探讨我县廉租房建设中存在的问题与措施

探讨我县廉租房建设中存在的问题与措施摘要：所谓廉租房是指政府通过租金补贴、实物配租等方式，向一些住房困难、符合城镇居民最低生活保障标准的家庭提供社会保障性质的住房。我国实行廉租房制度不仅可以有效解决低收入家庭的住房问题，而且可以扩内需、保民生，促进经济建设的平稳发展。但在我县廉租房的建设过程中还存在一定的问题，本文就针对我县廉租房建设过程中存在的问题与解决对策展开讨论。关键词：廉租房；存在问题；解决措施中图分类号：TU113.5+41文献标识码：A文章编号：一、我县廉租房建设的突出问题具体而言，我县廉租房建设过程中的突出问题包括以下几个方面：（一）房源不足，完善保障品种存在一定的困难目前我县廉租房的房源还存在较大缺口，其它保障性住房品种较少。主要原因可以归结为两点，其一，廉租房建设土地落实困难，随着城市化进程的不断加快，县区可纳入规划的、用于廉租房建设的土地越来越难落实；其二，建设资金来源稳定性差，因为廉租房的建设不仅投资大，而且经济效益相对较低，地方政府仅造中央廉租房建设资金的投入很难满足实际需要，而县政府预算的配套资金不能贷款，所以给地方财政带来了沉重的压国。（二）运行模式存在问题在国务院相关文件中进一步明确了廉租房的保障方式，即以住房租赁补贴为主、实物配租与租金核减为辅，实行多种保障方式。但是自从国务院出台扩大内需促经济发展的政策后，要求住房保障的实物保障量至少超过80%，为地方政府决策带来了一定的困难。此外，在廉租房的后期管理中存在一定的问题，因为廉租房一次性投资成本大，正常退出十分困难，甚至无法实施廉租户的正常退出机制；而且廉租房的建设与管理过程中还包括了间接成本与经常性成本，如果政府集中建设廉租房，那么就会出现低收入者相对集中、独立的情况。（三）管理机制存在问题在廉租房的建设与管理过程中，如何确定享有保障性权利的居民标准是一个重要问题，我县是通过居民实际的收入水平来衡量这一标准的，以该标准管理廉租房还存在一定的现实问题，比如该作为廉租对象的人群未享受到保障性权利，而一些高收入人群却通过非法手段成为廉租对象。造成这种乱象的主要原因也可以归结为两点，其一，个人收入不透明，至今我国还没有建立起个人信用制度与个人收入申报机制，一些无法统计的隐形收入占居民个人收入来源相当大的比例，如果仅通过居民个人的透明收入衡量其实际收入，则缺乏公允性，因此在确定廉租房的租住对象时存在一定的困难。其二，现有的廉租房制度主要是发放住房租赁补贴，这更是加剧了乱象的程度。二、完善廉租房建设制度的几点建议（一）通过合理的制度保证政策的落实首先要落实建设土地，根据城市建设规模，对廉租房住房用地进行集中测算、统一规划选址，解决建设用地的问题，避免临时找地的问题；其次，要严格落实配建制度，县政府主导出台廉租房住房实施细则，确定廉租房配建减免土地出让金以及城市配套费等办法，采用强制性配额制，从土地规划、住房供应等各个环节实现廉租房的强制性配建；此外，还要将廉租房配建、配额完成的情况列入项目竣工验收的必检内容；最后，保证廉租房建设的资金需求，多渠道融资、筹资。提高廉租房住房建设的补助标准；建议在廉租房项目引入金融长期贷款，或者实行优惠政策吸引民间资金等，以缓解县政府的配套资金压力。（二）分类指导，综合平衡首先，实现统筹平衡。可以结合市场房屋租金的变化情况，对廉租房的租赁补贴标准做好分类调整；在与市场建立实时、直接的接轨机制的基础上，提高廉租房价格市场接轨机制的灵活性。目前我县已经提高了廉租房的住房租金补贴标准，可以基本保证廉租户租住中等水平的住房；此外，有些区域小户型房源比较紧缺，但保障需求较大，可以通过配建的方式增加廉租房的供应。其次，租售并举。在我县至少有一半的低收入者没有购房能力，因此可以借鉴国外的经验，采取租售并举的方法，鼓励低收放家庭先租赁入住。最后，采取运态运行的管理模式，根据家庭实际的经济状况对住房保障的品种与方法进行灵活、及时的调整，针对租住廉租房的家庭，可以实行租金逐年根据相应比例调整的方法；针对经济条件有所改善却仍不具备购房能力家庭，则可以减少其租金补贴，或者购买低价房以解决住房问题。（三）进一步强化退出机制只有对廉租房住房的种类、方式体系做进一步的完善，才有有效的落实退出机制。这个过程中必然存在廉租房房源不足、分配实物房退出困难的问题。针对该现象建议将廉租房实行市场化管理，且将廉租房的产权性质归为政府所有，监管的责任则由住房保障部门承担。即政府向企业提供廉租房由其进行管理，企业则根据市场价、或者略低于市场价的标准确定租金标准；针对一些经相关部门定期审核符合低收入保障条件的家庭，比如低保户、农民工等，则对其进行分类后根据不同的标准发放租金补贴，租金补贴的形式可以是现金，也可以是住房代金券，并同时发放资格证，由被保障家庭结合自身的情况自行租房居住，然后租房主体再收取被保障对象的资格证与住房代金券向对应的管理部门兑换现金。（四）完善廉租房的供应结构现阶段我县廉租房主要实行发放住房租赁补贴的保障方式，但由于房源相对较少，住房供应结构不合理，所以更要进一步实现住房市场供应的合理分配。针对该问题可以借鉴北京市政府的经验，其回购经济适用房作为廉租房，不仅可以对低端住房的供应结构作进一步的补充与完善，而且可以有效减少住房的空置现象，提高市场资源配置的合理性。在实施廉租房制度过程中，要形成多层次的、互动的长效机制，对低收入人群进行细分，不同的阶层实施不同的居住面积与补贴标准。三、结束语总之，廉租房是解决我国低收入家庭住房问题的重要方法，其与住房公积金、经济适用房共同构成了我国基本的住房保障体系。随着城市化进程的不断加快，廉租房所扮演的角色越来越重要，逐渐成为我国住房供应市场不可缺少的重要组成部分，因此分析廉租房建设中存在的问题，提出有针对性的建议策略，有着重要的现实意义