邢台威县洺水华庭前期提案.doc

洺水华庭地产项目前期提案【洺水华庭】地产项目提案项目类型住宅物业类型项目地址河北省邢台市威县开发单位邢台内邱天厦房地产开发有限公司目录前言1.威县概况1.1.威县地理位置1.2.威县四至及人口1.3.威县交通1.4.威县发展现状及未来规划1.4.1.城市性质1.4.2.城市规模1.4.3.经济指标2. 威县住宅市场调研分析2.1.威县房地产市场概况2.1.1.市场供应状况2.1.2.市场需求状况2.2.威县房地产发展趋势分析3. 消费者需求分析3.1.消费者调研分析3.2.消费主力特征分析3.3.购房者消费心理分析3.4.影响消费者购买的主要因素4. 现有楼盘分类描述4.1.现有楼盘面积及主力户型4.2.现有楼盘宣传途径4.3.现有楼盘配套4.4.现有楼盘分析4.5.106国道西侧180亩地块调研分析5. 项目发展定位5.1.项目概况5.2.项目市场定位5.3.项目产品定位5.4.产品定位档次5.5.项目形象定位5.6.项目销售均价定位5.7.项目客户定位分析6. 项目SWOT分析6.1.项目优势分析6.2.项目劣势分析6.3.项目机会分析6.4.项目威胁分析7. 项目产品建议7.1.景观规划建议7.2.户型设计7.3.配套设施8. 项目市场定位与产品的对接9. 建筑与空间设计建议9.1.设计建议9.2.户型10. 项目营销预案10.1.营销目标10.2.营销周期10.3.推广策略10.4.推广媒介10.5.营销渠道10.6.销售策略10.7.项目回款计划（模拟）10.8.本案营销应遵循原则10.9.本案面市建议敬启者：邢台内邱天厦房地产开发有限公司有关：邢台威县洺水华庭房地产项目提案本公司承蒙贵司信任，现提交邢台威县【洺水华庭】项目提案敬请商阅前言敝司有幸为贵公司提供优质服务。基于对威县房地产市场的了解，我们在全面、深入地掌握了威县区域环境以及洺水华庭项目后，现以科学的研究方法、代理行的专业视角以及责任感，从市场研究、营销策略着手，本着与贵司精诚合作之目的，向贵司提供此提案。我们的经营理念务实规范专业诚信我们的工作态度 务实：为贵公司提供准确的、行之有效的决策依据 投入：我们全力、全面参与，并以此树立代理品牌 创新：通过对动态市场的把控和项目理念的创新，使项目利润最大化的提升 目标：规避风险，使本项目操作顺畅1.威县概况1.1.威县地理位置：威县位于河北省南部，邢台市东部。1.2.威县四至及人口：威县南北长48.2公里，东西宽32公里，东邻清河县，西连广宗县，北与南宫县毗邻，南与临西县和邱县接壤。全县总面积994平方公里，总耕地面积110万亩，总人口54万，辖5镇11乡，共522个行政村。1.3.威县交通：威县是华北南部公路交通枢纽，106国道、广大高速、武馆公路纵穿南北，青银高速、邢临高速、邢临公路、邢清公路、阳馆公路横贯东西，形成了“三纵五横”的交通格局。1.4. 威县发展现状及未来规划1.4.1. 城市性质邢台2005年2020年城市发展规划：邢台市新规划明确了1个中心(邢台市区)、2个副中心(清河、宁晋)、5个中小城市(沙河、南宫、隆尧、巨鹿、威县)、9个县城、13个重点城镇、51个一般乡镇。届时，邢台市将被打造成为冀南重要的中心城市，以发展冶金、能源、汽车、建材为主的工业基地，具有浓郁的历史文化特色的生态园林城市。威县作为农业大县，农业上，形成了棉、菜、畜三大主导产业，棉花种植、无公害蔬菜、畜牧养殖发展迅速，具有广阔的发展前景和生产加工潜力；工业上，形成了棉花加工、皮毛加工、汽车配件、建材装饰四大特色行业；另外威县依托区位优势，大力发展商贸经济，先后建成了蔬菜、日用百货、建筑建材、皮毛、汽车配件等10多个专业市场。分析：城市发展目标明确，经济形势看好。1.4.2. 城市规模威县县城总规划面积24平方公里，新区规划面积10平方公里，由商住区和工业区组成。县城新区位于县城东北，广大高速公路西侧，106国道纵穿园区。县城新区是立足扩大县城框架、完善基础设施、增加县城功能、提升城市品位、打造经济发展的硬平台，按照“项目进区、产业兴城”思路规划、建设的。园区确保实现“七通一平”（即通路、水、电、讯、排水、宽带、有线电视信号、场地平整）。县委、政府按照“搭平台、建园区”思路，把新区作为威县的“经济特区”，打破行业和部门界限，在地价、行政性收费等方面最大限度让利；在承办审批、信贷帮扶等方面优先扶持；在管理服务方面由新区管委会实行“封闭管理、一口对外”。 威县城北工业新村位于县城以北5公里，106国道西侧、邢清公路南侧一公里处；占地1100余亩，园区内四通一平，水电齐全，交通便利，是投资兴业的理想之地。威县目前总人口数为54万，城区人口在5万左右。分析：旧城改造及新区规划建设力度加大，人口规模随之增长，住宅需求也将不断增加。1.4.3. 经济指标2007年取得成绩：全县实现生产总值30.7亿元，同比增长16.4%；第二产业增速达到37.1%；完成规模以上企业增加值1.69亿元，同比增长35.4%；完成全部财政收入7298万元，可比增长20.27%；完成全社会固定资产投资17.17亿元，同比增长26%。2008年预期目标：全县生产总值达到35.6亿元，增长16%以上；全部财政收入突破亿元大关，增长37%以上；全社会固定资产投资增长25%以上；规模以上工业企业增加值增长20%以上；农民人均纯收入增长6%以上。分析：经济运行良好，固定资产投资增长幅度较大，城市化进程步入轨道。总结：这一切均为威县房地产市场的发展提供了足够的发展空间。2. 威县住宅市场调研分析2.1. 威县房地产市场概况2.1.1. 市场供应状况2007年之前威县的住宅市场供应主要存在两种形式：一种是城市居民自筹自建，建筑形式多为单层住宅或二、三层小楼；另一种则是单位集资建房，据调查，国税局、土地局、邮政局、检察院、电力局、建设局、粮食局、银行等政府机关及事业单位都有自己的单位住房，当时购房价格在800元左右，建筑形式多为“4+1”层砖混结构多层住宅。威县房地产市场在2007年才刚刚起步，陆续有几家外地房地产开发商来此投资开发，邢台恒德地产、邢台永诚地产、河北中厦地产、邢台鑫源地产目前都获取了一定数量土地的开发权。详情见下表项目名称开发商项目地址占地面积总建筑面积（平米）楼栋数楼层数总户数主力户型目前进度都市华庭邢台恒德义和西路与北大街交口东南角35.4亩40000共11栋5+1多层250户两室两厅三室两厅工程已开槽，未正式销售，阳光佳园邢台永诚朝阳路与友谊大街交口西南角16.5亩226005栋5+1多层190户三室两厅已开盘销售，均价1350元洺水华庭内邱天厦 交通北大街义和路南50亩5300014栋5+1多层360户两室两厅三室四室未动中厦御园河北中厦中华北大街的盈海棉业公司70亩-15栋多层、洋房、小高-三室两厅形象宣传+售楼部积累未定邢台恒德106国道与洺水路交口西南角90亩-未定邢台鑫源 洺水路南，法院斜对面89亩-合计351亩约2600002008年威县城区建设目标：2008年在县城建设上，动作会更大、步子会更快，将重点实施好 “11467”工程。即规划建设1个文化广场；1个（高庙）生态园；实施洺州大酒店、电力局生产调度中心、国税局综合业务楼和县中医院迁建4项工程；开发建设都市华庭、阳光佳园等6个高标准住宅小区，总计约26万平方米；实施团结路、三多街、友谊街、洺水路西延、北外街改造、义和路西延、夕照门市场街改造等7条道路改造建设工程，县城建设总投资达到5亿元以上。在建设中，每一项工程都要高标准、讲规范，力争每处建筑、标志景观、公共设施和主要街道，都展示现代化、体现人性化。进一步加强县城管理，做到建管并重，打造优美的县城人居环境。分析：预计2008年威县住宅市场陆续供应量在20万平米左右，产品形式均为多层住宅，规划允许建设12层小高层,主力户型为三室两厅。2.1.2. 市场需求状况2007年之前威县住宅市场基本上是一种自给自足的状况，2007年房地产开发才刚刚起步，有关市场需求的统计数据比较缺乏，但是，据调查，目前接受咨询的项目均已积累了为数不少的购房意向客户，足以消化目前市场供应量。市场需求要点：目前接受咨询的项目虽然没有公示价格（阳光佳园已公开发售，均价约1350元/平方米），但据市调显示,购房人群的心理承受价位大约在13001500元之间；周边乡镇人口的进入和城市规划面积范围的扩大，大部分人群成为城市人口；城市建设的加快和居住条件的改善，使得威县城区的住宅市场需求量在不断加大；随着居民收入的增加，人们对于居住环境的要求也在不断提高，这在一定程度上也将推动房地产业的发展；购房者攀比心理较强,刺激购房热情。分析：由于人们的住房需求长时间没有得到满足，伴随着房地产开发将不断得以释放。2.2. 威县房地产发展趋势分析目前，威县的房地产市场正处于起步阶段，随着威县房地产市场的不断发展，人们对于社区品质及其功能的要求将不断提升。住宅市场的项目开发将呈现规模化，大型成熟社区数量将不断增加，高品质和特点突出的楼盘将更容易吸引客户；住宅项目产品形式随着整个房地产市场的发展，将逐步改变“5+1”多层为主的单一格局；小高层将逐步上市。市场需求以中大面积100-140平米户型为主，体现出当地居民购买住宅的主要意图在于改善生活条件。3. 消费者需求分析3.1. 消费者调研分析本次消费者调研对象包括政府机关领导及工作人员、乡镇领导、企业职工、周边村镇较高收入农民、个体工商业者。经调研得出以下结论：消费者近期内的购房意向较强，说明市场需求比较旺盛，在急剧释放；总价在20万以内的住宅更容易被市场接受；单套面积需求最明显的是100140平米之间的三室，实用性要求较高；绝大多数消费者比较注重车库的实用性。目前威县的住宅房地产市场尚处于初级阶段，当地居民对社区没有太高的要求，还没有达到很高的认知程度，只要小区有一定规模、质量好、景观做的好一些就比较满意，但是随着各种信息大量而快速的传播，消费者对购房置业的意识会逐渐成熟，对住宅产品也会逐渐挑剔；城市化的步伐加快也将促使市场上的中、高档住宅需求量不断增加。3.2. 消费主力特征分析消费主力人群主要是周边乡镇领导、县城职工、在县城经商人员、政府机关领导职工、优秀企业务工人员、农村收入较高且有一定积蓄的家庭以及村办企业领导与员工；消费主力人群的年龄特征在2550 岁之间；以改善家庭居住环境为主；绝大多数为一次置业农村进城购房者有一部分是为子女结婚或子女教育；收入稳定，有一定财富积累。3.3. 购房者消费心理分析由于威县住宅市场的发展还处于初级阶段，消费者购房意识树立时间较短，但积极性较高。但随着房地产市场的发展，获取信息资源渠道的广泛性和信息的准确性在增加，消费者在购房时会更加理性的选择意向楼盘。3.4、影响消费者购买的主要因素3.4.1. 项目所处地段地段未来升值潜力，交通的便利性，周边未来发展规划，周边生活、商业配套的齐全性；3.4.2. 购买能力及支付方式考虑自身的购买能力，在选择楼盘时选择最适合的付款方式，将附加成本降到最低。3.4.3. 住宅的户型及面积根据实际需求选择理想的户型和面积。4. 现有楼盘分类描述4.1. 现有楼盘面积及主力户型项目名称面积主力户型都市华庭85250平米两室两厅、三室两厅阳光佳园80135平米两室两厅、三室两厅洺水华庭98157平米两室两厅、三室两厅、四室两厅中厦御园90300平米三室两厅4.2. 现有楼盘宣传途径项目名称推广主题宣传途径都市华庭引领时尚生活DM单页、折页、围挡、灯箱阳光佳园城市第一居所，阳光生活从这里开始DM单页、户外广告洺水华庭威县标志性社区DM单页中厦御园路牌灯箱、户外4.3. 现有楼盘配套项目名称内部配套外部配套都市华庭中央喷泉广场小区北部有规划中的威县公园，距离一中、实验小学、县医院、四季春市场、振威市场、六合福超市非常近，求学、就医、购物比较方便。阳光佳园周边有县第一幼儿园、朝阳路小学、实验中学、威县党校，书香氛围浓厚。朝阳路便民菜市场、农业银行、建设银行、卫校附属医院、县二院等距离小区较近。洺水华庭中央喷泉广场项目距离威县一中200米，紧邻占地96280平米的振威市场、四季青蔬菜市场、与目前的汽车站距离500米。中厦御园幼儿园、会所、水系景观4.4. 现有楼盘分析项目名称优势劣势都市华庭紧临城市干道，交通便利；周边配套齐全。内部配套不完善；项目容积率较高，楼间距较近。阳光佳园周边配套齐全社区内部配套不完善；小区规模较小；容积率较高，楼间距较近；周边路况不好，南侧有一条臭水沟；县该区域发展潜力不大。洺水华庭周边配套齐全；小区规模较大社区内部配套不完善；周边路况不好，临近汽车站较乱。中厦御园小区规划、户型设计合理、内部配套完善位置较偏、外部配套建设不足分析： 威县地产市场起步较晚,消费者对楼盘的消费多数还停留在满足最基本的居住条件层面,整体购买力水平不高决定了现有楼盘品质较低。通过现已开发的两个项目对比分析，我们的项目具有规模较大的优势，其它方面优势不明显，还需要在品牌塑造上加大力度，产品设计上力求完美，提高后期物业服务等，以吸引更多购房客户，如规划允许可在小区内建立会所、幼儿园，完善社区配套，提高项目竞争力。 4.5. 106国道西侧180亩地块调研分析该地块地理位置较优，占据县城发展方向，县城文化中心-河北省爱国主义教育基地位于该地块对面区域。该地块与中华大街-形象大道有200米之隔，有法院、建设局、规划局、土地局、地税局、财政局、邮政局、广播电视局、粮食局、计生局、洺州镇政府；威县三院（妇幼保健院）、卫校医院；建设银行、农业发展银行、农村信用社城市联社、农业银行；中国人寿、人保财险；移动公司、联通公司；楚味情饭店、临清饭店、大胖涮锅等距离项目地都非常近。尽直往北也就是发展中的县城新区的工业园区，分布着龙腾制衣、馨帛纺织、德隆棉业、德宏棉业、银丰棉业、元亨油脂、铭州纺织、天润肥业等多家公司企业；据说招商引资过亿元的利晖油脂、邵州纺织项目也将落户此地；威县汽车站也要搬迁至北部的106国道西侧；在调查中了解到多数人认可该地块的位置，认为是威县较为理想的位置，处于城市的发展方向，该地块将开发形成较高品质、大规模居住区；结论分析：因县域城市房地产消费极易饱和，106国道西侧项目的上市会对我方项目造成极大威胁，其区域优势明显，占据县城发展方向，周边配套齐全，企事业单位分布较多，能对周边人群产生强大的吸引力。建议开发商密切关注此地块两家开发商动态，做到知己知彼！从另一个角度来看，该地块的土地成本较高，必然导致最终房价过高，因此我们在土地成本上也具有较大的优势，我们在销售上实行灵活的销售政策，保证利润，抢占市场。34 华鼎嘉地产顾问 TelFax:ttp： 洺水华庭（暂定名）地产项目前期提案5. 项目发展定位5.1. 项目概况项目所处地块西邻交通北大街。项目总建筑面积约53000平方米。5.2. 项目市场定位本项目的市场定位威县最宜居型园林社区：定位说明本项目的开发商将以一种负责的态度，以市场为基础，汲取中国传统的园林文化精髓，以超前的服务理念、文化理念，打造威县最适宜居住社区。本项目的开发商将倾心创造一种努力追求健康的生活方式，使社区住宅、社区生活价值最大化。5.3. 项目产品定位洺水华庭精心建筑 精致生活定位说明：与威县其它房地产物业形成鲜明的差异。5.4. 产品档次定位：中高档住宅定位说明：威县房地产业经过近两年的发展，房产消费者与开发商也日趋成熟。从消费者早些时候简单的选择住房到现在开发商对房地产项目概念的宣传与影响以及产品的包装与理念诉求，我们可以预测，今后几年房地产的发展将会重新回归到自然的本质，即开发商认真做品质，而消费者也将注重产品的内涵，消费者选择住房其实也表示他们在选择一种相应的生活。而我们在适时超前。由于受地理位置、消费人群构成以及其它地产项目先入为主造成的影响，建议本案做中高档住宅，不然，极有可能会面临极大的市场威胁和利润空间的损失。5.5. 项目形象定位洺水华庭绿色庭院 健康花园 回归自然人文 休闲景观园林定位说明：开发商营造自然，消费者亲近自然、享受自然；项目邻近闹区而静-避世清幽，却又咫尺繁华；社区及周边配套齐全，集教育、健康、便捷、超前为一体；洺水华庭凝结着一代情感居住主张与生活方式的灵动生活空间。5.6. 项目销售均价定位：本着资金快速回笼，户型不积压的原则，采取低价入市策略，以避免销售周期过长导致市场、政策风险与成本增加。均价暂定在13501550元/平米之间。定位说明：与县域内东南未来最大的竞争楼盘“106国道西侧地块”项目可以保持竞争态势；县区中档高层住宅供应量还显然无法满足整个市场的需求；项目区域发展将日趋成熟，具有极大的升值潜力。5.7. 项目客户定位分析结合项目产品情况和竞争环境情况，洺水华庭的形象定位比较清晰；洺水华庭担当着提升区域整体形象的重任；洺水华庭是一个规划雅致的精品楼盘。5.7.1. 目标客户特征： 经济能力较强； 职业稳定，出入规律，区域基本固定； 要求离城市不远，交通方便快捷。5.7.2. 目标客户置业状态：首次置业者为主，二次置业为辅。5.7.3. 目标客户特征划分县内机关公务员，企、事业单位中青年一族：他们大多收入较高，消费水平较高，对于总价在10-20万左右价位的房屋有足够的承受能力，他们喜欢舒适型户型；他们能够包容新理念，崇尚自然，崇尚健康，懂得怎样生活。经商一族:他们大多在县区内有自己的铺位经商，他们有一定的积蓄，又不希望住得太远，“离尘不离城”，正是这部分人群的首选，他们一般选择二房或三房。县区周边乡、村、镇购房群体：较富裕群体中的年轻结婚族、照顾孩子上学群体，洺水华庭的区位环境与项目的理念诉求正符合了他们的需求。6. 项目SWOT分析6.1. 项目优势分析6.1.1. 从项目总体资源来看，项目占地较小，容积率较低，开发体量适中，容易操控。6.1.2. 从项目所在区域的竞争产品来看，目前市场上没有相应的高素质产品，也就是说，我们的产品处于市场跳空状态，针对这样的市场环境，极易开发成功。6.1.3. 从项目的位置来看，属威县老城区，市政、商业配套成熟，交通发达，居住氛围浓厚，这些都为项目提供了大量的潜在消费群体。 6.1.4. 开发商拥有多个项目的开发经验。综合所有因素，开发商发展中档、多层住宅，在目前的市场上占有相对的竞争优势。6.2. 项目劣势分析威县房地产商品住宅开发较晚，具备一定的购房群体，但开发商取得威县本项目住宅土地使用权虽然较早，但项目现在仍处于项目待开工和项目销售咨询阶段，极易流失有限的潜在客户资源。综合上述因素，开发商应尽早解决项目开工问题以及尽早进入项目推广阶段。6.3. 项目机会分析威县经济发展平稳，近两年房地产开发、建设较快，以及政府的有力支持，本案在短期内的销售风险相对较小。在产品策略方面，应做到极致，包括总平规划、建筑外立面、组合平面以及楼顶造型。在价格策略方面，本案体量适中，发展空间大，能够制造产品升值的空间。项目提倡体贴式物业管理服务。综合分析，项目在区域市场上是空白产品，短期内所面临机遇大于风险。6.4. 项目威胁分析6.4.1. 目前，项目主要有两个竞争对手，在客源方面可能会发生一定的分流。6.4.2. 在时机把握方面，应该准确，开发商必须控制宣传引导期与项目销售期之间的空白区域，做到为本项目积累购买力的同时，把握这些购买力不为其他项目所借用。6.4.3. 国家政策的效力现已彰显,应更加关注国家后续有关房产的系列政策。6.4.4. 据了解，目前项目尚未取得项目西侧、南侧商业配套地块的土地使用权，现有的商业店面及其业态布局杂乱，如仅就项目住宅开发容易影响项目的整体品质，进而影响项目均价的实现及开发商的利润空间。而这些问题的根本解决、实施还有一个渐进的过程。6.4.5. 区域内中厦.御园的大面积开发，及其产品的均好性，在性价比方面存在较大的竞争。7. 项目产品建议7.1. 景观规划建议突出自然、健康、舒适的主题7.1.1. 社区规划要显示出蓬勃的生命力，充满时代气息；要有别致的园林景观，要成为绿色的、生态的健康社区。7.1.2. 人车应尽可能分流，直通式机动车道路与人行步道有机分离，要避免汽车的嘈杂和儿童过马路的危险，为居民创造出一个宁静、安全的空间。7.1.3. 社区中心绿地与院落楼间绿地有机结合，景观相互连贯，形成步移景异的空间效果，使平面化的小区绿化层次丰富，成为形同自然的、优雅的居住环境。7.1.4. 每个住宅组团自然组合，形成韵律变化并由此自然形成舒放有致的组团绿化空间。7.1.5. 整个项目共计14栋楼，可以考虑分割成4个组团，每个组团另立子案名，以中心景观为核心，依据不同子案名的含义布局局部景观，辅以相应的建筑小品、雕塑、凉亭以及步径、健身器材或系统，形成社区景观点、线、面的有机结合，提高社区的整体品质，以确保项目的均好性。7.2. 户型设计本社区应注重并推出的主力户型特色：7.2.1. 面向县内机关公务员，企、事业单位中青年一族及经商一族：多为120140平米之间的中大户型，增加其实用功能，满足其多种需要。应在户型整体设计的基础上，考虑书房、大阳台等其它与个性有关的实用特征。7.2.2. 面向县区周边村镇群体：因有可能为两代同堂或三代同堂，多为100130平米之间的中大户型，要设计不同年龄层的活动场所，做到动静分区，互不干扰。7.2.3. 为了目标客户的便利，可以考虑设计业主从小房或车库直上住宅楼梯。7.3. 配套设施本项目应注重并强调推出的配套设施：7.3.1. 以求日常生活便捷度为准绳，项目位居县城老城区，商业、市政配套齐全。7.3.2. 以孩童教育为诉求，威县一中近在左右。7.3.3. 以本项目目标受众群-追求自然、健康、舒适的生活为诉求，完善社区生活配套，体现的是一个生态的健康社区。8. 项目市场定位与产品的对接聘请素质较高、责任心较强的设计公司，采用先进的设计理念、手法，设计出较高水平的创新产品，并实施到位。重视智能化系统，有选择地使用。积极使用环保建材。与知名的酒店（或物业）管理公司合作或以顾问的形式引入酒店式物业管理，为销售作铺垫。9. 建筑与空间设计建议9.1. 设计建议我们提倡简约格调：简约主义代表了一种个性化的建筑语言，一种摒弃浮华奢华的装饰后的建筑本质，一种以使用功能为终极目标而创造的建筑艺术。在简约建筑语言的描述下，本项目将成为威县亮丽的一道风景线。我们提倡运用富有中国传统文化底蕴的色调：中国传统文化博大精深，明朗洗练、清幽淡雅的色彩风格将成为本项目在建筑色调上运用的点睛之作。外立面色调上，融合中国本土文化，尤其是中国美术绘画中“大面积留白”的艺术手法，采用以稳重、大气的色彩为主，配以其他明快的暖色彩运用，形成不拘一格而内敛儒雅的儒家气质，同时糅合汉语言文学中平仄压韵的肌理，在部分建筑体细部处辅以色彩线条来冲淡统一色泽的单调感，使外立面色彩庄重而不沉闷，儒雅而不失情调，将现代简约主义精髓发挥的淋漓尽致。我们建议建筑屋顶的处理应轻盈灵动：组团之间、建筑之间，绵延的屋顶飘板相互掩映而连续，将整个天际线划分成一道道轻盈柔和的线条，引导人的视觉遐想，同时在飘窗、阳台、角窗、空调机位等外立面元素的形态处理上，注意单个元素和整体建筑的和谐统一，营造现代感，提升整体美感。我们建议引入大面积玻璃窗：室内采用大面积观景阳台，270度观景外飘窗、角窗等良好的设计格局可将阳光延伸到室内的每一个角落，使得整个房间阳光充足，通风状况良好。9.2. 户型户型面积建议（指建筑面积）：一级户型：三室二厅二卫 面积在110130之间； 三室二厅一卫 面积在100120之间；二级户型：四室二厅二卫 面积在130150之间； 二室二厅一卫 面积在90100之间； 户型比例建议：三室二厅二卫三室二厅一卫二室二厅一卫四室二厅二卫30%30%30%10%10. 项目营销预案10.1. 营销目标实现本项目全部住宅楼的快速销售，规避市场风险，迅速回笼资金，对项目的开发及运作形成有效资金支撑。10.2. 营销周期2008年7月1日2009年5月31日（计划于本周期内完成100%的销售体量）10.3. 推广策略因本方案为项目前期策划提案，项目的规划设计、户型设计、社区规划虽已基本定型，但应有待进一步分解与推敲，而且销售周期与广告策略也要及时应市场及施工计划的变化而做出调整，并要在具体执行与操作中提供跟踪意见与广告推广分析。因此在此只列出整个项目推广策略的总体概要，待双方进一步洽谈协商以后，我们将提供具有可执行性与可操作性极强并标明时间节点的全案推广策略，力使媒介组合达到最佳状态，以带动销售，提高企业品牌形象，扩大项目知名度与美誉度。10.3.1. 推广总体策略先期蓄势实景体验覆盖全县集中引爆后续积累10.3.2. 推广总体目标凭借营销策划，克服、规避项目的开发风险，提升本案的附加值，使本案的利润值最大化；塑造开发商品牌与实力，快速实现销售目标。通过对“洺水华庭”的整体推广，在节约资源与费用的基础上，我们力求达到以下几点目的：其一.更进一步扩大开发商企业的知名度、美誉度，奠定项目品牌形象；其二.将“自然、健康、舒适”的概念引向纵深，使其成为项目开发的支撑点；其三.将“新现代主义”理念深入人心，全面推进县域住宅业的发展，使其成为威县住宅社区的一个新的分水岭；其四.通过有效的资源利用与组合，强势促进销售，在既定的时间内完成或超额完成项目回款目标；其五.将项目包装成“天厦”的经典、鼎立力作，扩大“天厦”品牌影响力。10.3.3. 项目营销关键点这个世界变化得越来越快，但对于我们来说，有一点是我们共同的追求，那就是惬意的生活，因此我们项目的核心卖点及支撑点在于：精致的家 舒适的生活 幸福的味道城市新现代主义生活项目推广理念： 理念说明：人流匆匆，默然相视。在拥挤的都市中心，面对着喧闹、孤独、污染，久而久之，已经濒临麻木的人们不愿意再以精神和身体的代价承受物质文明的副产品。于是，人们开始思索，什么是最真意的生活？由此人们开始对自然全力亲近，一种以人为本的全新住宅模式随之产生，既有城市的诸多便利，又不失宜人的生活空间，新现代主义将在洺水华庭倡导全新都市生活。中央生活样板 生活与事业同步至美生活尺度 成就居住理想居舒适之上 享成熟之美推广口号关键词：辅助推广：现实世界中忙碌的人们对于家的憧憬太多太多家，让心装满幸福的地方天厦荣誉出品幸福生活的专署领地10.3.4. 推广节点划分工程形象进度、项目推广、项目销售是房地产营销三个紧密配合点，步骤必须一致，必须保证其有效整合，否则不能引导出有效购买力。但因未知本项目的开发进度计划安排，此提议随后奉上。10.4. 推广媒介考虑到本案的项目特点以及当地市场的竞争态势，以求实效为目的,不宜进行常规推广，针对当地县域实际情况，以及目标客群的需求心理,华鼎嘉地产顾问建议：10.4.1. 首先以“洺水华庭（暂定名）项目现已全面启动，现向全县公开征集案名”为标题，通过当地电视媒体陆续投放，同时在市场上快速传播项目的相关讯息。10.4.2. 以交通大街为重点，实施路牌推广，达到忽然间耳目一新的效果，引起受众群的关注。10.4.5. 辅助媒介：DM单页。10.5. 营销渠道10.5.1. 项目接待中心目标客户通过各种认知途径获取项目信息，到访现场，置业顾问做好项目宣导工作，对意向客户进行筛选梳理。10.5.2. 派单选择集市以及主要街口进行派单工作，以积累大量的客户。10.5.3. 发展客户团购对项目周边的企事业单位的团购客户资源进行团购宣导工作，以促进成交；或采用团购的名义，依据不同的客户体量，制定相应的政策。10.6. 销售策略目标：在项目不具备销售条件的情况下，安全解决项目建设前期资金问题和项目整体销售回款工作。手段：培训专业的销售团队，制定合理的销售及回款流程，确定符合市场的价格体系，统一销控，确保项目顺畅销售，实现项目预期的销售均价。项目销售工作展开后，结合成交客户，推出老带新政策，形成口碑传播，实现快速销售。结合媒体投放内容，制定统一说辞，解答客户来电咨询。销售流程：客户来访告知客户我们已开始项目咨询了解客户购房意向介绍项目情况，提