关于XX县农村宅基地的现状及整理思路

关于XX县农村宅基地的现状及整理思路 于关于XX县农村宅基地的现状及思路李*杰指导老师*（西昌学院西昌615013）摘要当前，随着农村经济快速发展、生活水平的提高，农民建房热情十分高涨，不少村庄的规模迅速向外扩展。 划新宅，建新房，在老村之外又聚集成新村，致使旧村出现了大量闲置、废弃的宅基地和空白带，而新的民宅布局散乱，占地面积过大，宅基规模一年超过一年，出现大量的空心村和闲置房。 同时农村宅基地使用权的流转秩序混乱，关于宅基地的纠纷层出不穷，愈演愈烈。 本文认为，宅基地问题的日益复杂化与在解决思路上的重大分歧，首先是因为当前农村土地制度还不完善，对农民的土地权益保障不力，这要期待整体土地制度的变革和物权法的实施；其次则是一些农民群众和干部对农村宅基地的认识不清楚，观念陈旧，思想迷信。 最后是农村宅基地缺乏统一的，即时的规划管理，对农村宅基地出现的问题不够重视。 本文通过对通江县农村宅基地现状进行调查，提出利用现状存在问题，从而对宅基地潜力进行分析，并提出宅基地相应的措施。 关键词宅基地现状前景1通江县农村宅基地的分布现状通江县地处四川东北部秦巴山区腹地，居北纬31393233，东经1065910746之间。 通江县地势北高南低，呈扇形倾斜。 境内位于汉南米仓山台拱构造东段以南、大巴山弧形褶皱南西、巴（中）平（昌）莲花状构造北东，四川中台坳北台陷南部，正处于东西向与北西构造带的复合部位。 全县幅员面积4125.6平方公里，辖49个乡镇、524个村、3332个农业合作社，全县总人口73万，其中农业人口63万。 2农村宅基地的历史演变从建国以来，我国农村宅基地归属历经一系列演变，可归纳为如下几个阶段第一阶段，土地改革初期。 根据土地改革法的相关规定，国家将依法没收或征收得来的土地分给无地或少地的农民，建立了农民私人所有的土地制度。 作为土地改革的成果，大部分地区的农民领取政府颁布的中华人民共和国房地权证书。 第二阶段，社会主义改造时期。 集体土地的所有权主体没有变更，依然是农民私有，但是土地的经营已经由个体农民转变为集体统一经营。 在这一时期，农民的宅基地仍然由农民保有绝对的所有权，对其自由处分没有禁止性规定。 第三阶段，高级农业合作社的出现。 伴随高级农业合作社的产生，确立了农村土地集体所有制。 农民私有、集体统一经营使用的土地制度转变为集体所有、统一经营使用的土地制度。 宅基地所有权也收归集体所有，农民只对宅基地享有使有权，并且不能出租、买卖等。 我国相关的政策性文件对宅基地使用权的流转做出了明确的禁止性规定。 第四阶段，1979年实行家庭联产承包责任制的土地制度以后。 土地管理法、中发 （1997）11号文对农村集体土地用于非农业建设的情形做出了明确的限制性规定，同时，1998年土地管理法规定，农民出租、出卖房屋后，再申请宅基地的，不予批准。 在对集体土地使用权用途做出限定集体土地使用权不得用于非农业建设的同时，允许宅基地使用权人对地上建筑物进行出租、出卖的处分。 3.农村宅基地的概念及其法律基本特征宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。 宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利，宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。 宅基地的使用权也应及于地下。 1、集体所有。 我国1982年宪法规定“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。 2、使用主体特定。 即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。 农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房不可将其出卖、转让。 3、法律规定取得方式的单一性和取得方式多样性冲突。 4、一户一宅。 根据我国土地管理法第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。 5、不可流转性。 特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。 也不可以抵押。 4农村宅基地的热门话题1.宅基地能否继承。 答案是否定的，按照法律规定是不可以的。 但是宅基地上有房屋，森林的除外。 2.宅基地私自买卖是否有效。 宅基地未经变更登记自行转让无效。 宅基地未经变更登记自行转让无效。 我国土地管理法第二条规定土地使用权可以依法转让。 中华人民共和国土地管理法实施条例第六条规定依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。 农村村民转让宅基地应符合法律对其“转让”的严格限制条件，必须依法到县级以上土地行政主管部门办理有关的变更登记手续，否则转让无效。 3.城里人是否可以购买宅基地。 宅基地不得卖给城里人。 1999年国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知一文中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 5通江县开展农村宅基地的可行性分析5.1农村居民点新增农用地潜力具大我县目前人均宅基地面积已达150.（不包括村内农用地），大大超过国家规定的人均规划用地指标100110的标准。 如表所示，全县没有一个乡镇小于此标准，如果按人均用地指标105计算，全县理论上应有1600hm2的空间，另外，今后虽然农村总人口每年按5速度增加，但实际上随着工业化、城市化进程，农村人口将不断流向城市、集镇，居住在农村的绝对人口数量逐年下降，村庄通过改造、自然村通过合并，可以出大量的农用地。 5.2农村宅基地的相关法律法规不完善,纠纷多随着农村宅基地市场的发展要求与农村宅基地市场管理空白日益矛盾,相关问题和纠纷层出不穷,农村宅基地市场急待和规范。 5.3具有成功的经验可以借鉴目前全国各地都开展了宅基地整治,各地均已获得了成功的经验。 我县也开展了整治试点，试点工作进展顺利，已经通过验收。 xx年我县宅基地立项17个项目，计划新增耕地35hm2，目前已完成6个项目，新增耕地18.25hm2。 5.4近年来农村经济发展迅速，农村居民人均收入有明显提高我县农村人均年收入已达到2255元，有三分之一村庄人均收入超过3000元。 今后，农村经济可能会有更快的发展，可为开展宅基地打下良好的经济基础。 5.5有许多村群众十分需要改善居住环境随着人民生活水平提高，农村居住环境迫切需要改善，改变布局零乱、脏、乱、差的居住环境，有的村目前已多年控制没有审批建房，通过宅基地，可以化解人地矛盾，大部分群众不仅会支持，还会形成内在动力。 5.6各级政府已把这项工作列为议事日程通江县政府已将宅基地整治列入通江县土地近期实施规划（xxxx年）内，要求各地必须要加大试点力度，把村庄整治、宅基地作为重要工作进行安排，并专门要考核验收，同时县财政也对宅基地列入预算，给予一定的经费补助。 6宅基地利用存在问题农村住宅法律制度以及农村宅基地制度，是计划经济时代的历史产物，已不符合社会主义市场经济体制的要求。 一不适应社会主义市场经济体制；二不适应农村人口消长变更之势；三不适应以家庭为经济单位的传统习惯；四不适应农村产业结构改革的客观要求；五不适应改善农民生活，促进农村经济发展。 当前，我县农村居民点宅基地利用主要存有以下几方面问题6.1规划落后，村容村貌差农村村庄建设规划滞后，农民建房随意性很大，过去常常由村干部说了算，至今仍有相当一部分村干部不重视规划。 近年，虽然不少村有了建设规划，但由于思想认识不到位，缺乏整体的、长远的考虑，因此，有的虽搞了规划，但在编制规划时缺乏科学论证，对配套设施建设考虑不周；有的在编制规划时没有严格遵循节约土地资源的原则，忽视旧村改造；有的虽然编制了规划，但只作为一纸空文，做做样子，没有充分发挥规划应有的作用。 造成年年讲规划，村庄多年无变化的不合理现象。 一些村民环境保护意识浅薄，垃圾满地现象普遍，农村垃圾已不再限于残羹冷炙、枯枝败叶等自然之物，多种塑料制品、化学药瓶、废旧电池、果壳纸箱等等堆积房前屋后，大街小巷，自由占地许多村庄不按规划建房，规划实施难度大，按建房定选址，先富先建，后富后建，经济困难无力建，多是自筹自建，规划设计不一致造成道路闭塞、建筑简陋，环境卫生条件差，产生规划跟着建房走的现象，造成了盲目用地，宅基地面积不断扩大，形成了杂乱无章的布局。 6.2村庄外延扩张，土地粗放利用，浪费严重。 改革开放以来，随着农村经济发展，农民增收，农民要求改善居住条件的愿望也越来越迫切，农村建房热始终居高不下，并呈增长趋势。 而由于农民法制观念淡薄，在没有进行土地审批的情况下，私自建房现象屡见不鲜。 建新房的同时，老房子又没有拆除，以至于农村建房容积率低、公共基础设施缺乏，一户多宅、建新不拆旧等问题普遍存在。 这样便形成了“空心村”，使得村庄外延扩张，耕地遭到破坏、土地资源严重浪费。 6.3部分村民、干部宅基地使观念陈旧。 我县部分乡镇部分农村干部、群众思想认识不到位，思想观念滞后，有的村民错把宅基地使用权视为所有权，错误的认为宅基地属私有财产，可自由支配，自由买卖，部分村民留恋于世祖旧地生活习惯，不愿迁址移俗。 6.4擅自改变农村宅基地用途现象时有发生由于国家对农村宅基地实行无偿供应，一部分村民就钻法律的空子，擅自改变农村宅基地用途。 主要表现是部分村民在宅基地批准后，用宅基地建成小型工厂、商业房、饭店等，严重改变了农村宅基地用途，造成国家资产的损失。 6.5未批先建、宅基地超标、一户多宅现象严重全县各乡镇普遍存在“一户多宅”、乱占地建房、多占地建房问题，在用地规模上表现为总量失控。 目前，我县农村仍然存在未批先建、宅基地超标、一户多宅等现象，主要表现为以下三种情况一是部分村民未经土地管理部门和县、乡人民政府批准擅自建房或超标准建房；二是将旧房或者新房卖掉，重新申请宅基地，从中获得土地收益，这种现象在城郊农村尤为突出；三是采取欺骗手段骗取批准宅基地，如瞒报已有房屋、虚报家庭人口，新房建起而旧房不拆等，这是造成一户多宅的一个主要原因。 6.6空心村和闲置房大量存在。 “空心村”的大量存在一方面是由于村庄外围交通方便，视野开阔，自然条件优越，许多村民愿意到村庄外围建房；另一方面是由于农民子女升学、参军及人口死亡，村民外出打工、经商造成的搬迁而形成的空闲宅基地。 这使得村庄内部空闲地多，造成了土地浪费，形成了大量的“空心村”。 7宅基地的审批划拨权为乡(镇)及村干部所操纵，越权划拨，以权谋私的现象严重。 6.7是法律法规不完善，有关规定滞后，加大了宅基地管理难度关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整。 目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。 近年来，一些地方虽然制定了相关的宅基地管理办法，但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一，且有的地方管理办法不够规范，加上各地管理力度上的差异，宅基地管理效果差异很大。 年月国土资源部虽出台了关于加强农村宅基地管理的意见，但以部门意见的形式出台，法律效力低。 与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅。 法律法规不完善进一步增加了农村宅基地的管理难度，对土地行政执法和民事司法工作造成很大的困难。 我县国土房管局统计，xx年，该县发生宅基地纠纷104件。 主要原因在于现行关于宅基地管理的法律法规不健全，有关宅基地流转及登记发证方面的规定滞后，宅基地管理中的新情况、新问题较多，法院审理感到无法可依，判决难以做到公平公正。 6.8农村宅基地使用权的流转秩序混乱，法律规定的单一性和取得方式多样性冲突宅基地的市场流转面临体制性障碍，隐形交易，产权纠纷多。 由于有关流转的法律法规滞后，对宅基地流转的条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系调整等方面缺乏规范和指导，一方面大量宅基地私下流转，扰乱了土地市场的正常秩序；另一方面，宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。 对宅基地使用权流转理论研究和法律规定的缺乏，并未影响现实生活中大量宅基地使用权流转行为的私下进行；我县城乡结合部或经济较发达的乡镇表现的尤为强烈。 究其原因，受市场经济大潮的影响，部分农民意识到房地产巨大的市场价值，开始超出原来农村的界线，进行一些合法或不合法的处分。 分析当下流转的不同方式，主要有不同主体之间的流转，包括出租、转让、抵押。 这几种流转行为的受让主体未有限制，可以是自然人、法人或其它经济组织，而且身份也突破了同一集体经济组织的限定。 另外，上述几种流转方式完全是民间的操作，未有政府行为的介入。 土地作为重要的自然资源，不能完全等同于普通的私有财产，未有土地主管部门宏观调控引导的民间行为，必然导致土地资源的严重失衡。 宅基地使用权的流转也不例外。 6.9是农村宅基地初始登记发证工作进展缓慢，一些政策性问题突出土地登记费的取消，使宅基地登记发证工作失去了经费支持，登记发证工作进展缓慢。 通江县国土资源局截至xx年年底，宅基地登记发证覆盖率虽已达到90，但1988年1993年登记发证率就已达到84，取消收费政策以后，登记发证率仅为8。 同时，当前农村宅基地登记发证过程中，对于“超过标准面积”、“一户多宅”等土地登记尚未有明确的政策规定。 6.10是新农村建设中，盲目推行农宅公寓化当前，随着社会主义新农村建设的推进，我县在建设社会主义新农村的目标，存在盲目推行农宅公寓化、建设农村社区等现象。 新的农民公寓化受各村行政界限的限制，各自为政，不利于节约集约用地。 7开展宅基地的措施根据当前农村宅基地利用现状和存在问题及潜力分析，开展宅基地、集约高效利用农村宅基地，不仅意义重大，而且潜力具大，是未来新农村建设的必由之路。 总的指导思想是以国务院28号文件及国土资源部（国土资xx234号）关于加强农村宅基地管理的意见为指导，坚持“十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地”的基本国策，科学规划，控制总量，限制增量，盘活存量，提高质量，完善管理。 7.1科学编制村庄规划和土地利用总体规划，加强宅基地规划管理，从严控制农村宅基地总量加强规划引导是确保农村宅基地项目科学、有序、健康发展的重要前提条件。 要以乡镇（街道）为单位，在全面摸清农村建设用地利用现状及其分布情况，并充分掌握搬迁农户安置意愿的基础上，有计划有步骤有重点地逐步推进农宅集聚化建设。 根据经济发展和工业化、城镇化进程的客观需要，科学预测农村居民点的数量和用地规模。 结合新一轮土地利用总体规划修编工作和社会主义新农村建设，完善乡（镇）土地利用总体规划，安排专项资金编制村庄土地利用规划和村庄建设规划和开展村庄治理试点，从严控制村庄建设用地及宅基地用地规模和布局。 通过充分发挥村庄规划的控制和引导作用，因地制宜，分类指导，统筹安排城乡存量建设用地，整合优化农村居民点布局和用地，从而有计划有步骤有特色地改善农村生活和村容村貌。 对于二三产业发达的县城控制区、乡镇规划区和控制区范围内的村庄和城中村，宜推行农民公寓化，开发农民住宅小区。 对于经济比较发达的城镇周边的自然村或零星村民住宅，应纳入城镇规划，有步骤地整体搬迁，向城镇集中。 对于零星的、未能成片的住宅区及选址不在镇中心区和城镇近期开发建设重点区域，均不宜推行农民公寓化。 对于离城镇较远、经济基础一般的村庄及以农业为主的村庄，也不宜推行农民公寓化，应按照有利生产方便生活的原则，建设中心村。 规划是建设之母。 科学的规划是现代化新农村建设的基础，也是土地集约化利用的前提。 规划包括土地利用总体规划、基本农田保护区规划、土地开发规划、村庄建设规划等，各个规划之间必须相衔接。 而土地利用总体规划是各项规划的龙头。 我县上一轮规划于1996年编制，已经实施了近十年，由于当时形势不同、目的不同、条件不同、要求不同，目前已不适应经济发展的需要，我们已着手重新编制土地利用总体规划，在新的土地利用总体规划编制中要将农村宅基地作为一项十分重要的内容，专门进行规划，我们要根据目前土地利用现状，坚持因地制宜、统筹安排的原则，以改善和美化居住环境，提高土地利用率和增加有效耕地面积为目的，兼顾广4大农民的利益，先易后难，有步骤、按顺序的进行，力争通过10-20年的努力，大部分农村都进行村庄整治和宅基地，使我县农村真正达到社会主义新农村标准。 在农村新建房屋时，对宅基地标准也要进行适当调整，我县目前执行的农村私人建房用地面积是1996年按照原来的土地管理法结合当时我县实际确定的，具体的标准是按人口分大、中、小户，用地面积分别为耕地96、110、125，其他土地110、125、140。 随着近年来社会的发展，人民社会水平的提高，农村住宅也发生了明显的变化，一是新建房屋的质量好了，现在新建房屋一般在二层以上，二是居住与农业、畜牧业生产管理已基本分离，农业、畜牧业生产管理建设用地大大增加，三是家庭人口变了，当前大户人家较少，四是对公共实设施、周边环境、道路交通的要求高了，这方面的用地也增加了，五是我县城市拆迁安置用房占地面积一般在75左右，已经被城市郊区农民接受。 六是中华人民共和国土地管理法已经进行了修改。 因此，再按照原来的用地标准审批农村私人建房，将会大大增加农村建设用地总量，不利于十分珍惜合理利用每寸土地、切实保护耕地的基本国策的贯彻落实。 按照浙江省实施中华人民共和国土地管理法办法第三十五条的规定“农村村民只能拥有1处宅基地，宅基地的面积标准（包括附属用房、庭院用地），使用耕地的，最高不得超过125，使用其它土地的，最高不得超过140，山区有条件利用荒地、荒坡的最高不得超过160。 农村村民宅基地的具体标准，由市、县人民政府在前款规定的幅度内根据当地实际确定”为此，建议我县农村私人建房建筑占地面积确定为90110/户。 加上门口采光、村内公共实施用地，人均宅基地总量就可以控制在105以内7.2加强宅基地立法体系建设，规范宅基地管理7.2.1.针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低，以及新形势下出现的一些新情况新问题，应加强宅基地立法体系建设，尽快出台农村宅基地管理办法、集体建设用地流转管理办法及土地登记条例等，明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题。 出台新的法律法规或者对已有的阻碍正确引导，管理，监督宅基地使用的法律法规进行废除。 要慎重处理好以下三个关系其一，正确处理农村宅基地的福利性和财产性的关系，全面反映农村宅基地的属性。 其二，正确处理国家和农民集体的关系。 在宅基地的审批过程中，农民集体没有对宅基地的处分权，这与农民集体的所有者地位极不相称；另外，也没有赋予农民集体对宅基地使用的监督、管理权。 法律对宅基地所有者的漠视使得所有者并没有发挥出其应有的作用。 其三，正确处理国家干预和市场机制的关系。 7.2.2立法的核心是允许完善农民的宅基地使用权，允许其买卖，抵押等并且要给这些行为一定的限制，例如宅基地的使用权只能归本村居民所有，那就意味着通过其他途径获得本村宅基地使用权的外村人只能将它转让给本村居民，但要遵循等价有偿原者则，不得强制将其收回。 7.2.3完善制度建设，既然城市由房管局，农村也应建立相应的管理机关，主管农村的建房，宅基地的申请，使用和转让和收回。 现在虽然乡镇有土地办，但发挥的作用不大。 我们应该像对待城市市民买房一样设立登记机关，记载该户农民的宅基地的实际面积和大体位置，发给农民房产证和土地使用权证书。 农民转让宅基地必须登记，否则，不受法律保护。 也就越是说登记是取得宅基地使用权的唯一合法要件。 即使申请新的宅基地也必须登记。 应做到城镇农村一体化，不应区别对待。 7.3.在新的制度下，应该突破一户一宅的原则，建立以一户一宅为原则，特出情况可以拥有两块以上的宅基地，并给以法律的明确规定首先说明户的概念，就是以一对夫妇为核心的家庭单位或者以单亲父母为中心组建的家庭单位，或者以一个或几个孤儿组成的生活单元都叫一户。 在现实中有不少一户多宅的情况，对此应特别对待，使其合法化，同时应该每年对此收取一定的税收，也叫土地使用费，督促其将多余的宅基地的转让给本村其他缺乏宅基地的用户，加强自动调节功能。 同时，允许一定年龄的男青年拥有一块宅基地，男子的结婚年龄是22周岁，最起码应该是20周岁，一边提前盖房，这也符合中国的传统美德和现实需要。 7.4对人均宅基地面积全省统一规定一定的范围，再由各地按照实际情况确定标准，报省人大备案各地都应该按照规定执行，对于超越宅基地规定的，每年收取一定的费用，但是要考虑到即将结婚的男青年和新婚夫妇，应给以特定的宽恕范围，如男青年不应超过4倍（自己已经拥有一处住宅），无儿女的夫妇不应超过两倍。 收取的费用，交给改县级市的主管机关保存，作为该村的基建基金，专款专用，不得随便提取。 7.5关于许多专家说的不准城镇户口的人购买宅基地，我很赞同但也应该考虑到一些实际，本村通过合法渠道取得宅基地使用权的应给以合法保护，不应一概而论。 特别是失业人员跟放应该给以妥善安置。 7.6对于申请取得宅基的用户以后要收取一定的费用，要有偿使用这也是民法草案讨论的一个焦点问题。 尽量使其购买农村的闲置宅基地，荒地等。 并且要根据需要宅基地的多少，适当调高拥有多处宅基地的用户的使用费用（超过的收取），使供求关系达到一个适度的平衡。 7.7转变观念，加强领导搞好宅基地，首先要转变观念，让土地资源可持续利用的理念深入人心，从思想上牢固树立土地资源是有限的，合理利用每寸土地、切实保护耕地是我国的基本国策，保护耕地就是保护我们的生命线，保护居住环境就是保护我们生存空间的基本理念。 农村宅基地是一项系统工程，工作量大，政策性强、涉及面广，关系到群众的切身利益，各乡镇党委、政府要专门组织力量，做好村干部的坚强后盾，支持村里的宅基地工作，在实际工作中，还要细致地做好群众思想工作，加大宣传力度。 目前，我县部分干部群众对此项工作还没有引起足够的重视，认为我县的经济生活水平与发达地区相比还有比较大的差距，群众经济基础不实，大规模开展宅基地条件还不成熟，还应慢慢来，在工作中存在危难情绪。 许多人认为宅基地是政府行为，存在着“等、靠、要”现象。 所以开展这项工作首先用解决观念问题。 政府部门要把宅基地和整治农村“空心村”作为我县“稳定脱贫、奔赴小康”和新农村建设的重要内容来抓，加强领导，优化政策。 一是要建立组织，县里要成立领导小组，由县主要领导任组长，县有关部门领导为成员，领导小组下设办公室，专门负责这项工作，各镇（乡）也要建立相应的组织。 二是要将农村建房审批和宅基地工作紧密结合起来，不搞好规划不进行宅基地的不给用地指标。 三是要严格掌握一户只能拥有一处宅基地的政策，拆旧建新的原宅基地一律由村集体收回，进行统一安排。 7.8优惠宅基地政策，提高节约集约用地水平鼓励提高农村宅基地整村项目安置用地的节约集约利用水平。 对人均建设用地规模控制在标准（含）以内的，按新增耕地实施奖励,并将后增加的耕地折抵指标所收取的费用全额返还给各村。 对通过农村宅基地整村项目验收的村和所在地乡镇（街道）政府，要给予工作经费补助。 对镇、村在农村宅基地整村工作中有突出贡献的个人进行奖励。 镇、村在农村宅基地整村成绩要与耕地保护责任目标考核挂钩,实施奖励。 子女的立户年龄可以放宽到十八周岁、旧房拆除后给以一定的经济报偿、允许收取一定的土地级差费、制定相应的奖励政策等参考文献1.通江县统计年鉴，（xx年、xx年），通江县统计局2.关于加强农村宅基地管理的意见，二四年十一月二日XX县农村宅基地现状及建议李*杰指导老师*（西昌学院西昌615013）摘要当前，随着农村经济快速发展、生活水平的提高，农民建房热情十分高涨，不少村庄的规模迅速向外扩展。 划新宅，建新房，在老村之外又聚集成新村，致使旧村出现了大量闲置、废弃的宅基地和空白带，而新的民宅布局散乱，占地面积过大，宅基规模一年超过一年，出现大量的空心村和闲置房。 同时农村宅基地使用权的流转秩序混乱，关于宅基地的纠纷层出不穷，愈演愈烈。 本文认为，宅基地问题的日益复杂化与在解决思路上的重大分歧，首先是因为当前农村土地制度还不完善，对农民的土地权益保障不力，这要期待整体土地制度的变革和物权法的实施；其次则是一些农民群众和干部对农村宅基地的认识不清楚，观念陈旧，思想迷信。 最后是农村宅基地缺乏统一的，即时的规划管理，对农村宅基地出现的问题不够重视。 本文通过对通江县农村宅基地现状进行调查，提出利用现状存在问题，从而对宅基地潜力进行分析，并提出宅基地相应的措施。 关键词宅基地现状前景1通江县农村宅基地的分布现状通江县地处四川东北部秦巴山区腹地，居北纬31393233，东经1065910746之间。 通江县地势北高南低，呈扇形倾斜。 境内位于汉南米仓山台拱构造东段以南、大巴山弧形褶皱南西、巴（中）平（昌）莲花状构造北东，四川中台坳北台陷南部，正处于东西向与北西构造带的复合部位。 全县幅员面积4125.6平方公里，辖49个乡镇、524个村、3332个农业合作社，全县总人口73万，其中农业人口63万。 2农村宅基地的历史演变从建国以来，我国农村宅基地归属历经一系列演变，可归纳为如下几个阶段第一阶段，土地改革初期。 根据土地改革法的相关规定，国家将依法没收或征收得来的土地分给无地或少地的农民，建立了农民私人所有的土地制度。 作为土地改革的成果，大部分地区的农民领取政府颁布的中华人民共和国房地权证书。 第二阶段，社会主义改造时期。 集体土地的所有权主体没有变更，依然是农民私有，但是土地的经营已经由个体农民转变为集体统一经营。 在这一时期，农民的宅基地仍然由农民保有绝对的所有权，对其自由处分没有禁止性规定。 第三阶段，高级农业合作社的出现。 伴随高级农业合作社的产生，确立了农村土地集体所有制。 农民私有、集体统一经营使用的土地制度转变为集体所有、统一经营使用的土地制度。 宅基地所有权也收归集体所有，农民只对宅基地享有使有权，并且不能出租、买卖等。 我国相关的政策性文件对宅基地使用权的流转做出了明确的禁止性规定。 第四阶段，1979年实行家庭联产承包责任制的土地制度以后。 土地管理法、中发 （1997）11号文对农村集体土地用于非农业建设的情形做出了明确的限制性规定，同时，1998年土地管理法规定，农民出租、出卖房屋后，再申请宅基地的，不予批准。 在对集体土地使用权用途做出限定集体土地使用权不得用于非农业建设的同时，允许宅基地使用权人对地上建筑物进行出租、出卖的处分。 3.农村宅基地的概念及其法律基本特征宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。 宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利，宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。 宅基地的使用权也应及于地下。 1、集体所有。 我国1982年宪法规定“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。 2、使用主体特定。 即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。 农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房不可将其出卖、转让。 3、法律规定取得方式的单一性和取得方式多样性冲突。 4、一户一宅。 根据我国土地管理法第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。 5、不可流转性。 特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。 也不可以抵押。 4农村宅基地的热门话题1.宅基地能否继承。 答案是否定的，按照法律规定是不可以的。 但是宅基地上有房屋，森林的除外。 2.宅基地私自买卖是否有效。 宅基地未经变更登记自行转让无效。 宅基地未经变更登记自行转让无效。 我国土地管理法第二条规定土地使用权可以依法转让。 中华人民共和国土地管理法实施条例第六条规定依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。 农村村民转让宅基地应符合法律对其“转让”的严格限制条件，必须依法到县级以上土地行政主管部门办理有关的变更登记手续，否则转让无效。 3.城里人是否可以购买宅基地。 宅基地不得卖给城里人。 1999年国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知一文中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 5通江县开展农村宅基地的可行性分析5.1农村居民点新增农用地潜力具大我县目前人均宅基地面积已达150.（不包括村内农用地），大大超过国家规定的人均规划用地指标100110的标准。 如表所示，全县没有一个乡镇小于此标准，如果按人均用地指标105计算，全县理论上应有1600hm2的空间，另外，今后虽然农村总人口每年按5速度增加，但实际上随着工业化、城市化进程，农村人口将不断流向城市、集镇，居住在农村的绝对人口数量逐年下降，村庄通过改造、自然村通过合并，可以出大量的农用地。 5.2农村宅基地的相关法律法规不完善,纠纷多随着农村宅基地市场的发展要求与农村宅基地市场管理空白日益矛盾,相关问题和纠纷层出不穷,农村宅基地市场急待和规范。 5.3具有成功的经验可以借鉴目前全国各地都开展了宅基地整治,各地均已获得了成功的经验。 我县也开展了整治试点，试点工作进展顺利，已经通过验收。 xx年我县宅基地立项17个项目，计划新增耕地35hm2，目前已完成6个项目，新增耕地18.25hm2。 5.4近年来农村经济发展迅速，农村居民人均收入有明显提高我县农村人均年收入已达到2255元，有三分之一村庄人均收入超过3000元。 今后，农村经济可能会有更快的发展，可为开展宅基地打下良好的经济基础。 5.5有许多村群众十分需要改善居住环境随着人民生活水平提高，农村居住环境迫切需要改善，改变布局零乱、脏、乱、差的居住环境，有的村目前已多年控制没有审批建房，通过宅基地，可以化解人地矛盾，大部分群众不仅会支持，还会形成内在动力。 5.6各级政府已把这项工作列为议事日程通江县政府已将宅基地整治列入通江县土地近期实施规划（xxxx年）内，要求各地必须要加大试点力度，把村庄整治、宅基地作为重要工作进行安排，并专门要考核验收，同时县财政也对宅基地列入预算，给予一定的经费补助。 6宅基地利用存在问题农村住宅法律制度以及农村宅基地制度，是计划经济时代的历史产物，已不符合社会主义市场经济体制的要求。 一不适应社会主义市场经济体制；二不适应农村人口消长变更之势；三不适应以家庭为经济单位的传统习惯；四不适应农村产业结构改革的客观要求；五不适应改善农民生活，促进农村经济发展。 当前，我县农村居民点宅基地利用主要存有以下几方面问题6.1规划落后，村容村貌差农村村庄建设规划滞后，农民建房随意性很大，过去常常由村干部说了算，至今仍有相当一部分村干部不重视规划。 近年，虽然不少村有了建设规划，但由于思想认识不到位，缺乏整体的、长远的考虑，因此，有的虽搞了规划，但在编制规划时缺乏科学论证，对配套设施建设考虑不周；有的在编制规划时没有严格遵循节约土地资源的原则，忽视旧村改造；有的虽然编制了规划，但只作为一纸空文，做做样子，没有充分发挥规划应有的作用。 造成年年讲规划，村庄多年无变化的不合理现象。 一些村民环境保护意识浅薄，垃圾满地现象普遍，农村垃圾已不再限于残羹冷炙、枯枝败叶等自然之物，多种塑料制品、化学药瓶、废旧电池、果壳纸箱等等堆积房前屋后，大街小巷，自由占地许多村庄不按规划建房，规划实施难度大，按建房定选址，先富先建，后富后建，经济困难无力建，多是自筹自建，规划设计不一致造成道路闭塞、建筑简陋，环境卫生条件差，产生规划跟着建房走的现象，造成了盲目用地，宅基地面积不断扩大，形成了杂乱无章的布局。 6.2村庄外延扩张，土地粗放利用，浪费严重。 改革开放以来，随着农村经济发展，农民增收，农民要求改善居住条件的愿望也越来越迫切，农村建房热始终居高不下，并呈增长趋势。 而由于农民法制观念淡薄，在没有进行土地审批的情况下，私自建房现象屡见不鲜。 建新房的同时，老房子又没有拆除，以至于农村建房容积率低、公共基础设施缺乏，一户多宅、建新不拆旧等问题普遍存在。 这样便形成了“空心村”，使得村庄外延扩张，耕地遭到破坏、土地资源严重浪费。 6.3部分村民、干部宅基地使观念陈旧。 我县部分乡镇部分农村干部、群众思想认识不到位，思想观念滞后，有的村民错把宅基地使用权视为所有权，错误的认为宅基地属私有财产，可自由支配，自由买卖，部分村民留恋于世祖旧地生活习惯，不愿迁址移俗。 6.4擅自改变农村宅基地用途现象时有发生由于国家对农村宅基地实行无偿供应，一部分村民就钻法律的空子，擅自改变农村宅基地用途。 主要表现是部分村民在宅基地批准后，用宅基地建成小型工厂、商业房、饭店等，严重改变了农村宅基地用途，造成国家资产的损失。 6.5未批先建、宅基地超标、一户多宅现象严重全县各乡镇普遍存在“一户多宅”、乱占地建房、多占地建房问题，在用地规模上表现为总量失控。 目前，我县农村仍然存在未批先建、宅基地超标、一户多宅等现象，主要表现为以下三种情况一是部分村民未经土地管理部门和县、乡人民政府批准擅自建房或超标准建房；二是将旧房或者新房卖掉，重新申请宅基地，从中获得土地收益，这种现象在城郊农村尤为突出；三是采取欺骗手段骗取批准宅基地，如瞒报已有房屋、虚报家庭人口，新房建起而旧房不拆等，这是造成一户多宅的一个主要原因。 6.6空心村和闲置房大量存在。 “空心村”的大量存在一方面是由于村庄外围交通方便，视野开阔，自然条件优越，许多村民愿意到村庄外围建房；另一方面是由于农民子女升学、参军及人口死亡，村民外出打工、经商造成的搬迁而形成的空闲宅基地。 这使得村庄内部空闲地多，造成了土地浪费，形成了大量的“空心村”。 7宅基地的审批划拨权为乡(镇)及村干部所操纵，越权划拨，以权谋私的现象严重。 6.7是法律法规不完善，有关规定滞后，加大了宅基地管理难度关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整。 目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。 近年来，一些地方虽然制定了相关的宅基地管理办法，但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一，且有的地方管理办法不够规范，加上各地管理力度上的差异，宅基地管理效果差异很大。 年月国土资源部虽出台了关于加强农村宅基地管理的意见，但以部门意见的形式出台，法律效力低。 与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅。 法律法规不完善进一步增加了农村宅基地的管理难度，对土地行政执法和民事司法工作造成很大的困难。 我县国土房管局统计，xx年，该县发生宅基地纠纷104件。 主要原因在于现行关于宅基地管理的法律法规不健全，有关宅基地流转及登记发证方面的规定滞后，宅基地管理中的新情况、新问题较多，法院审理感到无法可依，判决难以做到公平公正。 6.8农村宅基地使用权的流转秩序混乱，法律规定的单一性和取得方式多样性冲突宅基地的市场流转面临体制性障碍，隐形交易，产权纠纷多。 由于有关流转的法律法规滞后，对宅基地流转的条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系调整等方面缺乏规范和指导，一方面大量宅基地私下流转，扰乱了土地市场的正常秩序；另一方面，宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。 对宅基地使用权流转理论研究和法律规定的缺乏，并未影响现实生活中大量宅基地使用权流转行为的私下进行；我县城乡结合部或经济较发达的乡镇表现的尤为强烈。 究其原因