吉高房地产融资策划方案设计

吉高房地产融资策划方案设计 目录 公司介绍项目分析市场分析财务管理融资方案设计 公司介绍 吉高房地产有限公司成立于1996年 注册资本金2000万元 公司专业经营 房地产楼盘开发 房屋买卖 房屋租赁 代理 房产开发策划评估 本着诚信快捷为原则 办理装修贷款 住房抵押贷款 公积金贷款 个人住房按揭贷款 增贷还贷等 项目分析 2 1项目的基本情况A开发范围 吉高房地产项目位于湖南岳阳 东片区东至巴陵路 西至越凌波湖路 南至冷水铺路 北至云溪大道 出让面积为一千亩 出让土地性质为商住用地 B规划要求及有关规定 西片区住宅高层 小高层占项目用地土地面积的60 左右 客机率 2 52 2主要规划指标土地面积 一千亩 建筑面积 241亩用地性质 商住宅用地2 3地块周边规划项目所处位置为中心城区 与新区近接 有市区办公楼外 还有多所中小学校 中专学校 体育中心 医院 汽车站 公园 广场等 资金投入概况 首先开发西片区130亩的商用地 住房面积18万平方米 造价大概1100元 平方 总造价1 98亿 公司在有资金27000万 融资一部分 考虑建筑公司代垫30 及开盘回收然后开发东片区 总融资需要0 87亿 SWOT分析 客源分析 产品策略 消费者心理分析 市场分析 融资方案设计 1 选择最优融资方法2 签订风险投资协议书a 对融资方的债务债权进行可算确定b 签订风险投资协议书 确定股权比例 确定推出时间 确定管理者回购方式 确定再融资资金数量及时间 确定管理上的监控方式 确定协助方式 c 在有关管理部门办理登记手续3 融资期限和价格融资的期限 可承受的融资成本等 都是需要解释清楚地 风险分析VS风险化解方案 a 投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动情况下一直独立承担资金成本b 投资方不能有效监控好管理者的经营而产生新的债务产生的连带风险c 破产风险d 融资者对融资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险e 融资者为掌控全局经营 在回购时利益出让增加风险f 融资者提前回购而约出的资金成本风险 a 资方对是否资金进入后可以完成计划进行评估与测算b 投资方对融资方的项目进程进行监控 并按照进程需要分批进行投资款的专款专用c 投资方对融资发的相关项目所签订的合同进行审核后 评估其付款能力 d 资方审核融资发的还款计划可行性 一旦确定后按还款计划回款 6 退出机制a 项目进行中投资者退出 项目完成投资方退出 一种方式是融资方按时预定的回报率加金额率进行回购股份 第二种是融资方按融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份 第三种投资方享受整个项目的分红b 债权方式融资退出 项目进行中投资方退出 可以用违约金的形式控制 项目完成投资方退出 按时还本付息7 项目销售收入及税费分析项目建成后 可对其附近进行市场调查 商铺的价格预计平均售价为7000元 平方米 住宅和公寓平均售价为7000元 平方米 预计项目可售部分可实现收入11850000万元 项目销售期3 5年 自2016年11月至2019年4月 预计完成销售收入25 预计2017年实现收入40 预计2018年实现收入20 预计2019年实现收入15 与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加 土地增值税 所得税 印花税 销售费用等 显然销售单价是敏感因素 由上面分析结果可知 销售价格建设工程费都是项目 利润的敏感因素 其中销售价格更为敏感 因此 做好营销 降低工程成本是获得利润的有效手段 楼盘定价看是简单 实际上都是一个复杂的市场决策 真是的价格体系 才有可能吧项目卖到最合适的价格 达到赢的目的 总结 关于房地产资金压力的消息铺天盖地 有股市融资受阻 也有从货币政策下银行信贷的紧缩 有国外资金严格限制进入 也有国内民间信贷资金成本提高 有土地成本推高导致房地产企业负债率高企 从而使一些企业面临资金链的断裂 特别是央行上海支行下发关于协助调查 以便跟踪房地产信贷政策效应 更是导致信贷和销售按揭 房地产企业自有资金 占有资金 其他各种融资渠道 目前房地产公司的自由资金绝大部分用来买地 其余开发项目的资金来源只要是银行贷款 房地产行业是典型的资金密集型的行业和金融紧密相连 市场 资金 土地是房地产的三要素