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中小房企焦虑：缺钱少地转型难唐珊珊 /制作本报记者李红梅海南博鳌报道“房地产业务不好玩了。”花样年控股集团董事会主席潘军说。7月 23日，海南博鳌。一场关于房地产协调发展与多元化结构性转型的会议正在召开之际，从北京传来了央企中粮地产经过70轮举牌，以 23 .6亿元出手，刷新北京单价“地王”的消息。这个消息迅速引起参会开发商的热烈讨论，“拿地越来越难，地价越来越贵”成为众多开发商担忧的现实问题。对于中小开发商来说，除了拿地，还有融资、转型等更多问题让他们焦虑。“下半年资金链会趋紧，融资成本会趋高，这个不仅仅针对房地产行业。”西安交大上海金融研究院院长于东升分析。这对中小开发商而言无疑是雪上加霜。潘军断言，中国房地产的未来将是央企的未来，未来前十大地产企业肯定都是央企。在他看来民企不要跟央企争夺资源，现在出路就是轻资产化，靠服务、管理，靠细节挣钱。在中国房地产报记者现场采访的众多开发商和业内人士中，发现中小房企现在最关心的是政策和钱的问题，具体是在当前整体经济下行的环境下，如何在楼市调控、行业加速洗牌中存活得更好。受制高价地 出局一线城市土地是开发商的“粮食储备”，是持久战斗力的基本保证。当前对于拿地的焦虑，不仅是中小房企，对部分大型房企也一样。“今年很想在一线城市拿地，但是价位太高了，我们放弃了，没有拿到。”一位央企地产公司高管私下抱怨。首创集团董事长刘晓光在现场坦言，地价成本不断上升，开发商仍然会去拿地，因为对于上市公司而言，它需要维持周转。但“首创集团目前比较头疼的是拿不到地”。返京意愿强烈的华远地产在拿地方面屡遭挫折，“我们一直在买地，但是我们买不起高价地，差不多就行。前两年说我们是地王，现在没人这么说了吧？当时说我们通州那块地多贵多贵，现在还有比我们更贵的。”7月 24日，华远地产董事长任志强在接受中国房地产报采访时说。但他同时表示，“高地价说明大家信心足，如果信心不足就不会有高地价了”。在任志强看来，现在信心不足的企业更多是能力不足。“谁不愿意在一二线城市拿地？谁不愿意围绕公司开发所在的核心城市发展？要往外走的房企，更多的是迫不得已。”在这一点上，业内人士认为，中小房企出局一二线城市在未来将成为趋势。中南控股集团副董事长陈小平在接受中国房地产报采访时表示，中南建设主要是在三、四线城市发展。“目前一、二线城市提供了巨大商机，这是毋庸置疑的。但大城市房地产开发所需具备的各项要求很高，有商机并不一定适合每家企业，这是首先需要评估的。不能因大城市有机遇就忽略了小城市的商机。”天鸿地产董事长柴志坤对中国房地产报记者表示，公司也很关注一线城市的机会，目前来说一线城市的土地价格也确实比较贵，按目前售价来计算的话，恐怕都很难算下账来。“另外，我们也不认为二三线城市就没有机会，在二三线城市确实存在很多专家讲的土地供应量过大、市场存量过大的问题，但是不是说所有的城市都是这样，其实也有一些城市市场环境还是很好的，房地产发展的空间还是很大的。”融资成本或再增如果说土地是开发商的“骨骼”，那么融资就是开发商的“血脉”。对中小房地产企业来说，融资能力往往意味着“生命线”。上周央行放开贷款利率，也引发了新一轮对于房地产再融资有条件放开的传言。对此，富力地产联席董事长兼总裁张力认为，相关改革对房产发展是利好消息，很多开发商可有更多的钱去买地，也能有更多机会去发展中国的新城镇化。但张力也认为，“即使如此，也难以改变大房企更容易从银行拿到贷款，中小房企贷款难的现状。”在他看来，大开发商对于银行而言，信誉更高，所以更容易贷到款。富力目前能拿到的银行开发贷可以占到 70 %80 %，这是大房企的普遍情况。但相对而言，中小企业在银行的信誉度不高，从银行得到的贷款也很有限，贷款困难。“我认为，即使有利率市场化改革，变化也不大，因为银行终究喜欢放给信誉度高的大型开发商。”张力直言。“房地产业不缺钱。”任志强分析称，一方面，市场上资金的总量并不低，另外房地产的钱很多，据国家统计局公布,今年 16月，房地产开发企业到位资金57225亿元 ,同比增长 32.1%。其中，国内贷款 9901亿元，增长30. 4%；个人按揭贷款 6763亿元，增长 60. 4%。“都说开发商不缺钱，但是现在他们常常拖欠款，前几年从来不这样。”一位知名供货商对中国房地产报说。在他看来，开发商的资金肯定不如以前充裕了。中小房企的苦日子“未来房地产行业将告别野蛮生长时代，中小房企将面临更多的竞争和行业并购。”卓越集团执行总裁张远认为，从历史经验来看，房地产企业的破产和并购，也是升级行业结构、优胜劣汰较为通行的办法。7月 26日，嘉凯城发布公告，宣布为旗下子公司提供总计不超过 30亿元担保（含到期续保和新增担保），公司对下属控股公司累计担保总额（含已发生的担保）不超过 93. 5 亿元。截至目前，嘉凯城对旗下 8家控股公司实行担保。嘉凯城集团党委副书记杨益华表示，近几年中嘉凯城出现了一些问题，最具代表性的就是投资开发项目规模过大导致企业管理能力和现金流跟不上。根据嘉凯城目前的基础，目前不会在一线城市核心商业区与同类企业正面交锋，但如果在整体的开发过程中，恰好遇到这样的机会，那企业也不会回避。业内人士预计，一部分发展不畅的中小房企，可能会处于“缺钱无地无法开发项目无法回笼资金”的恶性循环状态。据中国房地产业协会预计，未来3年，至少有 30 %的内地中小房企会被淘汰。建银精瑞资本管理集团董事长李晓东在会场表示，未来一两年的时间内，依靠债券、增发股份等渠道融资的房地产企业资金成本将会较为低廉，但依靠场外私募类的基金、信托投资的企业而言，房地产的融资成本在可以预见的未来一两年时间是一个逐步走高的趋势。“从 6月份起、特别进入 7月份以来，房地产企业融资的成本有上升的趋势，目前普遍的融资成本在 15% 17%区间。”李晓东说。“目前房地产信托融资成本很高，15%很常见，20%的都有。”交通银行首席经济学家连平公开表示，虽然信托公司融资成本有所下降，但中小房企高成本信托融资仍存风险。多元结构性转型柴志坤认为，未来房地产行业转型趋势是轻资产化。对于未来房地产两极分化问题，柴志坤认为不用过度担心。一方面，房地产行业地域性很强，即使在二三线城市，只要开发商能把产品做好，也肯定有自己的发展空间和立足之地。另一方面，对于创新型的产品来说，大家都刚起步，大家的机会更均等，都有机会。“我并不认为现在中小型开发商的机会少了。机会一直存在，这是由行业的特点和本身现在的发展决定的。”柴志坤说。不过也有业内人士指出，未来中小房企减少对地产业务的依赖将成为趋势，谋求其他业务发展也能在一定程度上缓解调控对业绩的影响。无论中小企业在未来的机会如何，如何通过转型来增强抗风险能力，都是它们必须正视的问题。这一点作为中小房企，天鸿地产和嘉凯城都已经有自己的思考。柴志坤认为，未来天鸿地产获取项目的主要依据有二：一是获取有价值的资源，这个资源的判断标准是价格合理、未来有潜力；二是有意识地获取未来特有竞争能力的项目。“在去年下半年开始实践新型城镇化的战略，培育公司新的经济增长点。”接受中国房地产报专访时，杨益华透露，“嘉凯城做的是迎合整个城镇化建设过程中，以体验式的城镇化商业作为突破口。”在谈及中小房企在非