巴南区房地产市场分析.doc

一、巴南区房地产市场概况 巴南区城市化进程相对缓慢，房地产市场发展相对滞缓，但随着重庆市经济和社会的快速发展以及重庆南部新城的开发，巴南区房地产市场逐渐升温，正受到越来越多本地知名开发商和外地开发商的关注。 统计数据显示，2000年以来，巴南区商品房销售额、商品房销售面积和商品房销售均价均有较大的增长。2000年该区域房地产销售额仅为1.59亿元，占该年度重庆市销售额78.37亿的2。2007年16月的销售额为16.75亿元，其占重庆市销售额的比例也提升到了5.5。 与此同时，随着巴南区的快速发展，该区域的商品房销售均价也有较大幅度的提升，从2000年的不足1000元，提升到了2006年的2105元，2007年11月的成交已高达到3178元，破了3000大关。二、三大板块分析 从目前巴南区的房地产市场情况来看，巴南区房地产市场主要可以分为三个板块：一是处在巴南老城区的鱼洞板块，二是紧邻南岸区的李家沱板块，三是新兴的龙洲湾板块（主要集中在渝南大道、龙洲大道附近）。三、巴南区房地产项目分析 从目前的情况来看，巴南区的房地产开发项目主要集中在鱼洞板块、李家沱板块和龙洲湾板块，而且龙洲湾板块的市场供应呈不断增加的趋势。巴南区房地产项目基本情况如下： （1）区位、价格对比板块楼盘名称地址销售均价（建面）鱼洞板块半岛康城二期巴南区鱼洞鱼轻大桥旁（原二毛厂家属区）3000（元/平方米）环球浩月港湾巴南区鱼洞鱼轻大桥旁（供电局对面）2700（元/平方米）巴黎公寓巴南区鱼洞箭河路9号（鱼洞新大桥桥头）2900（元/平方米）李家沱板块融汇半岛巴南区李家沱长江大桥南桥头3400（元/平方米）锦绣江南巴南区李家沱长江二桥南桥头3600（元/平方米）一城南溪书香巴南区李家沱红光村（李家沱二桥头工学院旁）3100（元/平方米）日月山庄巴南区李家沱岔路口（东方宾馆对面）2900（元/平方米）世纪阳光新尚城巴南区土桥转盘处3300（元/平方米）丽都锦城巴南区渝南大道32号（凯恩家具市场前行300米）未售优活城巴南区李家沱三角碑车站（宏源小区旁）未售龙洲湾板块申烨太阳城巴南区渝南大道158号3000（元/平方米）明华龙洲半岛巴南区鱼洞镇龙洲大道1号3800（元/平方米）一城龙洲巴南区鱼洞鱼胡路路口2800（元/平方米）典雅龙领国际巴南区龙海大道4000（元/平方米） 目前，巴南区主要楼盘集中在李家沱板块、龙洲湾板块以及鱼洞板块，而随着龙洲湾新区的加速开发，龙洲湾板块的项目逐渐增多。 根据数据统计，鱼洞板块销售均价在2900元/平方米（建面）左右，李家沱板块销售均价在3200元/平方米（建面）左右，龙洲湾板块销售均价在3200元/平方米（建面）左右。随着巴南区交通等综合条件的改善，未来的房价还有一定的上涨空间。 龙洲湾板块销售均价较高的原因在于目前在售楼盘大部分为江景房或靠近行政中心，鱼洞板块销售均价较低的原因在于缺少江景或其他景观资源。 （2）楼盘规模对比板块楼盘名称占地面积(万平方米)建筑面积(万平方米)容积率鱼洞板块半岛康城二期7.2022.002.93环球浩月港湾2.007.003.49巴黎公寓11.3435.004.65李家沱板块融汇半岛200.10300.001.89锦绣江南3.4516.004.57一城南溪书香/2.80日月山庄35.4217.712.00世纪阳光新尚城6.1014.002.29丽都锦城/50.003.50优活城6.5413.834.60龙洲湾板块申烨太阳城55.83100.002.20明华龙洲半岛19.0038.002.00一城龙洲10.0138.003.15典雅龙领国际8.019.892.49 从占地面积来看，占地面积10万平方米以上的楼盘有巴黎公寓、融汇半岛、日月山庄、申烨太阳城、明华龙洲半岛等，其中融汇半岛的占地面积最大。 从建筑面积来看，超过20万平方米以上的楼盘有半岛康城二期、巴黎公寓、融汇半岛、丽都锦城、申烨太阳城、明华龙洲半岛、一城龙洲等，其中融汇半岛的建筑体量最大。 目前巴南区大部分楼盘的容积率在2以上，甚至部分楼盘的容积率达到4以上。 通过前期调查了解，巴南区楼盘占地面积和建筑面积差异较大，有3000亩的超级大盘融汇半岛，也有30亩的小盘环球浩月港湾。 （3）主力户型对比板块楼盘名称主力户型两居室面积三居室面积鱼洞板块半岛康城二期两居室、三居室82112134环球浩月港湾两居室、三居室74.4388.24104.29122.43巴黎公寓一室（35-54）/李家沱板块融汇半岛两房、三房49.9876.1277.64117.98锦绣江南两居室、三居室64.56 80.9888.79106一城南溪书香两居室69.9678.6197.95日月山庄两居室、三居室67.0885.5598.36101.77世纪阳光新尚城二室、三室72.4986.4987.40120.77丽都锦城二室、三室65.05-87.7596.20-95.28优活城两居室5976.12/龙洲湾板块申烨太阳城两居室、三居室70.388395.35115.03明华龙洲半岛两居室、三居室72.4089.2594.96129.27一城龙洲两居室、三居室67.5679.5282.0896.19典雅龙领国际一居室、两居室58.9481.17/ 巴南区各楼盘的主力户型主要为两居室、三居室，一居室较少，四居室几乎没有。 两居室的面积主要集中在5090平米，三居室的面积主要集中在80130平米。（4）物业对比板块楼盘名称建筑类型配套设施物业费鱼洞板块半岛康城二期花园洋房、小高层、高层华夏八街商业街、人民广场、鱼洞四小、巴县中学、巴南电大等1元/平方米月环球浩月港湾多层、高层巴县中学、巴南职中、鱼洞中学、鱼洞四小、大江广场、新世纪百货、山城超市、鱼洞广场等/巴黎公寓高层鱼洞二小、巴县中学、游泳池、健身中心、大型餐饮娱乐、邮局、诊所等。/李家沱板块融汇半岛花园洋房、小高层、高层公交、轻轨三号线、私立学校、小学和幼儿园、金融、商业等1.1元/平方米月锦绣江南小高层、高层重庆清华中学、重庆三十四中、重庆工学院、杨家坪商圈、商业、运动场等1.05元/平方米月一城南溪书香高层清华小学、清华中学、重庆理工大学、新世纪、重百、停车场等0.8元/平方米月日月山庄小高层、多层、别墅、花园洋房土桥中学、清华中学、双语幼儿园、商场、超市、金融机构、医疗诊所等1元/平方米月世纪阳光新尚城多层、小高层教育、金融、特色商业步行街、商业文化广场、景观花园、幼儿园、停车场、社区服务中心等1元/平方米月丽都锦城高层三十四中、清华中学、李家沱大型农贸市场，八公里农贸市场、大型超市、商业街等/优活城高层李家沱小学、清华中学 、重庆三十四中、新世纪超市、重百、篮球场、羽毛球场等/龙洲湾板块申烨太阳城小高层、高层三十四中、清华中学、农业银行、工商银行、南温泉等1.2元/平方米月明华龙洲半岛多层、高层、小高层幼儿园、行政、商业街区、运动设施、金融等1元/平方米月一城龙洲多层，小高层，高层巴县中学、巴南电大、新世纪超市、山城超市、停车场等0.87元/平方米月典雅龙领国际高层公交、轻轨三号线、银行、游泳池，网球场等1元/平方米月 目前，巴南区主要以小高层、高层产品为主，产品较为单一，差异化较小。随着巴南区综合环境的改善，多层、别墅、花园洋房等建筑类型逐步增多。 在配套设施上，巴南区在售楼盘周边配套主要为学校、商场、金融、交通、温泉、运动场所等。 在物业费上，大部分收费较低，表明对物业管理的重视程度还不够。 （5）建筑风格、目标客户群体与广告诉求重点对比板块楼盘名称建筑风格目标客户群体广告诉求重点鱼洞板块半岛康城二期现代主义风格主要为巴南、南岸区居民活泼自然，温馨惬意环球浩月港湾现代简约风格大部分为巴南区、南岸区居民，以及部分公务员、教师、白领等现代居住品质，城市生活享受巴黎公寓法国巴黎风格大部分为巴南、南岸区居民天然滨河，对称美感李家沱板块融汇半岛典雅中式风格多数为南岸、巴南区居民欢乐半岛，岛居生活锦绣江南现代中式风格年轻人，巴南区、南岸区居民，主城区居民临江风格，三城人生一城南溪书香婉约现代风格主要为巴南、南岸居民等闲居生活，自然享受日月山庄欧式风格巴南区、南岸区居民人与自然和谐共生世纪阳光新尚城简约现代风格大多数为巴南、南岸区居民自然、阳光、健康丽都锦城现代主义风格大多数为巴南、南岸居民自然清幽，情趣空间优活城简约主义风格年轻人，巴南、南岸区居民李家沱中央的“地标建筑群”龙洲湾板块申烨太阳城地中海风格大多数为巴南区、南岸区居民卓越生态，回归自然明华龙洲半岛现代主义古典风格大多数为巴南、南岸居民低密度、临江大宅一城龙洲简明现代风格主要为巴南区、南岸区居民，以及部分公务员、教师可观、可赏的公共性空间典雅龙领国际现代主义风格巴南区、南岸区居民还有部分公务员以及投资者山光水色，浩阔胸襟 从建筑风格来看，巴南区各项目以现代风格为主，也有少量欧式风格和地中海风格，项目的资源条件不同其建筑风格也有所不同。 从目标客户群体来看，客户以巴南区、南岸区居民为主，少量辐射周边区域。客户身份多为白领、公务员、教师、私营企业主等。 从广告诉求重点来看，大部分项目都突出巴南区的自然生态环境，打造高品质的生活享受。四、未来发展趋势 总体来看，近年来巴南区土地供应逐年增加，将形成越来越多的市场供应。随着时间的推移，巴南区将改变以往小开发商扎堆的