租赁合同就合同违约金有约定的,该如何适用.doc

租赁合同就合同违约金有约定的，该如何适用？问题: 租赁合同就合同违约金有约定的，该如何适用？解答:违约金是当债权人或债务人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付他方的一定数额的金钱。违约金是合同经济方式的一种，也是对违约的一种经济制裁，其设立是为了保证债的履行，即使对方没有遭受任何财产损失，也要按法律或合同的规定给付违约金。违约金有法定违约金河约定违约金之分。本文摘自北京唐湘凌律师编著的企业诉讼法律精解与百案评析（中国法制出版社出版）。该书以“何宰飞与朱启娄企业租赁经营合同纠纷上诉案”为点评案例分析了该问题。欲进一步详细了解该问题，建议阅读参考中国法制出版社出版的企业诉讼法律精解与百案评析。该书主编唐湘凌律师毕业于中国人民大学法学院,获得法学硕士学位，从事法律职业十余年，北京市律师协会公司法专业委员会委员。他们律师所的团队在该领域有丰富经验，该领域的法律问题可以与他们探讨交流、委托处理该领域法律事务（地址：北京市朝阳区东三环北路38号；电邮箱：）。法律分析:违约金是指债权人或债务人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付他方的一定数额的金钱。违约金是合同经济方式的一种，也是对违约的一种经济制裁。违约金的设立，是为了保证债的履行，即使对方没有遭受任何财产损失，也要按法律或合同的规定给付违约金。违约金依据不同的标准，有不同的划分。依其功能划分，违约金可分为两种：（1）惩罚性违约金，其作用全在惩罚，如果对方因违约而遭受财产损失，则违约一方除支付违约金外，还应另行赔偿对方的损失。（2）补偿性违约金，是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，给付了违约金，即免除了违约一方赔偿对方所遭受的财产损失的责任；即使损失大于违约金，亦不再补偿。从违约金的产生形式上来看，违约金又可分为法定违约金和约定违约金。何宰飞与朱启娄企业租赁经营合同纠纷上诉案中即为约定违约金。有关违约金，我国合同法第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”因此就约定的违约金而言，一方面，违约金的数额是“根据违约情况”确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的数额。另一方面，如果当事人约定的违约金的数额低于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当增加，使违约金与实际损失大体相当。这明显体现了违约金的补偿性，将违约金作为一种违约救济措施，既保护债权人的利益，又激励当事人积极大胆从事交易活动和经济流转。同时合同法第114条第2款又规定：“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”即一般高于实际损失则无权请求减少，这一方面是为了免除当事人举证的繁琐，另一方面法律允许违约金在一定程度上大于损失，显然具有对违约方的有限度地惩罚性质。1、何宰飞与朱启娄企业租赁经营合同纠纷上诉案的责任归属？该案中，双方曾在合同中约定：“如有违约任何一条则违约方应付给守约方违约金陆拾万元整人民币”，可视为朱启娄和何宰飞已经对合同的违约责任进行了约定。即在合同的履行过程中，如果出现合同一方不履行或不完全履行合同的情形，另一方可依据此条款要求其承担违约责任。依据双方所签合同，何宰飞将酒店的经营管理权交给朱启娄，后者则依约向何宰飞缴纳年承包费90万元，承包期为50个月又5天。然在合同的履行过程中，朱启娄无正当理由中途要求解除合同，导致合同无法正常履行。故朱启娄需向何宰飞承担违约责任。2、该案中，朱启娄可否主张减少违约责任的数额？ 我国合同法中的违约责任是以补偿性为主的责任承担方式。因此当约定的违约金的额数额过高或过低时，允许当事人一方向人民法院或仲裁机构予以适当地增加或减少。同时根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）的相关规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”以及合同法第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可见，我国法律对违约金的衡量是以另一方当事人的损失为依据的。根据双方所签租赁合同，何宰飞每年本可得90万元的租金收入，但由于朱启娄的违约行为，致使其合同目的不能实现。因此，相比之下，双方约定的600000元的违约金是合情合理的，朱启娄无权要