没有获得实际贯彻实施，使得很多房地产在政策的变通中获得了减免税待遇。这次通过征收方式的改变将大大改善这种状况。土地增值税作为房地产项目现金流量表中一项现金流出，它的征收方式的改变必然影响项目财务评价的结果。六、经营费用经营费用是指项目建成后经营销售期间发生的费用，包括了现行房地产项目现金流量中经营资金、运营费用、销售费用三项所指的内容。由于项目的财务评价是在项目实施之前进行，对于项目经营销售期间将要发生的费用只能采用主观方法，根据经验进行估计，由于房地产开发项目的运营周期较长，往往一个项目需要2到3年，致使经营费用实际发生时点距离财务评价的时间比较长，其间由于物价的变化以及经营管理水平的原因，以及一些市场环境等外部因素的影响，将会导致前期预测值的变动。经营费用作为房地产项目现金流量表中一项固定的现金流出，发生在项目的经营销售期间，它的变动必然会直接影响到项目财务评价的结果。4项目现金流估算4.1项目概况4.1.1项目基本情况天虹项目位于烟台牟平区，规划用途为纯住宅，共12栋，建筑楼层为地下3层、地上18层，总户数286户，全部规划为150平方米以上跃层式户型。项目开工时间:2005年年底；开盘时间2006年下半年；竣工时间2007年下半年；交房时间2007年底。总用地面积约8.5万平方米，总建筑面积近37万平方米。 4.1.2项目主要经济技术指标总总用地面积 积18134.726、卜方米 米总总建筑面积 积75788.330平方米 米住住宅面积 积44992.53平方米 米公公建面积 积30795.8平方米 米容容积率 率 2.49555建建筑密度 度 24.89%绿绿地率 率 40%总总投资(不含贷款利息)36916万元 元自自有资金投入 入12921万少已 已住住宅开发成本 本4871，已/平方米 米税税后利润 润2280万元 元全全部投资内部收益率 率 10.9%自自有资金内部收益率 率 16.4%总总投资利润率 率 6.0%自自有资金投资利润率 率 17.6%4.2项目投资估算4.2.1开发成本开发成本主要包括土地成本、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、北京交通大学专业硕士学位论文项目现金流估公建配套费、相关税费、不可预见费组成。相关费用按照国家相关指标和本项目的具体规模特征，进行如下估算。一、土地成本按照国土资源部2002年出台的1号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过招标方式获得的，并在合同签订后6个月内分两期付清。土地成本主要包括土地出让金、土地交易契税等，烟台土地交易契税按3%的征收率计收，土地成本的计算过程详见表4.1。表4.1土地成本计算表序序号号项目 目计费标准准基数 数金额 额 11111十地出让金 金 金 金 2037000 22222十地交易契税税 3%2037000611.111 33333小计 计 计 计 20981.111(资料来源:天虹项目组)二、前期工程费前期工程费由筹建开办费、可行性研究费、规划勘测设计费等组成，在项目前期投入，分别按建筑安装工程费的2.5%、 1.5%、3%估算。计算过程详见表4.2。表4.2前期工程费计算表序序号号项目 目计费标准准基数 数金额 额 11111筹建开办费 费 2.5%9148.61888228.71555 22222可行性研究费 费 1.5%9148.61888137.22999 33333规划勘测设计费费 3%9148.61888274.45888 44444小计 计 计 计 640.40333三、建筑安装工程费建筑安装工程费为单体建筑至竣工验收的造价，在施工过程中视工程建设进度情况投入相关费用。根据烟台市建安造价现有水平、类似项目建安造价案例及烟台市建设工程投资估算指标综合确定的。计算过程详见表4.3。表4.3建筑安装工程费计算表序序号号项目 目单价 价工程量 量金额 额 11111土建装修工程费费53337108.8197444 22222水电安装工程费费 2200044992.5333989.8355666 33333电梯 梯 25000000333382555 44444消防 防 500044992.5333208.9626555 55555小计 计 计 计 9148.6180555(备注:电梯单价单位为元/部，电梯工程量单位为部。)(资料来源:天虹项目组)四、基础设施费含市政、道路、绿化、水、电、煤气等费用，视工程进度情况而投入。基础设施配套费用中的小区智能化、绿化景观与小区道路是根据本项目的具体配设情况按照烟台市现有市场行情估算。其他分项是根据有关文件规定标准综合烟台市类似项目的具体建设配备状况计取的。计算过程详见表4.4。表4.4基础设施费计算表序序号号项目 目单价价工程量 量金额 额 11111自来水 水 155544992.533367.488779555 22222小区内电网 网 22244992.53338.99850666 33333变配电室 室 888844992.5333395.93426111 44444管道煤气 气 355544992.5333157.47385555 55555雨污水 水 88844992.533335.99102444 66666有线电视 视 55544992.533322.49626555 77777小区智能化 化 88844992.533335.99402444 88888绿化景区与道路路 1000044992.533372.13890444 99999小计 计 计 计796.51863777(资料来源:天虹项目组)五、公共配套设施建设费公共配套包括会所、幼儿园、公共停车场等，公共配套设施建设费视工程进度投入。会所建设费是根据项目规划内容并参照市场行情计取的。详见表4.5。表4.5公共配套设施建设费计算表序序号号项目目单价(元/平方米 )工程量(平方米)金额(万元) 11111会所所 100000800008000六、开发期间相关税费主要包括配套设施建设费、工程质量与施工安全监督费、供水管网补偿费、供电用电负荷费等。房产税、土地使用税、印花税(开发期间)计入管理费用中，上地交易契税计入土地成本中，在此不重复计算。营业税、城市建设维护税、教育附加费、土地增值税等在销售环节征收，不属于开发期间相关税费。详见表4.6。表4.6开发期间相关税费计算表序序号号项目 目计费标准准基数 数金额(万元 ) 11111酉己套设施建设费 费 6%9118.6180555548.91708333 22222工程质量与施工安全监督费费 0.10%9118.618055536.59447222 33333供水管网补偿费 费 1.00%9118.618055591.486180555 44444供电用电负荷费 费 2.00%9118.6180555182.97236111 55555其它税费 费 2.00%9118.6180555182.97236111 66666小计 计 计 计 104294215888七、不可预见费用不可预见费用发生在项目建设的各个阶段，视项目规模大小、项目条件明确状况、项目建设阶段等因素而定，目前国内房地产投资项目不可预见费用一般取上述各项成本费用总和的3%一7%。由于本建设项目建设用地地价等因素较为明确，不可预见因素较小，故本项目的不可预见费用计费标准取4%。计算过程详见表4.7。表4.7不可预见费用计算表序序号号项目 目计费标准准基数 数金额(万元) 11111不可预见费用用 4%34714.24626661388.5698555八、开发成本合计开发成本为以上各项之和，共计:34078.15226万元。详见表4.8。表4.8开发成本构成表序序一号号项目 目金额(万儿 ) 11111土地成本 本 20981.111 22222前期工程费用 用 640.403263666 33333建筑安装工程费用用 9148.6180555 44444基础设施配套费 费 796.51863777 55555公共配套设施费 费 8000 66666相关税费 费 1042.94245888一 一 一 一一 77777不可预见费用 用1388.弱 98555 88888开发成本合计 计 34078.15226664.2.2开发费用开发费用主要包括管理费用、销售费用、财务费用。管理费用是视项目建设规模的大小综合取费的，一般取开发成本的2%一3%，根据本项目的规模，管理费取开发成本的2%，管理费用贯穿于项目的建设的整个过程，资金较为均匀投入。销售费用一般是按销售收入(详见项目销售收入测算表)的3%一5%计取，项目属中高档住宅商品房，按烟台市场行情4%计取，销售费用基本按销售金额成比例投入。计算过程详见表4.9。表4.9开发费用计算表序序号号项目 目计费标准准基数 数金额 额 11111管理费用用 3.00%3407834456888 22222销售费用用 400%45398.2023331815.928.09222 33333财务费用用 用 用另计 计 44444小计费用用 用 用 2838.27266664.2.3投资成本费用估算汇总项目开发建设投资为开发成本与开发费用之和，计算过程详见表4.10。表4.10投资成本费用估算汇总表序序号号项目 目金额(万元 ) 11111开发成本 本 34078.1522666 22222开发费用 用 2838.2726666 33333开发建设投资合计计 369164249222 44444折合露面价格 格 0.48709906888折合楼面价=总投资额、总建筑面积二36916.42492+75788.33二0.487099068万元/平方米4.3资金筹划本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一是自有资金；二是银行贷款；三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下:自有资金全部阳于投资；预售收入扣除与销售有关的各项税费之后，用于投资；其他缺乏的资金，向银行贷款。本项目开发建设投资(不含贷款利息)共计36916万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的35%，由此可以计算出，需要自有资金12921万元，另外根据投资计划与项目可运用资金推算，需要贷款合计10623万元，预售收入用于投资合计13372万元。详细计算过程见资金筹措表。4.3.1房地产开发资本金比例与信贷规定房地产开发资金规定:房地产开发项目资本金必须达到35%及以上。中国工商银行烟台分行对房地产开发贷款额度、期限、利率的规定:房地产开发贷款的额度不超过项目总投资的65%；贷款期限一般不超过3年，贷款利率执行中国人民银行规定的期限利率。房地产开发贷款利率规定:房地产开发贷款利率按现行人民币贷款基准利率基础上上浮20%一30%。结合表4.11，一至三年(含三年)贷款利率于2006年4月28日前后分别在6.912%一7.488%区间与7.236%一7.859%区间，本项目开发贷款利率分别按7.2%、7.5%估算。表4.11金融机构贷款利率调整表(年利率)单位:%项项目 目利率 率 22222004年10月2912006年4月 28111一一、短期贷款 款 款 款六六个月以内(含六个月 )5.22225.4000六六个月至一年(含一年 )5.58885.8555二二、中长期贷款 款 款 款一一年至三年(含三年 )5.76666.0333三三年至五年(含五年 )5.85556.1222五五年以 _6.12226.39994.3.2项目资金投入计划本项目投资计划情况见表4.12。表4.12项目资金投入计划表4.3.3项目销售收入测算根据成本估算以及价格预测结果，建议本项目住宅均价定为9100元/平方米。车位售价初步定为巧万元/个。住宅、车位按100%销售率估算。计算过程详见表 4.13。表4.13项目销售总收入测算表4.3.4销售税金及附加、土地增值税与可运用资金测算表4.14土地增值税计算表序序号号项目 目金额 额各注 注 11111扣除项目金额 额 47615.8715888见开发成本构成表 表 111.111开发成本 本 34078.1522666见开发费用计算表 表 111.222开发费用 用 2838.2726666见项目可运用资金估算算表 表 表 表表 表 111.333销售税金与附加加 3883.81620777(1.1)*20% 111.444加扣 20%6815.6304522222 22222销售收入 入 45398.202333(2)一 (1) 33333增值额 额一 2217.6692799999 44444增值率 率 00000 55555增值税率 率 000 66666增值税 税 000允 表4.15销售税金及附加与项目可运用资金估算表(单位:万元)4.3.5资金筹措与还款计划表4.16资金筹措表(单位:万元)表4.17贷款还本付息估算表销售收入扣除有关销售税费之后，作为可以运用的资金，用于投资及还本付息。本项目还款采取到期一次性付款方式。4.4本章小结项目投资估算是指根据行业与项目特点及市场预测估计测算在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用。项目投资分为开发成本和开发费用两大部分，具体包括:土地成本、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、开发期间相关税费、不可预见费用以及财务费用、管理费用、销售费用等。资金筹划指在项目投资估算，项目销售(预售)收入与销售税金及附加行业税费预估，以及行业贷款政策研究的基础上，对资金筹措与投入的合理筹划。本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一是自有资金；二是银行贷款；三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下:自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关的各项税费之后，用于投资；其他缺乏的资金，向银行贷款。5项目财务评价5.1基础财务报表根据上述市场分析、项目规划、投资估算等分析，通过对现有资料的整合，编制下列基础财务报表。表5.税后利润测算表(单位:万元) (各注:所得税在2007年交房也即预售房确认收入时交。)表5.2资产结构表表5.3全部投资财务现金流量表(单位:万元) (备注:本表以04年初为“零时点”，决策“零时点”为取得地块时的2004年10月15日。所以决策时还需进行换算。)4自有资金现金流量表(单位:万元)5.2盈利能力评价指标财务盈利能力分析主要是考察房地产项目的财务盈利能力水平。根据房地产行业及项目自身特点及研究阶段，有选择地取投资利润率、财务净现值、财务内部收益率等指标进行项目盈利能力的分析评价。5.2.1投资利润率投资利润率是房地产财务盈利能力分析的重要静态指标，又称投资收益率、投资报酬率或投资效果系数，主要用来评价项目的盈利水平，其计算公式为:投资利润率=(利润额/投资额)*100%自由资金利润率=（利润额/自有资金额）*100%投资利润率在实际计算当中根据税前利润与税后利润亦有税前、税后之分，为了更好地评价项目盈利水平，本文采用税后投资利润率。由税后利润测