郑州升龙齐礼阎城中村改造项目定位报告 PPT课件

1 升龙齐礼阎城中村改造项目 定位报告 2 报告结构项目本体分析 项目策划报 项目整体运营战略产品组合及功能定位产品建议 告项目规划建议总体营销战略 3 报告结构项目本体分析 项目策划报 项目整体运营战略产品组合及功能定位产品建议 告项目规划建议总体营销战略 4 土地价值分析 宗地片区与城市关系 郑州西南门户 承接城市南移南郊北进历史使命宗地位于郑州市二七区辖区嵩山路 长江路交叉沿线 属于西南板块 该区域板块由于长期以来非城市发展方向 总体发展较差 为大型专业市场和众多城中村聚集区域 一直处于城市发展的 洼地 近年来随着郑州市整体城市框架的拉大 区域建设得到迅速提升 目前周边市政 社会生活配套完善 区域环境得到改善 龙湖商圈 碧沙岗商圈 升龙商圈 火车站商圈 项目所在区域目前已经成熟 距离郑州的火车站商圈 碧沙岗商圈两大重点核心商圈虽然较远 但目前便捷的路网交通可以满足快速达到 航海路专业市场带区域房地产从2004年以来以亚星 布瑞特为标杆企业打造的亚星盛世家园 帝湖两项目改善了区域市场主要以经济适用房分布的格局 提升了区域房地产品质和形象 5 土地价值分析帝湖王府 土地概况 分散于长江路两侧 隶属于亚星核心片区规模项目升龙城升龙城B7 1B7 2 A 01N 01N 02 B 03 盛世雅居B 07 万达广场 二七区齐礼阎城中村改造项目目前控规和经济指标已经基本确定 一期工程拟建B7 1和B7 2地块 B7 1地块 留园路以北 嵩山路以西 张魏砦路以南 郑密路以东 占地面积约为28859平方米 地上建筑面积约为207785平方米 B7 2地块 长江路以北 郑密路以西 留园路以南 规划路以东 占地面积约为44358平方米 地上建筑面积约为266148平方米黄岗寺城中村改造南三环以北地块地块主要在长江路以南 嵩山路两侧 南三环两侧 此次招标包含地块为此图中标示A 01 B 03 B 07N 01 N 02 N 03亚星盛世雅居地块 长江路以南 淮南街以西 兴华南街路以东 黄岗寺以北 占地面积约为8684 03平方米 地上建筑面积约为39007 49平方米 6 土地价值分析 土地规划指标 近100万平方米高容积率项目地块经济技术指标 地块用地面积 地上建筑面积 建筑占地面积 B7 12885920778514429 5 B7 24435826614817890 盛世雅居8684 0339007 492864 96 合计81901 03512940 535184 46 其中 住宅面积 商业面积 164496 543286 5 210918 453229 6 30564 398085 65 405979 3104601 8 幼儿园面积 2000 2000 户数容积率建筑密度 停车位 个 1800户7 2050 1039 2752户6 040 1331 400户4 491932 99 198 49522568 7 土地价值分析 地块现状 无可塑自然资源平整宗地B7 2地块现状 B7 1地块现状盛世雅居地块现状 北西北西 东南东南 项目周边已经搬迁结束 部分地块具备拆迁条件 周边无强势的可利用自然资源 为城市生活区改造项目 项目实际操作方向上已经有较大的限制 以项目主题定位 产品差异等制胜 北西 东南 8 土地价值分析1 交通出行 主要依靠公共交通系统 向郑西南出行自驾车条件较好 1 1 2 3 312 万达广场 2 2 3 3 公共交通 3 38路支线 49 57 82 84 K815 204 113等公交线路通过地块周边 保证快速到达火车站 紫荆山 绿城广场 碧沙岗 省电视台 动物园等郑州市重点商务 生活区域 道路交通 嵩山路 长江路 航海路 大学路 南三环 西三环等多条城市主干道路网交织 快速到达绕城高速 郑少高速 郑尧高速 出行交通迅速便捷 9 1 土地价值分析 市政 社会服务配套 整体配套停留在中低档次社区级商业配套需要升级 12 升龙城 62 8 升龙商业中心 67 3 105 4 3 7 9 8 万达广场94 5 10 市政配套 二七区商务局 二七区消防大队 二七区市政工程管理所 郑密路派出所 移民局 交通科技中心 银行 工商银行 中国银行 交通银行 中信银行 学校 小神龙幼儿园 七彩星幼儿园 兴华小学 74中 89中 政法干部学校 河南交通技术学院 医院 郑州康复医院 郑州第八人民医院 武警医院分院 郑飞医院 皮肤病专科医院 生活购物 兴华农贸市场 兑周路农贸市场 丹尼斯全日鲜 绿城菜市场 休闲娱乐 嵩岳公园 航海洗浴广场 小城固始 阿瓦山寨 邮政通讯 中国电信 中国移动通信 10 土地价值分析 周边专业市场状况 以建材类专业市场为主 高端消费终端较少 1 1 2 升龙城3 3 2 4 4 商业氛围 专业市场 欧凯龙家具 中原百姓生活广场 亚星家具城 郑州旧货市场 西建材大世界 由于郑州城市功能前期发展形成了南区以航海路为轴线的专业市场分布带 项目周边分布了多个大型建材 家具市场 并且随着城市发展趋势有向南三环沿线拓展趋势 该区域市场商户集中 具有明显的区域人群分布特征 18个超亿元的商业项目落户西区 11 土地价值分析 宗地潜力 南水北调工程 滨河新区战略规划为区域远期发展提供可塑空间南部城区有着广阔的发展空间和优势 按照郑州市 到 年的城市总体觃划 未来郑州城市呈密集型空间分布 南部城区正处于 一核三组团 和 三带一轴 的核心位置 航空物流港正是其中一个组团 它的建设会与南城的交通 将来的郑许轻轨等建设项目相衔接 与中原城市群的产业布局和基础设施建设相衔接 和南城的觃划发展息息相关 共同形成大交通 大物流 大循环格局 真正实现跨越式发展 为实现城市区域的经济腾飞 架起通向国际化的空中通道 南水北调工程给南部城区带来无限的想象空间 概念中的运河新区位于郑州市西南部 北至南三环 西北至郑密路 西至绕城公路 西南至郑石高速引线 南至二七区边界 东至二七区边界 占地面积 平方公里 按照概念性总体觃划 这里将成为二七区未来的行政文化中心 郑州的休闲体育中心和高品质的生态新区 在南三环以南约400米的位置 大学路往南约400米 嵩山路往南约300米 是很好的景观带 两侧绿化各约40米 环保要求严格 要求两侧两公里内无任何污染 常年活水 水质很清澈 目前该工程已开工 预计2014年建成通水 绿色生态 是运河新城的主打卖点 根据郑州市 年城市觃划 郑州市政府将潜心构建航空港区和南部生态区 南水北调景观带是南部生态防护带的核心 百米宽的生态水域 两侧宽广的生态景观 将有效地改善区域环境 调节区域气候 增加空气湿润度 过滤城市喧嚣 去年 月 日 郑州市公布城区城市绿线觃划 第一批 第一批纳入绿线的 个区域性综合公园中就包括南城的双秀公园 净馨公园 12 土地价值分析 宗地土地属性评述 土地属性因子 评述 配套设施交通条件环境景观条件城市角色 文脉属性教育配套娱乐休闲配套医疗配套公共交通便利性私家车交通便利性交通拥堵交通噪音可视景观距离景观区位置空气质量产业发展趋势历史接受度 区域城市文化相对较弱教育资源配置合理 可以满足需求 但缺乏强势优质教育资源 餐饮娱乐较多 以满足中低档消费为主 社区卫生 综合 专科医院较多 方便居民的医疗卫生服务公交线路多 覆盖区域大 可以保证迅速便捷到达主要城市区域多条城市主干道便利出行目前交通顺畅临城市主干道 交通噪音大距离嵩岳公园较近 易于达到距离绿城广场 碧沙岗车程10分钟临郑州殡仪馆和南三环 空气质量差政府规划中滨河新区 处于城市未来发展方向 新的物流商贸区长期市场客户接受较弱 覆盖区域相对小 项目土地属性总体较弱 区域价值无政府强势导向 13 土地价值分析 项目属性界定 本案是城市西南方向的一个熠熠闪耀的新星从城市发展层面看 项目开发建设本身就是为城市的新生而完成其历史使命 城市新南第一门户的地理位置 决定项目必将为城市留下记忆 面对区域尚显滞后于城市发展的面貌 项目必然须承担起提升区域的使命 住宅 商业配套 文教卫生环境 项目已然成为郑西南满足高尚人居的综合体 14 报告结构项目本体分析 项目策划报 项目整体运营战略产品组合机功能定位产品建议 告项目规划建议总体营销战略 15 战略制定影响因素一 南区是开发商自主发展的区域 郑州地产开发大鳄齐聚于此郑州南区整体房地产发展格局 2007年前 北移动扩从郑州政府发展导向看 省市两级政府重点发展区域为 郑东新区 换言之 郑东新区是郑州最领先生活的代言 郑州东区政府主导的高端生活区 2007年后 南区崛起南区的崛起觉不是政府行为 从南区发展步伐看 南区发展到今天是正商 是亚新 是亚星 是升龙 是帝湖 共同开发升级之作 升龙城帝湖 黄金海岸 升龙商业圈 橡树玫瑰城 南部区域是郑州目前可供房产开发用地最为集中的区域之一 本地龙头房企正商地产自东向西稳步扩张 福建房企升龙集团更是连续开发3个超百万建面大盘 帝湖 橄榄城等项目超百万级项目盘踞一个非政府主导区域 区域自身的整体吸纳能力有限 一个大盘做热的区域 则谁更有号召力 谁就更有吸引力 16 1 战略制定影响因素二 面对强大竞争对手 近距离搏杀 竞争再所难免 升龙城 无论从规模还是品牌可谓巨无霸级别 如此近距离搏杀 无可回避 的直面竞争无法回避 红色部分为可售商品房区域 包括住宅 公寓 商业 写字楼 总规划面积近162万方 黄色部分为安置区 总规划面积80余万方 蓝色部分为共建及配套设施 包括学校 变电站 社区配套用房等 总规划面积约2 3万方 一房一厅40 50两房两厅70 85三房两厅一卫85 100三房两厅两卫100 130 1856427032441686 16 36 27 14 93400362000325000218000 9 33 30 20 升龙城为继曼哈顿广场 升龙国际中心 中原新城升龙企业的 3 大国厦资 2 15 2 2 7 17 2 第四个大型城市综合体项目 与本案直线距离在500米以内 竞争不可回避 在存竞争层面其以下优势 大型城中村改造项目的成功经验 充沛的现金流 6 4 8 较多的商业资源 10 110 2 大索厦克 9 1 9 2 11 较强的品牌影响力升龙城是区域形象的第一改造者 其耗资2000万的营销中心 就是对市场最强大的宣言 在竞争中找到本案在区域中合适的位置 拼规模 拼商业不是我们明智选择 17 战略制定影响因素二 面对强大竞争对手 近距离搏杀 竞争再所难免从其他区域看如何突破升龙竞争 VS 2010年康桥强势突出2大品牌与升 升龙系产品特征 NO 1气势磅礴NO 2品质感强NO 3工期快NO 4自我营造商业配套NO 5缺乏独有气质VS 注入文化内涵强调生活情调强大体验环节 龙系产品分庭抗礼 正式通过文化的注入 项目气质的拔升 强大的体验环节 纯住宅的居住环境 从新定义 舒适人居标准 备注 两项目分别于6 26日 7 3日进行了VIP会员招募 目前客户均以过千组 项目气质上的突破 可能成为突破竞争的根本 18 战略制定影响因素三 亚星自有的影响力 站在亚星历史成就基础上做项目 就站在巨人肩膀上做项目17年亚星300万平方米销售业绩 强大的老业主基础城市家园 城市山水品质社区的强力示范 这些都是我们的优势 但是我们发现 我们在市场的影响力还更多的局限在西南片区 产品力与实际影响力之间存在较大差异 源于我们包装的缺乏 产品力更多表现为实际 但尚缺乏精致 补课 在所难免产品再升级 项目强势包装 站在亚星城市山水的基础上 进一步深耕产品 精细化 体验化 强势对项目进行市场整体推荐 拔升项目档次 19 战略制定影响因素小结 一 郑州市整体规划 以东为主 兼顾西部 培育南部 南部是未来发展的重点 现阶段西南板块 众多房企 承担了城市运营的责任 自然白热化的争夺 新移民 也成为房企之间的主战场 二 在未来20个月 正商及升龙企业将继续上演高频次开盘 持续供货量超过300万平方米 可以说 区域内自有客户将极大透支从客观事实看 未来区域项目生存客户突破区域已经成为必然选择 三 项目档次 产品 外部资源不分伯仲 在预售阶段 哪个房企自我展示能力更强 营销包装能力更强 哪个项目能吸引的购房者就越多 20 项目运营战略总纲1 分享区域品牌开发巨头带来区域大发展的契机 在对区域发展贡献上 做减法 不做区域中心级大型商业 在项目自身营造环节 做加法 从建筑 景观等硬件着手 依托亚星在西南板块的传统客户群优势 深耕产品 打造西南板块舒适的居家社区 增加项目独享资源投入 亚星专属公园 亚星品牌联办学校 21 项目运营战略分解1分享区域发展果实 成为区域发展的受益者 项目的区域属性定位 崛起中的郑西南滨河新城即将闪 耀中原 新郑西南商业中心腹地 郑州理想人居的中心 辐射河南 省南部 西部地区 日新月异的正南板块 品牌开发商齐聚 大型名企共同运营城市新未来 超300万平方米商业配套 1000万平方米生活社区正在崛起中 南水北调生态走廊 比肩郑东新区演绎新城美丽神话 22 项目运营战略分解2在品牌带动下的产品升级战略 注入文化内涵 提升项目整体价值 项目市场定位 17年品牌名企 郑西南百万平方城市人居中心 新中原考究生活体验中心 17年亚星品牌积淀 100万平米精工 巨作 始终如一对产品品质的最求 不断创造属于全体亚星业主共同奢想 通过产品升级及突破 引领项目的未来 23 项目运营战略分解2通过项目住宅产品驱动整体项目向良性方向运营 打造高尚城市人居中心而非商业中心 住宅驱动高品质高舒适度高附加 为避免与升龙城项目形成直面竞争 产品线应以住宅为主 通过现金流的快速回流 加速项目的滚动开发 通过高品质 高舒适度 高附加值 即三高性价比产品赢得市场 商业定位总体定位为西南门户商业 减少大体量集中商业投放 主打以临街底 商为主的特色商业街 商铺设计核心为 便于快速销售 24 项目运营战略分解2 领先区域的景观享受 提升项目文化及品味内涵 此前所想皆属寻常全实景体验式主题园林景观 25 项目运营战略分解3 产品细分 组团 稳步推进 项目整体开发战略 产品细分 分组团 稳步推进根据宗地素质 确定不同组团综合素质首先确定 不同地产在项目中承担的不同产品角色 现金流产品价值型产品通过组合开发 确定大盘一期高形象地位 完成项目持续滚动开发 26 项目运营战略分解4项目营销目标 快速开发 快速销售 持续销售增长 快速开发 快速销售 持续销售增长 立足当下 放眼未来集中优势力量打攻坚战积累资金为黄冈寺以南地块积蓄力量 开发具有区域龙头地位的城市综合体 备注 通过对宗地价值的综合评估 二标段宗地 在规模及位置上 更易形成区域中心 更容易塑造成具有区域领导者气质的大盘项目 15个月销售回款30亿 27 项目运营战略分解4 紧抓项目核心价值 产品为上 品质突围 诚信企业 项目营销战略核心卖点生态宜居滨河新城17年品牌亚星企业的升级力作高尚的人居环境考究的生活方式品牌价值 17年经验 品质体验区域价值 未来的滨河生态新区产品价值 五星项目 高居住舒适度产品 全明户型 情景商业街区 赠送空间丰富景观价值 强烈的仪式感 提供一种心理上的归属 荣耀感 配置价值 独享的教育及景观品套 近在咫尺的商业 娱乐 休闲配套 28 项目运营战略分解4 把房子买给全市人民 营销战略 我们的客户特征 地市客户 新密 巩义 登封 新郑 周口 驻马店 南区市场客户 西建材 华中食品城 万客来 茶叶市场 周边区域客户 航海路 长江路 嵩山路延线客户 亚星老业主及其介绍客户主城区外移客户面对百万平方米 需快速销售的项目任何一单一客群均无法满足 本项目立足于现有可识别客户群基础上 最大程度的扩大客户群 29 项目运营战略分解4 对于超大型快销项目客户定位的思考 1 高度概括客户特征 利于整体撒网捕鱼 不要在乎漏网之鱼 客户特征不是指年龄 职业 购房嗜好等具体因素 这里的客户特征具有持续性 不会因为项目产品的变化而产生来源的根本变化 2 准确指明客户方位 它不是指定的区域 也不是泛泛的年龄和职业特点 因为这些因素会将我们的客户渠道局限 限制客户的数量 客户的方位应该是购房群体的移动方向 我们的客户分析模型 和项目有关系的人群 项目周边的人群 关注项目的人群 30 项目运营战略分解4 和项目有关系的人群 项目周边的人群 关注项目的人群 对于本项目来讲 1 亚星企业已开发300万方的体量 成交客户积累超过25000组 这是成为项目前期销售客户最重要的来源渠道 2 亚星企业具备了10多年的开发历程 合作或接触的业务单位众多 人脉关系深远 这部分人群也是项目前期销售的重要客户来源 对于本项目 和项目有关系的人群 老客户 人脉关系客户 该部分定位 关系客群 31 项目运营战略分解4 和项目有关系的人群 项目周边的人群 关注项目的人群 对于本项目来讲 1 亚星企业扎根东南板块多年 在区域内形成了良好的口碑 同时区域客户具备区域认同感和归属感 项目周边的常住人口以及区域溢出人口是项目重要的客户来源 2 项目周边商业发达 交通便利 可达性良好 商家 延边郊县客户购买力十足 购买理由充分 对于本项目 项目周边的人群 区域溢出人群 商家 郊县 该部分定位 周边客群 32 项目运营战略分解4 和项目有关系的人群 项目周边的人群 关注项目的人群 对于本项目来讲 随着项目运作 影响力和吸引力逐渐变大 在前面2种客户来源的基础上 可形成客户数量的几何升级 这部分客户自从项目面世就对项目始终保持的关注 由电话咨询转变到到访 形成多次到访 实现成交 该部分客户成交周期较前2中客户要长 但是数量众多 是实现项目中后期销售的主要客户来源 对于本项目 关注项目的人群 主动来电来访客户 该部分定位 关注客群 33 项目运营战略分解4三种客户定位之间的关系本项目的客户定位 关系客群 周边客群 关注客群 关系客户包含与周边客户中 关系客户的成交能够促进周边客群的成交周边客户在关系客户的带动下 逐渐转变为关系客户 壮大关系客户 影响剩余周边客户 关系客群构成第一批成交客户 客户忠诚度高 确保项目前期的顺利开展 数量有限周边客户中有大部分的关注客户 周边客户的城交会带动关注客户的成交 关系客户与部分关注客户形成间接关系 从而促进关注客群的成交关注客户逐渐转变为关系客户 壮大关系客户 增强项目的影响力和说服力最重要是提高销售力 周边客群第一批成交客户的主力成员 客户忠诚度高 延展性好 可开发潜力大 随着关注客户逐渐转变为周边客户 项目的周边客户范围逐渐增大 形成良性的客户通路 关注客群项目最主要的客户群体 贯穿整个项目销售周期 以中后期成交数量最大 34 项目运营战略分解4目标客户需求分析 目标客户南区附近市场客户区内客户地市客户城区客户亚星老业主 客户类别墅洁具 钢材 汽配 物流市场西建材 中陆 华中食品城 万客来 老社区家属院许昌 新郑 新密 登封等二七区 中原区 管城区金水区 各老社区业主 注重因素品牌 位置便利 做生意方便品牌 环境 配套品牌 位置 配套品牌 价位 配套 升值品牌 投资 市场需求改善型需求及首次置业需求 二室85平米和三室110平米为主改善型需求 二室75 85平米和三室120平米为主改善型需求 三室115 130平米为主 电梯洋房主力消费群首次置业 65 85平米二室较多 90平米小三室为辅改善型居住 二室和大三室120 130平米 35 项目运营战略分解4 独具特色的包装运营 通过体验前置 完成项目营销过程 全新定位体验先行五星项目 金 点石成金的郑州南门户绝佳地块 木 融汇中西的新古典建筑 传统精神 现代尺度 水 统筹中国五行的景观规划 将东方的仪式与西方的浪漫完美结合 火 红透中原的营销盛况 土 精工强大的营销保障 36 报告结构项目本体分析 项目策划报 项目整体运营战略产品组合及功能定位产品建议 告项目规划建议总体营销战略 37 产品组合及功能定位 本项目的发展模式 住宅驱动型 住宅驱动型的产品特点 1 一定是市场的主流产品 2 产品局部要形成一定的差异化和竞争力 3 满足快速销售的条件 本项目产品组合 以主流住宅产品配合局部差异化的商住综合体 38 1 2 1 1 产品组合及功能定位 现金流产品构成 针对的地块 B7 1 盛世雅居 B 070 N03地块容积率发展预期 6 0 7 0发展思路 大体量商业 满铺 局部满铺 刚需经济型住宅 65 89 品 现金流产品 中小户型临街底商 局部满铺 质化包装样板示大体量商业 提高容积率利用强度 范区丰富生活内容 弱化项目陌生感刚需经济型住宅 瞄准目前最大潜 1 3 品质产品 突出居住舒适度临街底商 力的市场区间 集中火力突破 2 1 2 2 2 3 品质化包装 提升项目形象 规避内部竞争 为快速突破做足支持 39 产品组合及功能定位 本案商业分布及构成则应以配套型式为主 根据地块分为满铺和街铺两种形式铺面分层组合示意 CASE1 商业发展模式2 针对地块 1 2地块规模 4万 层数 3层店面组合 中 小店组合 3F2F A3A2 B3B2 核心业态 餐饮 美容SPA 健身等 1 3 1 2 1F A1B1CASE2 商业发展模式1针对地块 雅居地块 2 3地块层数 3层店面组合 大 中 小店组合 2 1 2 2 1 12 3 3F2F 竖向组合示意娱乐 文教超市等 环形店面大型超市 环形店面家居超市 环形店面 1F 40 1 2 产品组合及功能定位针对的地块 B7 2 A01 N01 N02 B03地块容积率发展预期 4 5 5 0发展思路 现金流产品构成 精品板式 点式住宅 主力产品 85 89两房 110 125三房 现金流产品 中小户型临街底商 局部满铺 临路2 3层街铺临街商业 提高容积率利用强度 丰富生活内容 主要满足社区及周边居民的生活需要 样板释放区 1 3 品质产品 突出居住舒适度临街底商 1 1 精品住宅 注重内部景观的营造 2 1 2 2 2 3 最求产品细节 引领居住方式变革 高品质包装 成为项目的核心驱动力 41 产品建议 住宅产品面积及配比建议 1 区域住宅在08 10年前5个月市场供不应求 升龙国际中心 中原新城一房 2387 升龙城一房 2 主力产品从早期升龙项目产品配比到升龙城产品配比变化看 对投资型小公寓投放比例大幅减少 对两房及控制面积的紧凑型三房投放面积比例明显增多 升龙城两房及紧凑的功能型小三房总比例高达70 3 从本案目标客户群的需求界定本项目 本案两房及紧凑型三房的首次置业人群比例应该达到70 改善需求25 公寓类产品应该根据具体楼宇的户型设计少量设计 一房30 50 50 70 二房70 90 50 70 110 130 90 110 三房70 90 130 150 110 130 90 110 150 170 四房150 170 130 150 170 190 225022183215621329683313216923546435956832220888844 50 70 30 50 二房90 110 70 90 三房110 130 90 110 130 150 70 90 四房150 170 130 150 170 190 47819092099124197521925356339081162726617333 40 50 二房70 85 三房85 100100 130 15564270493032441686 1 3 1 2 房型配比设置一房二房三房 早期32 26 39 升龙城15 40 46 变化 2 1 2 2 1 12 3 四房 3 无 42 产品建议 项目整体户型配比 一室根据设计需要搭配 二室主力 65 75平米二室主力 80 85平米 约5 10 15 25 小三室主力 85 110平米30 大三室 120 130平米 20 43 产品建议2 宗地1 1户型配比 房型 比例 面积 设计要求 1 2 一房 5 38 40 北向 阳台 南向 东南 1 3 1 1 小两房两房小三房 15 25 40 65 75 80 85 89 95 西南南向南向 2 1 2 2 2 3 大三房 15 110 120 南向 44 产品建议 2 宗地1 1 1 2地块户型配比1 2 房型一房 比例5 面积38 40 设计要求北向 阳台 南向 东南 1 3 1 1 小两房两房小三房 15 25 40 60 75 80 85 89 95 西南南向南向 2 1 2 2 2 3 大三房 15 110 120 南向 建议调整户型 80 两房 60 二房 45 产品建议 3 宗地1 3地块户型配比1 21 3 房型公寓楼住宅楼小两房两房 比例 比例15 25 面积38 42 面积54 60 80 85 设计要求标准间设计要求北向两房南向 1 1 2 1 2 2 2 3 小三房 40 89 95 南向 大三房 15 110 130 南向 临近医院 该建筑可建成SOHO公寓 使得社区整体环境与该医院分隔 最小程度减少医院对项目居住品质的影响 未来既可以销售 又可以招商开设快捷酒店 46 产品建议 3 宗地1 3地块户型配比1 21 3 1 1 房型公寓楼住宅楼小两房两房小三房 比例 比例15 25 40 面积38 42 面积54 60 80 85 89 95 设计要求标准间设计要求北向两房南向南向 2 1 2 2 2 3 大三房 15 110 130 南向 2梯4户住宅 47 产品建议 3 宗地1 3地块户型配比1 21 3 1 1 房型公寓楼住宅楼小两房两房小三房 比例 比例15 25 40 面积38 42 面积54 60 80 85 89 95 设计要求标准间设计要求北向两房南向南向 2 1 2 2 2 3 大三房 15 110 130 南向 2梯6户住宅 48 报告结构项目本体分析 项目策划报 项目整体运营战略产品组合及功能定位产品建议 告项目规划建议总体营销战略 49 项目规划建议 建筑风格建议 融汇中西的新古典主义 新古典主义风格 新古典主义风格其实就是经过改良的古典主义风格 一方面保留了材质 色彩的大致风格 仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴 同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰 简化了线条 新古典主义建筑 新古典主义建筑则将古典的繁杂雕饰经过简化 并与现代的材质相结合 呈现出古典而简约的新风貌 是一种多元化的思考方式 将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合 兼容华贵典雅与时尚现代 反映出后工业时代个性化的美学观念和文化品位 符号元素 下层通常用重块石或画出仿石砌的线条 中段用古希腊 古罗马的五种柱式 檐口及天花周边用西洋线脚装饰 正面檐口或门柱上往往以三角形山花装饰 与底层重块石互相呼应 有的还在屋顶沿街或转角部位加穹窿顶阁楼亭 色彩 在色彩上以大面积浅色为主 市场取向 新古典主义经典 优雅 庄重 人性 理性的部分为高端住宅的消费阶层所接受 因此正在成为当今中国高端住宅市场最强势的声音 49 50 项目规划建议 新古典主义风格其他项目 珠江帝景 51 项目规划建议分组团的多国风情景观设计 本项目园林景观建议 五大组团 五大核心景观设计 与建筑风格协调 自然写意英式园林精工浪漫法式园林阳光西班牙园林艺术意大利园林样板示范区集中展示景观设计亮点 1 具有鲜明与周边差异的入口设计 曲径通幽处 2 具有强烈仪式及礼序感的通道3 极具参与性和观赏性的参观体验 鲜明的主题景观主导型成本控制 符合当地自然和气候条件有利于营销推广社区景观元素主导规则式布局 体现气势和都市少量珍贵树种点缀注重细节处理 体现档次枯山水疏林稀草本地树种 4 重视植被种植与小品的细节 51 52 项目规划建议 自然英式园林 英式园林着重强调 与大自然 融为一体 秉承英式园林自然主义的设计理念 以广博 大胆的视野 设计出道路 蜿蜒的水系 自然式的树丛与草地以及英式廊柱 英式雕塑 英式花架等景观小品 精心栽植的花楸树 银杏树与萱草 高下错落的乔木与灌木 营造出自然入画的英伦庄园意境 53 精工浪漫法式园林 法式园林注重主从关系 强调中轴和秩序 雄伟端庄与几何平面是其特点 通过中央轴线及花木的布局 修剪将法式园林的几何秩序感引入社区 同时法式柱廊与雕塑以及行道的规划 将法式园林精致与大气并存的特色尽呈眼底 中央轴线突出的法国风情园林组园 规范的柱式建筑表现出对主人的敬重 悠远齐整的草坪上花荫丛丛 又有着园林本意的轻盈 高大的松木与点缀其间的园林小品都有物质化的诗意 花间的细语 仿佛呢喃着法兰西动听的音乐化语言 54 阳光西班牙园林 西班牙的帕提欧式庭院在欧洲园林中独树一帜 由于