花果园楼盘项目尽职调查

花果园楼盘项目尽职调查一、 花果园楼盘位置分析；二、 投资项目周边楼盘分析价格分析；三、 楼盘商业价值分析；四、 花果园商业地产与金阳商业地产对比；五、 楼盘优势劣势分析；六、 楼盘投资风险分析；七、 退出策略；一、 花果园楼盘位置分析花果园项目于2010年12月开始动工至今已开工一年零三个A区于今年年内交房。目前从未来五里冲片区的整体规划来看待，未来五里冲片区和花果园片区连接成为贵州省内最大的一个生态湿地楼盘，未来这区域将新建四条主干道路预计3至4年内全线贯通主要连接中铁国际城南郊公园、四西路高架桥至花溪、金阳至五里冲、花果园至原客车站，该楼盘位置划分区域属于老城区二环连接三环的位置起到一个连接作用。（现今花果园片区和太慈桥片区相连通）花果园楼盘所在楼盘位置和成都二至三环相同条件的楼盘比起来相对比较便宜还有升值的空间。二、投资项目周边楼盘分析价格分析目前花果园项目楼盘2011年1月一期项目报价为6500实际成交均价为5800元，写字楼均价为6500左右，2011年10月C区写字楼成交均价为6800元、C区住宅成交均价为5300元、E区住宅成交均价5800元、2012年2月E区价格商业办公SOHO公寓价格为5030元、写字楼价格7300元。周边楼盘中国铁建国际城2010年6月至2011年12月成交均价为5370元、2010年7月至12月达到了销售的高峰期均价为5170元。（项目所在地南郊公园）周边楼盘新王府公寓2010年10月至2011年11月住宅成交均价为5500元，商铺价格为20000元。（项目所在地艺校立交桥旁）三、 楼盘商业价值分析花果园楼盘，参考太慈桥片区、五里冲片区及花果园片区的相关楼盘目前只有花果园片区规划了大型商业综合体及金融街。花果园片区未来有可能成为以上三个片区的商业中心，该片区将规划30平方米的商业综合体及10万平方的购物街，在今后几年里三个片区人口预计将达到20人万以上。此次看中的楼盘紧邻它的花果园中心双子塔（每栋大楼高均为406米），该单位楼盘面朝中山西路，离E区写字楼有700米左右，距离一期写字楼及购物街有1000米左右。该公寓适合小型公司及个人办公。花果园项目还将规划贵州省的首个5星级养老院，综合上所述该片区未来的工作机会较多。四、 花果园商业地产与金阳商业地产对比；根据我最近几天对商业地产的租金收益对比下来，目前贵阳市中心地带的甲级写字楼租金价位在90元至180元/m月。金阳的规划的金融中心CBD租金价位25元至45元/m月、中天会展城的SOHO公寓租金价格目前在15元/m月。花果园目的写字楼价格估计在最近几年可能和金阳持平，但考虑到花果园的定位是老城区二环和三环的交接中心所以在今后可能还会有所上涨。五、楼盘优劣分析优势：该楼盘虽然具有很大的潜力，花果园片区和金阳相比较比金阳要占据一些优势，由于金阳是新开发的片区原居住人口少地盘广现今人员居住较为分散，在此花果园片区是原彭家湾棚户区是贵阳市五大棚户区中的一个人员相对比较密集再加上该片区紧邻太慈桥片区所以相对金阳来说比较成熟，经改造过后花果园楼盘将成为目前世纪城后的又一个超级大盘，其次是在新添寨方向的中天未来方舟项目。（目前贵阳市有三个超级大盘世纪城、花果园、中天未来方舟）花果园片区如果成熟后将提供较多的工作机会，该楼盘规划预计容纳人口为10万人。楼盘项目离主城区较近今后办公会比较方便而且租金价格又比较适中。劣势:目前该项目所售楼盘均为期房，交房期在2014年，但整体建设完成可能要达到2016年，一期招商项目虽然目前已经启动，但是目前住户相对较少投资客较多。由于是期房所以到交房时至少还需要一年以上才可以见到回报，如果想达到更好的回报就需要等到双子塔和商业中心达到一定规模后才能得到丰厚的收益，按照现在的投资红线比例来说按现今的经济发展按受益比例来看租金回报率将低于市场的资本化率7.05%（该化率是按照银行利率得出未比对其它收益率），所以目前的投资要收回成本已经达到国际房地产投资标准的红线1:200的比例。上面的分析均为考虑未来的经济增长。因为未来的经济增长所带来的收益，只能给两年至三年中房屋空置率带来微弱的缓解。所以该投资的回报时间较长，要6年以后才看得出成效。由于太慈桥片区和五里冲片区距离贵阳老城区也相对比较近可能也会对花果园的商业发展速度造成一定的影响。六、 楼盘投资风险分析；该投资项目从交房到发展得初具规模还需要很长的时间，属于长期投资项目。预计需要到2017年才看得出该楼盘的价值所在，目前贵阳只有主城区地段较好的位置资金回笼较快，其余地点资金回笼率都相对比较慢。风险主要有以下几点第一：资金回笼率较慢，短时间内达不到预期的收益；第二：可能发展不一定会达到预期所想；第三：按照升值原价有价位价位27万按照房价每年8%速来估算五年以后升值40%，以目前贵阳市商业地产的合并计税税率44%来算，也就是说回报5年的回报率为22.4%和目前银行利率相近，但低于目前的市场中的资本化率7.05%。7、 退出策略 如果购买了该项目公寓楼盘，退出策略暂时只有一个，卖方和买方签订合同采用杠杆原理，争取与买方签订优先购买合同在合约期间由买方承租，合约期满在以原定