房地产估价报告.doc

房 地 产 抵 押 估 价 报 告估价项目名称：张三、李四位于南京市某小区701室房地产抵押价值评估委 托 方：张三、李四估 价 方：江苏大发房地产估价咨询有限公司估价人员：王五 张三三 估价作业日期：2007年6月15日至2007年6月19日估价报告编号：（江苏）大发（2010（房估）字第666号目 录致 委 托 方 函2估 价 师 声 明3估 价 的 假 设 和 限 制 条 件4房 地 产 抵 押 估 价 结 果 报 告5一、委托方5二、估价方5三、估价对象5四、估价目的7五、估价时点7六、价值定义7七、估价依据7八、估价原则8九、估价方法8十、估价结果9十一、估价对象变现能力分析10十二、本报告使用风险提示12十三、估价人员13十四、估价作业日期13十五、估价报告应用的有效期13附 件14房 地 产 抵 押 估 价 技 术 报 告15致 委 托 方 函张三、李四：受贵方委托，我们对位于南京市某小区701室房地产进行了估价。估价时点2007年6月15日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。本公司对估价对象权利、实体、区位状况进行了实地查勘和市场调查，遵照城市房地产管理法、房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见等法律法规、政策及国家技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，采用市场比较法，对房地产抵押价值进行了分析、测算和判断，在设定的价值定义与假设限制条件下，假定未设立法定优先受偿权利时，确定估价对象的市场价值为￥119.28万元，（大写）人民币壹佰壹拾玖万贰仟捌佰元整；法定优先受偿款为￥35万元（无法定优先受偿款的情况下）/（同时将注销估价对象已设定的抵押权、无法定优先受偿款的情况下），确定估价对象的房地产抵押价值为￥84.28万元，（大写）人民币捌拾肆万贰仟捌佰元整。估价对象及估价结果详见表1。表1 估价结果一览表估价对象竣工年代所在层数/总层建筑面积（m2）房屋所有权证号土地面积（m2）土地性质市值单价(元/ m2)估价市值（元）某小区701室房地产20007/8107.41房权证字第00000号36.4国用出让，终止日期2049-7-2693521,004,498某小区701室假层房地产假层33.565611188,305合计140.9736.41,192,803估价报告应用有效期自本报告出具之日起半年内有效。提请注意的是，报告全文与本函是不可分割的整体，应完整阅读和理解、规范使用本报告。江苏大发房地产估价咨询有限公司 法定代表人： 2007年6月19日估 价 师 声 明对本报告特作如下郑重声明：1. 我们在本估价报告陈述的事实是真实、准确的。2. 本报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受本报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们与本报告的估价对象没有任何利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见，并承诺对委托方提供的资料负有保密义务。4. 我们依照国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银监委（建住房（2006）5号关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知及房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本报告。5. 注册房地产估价师王五、张三三已对本报告中估价对象的权益、实体、区位进行了实地查勘、记录和摄影，但仅限于估价对象的外观，我们不承担对估价对象权益状况可靠性的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行检视和建筑结构质量调查的责任。6. 没有人对本报告提供重要专业帮助。7. 本报告依据了委托方提供的权益状况等相关资料，委托方应对资料的真实性、合法性负责。因资料失真造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8. 凡因委托人使用本报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。参加本次估价的注册房地产估价师姓 名 签名（盖章） 注册号王五 3220000000张三三 3220000000 估 价 的 假 设 和 限 制 条 件一、本次估价的假设前提1. 估价对象产权完整合法持续使用，可在公开市场自由合法交易。2. 估价时点到估价目的实现期间房地产市场保持稳定，不发生自然力和其他不可抗力对估价对象的破坏性损坏。3. 不考虑特殊买家的附加出价和非公开市场的强制变现。二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据本次估价未对估价对象建筑物质量检测，本次估价假定无建筑结构、基础等重大质量问题。三、估价中未考虑的因素及特殊处理本次估价未考虑抵押权实现时的国家宏观经济政策的变化、市场状况变化、未来处置风险、抵押期间的房地产损耗、房地产抵押权实现时产生的相关税费等因素对房地产价值的影响。四、本报告使用的限制条件1. 本报告估价结论仅为委托方在上述已有假设条件下用于委托方以估价对象进行抵押担保为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不得做其他用途。2. 本报告结果的有效性受到本报告规定的估价时点、估价目的、价值定义、估价结果有效期、估价对象的权利状态和实体状态以及估价假设条件等估价要素的约束和限制。 3. 本报告有效期自本报告出具之日起半年内有效。在有效期限内，如果房屋数量、维护程度、价值标准以及房地产市场行情等影响房产价值的因素发生重大的变化，并且对房地产价值产生明显影响时，应对估价值进行调整或重新评估。4. 本报告的解释权为本机构所有。本估价报告的规范文本为中文文本，用除中文以外的其它文字制作本报告的以中文文本为准。 房 地 产 抵 押 估 价 结 果 报 告 一、委托方委托方名称 ：张三、李四委托方住址：南京市某小区701室联系电话、估价方机构名称：江苏大发房地产估价咨询有限公司机构地址：江苏省南京市某大厦0000室房地产估价资质：壹级房地产估价资质证书号：建房估证字2006 000号法定代表人：某某某联 系 人：某某联系电话0000000邮政编码：210000传 真子信箱：E-mail：三、估价对象1. 估价对象范围本次估价对象为位于南京市某小区701室房地产，评估总建筑面积为140.97平方米及其对应分摊的土地使用权面积36.4平方米。2. 估价对象权属状况现场查勘结果见表2。3. 估价对象实体状况现场查勘结果见表2。4. 估价对象所在小区状况估价对象所在小区某小区，主要为多层建筑，小区绿化较好，有良好的物业管理，居民素质较好。5. 周围环境位于南京市次中心区成熟住宅区。周围交通便利，有中山路、新模范马路、察哈尔路等，附近有16、33、游4、72、42、13路等10多条公交线路。学校、菜场、医院、购物中心等生活服务设施配套齐全，附近有中山北路商业路线、山西路商服中心，有东南大学中大医院、有南师大附中、南京市古平岗小学等。表2 估价对象房地产基本情况表南京市某小区701室房地产房产登记状况幢号丘号房屋所有权证号房屋所有权人建筑面积（m2）结构设计用途他项权利状况房屋共有权人及证号发证日期701室-房权证字第00000号张三、李四107.41混合住宅已设定抵押权，李四，鼓共字-701室假层33.56房产实体状况幢号竣工年代朝向设施装修所在层数/总层数建筑物类别套型层高（m）建筑物维养状况701室2000南上水、下水、气、电、电话、有线电视木门塑钢窗，客厅地板转、房间木地板，局部吊顶7/8普通成套住宅3室2厅2卫1厨2.8良好701室假层假层土地登记状况地号土地使用权证号土地使用权人坐落土地登记用途 土地使用权类型土地登记面积（m2）他项权利状况土地使用权终止日期土地发证日期0000000宁鼓国用（2000）第00000号张三、李四南京市鼓楼区某小区701室住宅国有出让土地使用权36.4已设定抵押权2049-7-262006-12-14土地基本状况形状地势基础设施状况地基、水文状况规划限制条件所在宗地地块形状较规则估价对象所在宗地地势平坦所在宗地达到红线外通电、通上水、通下水、通讯 、通气“六通”宗地红线内达到通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通一平”的开发水平估价对象所在宗地地基承载力一般，地表排雨水状况良好，一般无地表积水现象估价对象所在宗地规划用途为住宅，已经达到规划许可的最高最佳利用四、估价目的根据委托方意见，本次估价目的是委托方以估价对象进行抵押担保为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2007年6月15日六、价值定义本报告估价结果是估价对象在估价时点的房地产抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉法定优先受偿款。本次估价采用公开市场价值标准，估价对象权益状况为估价时点查勘的权益状况，估价对象实体状况为估价时点查勘的实体现状。本报告的估价结果包括了土地使用权价格、建筑物价格、小区公共配套设施基础设施（通上水、通下水、通路、通电、通讯、绿化工程）等地上附着物价格（及室内装饰装修工程价格）。七、估价依据 1. 法律、法规和政策文件1.1中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例、中华人民共和国物权法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市房地产抵押管理办法、最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释、国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知 、关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知1.2江苏省人民政府、江苏省建设厅和江苏省国土资源厅、原江苏省国土管理局颁发的有关文件1.3南京市人民政府、南京市房产局和南京市国土资源局颁发的有关文件2. 技术规程：房地产估价规范、城镇土地估价规程、房地产抵押估价指导意见3委托方提供的房屋所有权证、国有土地使用证等有关资料；估价人员对估价对象及其所在区域的现场查勘记录以及掌握和调查的房地产市场等资料八、估价原则本报告在遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的基本原则下，具体遵循如下估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则等一般性原则及稳健性原则等，并在实际操作中，结合具体评估项目的特点综合运用以上原则，对委估房地产据实评估。九、估价方法本次估价目的为房地产抵押价值估价，首先估价假定未设立法定优先受偿权利下估价对象的公开市场价值，然后根据房地产估价师的查勘结果确定法定优先受偿款，最后采用假定未设立法定优先受偿权利下估价对象的公开市场价值减去法定优先受偿款得到房地产抵押价值。1. 假定未设立法定优先受偿权利下估价对象的公开市场价值估价本次估价为住宅类房地产抵押价值估价，因此在进行公开市场价值估价时，首先选用市场比较法。根据估价师对估价对象所在区位房地产市场的查勘结果，估价对象所在区位房地产市场发育充分，住宅类房地产市场交易案例多，因此本次估价最适宜采用的方法为市场比较法。收益法和成本法估价参数的调查与取值比较困难，且估价对象不大，因此本次估价仅采用了一种最适宜的估价方法市场比较法。所谓市场比较法，是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即：待估房地产价格=比较案例房地产价格 2. 法定优先受偿款确定法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。根据估价师查勘结果确定。3房地产抵押价值确定房地产抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下估价对象的公开市场价值-法定优先受偿款十、估价结果1估价结果的确定理由本报告依据估价目的遵循估价原则按照规定的评估程序开展了评估工作。采用市场比较法时，案例选择依据充分，估价参数取值合理，估价结果客观可靠。经过内部审议，假定未设立法定优先受偿权利下估价对象的公开市场价值估价结果采用市场比较法评估结果。同时核查了估价对象的法定优先受偿款情况，最终确定房地产抵押价值。2估价结果本公司对估价对象权利、实体、区位状况进行了实地查勘和市场调查，遵照城市房地产管理法、房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见等法律法规、政策及国家技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，采用市场比较法，对房地产抵押价值进行了分析、测算和判断，在设定的价值定义与假设限制条件下，假定未设立法定优先受偿权利时，确定估价对象的市场价值为￥119.28万元，（大写）人民币壹佰壹拾玖万贰仟捌佰元整；法定优先受偿款为￥35万元（无法定优先受偿款的情况下）/（同时将注销估价对象已设定的抵押权、无法定优先受偿款的情况下），确定估价对象的房地产抵押价值为￥84.28万元，（大写）人民币捌拾肆万贰仟捌佰元整。估价对象及估价结果详见表3。表3 估价结果一览表估价对象竣工年代所在层数/总层建筑面积（m2）房屋所有权证号土地面积（m2）土地性质市值单价(元/ m2)估价市值（元）某小区701室房地产20007/8107.41房权证字第00000号36.4国用出让，终止日期2049-7-2693521,004,498某小区701室假层房地产假层33.565611188,305合计140.9736.41,192,803十一、估价对象变现能力分析1、估价对象的独立性、通用性及可分割转让性分析估价对象为住宅，属于住宅类通用性建筑，通上水、下水、电、讯等配套设施齐备，拥有独立的使用功能，房地产权利人一致，未设定租赁等其他权利性限制，可独立转让。2、变现价值与评估的市场价值差异程度分析估价对象为通用性住宅类建筑，具有独立使用功能，可独立转让，产品的市场客户容量较大，在正常状况下，估价对象变现价值与评估的市场价值差异程度一般在10-15左右。3、变现时间长短、税费种类、数额及清偿顺序在正常状况下，估价对象变现时间一般在1-3个月左右。变现时出售方涉及的税费种类及数额为：印花税，按照实际成交价的0.05确定应纳税额。交易手续费，按照产权证的建筑面积3元/平方米确定交易手续费。个人所得税及其它税。商品房转让时需交纳个人所得税，一般为增值部分的20或为市值的1%，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。商品房未住满5年的，转让时除需交纳个人所得税外，还需要交纳营业税及其附加，一般按全额的5.55。评估费。委托评估机构进行抵押物处置价值评估的，按抵押物处置价值6及以下的标准差额累进的方式支付评估费。中介代理费或拍卖行佣金。由中介机构代理处置的，卖方需要交纳一半的代理费用，代理费为按实际成交额的1.5-2的一半收取。采用拍卖方式处置抵押物的，根据中华人民共和国拍卖法规定，委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金比例，委托人、买受人与拍卖人对拍卖佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价5的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用；未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：（一）支付处分抵押房地产的费用，包括评估费、中介代理费或拍卖行佣金、交易手续费、出让土地使用权应交纳的出让金。（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款，包括印花税、个人所得税及其它税。（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金。（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害。（五）剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。十二、本报告使用风险提示1. 本报告的法定优先受偿款指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保