某建材城装饰城项目可行性研究报告.doc

目目 录录 第一章 总 论 1 第一节 概述 1 第二节 可行性研究编制单位 3 第三节 可行性研究的依据和范围 3 第四节 简要的研究结论 4 第二章 项目背景和建设必要性 7 第一节 项目提出的背景 7 第二节 项目建设的必要性 8 第三章 市场分析 10 第四章 项目选址及建设条件 15 第一节 项目选址 15 第二节 建设条件 15 第五章 项目建设内容及规模 19 第六章 项目建设方案 20 第一节 总体规划方案 20 第二节 总图运输 21 第三节 土建工程 23 第四节 设备选型 26 第五节 公用工程 27 第六节 通讯信息系统 30 第七章 环境保护评价与安全卫生 32 第八章 劳动安全卫生与消防 34 第一节 劳动安全卫生 34 第二节 消防 36 第九章 节能 节水措施 39 第一节 节能 39 第二节 节水 40 第十章 项目组织及运营 42 第十一章 项目实施进度 45 第十二章 项目招标方案 47 第十三章 投资估算与资金筹措 47 第十四章 财务分析 47 第十五章 社会效益分析 47 第十六章 结论 47 第一章第一章 总总 论论 第一节第一节 概述概述 一 项目名称一 项目名称 XX 建材装饰城建设项目 二 项目承办单位二 项目承办单位 山东 XX 有限公司 三 项目负责人三 项目负责人 法人代表 联 系 人 联系电话 四 拟建地址四 拟建地址 XX 县东外环以东 五 项目承办单位简介五 项目承办单位简介 山东 XX 有限公司前身为 XX 县信和铝材有限公司 96 年建成 企业前身主要从事铝型材及铝镁合金压铸件的生产及销售 有着 丰富的经营销售经验 公司于 2003 更名为现在的山东 XX 有限公 司 山东 XX 有限公司是以生产铝合金工业及建筑型材 铝棒 合 金压铸件为主的民营企业 现有员工 460 余人 其中工程技术人 员 190 人 本科学历及大专学历的 45 人 占总人数的 10 中专 学历的 256 人 占总人数的 56 高中学历人数 130 人 占总人数 的 28 公司占地 11 万平方米 资产总值 1 2 亿元 年产量达到 2 8 万吨 产值 5 亿元 利税 1500 多万元 本公司的铝压铸年生产能 力现为 2000T 通过近几年公司的跨越式发展 现已成为山东省同 行业前 5 名的优势企业 2006 年 12 月 新大地牌 铝合金建筑型 材被国家质量技术监督总局和山东名推委授予 国家免检 和 山东名牌 2009 年 2 月份 新大地牌 建筑型材再次通过国家 质量技术监督总局复审 被山东省技术质量监督局和山东名推委 员授予 山东名牌 山东 XX 有限公司坚持以市场为导向 对营销活动进行全方位 精心策划 建立了以鲁 晋 豫 沪 川随着与市场经济的接轨 企业把树品牌 拓市场 扩规模 增效大中城市为中心 遍布全 国 30 多个省 市 自治区的稳定营销网络 新产品的开发促进了 新产品的销售 公司新产品营销网络已逐步建立 现与北京 上 海 大连 烟台 威海 郑州 广东等地签订了代理合作协议 新产品市场需求量大 有广阔的市场前景 公司十分强调新技术乃至核心技术的拥有 每年投入大量资 金用于技术研发和技改项目 并与专业科研机构横向合作与攻关 2008 年 12 月压铸厂被聊城市科学技术局评为 高新技术创新型企 业 公司致力于更好的为客户服务 秉承传统 力求创新 凭借 全国最大的电解铝生产基地的优势和先进的设备 优秀的技术开 发能力 保障客户的订单得以及时 保质 足额的供配 新大地 人以 用户在我心中 质量在我手中 为宗旨 期望与各界同仁 协手合作 共同发展 六 法定代表人简介六 法定代表人简介 宋晓雷 汉族 出生于 1965 年 4 月 现任山东 XX 有限公司 董事长 XX 县工商联副主席 曾获聊城市十佳青年荣誉称号 聊 城市优秀青年企业家称号 被评为 2009 年度山东优秀经营管理者 第二节第二节 可行性研究编制单位可行性研究编制单位 一 编制单位名称一 编制单位名称 山东纬剑工程设计有限公司 二 工程咨询资质证书编号二 工程咨询资质证书编号 工咨甲 11820060018 三 资格等级三 资格等级 甲级 四 发证单位四 发证单位 国家发展和改革委员会 五 法定代表人五 法定代表人 蔡剑 第三节第三节 可行性研究的依据可行性研究的依据和范围和范围 一 可行性研究的依据一 可行性研究的依据 1 原国家计委 关于建设项目进行可行性研究的试行管理办 法 2 国家发改委 建设部发布的 建设项目经济评价方法与参 数 第三版 3 国家计委 关于农产品批发市场专项工程的实施意见 4 XX 县国民经济和社会发展第十一个五年规划 5 当前国家重点鼓励发展的产业 产品和技术目录 6 投资项目可行性研究指南 7 项目承办单位提供的有关数据 资料 8 莘县广通物流有限公司委托北京世纪大华咨询有限公司编 制可行性研究报告的委托合同 二 可行性研究的范围二 可行性研究的范围 1 项目的背景和建设必要性 2 项目选址及建设条件 3 项目建设规模及建设方案 4 环境保护与安全卫生 5 项目组织及运营 6 项目进度计划 7 项目招标方案 8 节水节能措施 9 投资估算及资金筹措 10 财务分析 11 社会效益分析 12 结论 第四节第四节 简要的研究结论简要的研究结论 一 项目概况一 项目概况 1 项目名称 XX 建材装饰城建设项目 2 建设性质 新建 3 建设地点 二 项目主要建设内容二 项目主要建设内容 项目占地 417 亩 总建设面积 206800 平方米 本项目建材装饰城分商贸经营区和配套服务区 其中商贸经 营区建筑面积 180000 平方米 主要以铝型材 木地板 汽车配件 及毛巾织品等产品经营为主 配套服务区建筑面积 26800 平方米 包括汽车修理厂 加油站 酒店及物流配货区等 三 项目实施进度三 项目实施进度 计划于 2010 年 7 月份着手项目前期手续的办理 至 2012 年 7 月项目完成 实现商户入驻 四 投资估算与筹措四 投资估算与筹措 项目总投资 36000 万元 其中土地费用 4170 万元 工程费 26250 8 万元 前期费用 1176 2 万元 建设单位管理费 474 万元 预备费 1395 万元 销售策划费用 1374 万元 铺底流动资金 1500 万元 本项目所需的所有资金全部由承办单位自筹解决 第五节第五节 主要技术经济指标主要技术经济指标 主要技术经济指标见下表主要技术经济指标见下表 序号项目单位指标备注 一一建筑指标建筑指标 1 项目占地面积亩 417 2 总建筑面积平方米 206800 2 1 商贸经营区平方米 180000 2 2 配套服务区平方米 26800 3 容积率 0 60 4 绿化率 25 二二投资及财务指标投资及财务指标 1 项目总投资万元 36000 1 1 建设投资万元 34500 1 2 铺底流动资金万元 1500 2 资金筹措 2 1 其中 企业自筹万元 36000 全部自筹 3 投资利润率 8 05 年均 4 投资回收期年 3 06 税后 三三其他指标其他指标 1 建设期年 2 第二章第二章 项目背景和建设必要性项目背景和建设必要性 第一节第一节 项目提出的背景项目提出的背景 一 我国建材业及建材装饰专业市场发展背景一 我国建材业及建材装饰专业市场发展背景 1 1 建材装饰市场现状 建材装饰市场现状 据国家统计局和国家经贸委有关调查报告 建筑材料产业近 几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业 对拉动国内市场消 费作用十分显著 截止2007年 全国有以经营建筑材料及装饰材 料为主的交易市场1084个 其中批发经营为主和以零售经营为主 的各有542家 近年我国建材市场的成交额已超过800亿元人民币 年 平均 年市场管理费总额4 5亿元 税金总额9 6亿元 摊位租金总额9 8 亿元 浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场 成交 额达63 6亿元 第二山东淄川区建材城 成交额达41亿元 第三 是南通市永兴商城 成交额为25亿元 其他成交额在10亿元以上 的市场还有 常州新区长江贸易中心 南京装饰成 西南建材中 心批发市场 宁波现代建筑装潢市场 佛山市石湾陶瓷建材批发 市场和河北正定县恒山板材市场等 建材产品的热销 使建材销售市场蓬勃发展 全国建材装饰 材料摊位数量为15万个 已出租摊位11万个 其中 建筑及装潢 材料类摊位占81 2 木材及制品类 金属材料及制品类 家具类 和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重 与此同时 室内 装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点 目前国内装饰企业 已超过4万家 装饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列 成轻工业的重要支柱产业 2 2 建材市场形成的特点和问题 建材市场形成的特点和问题 1 建材企业后向一体化发展趋势 近年来 原材料涨价已经成为建材家具厂商特别头痛的问题 之一 随着世界性的资源短缺 原材料将维持高价位趋势 木材 钢材 五金等原材料的价格上涨 一部分企业甚至出现过材料断 炊的尴尬 资源的紧缺让中小企业的竞争更加激烈 大型品牌企 业与材料供应商合作紧密 拥有一定的议价能力 中小企业只能 夹缝求生 日子益发难过 部分建材企业已经开始从源头着手 通过并购或是购买股权等方式与原料厂家合作 以求降低成本 2 渠道商介入生产领域 虽然多年以来 建材卖场一直是代理商的天下 但随着建材 生产商品牌意识的增强以及消费者观念的转变 给多个品牌做代 理的渠道商 日子越发不好过了 所以 部分渠道商离开建材行 业 另一部分人涉足生产领域 开始打造独立品牌 3 资源向优势企业集中 在家居行业市场火暴的时候 建材装饰城星罗棋布 经过近 年市场化竞争 已经形成品牌化趋势 4 资本给予更多关注 风险投资是 2007 年建材行业最热门的话题 因为早年的框架 协议 在 2008 年变成了巨额资金到位 由于盘量巨大 国内外的 私募资本以及风险投资业都表现出对中国建材家居产业的浓厚兴 趣 全球最大建材超市家得宝出资近 1 亿美元借家世界之壳进入 中国市场 美国凯雷投资集团以 2750 万美元投资了上海安信地板 此后 安信伟光 上海 木材有限公司兼并收购宝钢旗下的宝优特 地板 中国联想弘毅以 6000 万人民币投资科宝博洛尼 这家从事 高档家居产品生产的企业同时还获得高盛 淡马锡和新鸿基等基 金的青睐 5 出口保护越来越少 涉及地板 钢材类产品的出口退税新政策 2007 年连续颁布了 几项 日前 商务部和海关总署又公布了新一批加工贸易限制类 商品目录 新调整的加工贸易政策将于 8 月 23 日起执行 从事家 具加工贸易的企业也面临缴纳保证金的新压力 因退税率的下调 及缴纳保证金而大幅增加的成本 使一些小企业面临着将倒闭或 转型的局面 6 跨界招募专业人才 建材业是竞争仍不太充分的行业 虽然 业内领军企业的规 模 设备 人员素质等都已经上了几个台阶 但是其手工企业 家族企业的影子还没有完全退却 7 专利意识有所升级 随着中国经济的全球化趋势 如何尊重和保护知识产权将成 为建材企业的研究课题 在关税壁垒逐渐被破除后 越来越多的 技术壁垒和非关税壁垒将中国的建材企业挡在国门之内 知识产 权保护一直是中国建材企业的软肋 COPY 曾一度是部分企业 的生存法宝 如今 随着行业的进步 越来越多的企业开始重视 知识产权 相关专利的申请数量骤增 除了投巨资资助研发外 有的企业为了保护自己的原创设计 在国内也开始打起了知识产 权的官司 虽然追求的未必是胜诉结果 保护产权意识得到彰显 8 品牌建设备受重视 5 年以前 建材广告还是凤毛麟角 如今 建材广告却是铺天 盖地 电视 路牌 公交车 报纸 网络上 都能看到建材企业 的身影 建材企业原来多是埋头干活 对于品牌建设基本 没有 感觉 如今 竞争使他们认识到 企业需要品牌 品牌需要塑 造 今后建材企业除为了销售而打广告外 还会越来越重视品牌 的传播以及品牌公众形象的塑造 3 3 中国建材连锁市场前景可观 外资掌控明显 中国建材连锁市场前景可观 外资掌控明显 中国建材销售渠道目前来看仍然以传统的建材批发零售市场 以及建材城为主 建材连锁这一新业态的前景十分可观 无论在 建材供应商中的影响力 建材消费者的影响力都显著提高 这种 业态发展顺应了中国人民生活水平的提高 对家庭装修材料的需 求也从以价格为主 转向质量 健康 服务 价格等因素并举的 发展趋势 尤其是在上海 北京等发达大城市 家居建材超市恰 好能够同时满足消费者在上述诸多方面的需求 中国建材市场的现状及美好前景已经吸引了全球范围内资本 及建材连锁巨头 在中国第一家建材连锁集团家世界成立后的两 年 全球建材连锁巨头如美国家得宝 美国劳氏 英国百安居 法国乐华梅兰 德国欧倍德等都相继进入中国市场 同时中国国 内也涌现了一批建材连锁企业 然而在同外资的竞争过程中 并 没有很好地利用熟悉当地市场的优势 做出有中国特色的建材连 锁模式 优秀的比如天津家世界 东方集团下属的东方家园相继 被外资收购 资金实力成为制约本土建材连锁的重要原因 资金 的缺乏迫使中资企业在培养人才 挖人 开店 开配送中心 店 面装修 运营模式重塑 扩张速度上都难以同建材连锁外资企业 相抗衡 4 4 建材装饰业消费创新呈现新趋势 建材装饰业消费创新呈现新趋势 宏观经济紧缩 房贷政策收紧的2008年 建材巨头百安居日 前宣布了新的家装策略 2008年将在全国60家店面中 全面推 广家装按揭业务 在无担保前提下可以提供分期贷款的家装服务 与百安居的合作方银行目前为招商银行与交通银行 双方分别推 出的项目是 家装易 分期宝 普通消费者买房需要支付更多 的首期付款 所以 一般消费者购买新房后 都面临着资金紧张 难以马上装修 新房闲置等尴尬局面 家装按揭创新金融消费新 模式 将媲美汽车金融按揭服务 成为促进建材消费促进的新动 力 5 5 商业模式下 建材市场投资的困境 商业模式下 建材市场投资的困境 动辄几万 几十万平方米的五金建材装饰市场 提升改造遭 遇土地瓶颈 如果将五金建材市场用地按照商业地产用地对待 那么市场运营存在极大的压力 土地资源越来越稀缺要素 市场 建筑房子又不能造太高 而五金建材装饰类市场又需要占用较大 土地的面积 对于投资建材市场的来说 存在一定困境 而市场 建设对于当地制造业发展具有促进作用 在房地产业告别高速发 展的通路后 促进工业经济和市场建设的发展对于城市经济循环 和带动辐射作用具有重要意义 6 6 XXXX 县及周边建材装饰专业市场现状县及周边建材装饰专业市场现状 XX 县作为鲁西工业强县 大力发展铝电 制药 纺织 味精 板材等优势产业 促进了当地经济的发展 铝制品深加工的产品 各种铝型材 铝塑板已成为建材市场举足轻重的产品 作为 铝 城 的 XX 县涌现出大批铝型材等建筑材料生产厂家 木地板行业 也是 XX 县工业中的重要支柱之一 当地各种生产厂家几十家 年 产木地板 2000 万平方米 已成为山东省重要的木地板生产基地 虽然 XX 县在铝型材 木地板等建筑装饰方面的生产优势 但 当地目前不存在大型的建材装饰市场 主要是一些分散的建筑门 市 不利于当地铝型材 木地板的对外输出 由于没有一个集中 有序的建材市场 不仅影响市貌 而且给买卖交易带来很多不便 也不利于市场管理 周边的具有规模化建材装饰市场只有聊城香 江光彩大市场 由于香江市场是综合性的商贸市场 建筑装饰材 料只作为其中的一部分 也无法形成集聚效应 对于 XX 县的铝型 材 木地板的工业带动不大 鉴于当地的实际情况 XX 县亟待专业化的建材装饰市场的出 现 7 7 XXXX 县县运输支撑条件运输支撑条件 XX县毗邻京九 京沪 济馆高速路等交通动脉 105国道和 804省道在此交汇 县乡公路四通八达 距济南国际机场100公里 济聊馆高速公路与之相连 约40分钟车程 距青岛300公里 约 4个小时车程 至首都北京420公里 约6个小时车程 聊城火 车站是京九线上十二大站之一 铁路编组站为京九沿线四大编组 站之一 青岛海关在聊城设有办事处 茌平距聊城仅有20分钟的 车程 交通便利 地理位置优越 良好的交通运输条件 有利于 以本项目建材装饰城为物流据点开展低成本 高效率地开展服务 从而保证建材装饰城的物流运输的通畅 二 项目建设的意义二 项目建设的意义 1 1 推进当地建材专业市场的健康发展 推进当地建材专业市场的健康发展 项目的建设和运营是茌平现代建材装饰专业市场建设的积极 前导和有益尝试 将充分发挥该地域的综合交通枢纽功能和大市 场优势 为XX县建设以综合运输 仓储 配送和电子商务为支撑 的现代建材装饰专业市场提供积极的发展契机和实践空间 有利 于大力推进工业 商业流通 信息服务等对现代技术的改造重组 和社会化协作 有利于促进当地品牌建材装饰产品市场的发展 降低商家运营成本 提升集约化专业市场能力 促进市场更大范 围的辐射 2 2 培养和造就 培养和造就XXXX县以信息化 大宗建材物流为支撑的专业仓县以信息化 大宗建材物流为支撑的专业仓 储交易集散中心储交易集散中心 XX 建材装饰城的建设将大大促进 XX 县引进和利用省际商贸和 物流企业的步伐 项目建成后通过引入国内先进专业市场信息管 理与运作技术在建材专业市场上提升建设理念与建设方法以及建 设资金管理渠道与使用方式 让先进的建材大宗运营企业以其成 熟而规范的服务运作为 XX 县建材专业服务发展提供良好的范例与 榜样 本项目的建设将以如下方式进行提升和改善策略 A 消费环境明显改善 高档的物业设施 空调 保安 自动 扶梯等一应俱全等现代设施 让消费者感受到前所未有的尊重 B 集中先进的品牌展示系统 以品牌展示为主要形式 以专 卖 专营为主体 让枯燥乏味 灰色消费模式 向更加感性化 时尚化 透明化方向转变 C 先进信息化的经营管理模式 建立网上交易信息平台 依 托物流优势条件 实施最优先物流配送体系 统一广告 统一促 销 统一市场拓展和团购 深度服务市场 统一售后服务 提升 市场品牌 D 提升品牌经营层次 深度整合市场与商户资源 实施集约 化管理模式 E 超大经营规模仓储管理 包容建材专卖店 品牌展示 建 材超市等多形态的配送 F 跨行业整合资源 结盟优势合作伙伴 为品牌建材商和运营商搭建信息化 成本集约化 物流配送 先进化的建材交易和集散中心 三 项目建设的必要性三 项目建设的必要性 1 1 引导和转化 引导和转化XXXX县及带动周边潜在建材市场需求县及带动周边潜在建材市场需求 商贸活动作为一种经济活动 需要在供 需两个方面不断地 相互适应 相互满足 本项目的投资将集中当地建材专业的优势 要素 力争成为品牌建材市场的交易和仓储的集散中心 信息服 务中心 其核心的便捷的交通条件 使得项目在承接省会经济圈 的经济发展机遇 对聊城 济南 德州等周边城市的建材市场有 独特的辐射优势 随着聊城市整体经济的发展和城市首位度的提升 必将促进 物流需求 提升该地域第三方物流大型产业化发展 有力地支持 了现有陆 水 铁的设施衔接以及交通运输设施与库 场设施的 衔接 使现有物流资源得以合理整合 基础设施及其技术装备的 运作水平得以提高 2 2 有效推动建材行业经济 服务 有效推动建材行业经济 服务XXXX县工业立市目标县工业立市目标 对于XX县这样一个工业强县 建设商贸物流业对当地经济社 会发展的促进作用主要体现在以下方面 1 培育新的经济增长点 工业经济的发展 离不开构成工业经济条件改善因素 规模 的商贸专业市场 是促进工业企业对外生产销售的重要渠道 也 是企业产业外销的有效通路条件 市场的建立不但其自身形成服 务经济的增长点 还通过对外的物流促进XX县自身建材行业的经 济发展 促进XX县现代服务业的进程 是XX县工业经济发展的重 要支撑条件 2 创造经济发展的环境 XX建材装饰城项目的建设 将创造以建材装饰城为中心的良 好的区域内产业布局与发展环境 为区域招商引资 提高经济发 展水平创造了条件 现代商贸服务经济的发展是与社会发展阶段 水平相适应的 从XX县当前的经济发展总量和城市化水平来看 其发展虽然领先于周边内的其他县市 但领先程度并不十分突出 同时 与周边省份的中心城市相比较 其经济实力尚待加强 在市场经济条件下 市场竞争也体现在城市间的竞争方面 这将使XX县在经济积聚和扩散的范围受到制约 加快发展以商贸 服务流为平台的经济体 将更好的服务 工业立市 发展目标 增强城市经济辐射能力 从以上分析可以看出 山东XX有限公司审时度势地提出本项 目XX建材装饰城的建设是必要的 对于当地经济的发展也是有重 要意义的 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 第一节第一节 项目选址项目选址 茌平 位于山东省西部 为聊城市所辖 地处北纬 36 22 36 45 和东经 115 54 116 24 之间 东邻齐河县 属德州市 西靠东昌府区 临清市 南接东阿县 东昌府区 北连高唐县 东西 46 30 公里 南北 43 50 公里 总面积 1119 68 平方公里 2005 年底 县辖 6 镇 8 乡 两个街道办事处 总人 口 576499 人 居民以汉族为主 占 99 64 拉动消费内需是国家的宏观经济政策 居室静亮永运是每个居民 的追求目标 绿色环保是建材工业的基点 目前 贵阳市正在创建 文明卫生城市 但是市场的不规范在很大程度上影响了贵阳的市 容市貌 特别是建材业 因为贵阳城市建设正处于高峰期 对建筑材 料的需求越来越大 贵阳体育路建材市场 是贵阳最早的建材市场 最初是以自发的形式逐步形成的传统建材市场 现从事建材经营的就 达上千家 但都各自为政 由于没有一个集中有序的建材市场 不仅 影响市貌 而且给买卖交易带来很多不便 也不利于市场管理 虽然 近几年来在该片区新建了双龙洁具和贵久建材城等专业建材市场 但 都由于其经营产品单一 多以陶瓷洁具为主 而阻碍了其自身的发展 一方面 以街代市的方式给城市带来头严重的交通阻塞或中断 人流拥挤不堪 市场功能单一 停车 食宿 仓储 卫生等设施极不 完善 使得环境质量日益恶化 市场也失去了它应有吸引力 另一方面 由于自身历史渊源 民俗习惯 地理优势等原因 使 得市场交易逐年增加 并成为当地国民经济的支柱产业 某某建材城 本着 建立高标准 高起点 高品位 具有一定辐射性 凝聚力 集 建材批发 为一体的大型专业市场总的指导思想 规划建设有标志性 建筑物以体现其独特的建筑风格 这种市场建成将有利于增强产业集 约化 建设集各产业为一体的功能区 不仅便于管理 有利于聚集人 气 兴旺商气 吸纳外来投资 提高贵阳的知名度 更有助于推动贵 阳经济的发展 所以在贵阳市建设一个建材大市场是有必要的 XX 县地处山东西部 山东 河南 河北三省交界处 北与冠 县 东昌府区相连 东和阳谷县以金线河为界 南与河南省濮阳 市接壤 西与河北省邯郸市毗邻 是中国优秀旅游城市 江北 水城 聊城市内面积最大 人口最多的县份 并且莘县农业基础 雄厚 自然资源丰富 工业发展较快 急需把工业制成品和农产 品的优势转化为商品优势 而且莘县东依京九铁路 北靠济邯铁 路 济聊馆高速公路 临商 蒙馆 临观 齐南省道穿越县境 拟建的德商高速公路从莘县境内穿过 交通便利 本项目地址位于莘县东环南段路东 周围条件较好 场地能 满足设计要求 第二节第二节 建设条件建设条件 一 自然条件一 自然条件 1 1 地形 地形 XX 县位于黄河下游鲁西平原 西南距聊城 35 公里 因黄河多 次在境内的改道中冲积 形成微度起伏的岗 坡 洼相间地貌 属黄河冲积平原 茌平地势以黄河流向 自西向东北倾斜 最高 点海拔 35 米 最低处海拔 26 5 米 平均坡 聊 1 15000 土壤深 厚 沙黏相间 地质较均匀 1984 年 土地普查 总面积 167 5 万亩 其中耕地 121 6 万亩 占总面积的 72 6 人均 2 26 亩 高于全省人平均土地水平 地貌特征分为九种类型 即 河滩高地 新决口扇形地 高坡地 平坡地 洼坡地 浅平坡地 沙岗地 河质河槽地和碟形洼地 2 2 水文 水文 茌平境内有徒骇河 马颊河 赵牛河 管氏河 冯氏河 四 新河 茌新河 茌中河 西新河 老徒骇河 七里河 德王河 小运河及普济沟 位地形均为西南东北流向 据 中国江河水系 图 标准 徒骇河 马颊河为海河水系 其余属支流 西新河 老徒骇河 茌新河 茌中河在境内直入徒骇河 七里河在高唐入徒 骇河 管氏河 四新河在禹城县境内入担救河 德王河在境内西北 隅出境入马颊河 境内河流主要承担上游和境内径流排水 流量 达 4 亿立方米 徒骇河 赵牛河 管氏河 七里河 冯氏河建有 拦河闸 可拦蓄雨水和黄水 用于灌溉 其他河流汛过干涸 3 3 资源 资源 茌平自古至今 生物资源丰富 境内有经济价值的生物资源 有 700 余种 现存有价值较高的动 植物资源主要有 动物资源 不含家畜 家禽 兽类有 狐狸 黄鼠狼 狸 獾 刺猬 野兔 蝙蝠等 禽类有 喜鹊 灰喜鹊 鹌鹑 麻雀 乌鸦 猫头鹰 布 谷鸟 燕子 食蚁鸟 山雀 白眼等 鱼类有 鲤鱼 鲫鱼 白鲢 鱼 草鱼 鳝鱼 鲫花鱼 鲶鱼 黄介鱼 泥鳅等 虫类有 蚯蚓 螳螂 蜘蛛 蜜蜂 蝈蝈 蝉等 杜郎口一带有黑蛇可入药 植 物资源 不含农作物 乔木类有 毛白杨 杂交杨 刺槐 国槐 臭 椿 香椿 柏 桑 棘等 灌木类有 紫稳槐 怪槐 杞柳 红荆 条 白柳等 果树类有苹果梨 杏 桃 椹子 山楂等 二 经济概况二 经济概况 XX 县经济发展速度快 效益高 城乡面貌发生了很大的变化 人民生活大大提高 经济繁荣 社会进步 政通人和 百业俱兴 以 20 家龙头企业 带动了实施 亿元企业 提升工程 由 20 家亿 元企业已扩大到 30 家 形成了 亿元企业 族群 其中 国家名牌 企业 4 个 省级名牌企业 8 个 2005 年来 全县总产值达到 77 亿 元 总收入达到 6 45 亿元 财政收入 2 4 亿元 在全市名列前茅 十一五 期间 XX 县委 县政府以邓小平理论和 三个代表 重要 思想为指导 以科学发展观统帅全局 实施工业强县 加速城镇 化进程 服务业崛起和新农村建设四大战略 实现进入全省 30 强 县 全国百强县 撤县设市三大目标 努力建成全国卫生城 全 国园林城 环境模范县 一是突出发展主题 增强县域综合实力 二是转变经济增长方式 推动经济社会步入科学发展的新轨道 三是推动城乡区域协调发展 实现共同进步 四是推进改革开放 增强经济发展活动 五是高度重视社会事业发展 构建和谐社会 三 历史人文三 历史人文 悠久的历史 灿烂的文化 给茌平大地留下了众多的文化遗 址 使茌平的历史文化和地理文化 彪炳于世 茌平大地处在黄 河中下游冲积平原 四五千年的历史 茌平人民勤劳智慧 从原 始的捕鱼 打猎到文明时代的酿酒 农牧 饱尝了大自然的风雪 雨露 熟知茌平地理宝藏 便知茌平酒泉 XX 县制 记载 茌 山有三中 取之酿酒 甘美异常 历代所引四方游客 官吏 文 人 诗家 墨客 偿酒赋诗 大作成章 清朝翰林王曰高有诗曰 甘泉自昔慕如渑 今得茌巅胜事增 饶有中山千日醉 讵疑北 壑万层冰 大诗人张金译诗云 有人谁不爱春泉 况是警林夕 照天 漫然玉壶无处天 曲生风味在茌巅 六 配套设施条件六 配套设施条件 1 供水 莘县地下水资源丰富 城区供水已基本实现自来水化 农村 居民用水和农灌用水多采自地下水 本项目拟选建址距离县城较 近 经与当地有关部门协商 由县自来水公司负责从城区供水主 管网接管至场区界外 建址内供水管网建设由建设单位根据需要 建设 2 供电 莘县电力供应充足 供电网络建设较完善 已达到户户通电 本项目拟选建址距离县城较近 需电量较小 供电电源可从城区 变电站架设专线引入 建址内按照需要建设变电站 区内供电电 缆采用埋地方式 供电有保证 3 通讯 莘县电信局现有 14 万门程控电话容量 与国内国际联网 实 现了电话县的目标 并且实现了村村通广播和有线电视 本项目 建址距城区较近 通信和互联网线路可由县电信局负责提供接口 并将线路引入拟建设地址 第五章第五章 项目建设内容及规模项目建设内容及规模 项目规划用地 100 亩 拟建成集农产品批发 加工 仓储 配送为一体的专业农产品物流中心 项目主要建设内容及规模 1 土建部分 项目占地 100 亩 建筑总面积 27210 平方米 其中 建设办公楼 1000 平方米 客服中心 2000 平方米 加油站 1000 平方米 2000 吨的气调式保鲜库 3000 平方米 封闭式流转 库 10000 平方米 半封闭式流转库 10000 平方米 配电室 120 平 方米 传达室及警卫室 90 平方米 货物堆场 10000 平方米 硬化 道路 15000 平方米 绿化面积 8500 平方米 2 设备部分 购置冷藏保鲜车 8 辆 运输车 30 辆及装卸机 械设备 电子地衡 25 台 构建物流信息平台及配套设备 第六章第六章 项目建设方案项目建设方案 第一节第一节 总体规划方案总体规划方案 一 项目规划原则一 项目规划原则 以满足现代商贸经营为原则 合理布局 疏密有致 为良好 的内部交通组织打下坚实基础 1 总体布局规划符合国家 省及当地政府的有关规定指标 规范 标准 符合城市规划要求 充分考虑物流基地整体的动态 规划和长远发展 实行一次规划 分步实施 2 统一规划 合理布局 做到功能分区明确 交通顺畅 配 套设施齐全 环境质量完善 体现高标准 高质量 高水平 高 效率的 四高 原则 3 各建筑之间留有合理的间距和通道 便于采光 消防和交 通要求 出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求 各条通 道应保持顺畅 便捷 4 空间布局合理 充分利用建设场地地形 解决建筑功能与 节约用地之间的矛盾 同时考虑日照 通风 防火 道路 停车 场 绿化 环境等方面的技术要求 有效地组织建筑空间 丰富 建筑造型 建成功能齐全的现代商贸基地 二 功能结构及布局二 功能结构及布局 根据项目功能要求和场地地形 设置两大功能区 商贸经营 区 配套服务区 两个功能区因服务对象 建筑形式以及结构形 式 荷载的不同 相对独立设置 交通流线设计易于功能组织 使各功能区既相对独立又方便联系 成为有机整体 1 商贸经营区 本项目建材装饰城主要以经营铝型材 木地板 汽车配件以 及毛巾织品等当地工业产品为主 本功能区按照经营产品的类型 分四大部分 铝型材经营区 木地板经营区 汽车配件经营区 毛巾织品经营区 通过招商的方式吸引当地及周边地市的相关产 品生产商或经营者前来投资发展 形成商贸聚集效应 打造鲁西 规模化的专业商贸基地 2 配套服务区 本功能区以服务建材装饰城的商贸业为主 包括汽车修理厂 加油站 酒店以及物流配货中心等服务设施 完善商贸经营区的 功能 更好地服务于建材城广大商户 项目总图技术经济指标表项目总图技术经济指标表 序号指 标单位数量 一总用地面积亩 417 1 其中 商贸经营区亩 350 2 配套服务区亩 67 二总建筑面积平方米 166800 1 其中 商贸经营区平方米 140000 2 配套服务区平方米 26800 三道路及硬化面积平方米 37120 四绿化率 25 五容积率 0 60 三 项目总平面布置三 项目总平面布置 根据项目功能 对项目用地继续拧合理化平面布置 由于项 目片区地块西北为茌平东外环路弯道 项目片区西北边缘为弧形 项目区北部和西部为主要的商贸经营区 东部和南部为配套服务 区 项目总平面图详见附图 XX 建材装饰城效果图 第二节第二节 建筑设计与结构方案建筑设计与结构方案 一 设计规范一 设计规范 1 民用建筑设计通则 JGJ37 87 2 建筑设计防火规范 GBJ16 87 3 建筑结构荷载设计规范 GB50009 2001 4 建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 5 混凝土结构设计规范 GB50010 2002 6 砌体结构设计规范 GB50003 2001 7 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 8 建筑桩基技术规范 JGJ94 94 二 设计原则二 设计原则 1 各建筑充分满足功能要求 使建筑与工艺有效结合 努 力创造出功能合理 利用率高 节能 环保的效果 2 着重解决好交通组织 消防设计 制冷设计及大屋面可 能带来的技术难题 3 建筑造型设计力求创造出具有文化内涵 同时又体现现 代建筑特点 并与周围建筑物及道路相吻合的建筑风格 同时 通过合理有效的设计 合理降低造价 节省工程投资 三 建筑设计三 建筑设计 1 建筑风格设计 商贸经营区商铺建筑遵循现代建筑风格 在空间立面之间形 成连续的造型元素 突出表现商业建筑的个性化特征 重视建筑 的外立面设计 依靠建筑形体变化和色彩配置 创造出独特的视 觉效果 同时注重建筑细部对于建筑整体构成的影响 对于项目 细部的控制和把握 成为强化建筑效果的重要环节 建筑的主色 调为浅暖灰色 酒店建筑设计在强调文化韵味的同时 表达了强烈的现代主 义倾向 建筑采用简洁的造型 强调精美的比例 使得建筑在街 区中形成统率作用 整合整个城市街区形象 使城市空间富有识 别性和秩序感 其他商业设施建筑风格采用现代与传统相结合的风格 不张 扬不古板 突出商业设施的特点 2 垂直交通 商铺建筑层数以二层或三层为主 一层以营业功能为主 二 层 三层一般为储藏使用 主要依靠建筑内部楼梯进行竖向交通 组织设计 实现各种人 物合理流动 本项目酒店层数设计为十二层 竖向交通主要采用两部普通 电梯与两部观光电梯 另设计普通楼梯 3 竖向设计 本项目酒店设计主楼十二层 裙楼三层 地下一层 设计高 度 40 米 其他建筑多为二层商业建筑 檐口高度不超过 8 米 其他少 量三层建筑檐口高度不超过 12 米 作为普通商业建筑满足功能需 求 二 结构设计二 结构设计 1 地形地貌 项目区地形平坦 地貌单元单一 地基土层较为稳定 属可 进行建设的一般地段 场区地基土的液化等级为轻微 中等 2 设计参数 本项目酒店建筑结构形式为框架结构 其他商业设施结构形 式为砖混结构 设计使用年限为 50 年 建筑结构的安全等级为二 级 地基基础设计等级为丙级 建筑抗震设防类别为丙级 场地 地震基本烈度为 7 度 抗震设防烈度为 7 度 设计地震分组为第 一组 设计基本地震加速度值为 0 15g 3 荷载取值 走廊楼梯 3 5KN M2 商业 储藏 3 5KN M2 包间 客房 2 0KN 卫生间 洗手间 2 0KN 不上人屋面 0 5KN 4 地基基础 本项目工程采用条形基础和独立基础 设计等级为丙级 基 础结构采用钢筋混凝土条形基础 地上部分采用框架结构 楼板 采用钢承板现浇筋砼 墙体采用混凝土砌块 第三节第三节 道路交通组织与绿化方案道路交通组织与绿化方案 一 道路交通组织一 道路交通组织 1 对外交通组织 本项目为商贸项目 交通尤为重要 场址主要对外运输方式 是公路运输 依托东外环路 可实现项目动态交通组织的顺畅 快捷 2 道路系统 场区内交通道路分为主要道路和次要道路 主道路设计宽度 12m 次要道路为 8m 宽 采用混凝土路面 其结构自上而下为 底层素土夯实后 C15 砼垫层 200 厚 面层为 C25 砼地面 200 厚 主要道路与出入口相连接 各建筑物通过主要道路相连接 各建筑物周围建设环形次要道路 以满足局部交通和消防的需要 为满足货物运输与停车的需要 结合建筑设置停车场和露天 货场 其结构设计为 C30 的现浇混凝土面板 200 厚 基础为 200 厚 C15 垫层 二 绿化体系二 绿化体系 1 场区内绿化主题 区内绿化体系按照集中与分散相结合 点 线 面相结合布 置 形成疏密有致 层次分明 动静结合 布局合理的绿色空间 体系 突出绿化设施 强调建筑与绿化互相渗透 营造绿色生态 的空间环境 2 绿化植物的说明 注重植物的生态美 以达到春花烂漫 夏季浓荫 秋叶如火 冬季常青的效果 婀娜多姿的花草树木 丰富多彩的植物配置 充分利用植物种类分隔空间 3 本项目绿化可选择的苗木 乔木 五角枫 桧柏 龙柏 白皮松 白蜡等 小乔木 樱花 紫叶李等 灌木 丁香 百日红 贴梗海棠 金银木 月季等 绿篱 小龙柏 金叶女贞篱 紫叶小檗 小叶女贞篱等 草坪 早熟禾 白三叶等 第四节第四节 公用工程方案公用工程方案 一 给排水设计一 给排水设计 1 给水水源 物流基地内生产 生活用水及消防用水来自自来水系统 自 来水公司输水管网已铺项目区边 只需接管引入即可 2 排水 排水采用雨 污分流制系统 1 污水 污水主要来自办公楼 加工区 污水通过污水收 集管网进入污水处理中心处理达标后排入场区边污水收集管道 2 雨水 雨水出雨水口 带箅检查并收集后 排入雨水管 网 场地 露天货场采用带箅明沟排水 二 供电与照明二 供电与照明 项目区供电和照明的设计范围包括库场区的高杆照明灯 加 工区 库房 办公楼 附属设施用电设备的供电及建筑物的照明 等 1 电源 在项目区内建设 10kV 变电室 建筑面积 140m2 采用砖混结 构 主要满足项目区内用电需要 电源高压进线为三相交流 10kV 中心点不接地系统 低压配电电压为 380V 220V 中心点 直接接地系统 2 装机容量与计算负荷 本工程主要用电设施包括室外高杆照明 商业建筑日常照明 搬运设备 计算机系统 通信系统 消防 空调等设备用电 经 计算总装机容量 1740 kVA 考虑在变电室内设 10 0 4kV 400kVA 500kVA 变压器各一台 并配备相应高 低 压开关柜 计量盘等 3 线路与设备 本工程拟采用节能型变压器 在变电室内高压开关采用真空 开关 低压开关采用空气断路器 室外采用高杆照明 照明灯具 选用节能高效型灯具 道路照明采用光电自动控制装置 仓库 加工中心附近电缆集中的地方均设电缆沟 电缆数量少时采用直 埋 有硬质面层的地方采用电缆穿管 电缆井等方式敷设 以便 维修 三 采暖 通风 空调三 采暖 通风 空调 根据 采暖通炽内空气调节设计规范 GBJ19 87 设计 采暖 通风与空调系统 商业服务区 采暖制冷采用电空调 其他建筑通风 除自然通风外采用风机换气系统 酒店采用中央空调对 四 消防四 消防 1 室外消防 露天货场 停车场消防管道采用环状管网 室外消火栓间距 不超过 120 米 消火半径不超过 150 米 每个消火拴水量为 20L s 并设消防水池一座 2 室内消防 根据 建筑设计防火规范 GBJl6 87 在本工程车间 综合 服务楼等设施内拟设置室内消防系统 综合服务楼内设置消防及 报警系统 同时还设置一定数量的手提灭火器 室内相邻两个消 防栓间距小于 25 米 每个着火点均有两股水柱同时到达 消防用 水量为 20L s 物流基地内的生产辅助设施均按防火规范要求配备 防火设备 设防火器材库 并设消防水池一座 第七章第七章 环境保护评价与安全卫生环境保护评价与安全卫生 一 执行环境质量标准及排放标准一 执行环境质量标准及排放标准 建设地环境状况 本项目位于莘县县城城区东环路南首路东 南邻新蒙馆路 周围生态环境较好 不存在明显的污染 1 执行的环境质量标准 环境空气质量标准 GB3095 1996 二级标准 地表水环境质量标准 GB3838 2002 类标准 城市区域环境噪声标准 GB3096 93 类标准 工业企业设计卫生标准 GBZI 2002 2 执行的污染物排放标准 大气污染物综合排放标准 GB16297 1996 山东省海河流域水污染物综合排放标准 DB37 675 2007 二级标准 工业企业厂界噪声标准 GB12348 90 类 二 环境污染治理二 环境污染治理 本项目将严格按照 三同时 即三废治理与生产装置同时设 计 同时施工 同时建成使用的原则 贯彻执行国家和地方有关 环境保护的法规和标准 确保本项目建成后对环境不造成污染 实现卫生达标 使项目的建设与实施过程完全符合国家环境保护 规范标准 三 施工期环境影响三 施工期环境影响 拟建项目施工期间主要环境影响是厂房建设 建筑材料运输 等产生的噪声和扬尘污染 因此 施工期间 只要严格按照规定 文明施工 噪声和扬尘对厂界周围居民的影响很小 并且施工完 毕后影响即可消除 四 运营期环境影响四 运营期环境影响 因本项目是成件商品的储存配送 主要是对商品进行包装 分包装 产生的包装材料弃物可回收利用 不会造成像污水 废 气 烟尘和噪音等污染 符合清洁卫生的要求 五 环境影响分析五 环境影响分析 1 废水 拟建项目废水来源主要是生活污水 项目建成后 工作人员及其他流动人员按每天 3000 人估算 由于行业的淡旺季 年计算天数按 300 天 人均用水量按 0 1t d 则全年生活污水产 生量约为 9 万吨 生活污水纳入污水管网 由莘县污水处理厂集 中处理 3 废气 拟建项目没有废气产生 但由于物流中心的建设 将有大量汽车进出物流中心 不可避免产生汽车尾气 但多数汽 车在场区内处于熄火状态 对周围环境影响较小 4 固废 拟建项目的固体废弃物主要是生活垃圾 生活垃圾 发生量可按规划人口估算 按 1 0kg 人 日计算 项目估算人员 为 3000 人 则生活垃圾发生量为 1080t a 本项目固体废弃物不 外排 由环卫部门统一处理 5 噪声 拟建项目的噪声源来自物流中心的运输车辆 这些 噪声是非连续性的 项目运营后不影响周围环境 第八章第八章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防 第一节第一节 劳动安全卫生劳动安全卫生 根据劳动部 关于生产性建设工程项目职业安全监察的暂行 规定 确保本项目投入运营后员工在工作岗位上安全和健康不受 伤害 因本项目无岗位有害物质存在 故本报告只考虑安全防护 设施 一 设计依据与要求一 设计依据与要求 为确保项目投产后具有安全卫生的作业环境和良好的劳动条 件 保护职工的安全和健康 项目的工程设计将按照国家有关政 策 规范和标准 考虑职工劳动与安全卫生等方面的有效措施 本项目的建设应遵循以下有关管规范要求 1 建设项目 工程 劳动安全卫生监察规定 2 建筑物防雷设计规范 GB50057 94 2000 版 3 生活饮用水卫生标准 GB5749 2005 4 采暖通风和空气调节设计规范 GB50019 2003 二 劳动安全卫生措施二 劳动安全卫生措施 项目区内劳动安全防护重点是防火 防盗 防物品从高架上 脱落砸伤等 项目区外劳动安全防护以商品运输中的交通安全为 重点 1 物流服务区库房内安装通风设施 把温度 湿度控制在合 理的范围内 仓储库房 办公区域等需特种消防的部位均按 建 筑防火设计规范 等进行设防 配备火灾报警和灭火器材 在有 火灾爆炸危险的场所的电气设施均为防爆型 2 对各运转设备均考虑有足够的操作空间 并对机械转动裸 露部分及快速移动部分设有安全防护罩 防护栏杆或挡板 各相 关机械设备间设安全联锁装置 3 场区道路严格按各有关规范的要求设计 装卸机械设有过 载报警 安全起运 两道极限等安全保护装置 运行设音响讯号 4 各建筑内设有电源安全供电 以保证用电的安全 供水管 网设有流量 压力 温度检测报警 5 场区设有良好的雨排水管网 防止大雨时影响生产 库房 内地面采用无积水设计 防止地滑 6 建立和完善交通安全 电脑网络安全等措施 落实警卫 值班制度 三 组织机构设