浅析上海商业银行个人住房按揭贷款的风险及对策.doc

i 毕业论文毕业论文 选题报告选题报告 院 系 商学院 学 生 姓 名指 导 教 师 论文题目浅析上海商业银行个人住房按揭贷款的风险及对策 题 目 来 源 及 意 义 题目在与指导老师讨论的基础上由学生自己拟定 随着上海经济的快速发展和居民生活水平的迅速提高 人们的购房需求在不断上升 上海的 房地产业也在这种高速增长的经济的带动下 呈现了急速增长的趋势 然而 在上海大多数居民 不能依靠自己的收入购买住房的现实情况下 个人住房按揭贷款成为首选 个人住房按揭贷款 这一各大银行竞相推出的贷款业务 虽有力地推动了上海房地产业的发展和消费市场的繁荣 而 今却逐步成为上海商业银行风险的一个重要方面 在央行连续不断的加息之下 上海商业银行个 人住房按揭贷款暴露的风险也日益显著 尽管从未来的发展趋势看 上海个人住房按揭贷款市场 会存在很广阔的发展空间 但是如果在目前相对欠缺的风险管理机制下进行个人住房信贷业务的 快速扩张 那么未来必将给商业银行带来巨大的风险 因此 建立和完善个人住房按揭贷款的风 险防范机制成为上海商业银行当前的管理重点 论 文 题 目 研 究 领 域 状 况 目前对地产市场以及按揭房贷的问题 我国的学者更多的是把两者分开讨论 如地产市场存 在的问题 我国法律在监管上的失效以及应该如何改进等 按揭上则侧重考虑在银行方面 如建 议央行和其他商业银行应采取什么措施来管理上 如易宪容先生在 房地产金融的多元化与未来 发展 文章中指出 国内房地产市场发展过分依赖于银行信贷 从而形成了以银行信贷为主的单 一的房地产金融模式 然而国内单一的以银行为主导的房地产融资模式将给金融市场及社会经济 带来不可小视的风险 因此 他提出国内房地产应朝着多元化的方向发展 表现在直接融资方式 上 如股权融资 债权融资等 在钟伟先生 提高住房按揭利率 不为风险为盘剥 的文章中提 到 央行今年的多次提高存贷款的利率水平 目的就是为了减少和控制房价的进一步上升 然而 加息的同时却加重了购房者的还贷压力 他认为单纯的靠央行加息并不能够从根本上解决我国住 房按揭贷款中存在的 风险 因此 不管是从房地产商品的生产还是从消费的角度看 金融业的介入对房地产业来说都 是必不可少的 两者之间是相互促进 相互依赖的辨证关系 我们需要更多的把两者结合讨论 以寻求更好的解决房地产带来的风险 内 容 提 要 或 实 施 方 案 1 内容提要 首先就上海商业银行个人住房按揭贷款的发展及现状 结合上海市的具体情况 提出在上海此类 贷款目前的发展趋势及其存在的问题 其次分析上海商业银行个人住房按揭贷款的潜在风险及这 些风险存在的根本原因 最后通过分析上海个人住房按揭贷款风险产生的原因并结合我国的基本 国情给上海的住房按揭贷款市场提供一些如何完善市场机制的建议 2 实施方案 1 2008 年 1 月 22 日前完成选题 下达任务 开题 2 2008 年 3 月 25 日前 学生必须完成论文初稿 并将电子稿和初稿打印稿上交指导教师保存 3 2008 年 4 月 20 日前 完成论文二稿 迎接毕业论文期中检查 4 2008 年 5 月 5 日至 16 日集中进行毕业论文最终修改定稿 准备答辩 5 2008 年 5 月 19 日起 申请答辩 ii 主 要 观 点 或 主 要 技 术 指 标 随着住房改革制度的不断深入 国民生活水平的迅速提高 人们对住房的需求不断上升 作 为我国改革开放最前沿的上海的房地产业在这种高速增长的经济的带动下急速升温 房价的上升 住房需求的增长两者重叠在了一起 形成了一个极端明显的矛盾 就是目前的收入水平无法支付 如此高昂的房价 于是个人住房按揭贷款的出现化解了这种矛盾 对于银行而言 个人住房按揭 贷款与传统信贷业务相比存在着风险小 综合收益较高等优势 但随着个人住房按揭业务的迅猛 发展 其风险也随之凸显 要避免这些风险就要国家和社会的共同努力 一方面就个人住房按揭 业务中的诸多问题进行科学的研究并建立相应的法律保障体系 从而为按揭市场保驾护航 另一 方面建立防范机制 化解银行在个人住房按揭中的风险 银行风险防范可以从风险转移 风险化 解 风险预防三方面考虑 借鉴国外的有益经验 进行综合防范 建立一套有效的风险防范机制 如保险业全面介入住房按揭 房地产证券化 房地产融资证券化和房地产资产证券化 同时 银 行应加强个人住房按揭贷款的贷后管理工作 加大对按揭贷款的监控 因此 构筑完善的房地产 金融市场体系 满足房地产市场发展的多样化需求成为必然 完善制度 加强管理 有效抑制房 地产市场的投机行为 健全住房保障体系 稳定房地产价格 探索建立合理的监测指标体系 这样才能有效的避免风险 的出现 主 要 参 考 文 献 1 季爱东 住房金融新业务与法规 中国金融出版社 2004 2 钟伟 提高住房按揭利率 不为风险为盘剥 中国改革 2006 8 3 王福林 个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证研究 经济科学出版社 2005 4 宋清华 李志辉 金融风险管理 中国金融出版社 2005 3 5 夏志琼 房贷新政重在监督落实 中国房地产金融 2007 4 6 易宪容 房地产金融的多元化与未来发展 2005 8 7 张健 房地产金融实务 上海财经大学出版社 2007 8 韩平 房地产价格与房地产泡沫问题 中国社会科学出版社 2007 9 唐月明 个人住房按揭贷款的存在问题与对策 广西农村金融研究 2005 1 10 朱广德 喻桂华 亚夫 房贷虚假按揭套取银行资金潜在风险不容忽视 11 辛树森 个人信贷 中国金融出版社 2007 1 12 丁东杰 于小龙 质疑房地产 中国时代经济出版 2007 13 上海统计网 上海统计年鉴 2007 上海市统计局 2007 1 14 约瀚 赫尔 金融管理与金融机构 M 机械工业出版社 2008 15 彼得 S 罗斯 塞尔维亚 C 哈金斯 银行管理 第六版 M 中国人民出版社 2007 1 iii 浅析上海商业银行个人住房按揭贷款的风险及对策 摘摘 要要 个人住房按揭贷款 这一各大银行竞相推出的贷款业务 虽有 力地推动了上海房地产信贷业务的发展和消费市场的繁荣 而今却 逐步成为上海商业银行风险的一个重要方面 随着央行的多次加息 上海商业银行个人住房按揭贷款暴露的风险日益显著 其主要风险 有 假按揭风险 借款人投机风险 信用风险 银行操作风险 而 造成上海商业银行的这些风险的主要原因是由于商业银行贷前审查 不严 贷后流于形式 再加之上海目前还没有建立完善的个人信用 体系 为此 上海商业银行应从防范假按揭 加强银行信贷调查和 贷后管理工作入手 建立个人住房按揭贷款的保险制度 以促进上 海商业银行个人住房按揭贷款市场的健康稳定的发展 关键词关键词 个人住房按揭贷款 风险 对策 iv The Brief Analysis of the Risk and Countermeasures about Shanghai Commercial Bank s Individual Housing Mortgage Loans ABSTRACT The individual housing mortgage loans which all major banks actively promote although strongly impel the development and the prosperity of the consumer market of Shanghai s real estate credit business are becoming an important aspect of risk of the Shanghai Commercial Bank With the Central Bank s raising interest rates for several times the risks of Shanghai Commercial bank s individual housing mortgage loan which are exposed is increasing day by day The main risks include the risks of false loans the risks of borrowers s speculation credit risks bank operation risks and so on The main factors which cause the risks of shanghai commercial bank are those the not strict examinations before the loans the mere formality after the loans having not yet to establish a sound individual credit system of shanghai Therefore in order to promote the healthy and steady development of shanghai commercial bank s individual housing mortgage loan markets it should begin with the guarding against false loans strengthening the bank credit investigation strengthening the supervisory work after the loans v establishing the individual housing mortgage loans insurance systems KEYWORDS Individual housing mortgage loan risk Countermeasures vi 目目 录录 引言 1 第一章 个人住房按揭贷款的概述 2 1 1 个人住房按揭贷款的起源 2 1 2 人住房按揭贷款可能面临的风险 2 第二章 上海商业银行个人住房按揭贷款的发展现状 6 2 1 个人住房按揭贷款的发展态势 6 2 2 不良贷款率呈先下降后上升趋势 6 2 3 个人住房贷款的首付款比例现状 7 第三章 上海商业银行个人住房按揭贷款中存在的问题 9 3 1 假按揭问题 9 3 2 借款人的投机问题 11 3 3 信用问题 11 3 4 银行的操作问题 12 第四章 促进上海个人住房按揭贷款健康发展的思考 14 4 1 防范假按揭 14 4 2 加强贷款管理 防范投机行为 15 4 3 建立个人住房按揭贷款的保险制度 15 4 4 加强商业银行信贷调查和贷后管理工作 16 结 束 语 18 参 考 文 献 19 致 谢 20 1 引言 随着上海经济的快速发展和生活水平的迅速提高 人们购房需求在不断上 升 上海的房地产业也在这种高速增长的经济的带动下呈现了急速增长的趋势 然而 在上海大多数居民不能依靠自己的收入购买住房的现实情况下 个人住 房按揭贷款成为首选 但由于房价增长过快 使得人们正面临按揭支付困难的 尴尬局面 同时商业银行的风险也在不断加剧 这就形成了一个恶性链式效应 伴随着美国次级债危机的爆发 引起了社会各界对上海住房按揭贷款市场的高 度关注 在央行近年来连续多次加息下 个人住房按揭贷款支付压力也随之增加 这意味着在近一个时期内 上海商业银行个人住房贷款已经逐渐步入违约高风 险期 重新审视个人住房贷款的风险成为必要 由于目前的上海个人住房按揭 贷款大多数都有住房作抵押 因此 商业银行大都把个人住房按揭贷款视为优 良的贷款品种 并且都在不遗余力地扩大个人住房按揭贷款业务 然而值得我 们关注的是 上海的房地产市场目前仍处于一种缺乏有效监管 机制不够完善 的环境之中 而且已经有迹象表明 因房价过高和连续多次的加息而产生的矛 盾在日益尖锐 如果处理不好 可能会严重影响到上海目前经济的高速增长 甚至是社会的稳定 本文希望通过对目前上海个人住房按揭贷款存在的一些问 题 结合上海的房地产领域目前的发展情况 给出一些相对的建议 希望对目 前存在的问题能有所帮助 2 第一章 个人住房按揭贷款的概述 1 1 个人住房按揭贷款的起源 按揭 一词是英文 Mortgage 的粤语音译 最初起源于西方国家 本 意属于英美平衡法体系中的一种法律关系 在英美法中主要是指房地产等的不 动产抵押 在 18 世纪英国人创办了房地产按揭贷款的机构 建筑社团 1831 年英国移民在美国宾西法尼亚洲建立了牛津节俭会 他们的成员按月存款 成 员需要购房或建造房屋时可向建筑社团或牛津节俭会借款 借款应按规定期限 分期偿还 若不按期偿还 则该房屋归建筑社团或牛津节俭会所有 这种以房 地产作为保证分期偿还借款的信贷方式 实质上宣告了按揭的诞生 后于十多 年前从香港引入内地房地产市场 先由深圳建设银行在当地试行 之后逐渐在 内地流行起来 个人住房按揭贷款即客户 购房人 在向房地产开发商购买房产时 自己 先交首期房款 其余部分由银行贷款垫付 并用所购买的房产权益作为抵押 按月偿还贷款本息 月供 的一种贷款方式 是由银行 房地产开发商和购房 人三方当事人共同参与的买卖商品房的一种融资活动 1 1 2 人住房按揭贷款可能面临的风险 1 2 1 来自开发商的风险 开发商与购房户串通对银行金融欺诈 骗取银行资金的风险 即假按揭 2 随着我国宏观经济调控措施的逐步出台 住房贷款中的一些潜在风险也在不 断的暴露出来 虚假按揭贷款已逐步成为个人住房贷款最主要的风险源头 据 中国工商银行消费信贷部门统计 该行不良个人住房贷款中 80 是由虚假按揭 造成的 3 因此 个人住房虚假按揭贷款问题必须引起我们足够的重视 在住 房贷款中开发商会利用恶意套现来弥补工程建设中的资金短缺情况 一些开发 商正利用当前法制不健全和一些工作人员执法不严的间隙 以其关联企业或有特 殊关系的个人名义 购买 其开发的住房 或者开发商出具虚假的首付款证明从 而放宽实际交付款限额 以便筹措资金 甚至伪造购房人诈骗银行资金 在假按 1 选自季爱东 住房金融新业务与法规 第 40 页 中国金融出版社 2004 2 选自季爱东 住房金融新业务与法规 第 226 页 中国金融出版社 2004 3 选自虚假按揭贷款 房贷潜在风险不容忽视 3 揭过程中 开发商通过先抬高其开发的住房的价格 再指使其亲属 朋友 员 工等一大批人到银行办理住房按揭贷款手续 开发商通过与他们签订虚假的购 房合同 开具虚假的首期款收款收据 伪造收入证明 然后让他们持自己有效 身份证件和其他相关材料到银行办理按揭贷款手续 因为有开发商参与造假 申请贷款所需的材料在形式上也是完整的 所以银行一般很难发现问题 再加 上借款人申请到贷款后 银行一般直接是把贷款划入开发商的账户 这样就易 于给开发商的虚假按揭造成便利 由于虚假按揭涉嫌诈骗银行资金 银行完全 可以追究其刑事责任 然而在实践中 银行通常以处分抵押房屋来还贷 很少 采用刑事手段 对造假者威慑力不足 客观上也纵容了 虚假按揭 现象的发 生和蔓延 1 2 2 来自借款人的风险 1 借款人信用风险 借款人信用风险 即借款人因主观或客观原因不能 按期偿还借款的风险 这是按揭贷款最直接和最基本的风险 4 信用风险主要 是由于借款人因家庭 工作 收入 健康等因素的变动 不能按期或无力偿还 银行贷款 从而给银行利益带来损失的违约风险 由于目前我国的个人收入的 不透明和个人征税机制的不完善 银行不能通过个人税单 准确了解借款人的 收入情况 同时我国也没有建立个人信用咨询等系统 帮助商业银行了解个人 资信状况 商业银行对借款人的还款能力只能凭其提供的工资收入证明等材料 进行了解 很难进行准确的风险判断 值得指出的是 我国的个人住房按揭贷 款的还款期限通常在 20 30 年左右 在这么长的时间中 个人资信状况就面临 着巨大的不确定性 因此信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生 往往就可能转换为银行的贷款风险 而中国目前个人住房贷款实行的是浮动利 率制度 利率的波动所产生的资金成本的上升转移给借款人 导致借款人的应 付款额增大 借款人承担了全部利率风险 这使得借款人在利率上升周期中出 现贷款违约的可能性加大 2 借款人的投机风险 由于我国目前还没有建立完善的个人信用制度 导致银行之间只有有限的信息可以共享 再加之银行之间争夺市场份额的竞争 非常激烈 为了能够得到更多的客户 不惜降低贷款门槛 同时 随着近些年 4 选自宋清华等 金融风险管理 第 91 页 中国金融出版社 2005 4 的房价不断的迅速上涨 吸引了一批以投机为目的的 炒房族 他们利用银行 降低贷款条件 简化贷款手续的优势向银行借款购置大量的房屋 从而囤积房 屋 等待升值 获取利润 1 2 3 抵押物的风险 1 抵押物价值风险 银行在向借款人发放个人住房按揭贷款时 不仅要 对资信进行审查 还要对其抵押物的价值进行审查 然而 由于个人住房贷款 的还款期限较长 期间抵押物可能会因折旧 损坏以及房地产价格下降等原因 导致价值下跌 而我国房产估价普遍存在高估的现象 若不能及时发现房价被 高估 就极有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险 当借款人不能按期或 无力偿还贷款本息时 银行处置抵押物所获得的款项就会低于借款人的贷款本 息 从而给银行造成经济损失 2 抵押物处置风险 我国现行的法律法规的不完善 在借款人在无力偿 还贷款时 虽然银行有行使处置抵押物的权利 但作为 对被执行人及其所扶 养家属生活所必需的居住房屋 人民法院可以查封 但不得拍卖 变卖或者抵 债 5 这就使借款人意识到即便自己还不上贷款 房屋也不会被拍卖 从而降 低了借款人的还款积极性 也使银行对抵押物的处置难以执行 即使银行收回 房产 但由于我国住房二级市场很不发达 且处置抵押物成本高 手续烦琐 过程复杂 因此将抵押物处置变现也存在一定的困难 致使银行贷款无法按时 收回 最终的风险都将银行独自承担 1 2 4 银行自身的风险 在个人住房按揭贷款的过程中 银行贷前调查形式化 工作人员责任心不 强 综合素质不高 为了完成经营计划 而忽略资产质量 对房地产开发商和 借款人资料调查不细致 把关不严 给贷款造成后患 贷后管理薄弱 我国商 业银行实行贷后管理模式 要求定期逐笔检查 报告 但是个人住房贷款业务 达到一定业务量后 逐笔检查根本无法实现 还可能造成管理流于形式 管理 不到位 同时 当前国内银行对不良资产的管理薄弱 由于银行人力有限 也 缺乏具有不良资产管理经验的人员 常常是等不良贷款达到一定程度时集中解 决 往往就错过了最好的催讨时机 给银行造成风险 5 选自最高人民法院发布的 2004 年 15 号司法解释 关于人民法院民事执行中查封 扣押 冻结财产的 规定 中的第六条 5 1 2 5 流动性风险 所谓流动性风险 就是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金 的其他资产 以致不能清偿到期债务 满足客户提取存款要求的风险 6 个 人住房按揭贷款是一种中长期消费贷款 客观上要求银行有稳定的资金来源与 其匹配 对于银行来说 住房贷款在其资产结构中所占比例过重 且目前又以 快速的整张态势发展 再加之按揭贷款的资金来源主要是储蓄存款和企事业单 位的短期存款 而住房按揭贷款的期限一般较长 这就产生了以短期资金负担 长期资金的风险 并在一定程度上影响银行对短期资金的有效利用 随着个人 住房贷款在上海商业银行的中长期贷款中的比重继续提高 流动性风险管理将 必然成为一个重要的问题 就目前而言 对那些资产规模较小 资产种类较单 一的部分商业银行 已经开始面临流动性风险问题 如果商业银行对这种现象 的存在不加以重视 那么一旦危机爆发 对银行的打击将是致命的 1 2 6 政策性风险 国家针对国内房价上涨过快 住房供应结构严重不合理 房地产市场秩序 比较混乱等问题 要求各地调整住房供应结构 控制住房价格过快上涨 并把 这项考核纳入经济社会发展工作的目标责任制之中 如果宏观调控政策执行到 位 房地产价格必然下降 以寻求新的平衡 自去年几大城市房价持续上涨以 来 国家就连续出台一系列调控措施实施宏观调控 人民银行也调整了商业银 行住房信贷政策 超额准备金存款利率 住房贷款及公积金贷款利率 2006 年 3 月 16 日央行宣布调整个人住房信贷政策 不再对房贷实行优惠利率 房价上 涨过快城市 最低首付款比例可提高到 30 尤其是 2007 年 央行已经宣布 第五次加息 目的就是为了减少和控制房价的进一步上升 避免类似于美国房 贷危机的出现 虽然央行提高住房按揭利率也在一定程度上抑制了部分投机者 通过银行住房贷款进行炒房的行为 但同时也给借款人增加了还款负担 导致 借款人可能面临违约的风险 而住房贷款一直被看作是优良资产 在房地产泡 沫破灭之前 大多数贷款者和投资者很难充分意识到风险的存在 而直到我国 政府小幅加息之后 房地产市场价格开始变得扑朔迷离之际 投资者才开始重 新审视房地产投资所面临的真实风险 一旦房地产泡沫破灭 房地产信贷的风 6 选自宋清华等 金融风险管理 第 93 页 中国金融出版社 2004 6 险真正凸现出来时 商业银行的不良贷款将显著增加 就可能形成严重的银行 流动性危机 甚至造成国民经济的萧条 7 第二章 上海商业银行个人住房按揭贷款的发展现状 2 1 个人住房按揭贷款的发展态势 随着上海经济快速的发展及居民消费水平不断的提高 个人住房贷款业务 近几年呈现出高速发展的态势 2004 年末居民个人住房贷款只有 2445 53 亿元 2005 年末增加到 2644 94 亿元 2006 年个人住房贷款 2483 73 亿元 占个人消 费贷款额 93 6 2007 年上海市商业银行新增人民币个人消费贷款 430 7 亿元 其中仅个人住房贷款就增加了 376 2 亿元 占个人消费贷款增量的 87 3 2008 年央行上海总部 4 月 10 日发布的上海市货币信贷运行情况表明 上海商业银行个人消费贷款一季度同比明显少增 其中 3 月份个人住房贷款 出现下降 一季度 上海商业银行新增人民币个人消费贷款 13 5 亿元 同比少 增 14 3 亿元 其中 3 月份个人消费贷款减少 11 5 亿元 同比减少 20 3 亿元 个人住房贷款增加 20 5 亿元 同比多增 11 1 亿元 其他消费贷款减少 10 3 亿 元 同比多减 30 8 亿元 7 从一季度统计数据看 上海商业银行资金流动性 较为充裕 信贷总量增长适度 宏观调控效果已有所显现 上海商业银行应继 续执行从紧的货币政策 合理把握贷款投放的力度和节奏 要根据上海市实际 情况 在总量适度控制的前提下 坚持结构调整 有保有压 确保货币信贷健 康平稳运行 表 2 1 个人贷款总额 个人贷款总额 20042004 20062006 单位 亿 元 指标2004 年2005 年2006 年 个人贷款总额 3019 073149 013069 15 个人消费贷款 2672 652814 162653 16 个人住房贷款 2445 532644 942483 73 个人住房贷款占个人 消费贷款额比重 91 594 093 6 注 该表选自上海统计网 上海统计年鉴 2007 7 选自 2008 年 4 月 10 日央行上海总部发布一季度货币信贷运行报告 8 2 2 不良贷款率呈先下降后上升趋势 在个人住房贷款增速趋缓的同时 上海商业银行的不良贷款仍成为我们值 得关注的一个潜在的金融风险 2005 年末 上海商业银行不良贷款率为 3 39 下降了 0 58 个百分点 8 2006 年 在监管部门指引下 上海银行业借 鉴国际先进经验 着力风险管理机制建设 改变粗放式经营模式 更加注重在 合规经营的基础上长效发展 年末 上海商业银行不良贷款率为 2 51 整体 抗风险能力有所增强 随着上海金融机构加快集聚 商业银行贷款规模不断扩 大 资产质量也在继续提高 9 2007 年全市金融机构各项贷款余额 21709 95 亿元 新增 3112 01 亿元 个人消费贷款余额 3071 20 亿元 新增 430 73 亿元 其中住房按揭贷款余额 2859 92 亿元 新增 376 19 亿元 全市中外资金融机构 不良贷款率为 2 18 比年初下降 0 33 个百分点 10 2008 年 4 月上海银监局 发布上海银行业一季度统计数据 至 3 月末 全市商业银行个人住房不良贷款 余额 21 56 亿元 比年初增加 0 95 亿元 不良贷款率 0 71 比年初上升 0 03 个百分点 由此我们可以看出 尽管上海商业银行的不良贷款率正在逐年 下降 但是随着央行的不断加息 我们还是要认识到 房贷资产的优质性是具 有时限的 特别是在近年利率不断上升时期 加息给予贷款者的压力不容低估 从而造成的违约风险也在逐步增加 2 3 个人住房贷款的首付款比例现状 在经济增长的同时 人们的购房需求也在不断增加 然而购房所需的高额 首付却让许多购房者望而却步 为了满足人们的购房需求 扩大银行业务量 中国建设银行和中国工商银行在 2000 年 7 月 11 日率先在上海推出了住房贷款 零首付 为此 购房人不必一次性支付购房首付 可以以自住房为抵押 将 应付的首付均摊到未来逐步支付 然而 目前上海还没有建立完善的个人信用 体系 风险控制制度也不完整 加之不良贷款仍是商业银行的主要问题 因此 零首付 极易引发信贷风险 2001 年 上海下令停止办理 零首付 住房贷 款 为了降低银行不良贷款风险 抑制贷款炒房 央行 2003 年 6 月发布了 关 8 选自上海统计网 2005 年本市金融运行概况 9 选自上海统计网 2006 年本市金融运行概况 10 选自上海统计网 2007 年上海市国民经济和社会发展统计公报 9 于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 通知规定 对借款人申请个人住房 贷款购买第一套自住住房的 首付款比例仍执行 20 的规定 对购买第二套以 上 含第二套 住房的 应适当提高首付款比例 随着房价的不断攀升 政府 为控制房地产市场的规范化发展 抑制房价过快上涨 央行规定 从 2006 年 6 月 1 日起 个人住房按揭贷款首付比例不得低于 30 考虑到中低收入者的购 房需求 对购买自住房面积在 90 平米以下的仍执行首付款比例 20 的规定 而 目前在上海 针对第二套住房按揭贷款政策 招商银行尚未提高首付比例 购 房者仍可申请到 70 的按揭贷款 央行之所以频频出台首付款管理规定 其目 的主要是为了控制一些炒房族借用银行资金进行房地产炒作 从而减少银行信 贷风险 降低不良贷款率 促进商业银行健康有序的发展 10 第三章第三章 上海商业银行个人住房按揭贷款中存在的问题上海商业银行个人住房按揭贷款中存在的问题 个人住房按揭贷款业务因具有资产质量高 受益期长 收益稳定 风险低 等特点 逐渐成为上海商业银行近年来发展的重要业务之一 同时 随着居民生 活水平的不断提高和住房体制改革的不断健全 经济适用房 商品房建设的投资 规模将继续扩大 个人住房按揭贷款业务也具有了巨大的市场空间 在房地产业 快速发展时期 个人住房贷款是各家商业银行零售业务的主打产品 从国际经 验看 个人住房贷款的风险暴露期通常为 3 8 年 11 这也就意味着上海商业 银行个人住房贷款已经开始步入了违约高风险期 1998 年以来 上海个人住房 按揭贷款已经呈现出爆发式的增长 增长速度远远超过商业银行整体贷款的增 长 而伴随着住房贷款总额的上涨 不良率也呈现了增长趋势 截至到 2008 年 3 月末 上海各商业银行的个人住房不良贷款余额 21 56 亿元 比年初增加 0 95 亿元 不良贷款率 0 71 比年初上升 0 03 个百分点 12 我们必须认识 到 个人住房贷款资产的优质性是有时限的 特别是在利率上升时期 加息给 予贷款者的压力不容低估 近年来上海个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势 数据显示 工 中 建三大行个人住房不良贷款已由 2005 年末的 184 42 亿元 上升到 2006 年末的 192 41 亿元 13 应该看到 在连续多次加息的情况下 房 贷违约风险正在逐步增加 由于银行按揭贷款涉及三方以上当事人且还贷期限 较长 最长可达二三十年之久 其中所涉及的金融风险可想而知 分析银行在 其中的主要风险及提出相应的对策 以保证资金的稳健 安全运行 对银行等 金融机构进行金融活动极其重要 在按揭贷款领域 随着贷款数额的急剧增加 银行等金融机构也逐渐清醒地认识到按揭贷款发放的风险因素不容忽视 上海 商业银行对房地产不良贷款的控制和风险规避任重而道远 目前 上海商业银 行在按揭贷款中所面临的风险主要包括 假按揭风险 借款人的投机风险 信 用风险 银行的经营风险等 3 1 假按揭问题 11 选自建行报告 商业银行房贷正步入违约高风险期 12 选自上海统计网 2007 年上海市国民经济和社会发展统计公报 13 选自建行报告 商业银行房贷正步入违约高风险期 11 个人住房按揭贷款已经成为房地产金融市场的热点 然而在这片繁荣景象 的背后 假按揭 却不能不引起人们的注意 所谓个人住房贷款 假按揭 是 指房地产开发商利用虚假的购房合同 购房人情况等材料骗取银行信用并非法 取得银行按揭贷款的一种行为 14 上海银监局指出 个人住房不良贷款上升势 头虽然得到一定遏制 但须重点关注虚假按揭风险 至 6 月末 中资商业银行个 人住房不良贷款余额 21 62 亿元 比年初增加 1 97 亿元 不良贷款率 0 85 比 年初上升 0 06 个百分点 据有关银行统计 个人住房不良贷款约有 80 因虚假 按揭而引起 虚假按揭贷款已成为个人住房贷款最直接 最主要的风险源头 15 上海浦东发展银行惊现 1 26 亿元巨额贷款的 虚假抵押 就是一个典型的 假按揭案例 上海浦发银行在一笔巨额购房贷款贷出去后并未办理住房抵押手 续 据调查 这 32 笔巨额贷款的代理人全是曲沪平 尽管是以不同的个人名义 登记产权 但房子事实上均是提供按揭中介服务的上海优佳投资管理有限公司 所有 而曲沪平正是这家公司的员工 那么 在这个按揭过程中 优佳投资公 司大量利用了他人的身份证申请贷款为自己买房 这种贷款的本身就潜在很大 的风险 更何况有 32 笔陆家嘴支行发放的贷款存在抵押不实 如出于故意 那 就是一种骗贷行为 而该案例至少存在三大骗贷嫌疑 一是虚高评估抵押物价值 套取银行资金 优佳投资公司购买的一套位于 世茂滨江花园 的复式高档房 938 34 平方米 买入价是 2400 万元 即便后因房价上涨 按每平方米 4 万 元估算 其交易额也就是 4000 万元 而上海光华房地产评估有限公司给这套房 子估值竟达 1 亿元 按规定交 30 的首付 那优佳投资公司仅这套房子就从银 行贷款 7000 万元 扣除真实房款 其可从银行套现 4600 万元 由于上海光华 房地产评估有限公司虚高评估 制造了虚假繁荣 与此同时 优佳投资公司再 将这些已被按揭的房产继续出售 并利用出售所得的资金向银行偿还贷款本息 二是优佳投资公司利用其职工曲沪平作为购房人 通过大量他人身份证伪造材 料向银行进行虚假按揭除了抵押不实 在浦发银行的问题贷款中 还大量涉及 利用他人身份证办虚假按揭 优佳投资利用大批的异地身份证来伪造不同的购 房人来向银行进行个人住房按揭贷款的申请 骗取巨额资金 三是银行纵容或 配合作假 上海浦东发展银行 1 26 亿无抵押贷款 除去优佳投资公司欺骗之外 14 选自季爱东 住房金融新业务与法规 第 226 页 中国金融出版社 2004 15 选自上海报告 12 并非没有银行自身原因 一方面 假按揭的出现与上海浦发银行把关不严有直 接关系 在贷款过程中银行没有对借款人提供的材料及个人情况的真实性进行 详实核查 另一方面 在竞争激烈的环境下 银行为了增加业务量并照顾大客 户 因此对 假按揭 给予一定程度的配合 3 2 借款人的投机问题 由于上海目前还没有建立完善的个人信用制度 银行之间可以共享的个人 信息就十分有限 再加之银行之间恶性竞争 为了能够得到更多的客户 不惜 降低贷款门槛 同时 随着近些年的房价不断的迅速上涨 吸引了一批以投机 为目的的 炒房族 他们利用银行低借款条件的优势向银行借款购置大量的房 屋 从而囤积房屋 等待升值 获取利润 2002 年初 温州人开始进沪买房 形成了第一拨热潮 并相互联手炒作 比如甲和乙两人同时炒房 分别购买一 套 100 万的房子 按照规定 两人分别需要首付 30 万 贷款 70 万 办好按揭 或拿到现房后 找一家熟悉的中介分别以 150 万的价格将房子转手给对方 此 时 甲和乙分别需为新买的房子向对方首付 30 即 45 万 贷款七成即 105 万 由于甲 乙两人对敲炒房 所以彼此的首付都不用交 剩余的 105 万元贷款通 过银行贷款变现 即可获利 5 万元 循环多次 或者同时炒多套房子便可赚到 上百万的钱 在上海 炒房高峰时每年有数十亿资金从温州进入 2004 年 12 月 15 日 位于上海市中山南路的 金外滩花园 开盘当日 3600 名登记购房 者中有近四成出示的是温州身份证 而 2004 时尚之都 温州房展会的信息显 示 在三天展会 14 6 亿元的成交总额中 上海各类楼盘的总成交额达到七八亿 元 在当时上海的房价飙升之快令人瞠目结舌 房价的泡沫在不断膨胀 在房 价高涨的诱惑下 浩浩荡荡的炒房团凭借贷款这一杠杆牟取暴利 略有存款的 中等阶层购买完第一套房子后 也禁不住诱惑 热衷于贷款买第二套甚至第三 套房子 甚至不稳定收入者 低收入者也蠢蠢欲动 使出浑身解数 如 借 贷 等风险较高的资金筹措方式进行购房 然而一旦房价出现下滑 风险就 会随之爆发出来 炒房人会因无力偿还贷款 最终给银行造成潜在的风险 同 时 这种炒房行为最终会造成社会的贫富差距进一步加剧 虚假繁荣的房地产 市场将使更多的工薪阶层无力购买住房 抑制社会的有效需求 削弱国民经济 整体竞争力 增加了房地产市场的风险 13 3 3 信用问题 2005 年年底 由于房价开始出现下滑迹象 上海地产十强之一的大华公司 所开发的楼盘 水岸蓝桥 的 89 名业主 纷纷要求退房 并将一份联名解约 通牒 递交给开发商 贷款银行和贷款担保公司 并声明将集体停止偿还房 贷 一时间 上海楼市 风云 乍起 引发先后十几个楼盘出现集体退房事件 业主们以交房过程中一些小质量问题作为退房理由 而在过去房价急速上涨期 间 即便在交房时业主发现严重工程质量问题也只是要求开发商进行索赔 也 有的业主甚至因房价飙升而不敢找开发商理论 而当房价一开始出现下跌 业 主们便纷纷开始以住房质量问题为借口找开发商的麻烦 甚至引发集体的退房 事件 在退房潮中 购房者采取了拒绝收楼 停止供款甚至走进法庭等手段 宁愿承担违约金也要求退房 以此来规避房价急剧下跌而带来的风险 而退房 潮背后值得我们去关注和思考的问题则是信用风险 这也是目前中国楼市隐藏 的最大危机 我们可以从近些年来的房地产市场来检视一下上海的信用风险 首先是来 自开发商的 开发商对市场因素分析失误 房屋的出售价格比预期有所下降 在期房按揭贷款中预售不理想 导致后续资金不足 不能按期交房 客户不能 按期入住 甚至由于开发商经营不善 运作失误 资金链断裂 或是与建筑方 或其他合作方的纠纷导致项目 烂尾 无法按期交楼致使购房协议无法履行 必然导致按揭贷款协议无法正常履行 此外开发商所建楼房存在质量缺陷 达 不到国家标准 不符合房屋买卖合同要求等原因 如住房面积缩水 以次充好 开发商没有履行承诺 未及时完成消防等配套工程 物业管理不善等 都会导 致购房人发生群体性的违约不还款的情况 给银行带来违约风险 从而导致银 行信贷资产受到严重损失 3 4 银行的操作问题 目前上海大多数商业银行的贷前资信审查都存在把关不严 流于形式的现 象 加之缺乏必要的相关法律约束 再加上各大商业银行之间激烈的竞争 银 行为了扩大其业务范围 竞相放松对贷款人的审批条件 2003 年中国工商银行 上海外高桥保税区支行因贷前把关不严 竟向 姚康达 一人发放个人住房贷 款 7141 万元人民币 资金被用于购买 128 套住房 炒作房地产 给单一的个人 14 发放如此高额的住房贷款 极容易给银行造成潜在风险 当然在房地产市场行 情好的时候这种风险可能不会被银行人员所意识 一旦出现房价下滑 风险便 会出现了 但由于经办人员风险意识不强 警惕性不高 在个人住房贷款审查 过程中 仍然没有严格的抵押住房登记制度 对姚康达的真实身份 收入情况 家庭状况等客户资信的相关情况了解不详 对相关材料的真实性 合法性审查 不严 也是上海外高桥保税区支行向姚康达个人发放了高额贷款的重要因素 同时 我国个人住房贷款的个人征信系统不完善 商业银行缺乏对借款人资信 调查的有效手段 另一方面 贷款审查手段单一 银行间信息沟通不畅 银行 对借款人情况的了解十分有限 同时讲信用的风气还没有形成 这就导致有的 借款人借机伪造收入证明 或者用一份收入证明在不同的银行同时贷款 甚至 到异地银行贷款 而银行对这些情况无法核实 再加上银行的 重放轻管 的 管理模式 对个人住房贷款的风险认识淡薄 更加剧了银行的潜在风险 15 第四章第四章 促进上海个人住房按揭贷款健康发展的思考促进上海个人住房按揭贷款健康发展的思考 从未来的发展趋势看 上海的个人住房按揭贷款会存在很广阔的发展空间 如果在目前相对欠缺的风险管理机制下进行个人住房信贷业务的快速扩张 那 么未来必将给商业银行带来巨大的风险 因此 当前应把建立和完善个人住房 按揭贷款的风险防范机制作为商业银行风险管理的重点 从风险预防 风险转 移 风险化解考虑 进行综合防范 建立一套符合上海实情的风险防范机制 从而促进上海个人住房按揭贷款健康发展 4 1 防范假按揭 首先在贷前审查阶段 银行应加强对借款人提交的个人住房按揭材料进行 重点审查 仔细辨别申请材料的真伪 调查核实按揭申请人的情况 要认真审 查借款人的真实身份 家庭情况 工作单位 联系方式 收入水平等情况 最 好深入到借款人的实际生活中进行调查 要更为客观 准确地对购房人的整体 资信进行评估 如果上海浦东发展银行当时能够在向曲沪平发放的 91 笔贷款前 仔细审查借款人的申请材料 就不难发现这 91 笔贷款全部是由曲沪平一人利用 他人身份证进行骗贷的 而这 1 26 亿元贷款尽管是以不同的个人名义登记产权 但房子事实上全部归优佳投资公司所有 贷款人曲沪平正是这家公司的员工 上海浦发银行却在审查贷款申请材料时没有发现 这就要求银行建立一套电子 系统 对于每一笔的按揭贷款申请 应在贷款电子系统中作查询 如果贷款人 为同一人购买同一开发商的多套住房 那么银行应上浮贷款利率 大幅降低贷 款成数或拒绝为其提供贷款 如果一个楼盘的价格远高于同地段 同档次的其 他楼盘 而销售又非常的好的话 就要引起银行的注意 这也是 假按揭 的 一个显著的特征 优佳投资公司买入 世茂滨江花园 复式高档房是 2400 万元 而上海光华房地产评估有限公司却给这套房的估值 1 亿元 优佳投资公司正是 通过和海光华房地产评估有限公司串通虚高评估 骗取银行贷款 因此 银行 应对异常上涨的房价多加调查 谨防虚假按揭 其次 银行应加强对贷款资金的监督 贷款发放出去后 银行必须加强跟 踪管理 上海浦东发展银行在贷款发放出去以后 并没有严格对贷款进行管理 以致于高达 1 26 亿元贷出去了 却没有办理房产抵押手续 同时 银行还应对 16 造成 假按揭 的有关责任人进行调查 对于与开发商串通实施 假按揭 的 或因违法操作造成贷款重大损失的 应严格按照有关规章制度追究其责任 坚 决杜绝为完成业务指标 增加业务量而纵容或配合开发商实施 假按揭 的现 象 4 2 加强贷款管理 防范投机行为 由于目前银行间竞争激烈 加上贷款人有所购住房作为抵押担保 为此上 海各商业银行审查个人住房按揭贷款时相对放宽松 实际上 对贷款的清偿起 到至关重要的作用的是借款人的资信 而不仅是抵押权的实现 因此 要十分 注重对借款人资信情况的审查 为防止虚假收入 银行要认真核查借款人出具 的收入证明 防止借款人提供虚假文件和开具虚假证明来骗取银行贷款 跟踪 客户贷款的实际运用方向 同时 加强工作人员的责任心 对借款人的基本情 况进行仔细分析 分析其所处行业的未来发展前景 判断其职业的稳定性和未 来的收人水平 同时 对住房信贷必须坚持以 自住房为主 原则 保证贷款 确实用于购买自住房 抑制房产投机行为 由于我国现处在个人征信系统尚不 健全的阶段 银行不能仅依靠借款人提供的收入证明决定贷款的发放 而应加 对借款人的个人真实情况进行核查 建立一套科学有效的个人征信体系 即能 证明 解释与查验自然人资信 能监督 管理与保障个人信用活动的一系列具 有法律效力的规章制度与行为规范 包括个人信用登记制度 个人信用评估制 度 个人信用风险预警制度和个人信用风险管理制度等 这就需要上海设立专 门的信用机构 由信用机构将借款人日常的信用情况加以整理 分析 记入该 借款人的历史档案 然后及时地提供给各商业银行 当借款人申请住房贷款时 银行便可以从信用机构获得借款人的信用信息 并据此作出决策 由于目前这 种信用体系的建立还有待时日 银行为化解借款人信用风险 必须在发放住房 贷款过程中 严格把关 将贷后跟踪管理作为重点 以便及时了解的款的使用 方向 防止炒房者利用贷款炒房的行为 银行可以安排工作人员定期对每笔贷 款的使用情况进行调查 如若发现有利用贷款进行投机的行为 银行可以考虑 追回贷款 不予放贷 以保证贷款用于自住房 4 3 建立个人住房按揭贷款的保险制度 在办理了住房按揭贷款的抵押登记后 银行虽有抵押物作担保 又有阶段 17 性担保人 但由于个人住房贷款的还款期限较长 期间抵押物可能会因折旧 损坏以及房地产价格下降等原因 或是其它不可预测的因素导致价值下跌 借 款人也可能因为工作和家庭的变动导致无力偿还银行贷款 当大华公司的 水 岸蓝桥 楼盘的房价出现下跌时 89 名业主集体退房 停止偿还贷款 从而给 银行带来违约的风险 银行虽有住房作为抵押 但房价的急速下跌也将给银行 造成极大的损失 那么 为了避免损失 银行可以通过建立个人住房按揭贷款 保险制度 使保险公司成为主债务人 负责偿还借款或按承保的金额赔偿银行 的损失 从而有效提高贷款安全度 转嫁住房按揭贷款的风险 住房按揭贷款 的风险的保险转嫁途径有两条 一是对住房按揭贷款的风险可由借款人或银行 以向保险人投保的方式转嫁给保险人 二是借款人将其在生产经营过程中面临 的各种可保风险都向保险公司投保 从而使银行面临的贷款风险间接地转嫁给 保险公司 银行可以要求借款人投保 或以投保作为先决条件 特别是借款人 的财产 包括抵押财产和非抵押财产 都应在保险公司投保财产保险 如果贷 款银行向保险公司投保 那么即便借款人违约 停止还贷 银行还可以将风险 转嫁给保险公司 以便减少损失 银行也可以以保证贷款的方式发放贷款