天津市富顿商业大厦调研报告

1 管网房地产频道 富顿商业大厦调研报告 2008年 5月 9日 天津爱购乐商业策划 有限公司 2 管网房地产频道 目 录 第一部分 天津市与和平区城市发展研究 第二部分 天津商业市场研究 第三部分 项目商圈商业调研 第四部分 项目商圈住宅、写字楼等调研 第五部分 商家访谈总结 第六部分 市场调研结论 一、天津城市发展状况 二、天津城市经济情况 三、和平区城区调研 3 管网房地产频道 本部分主要阐述天津城市的发展状况、人口概况及未来的发展规划和展望，以了解天津发展的基本概况况。通过对天津市宏观经济的分析，了解天津市各项经济数据及目前和未来的产业结构。对项目所在和平区的定位，优势，规划等方面了解项目所在地行政区的现状及未来发展方向，以使项目未来定位符合整体片区的综合定位。 第一部分综述 4 管网房地产频道 一、天津城市发展状况 1、 600年建卫成城 1404 年明永乐大帝 (朱棣 )在津设卫筑城。 2、天津商业的历史悠久 天津因商而立，由商而兴，自古即富渔盐之利，且是天然河海两用码头，地势平坦，腹地广阔。建国之前，天津城内 50%以上的住户从事商业及与商业有关的经营服务活动。 3、天津 中国四大直辖市之一 总面积 11， 760平方公里，规划 15个区和 3个县 工业、商业、城市经济进一步获得长足发展，所谓“南有上海，北有天津”，就是当时两市在国内市场上平分秋色的最形象写照。 5 管网房地产频道 一、天津城市发展状况 常住人口达 1115万 据市统计局人口调查推算， 2007年末全市常住人口达 1115万人，与去年同比增加了 40万人，增长 系进入新世纪以来我市人口增速最快的一年。 外来人口增加至 171万 外来人口 171万人，占常住人口的 与上年相比增加了 32万人，增长速度达 4、天津人口概况 天津市外来常住人口具有如下特征： 一、外来常住人口遍布全市各区县 塘沽区最多，达 万人；其次是南开区、河西区和河北区 二、外来常住人口的来源地分布较广，以北方地区为主，其中来自河北、山东、黑龙江三省的规模最大 三、外来常住人口平均受教育程度以接受初中教育为主；接受大专及以上教育的仅占 。 四、外来常住人口多集中在生产和服务型行业以及劳动密集型的岗位，从事生产、运输设备操作工作的最多，有 万人，比重达 ；其次为商业、服务人员，有 万人 目前外来人口占常住人口的比例较北京、上海低，加之整体收入层次低，因此外来人口拉动我市消费市场的能力不强，未来随天津北方经济中心、滨海新区、中新生态城建设将吸引大量高层次人员，极大的推动商业的繁荣。 6 管网房地产频道 天津市是我国直辖市之一，环渤海地区的经济中心。将天津市逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市、北方经济中心和生态城市。 进一步提升天津城市的国际地位，天津将成为继深圳、上海后，中国第三大经济中心 天津北方经济中心地位 天津将成为北方的上海。 国际港口城市 、 北方经济中心 、 生态宜居城市 国家十一五总体规划（ 2005 5、 城市定位 一、天津城市发展状况 7 管网房地产频道 “十一五”期间，天津市将逐步形成 “一轴两带三区”的市域空间布局结构 6、天津未来发展规划 城市中心区的功能依托于城市空间布局 “一轴、两带、三区”的发展格局向外围延伸 . 一、天津城市发展状况 8 管网房地产频道 调整优化中心城区及近郊地区布局，形成中心城区 +外围组团布局结构 。 重点发展西青、小淀、双街、青光 双口、大毕庄四个外围组团； 大港新城、汉沽新城、咸水沽等 11个新城 。 滨海新区形成“一轴一带”的总体布局结构 “一轴”即津滨走廊地区，“一带”即东部沿海发展带。 中心城区 滨海地区 6、天津未来发展规划 一、天津城市发展状况 拥有综合配套改革试点的政策优势，滨海新区将作为天津未来发展的新引擎，带领天津成为名副其实的“北方经济中心”，并使天津成为全国第三个拉动区域经济发展的龙头型城市。 9 管网房地产频道 高端高利润行业纷纷投资将带动天津快速发展 ,并吸引高层次外来人口 ，推动天津消费市场发展 1、滨海新区，空客 2、 100万吨大乙烯工程破土动工； 3、国务院正式批准设立天津东疆保税港区， 将建成我国目前规模最大、开放度最高的保税港区。 4、将于 08年 7月奠基开工的“中新天津生态城” ，借鉴新加坡“邻里单元”理念，总面积约 30平方公里，人口可达35万，同时容纳外部就业人口 6万人和内部暂住性消费人口3万人。 天津 将成为中国经济腾飞的第三架马车 世界瞩目以京、津为核心地区的 “ 世界第七大城市群 ” ，首都北京与天津这座 “ 双子城市 ” 将逐步形成的 “ 双轮 ” 驱动模式。 7、天津未来展望 一、天津城市发展状况 10 管网房地产频道 二、天津城市经济 经济增长速度保持在 14以上高位运行， 2007年经济总量突破 5000亿元 天津市经济自 2003年开始进入本轮经济增长周期的高峰期，其主要特征就是经济增长速度始终在 14%以上的高增长平台上稳定运行。2007年全年全市生产总值达到 可比价格计算，比上年增长 增速比上年加快 固定资产投资稳步上升。 2006年前 9个月天津市全社会固定资产投资达到 去年同比增长 27%， 2000年到 2005年期间，年均增长率达到 18%，显示了天津全市固定资产投资保持了高位平稳运行的态势。 全市人均生产总值突破 6000美元。 按常住人口计算，人均生产总值达到 6022美元，按可比价格计算，增长 标志着天津的经济实力已经达到中等发达城市的中等水平 ，基本实现现代化 1、宏观经济发展状况 2007全国城市人均 第一阵营：人均 深圳 、苏州 、鄂尔多斯 第二阵营：人均 北京、上海、杭州 第三阵营：人均 青岛、天津、郑州、武汉、长沙、成都 2 0 0 711 管网房地产频道 2007年社会消费品零售总额完成 上年增长 增幅比上年提高 近十年来最高增幅。 居民消费支出增长较快。全年城市居民人均消费性支出 12029元，增长 其中人均衣着支出增长 家庭设备用品及服务支出增长 交通通讯支出增长 天津社会消费品零售额整体快速上升趋势，并且发展潜力巨大，同时批发零售成为天津商业市场的主要发展支柱 随着收入的提高和财富效应的显现，市场需求更加活跃，消费需求明显升温。 2 0 0 6 年 天 津 社 会 消 费 品 零 售 额 构 成住 宿 餐 饮 业 , 它 行 业 , 发零售贸易业 , 8 4 . 2 %批发零售贸易业 住宿餐饮业 其它行业二、天津城市经济 1、宏观经济发展状况 社会消费旺盛，发展潜力巨大 2 0 0 0 - 2 0 0 6消 费品零售额与价格指数走势04 0 08 0 01 2 0 01 6 0 02 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7亿元304050607080901 0 01 1 0社会消费品零售额12 管网房地产频道 天津市餐饮业零售总额额平均每年以 16%的速度增长， 2006年达到 饮业的发展反映了天津市居民的消费水平的提高。 天津的恩格尔系数在 2000年后平稳下降， 2006年综合恩格尔系数为 表明天津市居民总体上实现小康，进入了比较富裕阶段。 居民生活水平不断提高，居民的消费水平相应随之提高，将促进餐饮娱乐业持续快速发展 餐饮业零售总额0501001502002502000 2001 2002 2003 2004 2005 2006亿元餐饮业零售总额二、天津城市经济 1、宏观经济发展状况 餐饮娱乐业持续快速发展 按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数达到 60%以上，处于贫困阶段； 50% - 60%，处于温饱阶段；达到 40% - 50%，进入小康；当达到 20% - 40%时，将进入富裕阶段； 20%以下，属于极端富裕 13 管网房地产频道 天津城镇居民人均可支配收入和消费性支出持继增长， 2006年分别达到 14,283元 /年和 10,548元 /年，同时，天津城镇居民的消费性支出占其可支配收入的比例基本稳定，长期在 75 - 78之间。 天津城市居民家庭人均用于食品类支出稳步增长，2006年比 2000年增长 其中， 2006年城市居民家庭人均在外用餐支出比 2000年增长 食品总支出的比重达 预计未来，随着天津居民生活水平的不断提高，居民更加注重生活质量和生活品位，家庭在外用餐支出明显增长，餐饮消费需求将快速增长 2000 城 镇 居 民 家 庭 人 均 收 支 情 况02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006元0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%人均年可支配收入 人均年消费性支出 支出收入比2000 - 2006 天津城市居民人均家庭食品支出情况050010001500200025003000350040002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006元0%5%10%15%20%25%30%人均食品消费支出 人均在外饮食消费支出 比重二、天津城市经济 1、宏观经济发展状况 居民生活水平不断提高 ,食品类支出稳步增长 14 管网房地产频道 天津市地产投资总额在 右，预计未来大量外地投资企业的涌入以及外来人口的增加，天津市的房地产购买能力和购买需求还会在这一数字的基础上保持持续稳定增长。 二、天津城市经济 2、房地产投资状况 2001年 2007年天津市 年份 单位：亿元） 可比 房地产投资总额 （单位：万元） 住宅开发投资额（单位：万元） 商业开发投资额（单位：万元） 住宅所占比率 商业所占比率 2001 1612662 963985 156497 60% 9% 2002 1758446 1031788 147244 59% 8% 2003 2113876 1509252 242564 71% 11% 2004 2639165 1752377 282388 66% 11% 2005 3275403 2349240 417449 71% 12% 2006 3750000 2400000 525000 64% 14% 2007 5053000 3428200 938700 67% 18% 随着城建开发的不断推进，城市对于商业物业的需求将逐步增加，商业设施的升级势在必行。天津由于滨海新区、中国经济第三极的发展定位，商业地产迎来了历史性的发展机遇，年度增幅 15 管网房地产频道 2% 58% 40% 天津市三次产业结构 农业 工业 第三产业 二、天津城市经济 天津的主导产业是第二、三产业。其中工业为代表的第二产业对天津 0%。 二、三产业增速差由上年的 济增长结构更加均衡。 目前天津市主导产业已经形成了第二、三产业“ 3 2”的 5 大板块： 以电子信息和现代医药业为主的高新技术产业板块； 以石油、化工、冶金等装置型重化工业为主的临港工业板块； 以汽车、造船业为主的交通运输设备制造业板块； 以物流、社会服务业、金融、房地产为主的先进服务业板块； 以传统商贸业为主的传统服务业板块。 3、天津的产业结构 16 管网房地产频道 1. 和平区 代表天津城市特色的中心商业区 和平区位于天津市中心，是天津市党政机关所在地，也是全市的政治、商贸、金融和信息中心，区域面积不足 10 平方公里，常住人口 。主要经济指标始终名列市内六区前茅， 2007年实现地区生产总值360亿元 。 和平区辖 6个街道：劝业场街道、小白楼街道、体育馆街道、新兴街道、南营门街道、南市街道。 滨江道地区集聚了天津市现有的商业、饮食业、服务等行业的精华，商业网点密度全市聚首，商品零售额居全市第一，节假日客流量保持在 60 万人次左右，是国内外公认的代表天津城市特色的中心商业区。 三、和平区城区调研 17 管网房地产频道 2、和平区优势 得天独厚的区位优势 和平区是天津市中心城区核心区，公交、地铁网线密集，交通便捷畅达、辐射全市。 寸土寸金的商业优势 商业聚集，市场繁荣，经济发达，流动人口多，经济消费能力强，是天津聚财生财的经商宝地。 业脉悠久的金融优势 解放北路素有“天津华尔街”之称。中国人民银行和中国银行、中国农业银行天津分行等 200多家金融机构汇集于此，市政府规划建设的天津金融城就依托解放北路而建。 底蕴深厚的人文优势 全市 70以上的风貌建筑和名人故居坐落于此，全市 15个建筑风貌保护区一半在和平，天津规划建设中的 12个旅游板块有 4个在和平区。 不可复制的行政优势 和平区是市委、市人大、市政府、市政协、警备区以及市级机关委办局机关所在地，拥有大量行政资源，是名副其实的行政中心。 三、和平区城区调研 18 管网房地产频道 3、和平区规划 三、和平区城区调研 “优北兴南，强化中轴，南北互动，协调发展” 规划以南京路为界，建成以一条中轴线为核心，六个功能聚集区为载体，八个重点行业为支撑的“ 1体布局。 六个功能聚集区 小白楼中央金融商务商贸区 滨江道 和平广场中心商业区 南市新兴商业区 五大道风貌区 都市型宜居区 文化卫生区 19 管网房地产频道 南京路 天津市中心商务商贸经济带 规划面积约 121公顷，总长度 划了中央商务区 (中心商业区 (中央信息区 (个特色功能区，规划时限为 16年。 和平路 滨江道中心商业区规划 “一核” 即位于商业区核心位置的都市休闲商业中心 “五区” 商务旅游区 面积 托海河景观带开发，重点建设 “津塔”和 “津门”项目。 综合商业区 面积 业氛围浓厚、文脉气息旺盛、行业门类齐全的购物、观光综合商业区。 文化体验区 面积 密道宽 100米绿轴景观带的开发和文化产业项目。 风貌体验区 面积 托中心花园法式风情区，展示中心商业区深厚历史文脉。 高端品牌区 面积 托现有高端品牌商厦的基础上，形成天津市独树一帜的复合型高端消费集聚区。 “五条特色街” 滨江道现代商业街 哈密道生态文化街 和平路综合商业街 河南路特色休闲街 南京路高端商业街 3、和平区规划 三、和平区城区调研 南京路商务商业经济带 中央商业区 20 管网房地产频道 发展的和平区位优势明显，具有投资吸引力 得天独厚的区位优势 历史悠久的商业底蕴 寸土斗金的投资回报 开放的和平投资环境宽松，具有服务竞争力 未来的和平发展前景广阔，具有发展潜力 辐射能力强的商业集群 服务功能强的商务集群 配套服务全的金融集群 联动成片的旅游集群 和平区商机无限，潜力无限， 企业高成长的摇篮，投资商高回报的沃土 三、和平区城区调研 21 管网房地产频道 目 录 第一部分 天津市与和平区城市发展研究 第二部分 天津商业市场研究 第三部分 项目商圈商业调研 第四部分 项目商圈住宅、写字楼等调研 第五部分 商家访谈总结 第六部分 市场调研结论 一、天津商业发展情况 二、天津商圈现状及规划 三、天津各业态发展情况 四、商业市场发展趋势 22 管网房地产频道 第二部分综述 本部分主要阐述内容包括对天津市商业发展现状的认识，了解天津市商圈的现状及规划，清晰的分析了天津市的几大重点商圈，通过重点商圈的定位，达到对本项目所在商圈的更深层次了解和挖掘，通过对天津市各业态发展情况以及对商业市场发展趋势的分析，找到目前天津市业态发展的极限点和空白点，达到需要项目机会点的目的。 23 管网房地产频道 1、天津市商业发展状况 (1)近年来商业发展迅速，市场格局初步形成 天津的商业市场正由单中心向多中心发展过渡中， 逐步形成市级商圈、区域商圈、社区商业以及主题商业相结合的格局，整体规模不断扩大，经营管理的相对落后。 市中心的商业核心地位不变，但是区域性中心逐渐发展 ， 政府规划引领商业布局商业地产向郊县、滨海新区扩军， 海河开发 带动海河沿线商业高速发展， 地铁 生活圈逐步形成，同时 滨海新区商业 快速发展。 24 管网房地产频道 (2) 经济发展持续向好，支撑商业市场繁荣发展 “ 十一五”期间，天津市商业设施投资总额达 900亿元，年均增长 20%。 2007年全年全市生产总值达到 长 ，人均生产总值 6022美元， 2007年我市社会消费品零售总额累计完成 年均增长 为近 10年来最高增幅。 消费结构逐渐转向“享受型” ：居民对于名车、珠宝等奢侈品的消费行为不断增多，消费结构正由生存型发向发展型和享受型过渡，刺激市场高端百货的快速发展。 2 0 0 0 - 2 0 0 6消 费品零售额与价格指数走势04 0 08 0 01 2 0 01 6 0 02 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7亿元304050607080901 0 01 1 0社会消费品零售额25 管网房地产频道 到 2007年天津商业总体供应量为 950万平米，人均商业面积 均商业面积较国内一线城市还有一定差距。目前商业面积仍以每年 10的速度递增，未来将有约 100万平米的商业面积上市，市场竞争十分激烈。 建筑面积 50余万平方米的 海河仁恒广场， 总占地 总建筑面积 总投资近 34亿元人民币的和记黄埔项目等，也将于 2008年后陆续建成开业。 。 城市 建成区 城市面积 （ 商业营业 面积 （万 城市常住 人口 （万人） 每 1 人均拥有商业面积 津 50 1110 海 400 1780 京 727 2100 1600 庆 647 840 1200 1 直辖市的城区商业覆盖率 天津与北京、上海两城市相比，城区商业覆盖率水平还较低，但高于重庆；说明现有商业网络设施还不够，尚有一定的发展容量。 (3) 天津商业市场发展现状总体水平不高，今年发展迅速，开发量快速增加，未来竞争将很激烈。 26 管网房地产频道 未来大型商业项目 1 16 弘泽国际 31 泰达城欢乐港 大型综合公建区 46 合生国际公寓 2 朗香街商业广场 17 水岸公馆 32 欧加华大厦 47 恒隆广场 3 海河新天地公建 1期 18 环球置地广场 33 后现代城 48 和黄南京路项目 4 欧乐购物中心 19 铜锣湾广场裙楼 34 天津世贸大厦 49 麦收二期 5 原吉美商厦 20 老城厢 11号公馆 35 湘秀丽舍 50 金港中心 6 大悲院商业街 21 海河风情水畔 36 宏业广场 51 仁恒海河广场 7 天津科技广场 22 国际五金机电城 37 天津财富中心 52 长江汽贸城 8 诚基中心 23 天津富力城 商业 38 意式风情区 53 中山路商贸街 9 同方瞰和平 24 金盛广场 39 德式风情街 54 小伙巷项目 10 吉利花园 2期 25 天津壹街区 40 海河新天地公建 2期 55 国际商贸中心 11 君隆广场 26 君临天下 41 九龙建业南站地 块 56 华明广场 12 金茂现场 27 小白楼吉美林项 目 42 迎宾广场 57 金地广场 13 天津湾 28 天津世贸中心 43 君临大厦 58 鹏潤广场 14 海河大道 29 优联广场 44 招商地产宾水西 道 15 又一城 30 天津中心 45 香港嘉里项目 46 47 未来 08 未来 09及以后 2 3 4 5 8 9 10 11 12 13 39 15 34 17 19 20 21 22 23 33 24 25 28 18 16 44 50 7 35 36 38 6 41 14 31 15 45 1 48 49 42 51 52 53 54 3 27 32 58 29 34 30 26 37 40 41 43 未来 1万平米以上商业项目共有 58个，累计商业面积约 400万平米 未来大型综合商业仍然集中市中心区，特别是南京路沿线、老城厢及周边区域。 新兴的住宅区、商务区，如奥城、梅江、海河沿线也将出现一些大型综合商业项目 未来商业主要将定位为购物中心，百货其次 市中心、特别是核心商圈竞争加剧， 27 管网房地产频道 未来大型商业项目概况 项目名称 规模 现状 预计入市时间 4万 招商 进行中，已签约上岛咖啡 香街商业广场 3万 已建成，招商 80% 河新天地公建 1期 销售为主，已交房 2008年底 欧乐购物中心 已建成，招商 90% 吉美商厦 重新招商，以运动休闲品牌为主 2008年底 大悲院商业街 已建成，招商 80% 近期开业 天津科技广场 11万 已建成 近期无计划 诚基中心 20万 已建成，商铺以销售为主， 07年已开售 方瞰和平 已完工，未发售 近期无计划 吉利花园 2期 14775 目前销售中 近期无计划 君隆广场 18万 建设中，部分区域已销售 茂现场 17815 招商中，已完成 70% 津湾 12万 已完工，开始招商 近期无明确排期 海河大道 5万 2007年年底开始招商销售工作 近期无明确排期 又一城 8万 已建成，招商很失败 2008年底 弘泽国际 接近完工，完善幕墙阶段 确定整体销售，无排期 水岸公馆 二期配套商业 环球置地广场 16566 已建成 近期无计划 28 管网房地产频道 项目名称 规模 现状 预计入市时间 铜锣湾广场裙楼 21万 已开业远东百货 近期无计划 老城厢 11号公馆 8万 已建成，建设银行进驻 出售为主，自主开业 海河风情水畔 国际五金机电城 5591 已建成 近期无计划 天津富力城 商业 3万 一拖二， 300 2008年底 金盛广场 9万 现规划为商场电影院 2009年底 天津壹街区 2万 尚未完工 君临天下 基本完工，尚未发售 近期无计划 小白楼吉美林项目 地块已划分 天津世贸中心 部分完成，建设进行中 近期无计划 优联广场 40万 拆迁尚未完成 近期无计划 天津中心 已基本完工，招商进行中 达城欢乐谷 建设中，已有部分商家签约，如易买 得、宝力豪 未来 3 5年 欧加华大厦 23万 07年底被香港心源房地产公司拍下 未知 后现代城 3万 选择适当时机入市 未知 天津世贸大厦 16万，商业 烂尾楼 未知 湘秀丽舍 2万 已建成 2007年 宏业广场 建设中 2008年底 翔宇 2008财富中心 已建设完成，等待销售 未知 意式风情区 占地面积 共有 63栋小楼，已整修 42栋，目前已基本完工 未知 未来大型商业项目概况 29 管网房地产频道 未来大型商业项目概况 项目名称 规模 现状 预计入市时间 德式风情区 占地面积 08年河西区重点建设项目，目前前期 准备中 未知 海河新天地公建 2期 已开盘 2008年底 九龙建业南站地块 占地面积为 九龙已前期支付 5亿建设资金 未知 迎宾广场 君临大厦 目前建设中，预计 2010年竣工 2011年 招商地产钻石山 7万 预计 08年 6月开盘 未知 香港嘉里项目 50万 3至 5年时间建成大型综合性商贸项目 预计 2013年 合生国际大厦 20万 集酒店式公寓、写字楼及商业中心于 一体的综合项目 预计 3 5年后 恒隆广场 13万 最大集商业、娱乐、休闲、餐饮等功 能于一体商业设施 未知 和黄南京路项目 已开始动工兴建，预计工期 44个月 2010年 麦收二期 项目施工中 2010年 金港中心 23万 2007年 7月开工，预计工期 3 5年 2010年后 仁恒海河广场 4万 一座地下两层、地上五层的大型购物 中心 未知 长江汽贸城 30万 05年开工，共分三期，全部工程用时 3年 2009年 中山路商贸街 06年立项，施工周期 3 5年 2010年后 小伙巷项目 48万 拆迁已完成，正在完善规划， 08年 6月开工 2010年后 国际商贸中心 华明广场 18万 前期规划中，尚未完成定位 2010年后 金地广场 10万 前期定位过程中 2010年后 30 管网房地产频道 (4) 商业向高端化流行化发展，但距离完全成熟仍有一段差距。 目前市场上中高端大型百货业占 14，购物中心占 13，新建百货店的品牌资源趋于国际化、模式趋于综合化，并已逐渐形成集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性商业模式。 分类 已进入天津品牌 品牌调研结论 奢侈品及国际品牌 ， ； 琳）， , 拉格慕）， 地亚，伯爵 (,万国 (, 劳力士 (奈尔 ) , 奥 ) , 阿玛尼， 马仕 O, 入天津的世界一线品牌占有达到了 70%，未来随香港恒窿广场的开业，将进一步达到 90%以上。 流行品牌 诗兰黛 ) , 蔻 ) , 莲娜） , 碧） , 丽沙白 , 丝芙兰 (进入品牌较为繁多，但极聚人气、时尚品牌如玩具反斗城，优衣库， 餐饮 俏江南、蕉叶、鼎泰丰、瀚金佰、上海年代、大渔 天津高档精品餐饮需求量大，未充分满足如彩蝶轩等。 休闲娱乐 荷酒吧），米乐星，东方之珠 天津夜生活商业市场正处成长阶段，未形成像新天地、1912、衡山路、九眼桥等夜店聚集区，如亚历山大健身，思妍丽酒吧，最美酒吧，本色，钱柜等一线品牌都未进入天津。 31 管网房地产频道 相对于住宅市场而言，区域内商业的售价发展潜力较大 销售型商业曾因较高租金回报受到投资客的青睐，但不少商业后续经营不善，大量空置。同时，住宅市场价格的快速增长也使得投资者的投资方向逐渐转移 随着投资客户和开发商的成熟，商业处置方式也更加多样，更多开发商将选择租售结合的方式 ,本项目的商业的处置方式也应采取灵活的方式 天津市重点区域商业平均售价从 2003年的 18,667元 /平方米，上涨到 22,800元 /平方米。 不同区域价格差异很大，其中核心地段（和平路滨江道南京路，小白楼）优质店铺的售价明显高于全市平均水平 塘沽及开发区商圈内优质店铺的售价低于天津成熟商圈的价格，预计未来发展潜力较大 整售物业近年来开始活跃，目前价格集中在 7,00000元 /平方米 预计未来 2008质商业价格还将持续上涨，以 7涨幅的保守预计， 2010年重点区域的商业平均价格将达到 28,000元 /平方米 （ 5）销售型商业销售情况 目前各商圈优质商铺价格对比0200004000060000和平路 滨江道 南京路 小白楼 老城厢 大梅江 解放路洋货开发区核心元/平米均价重点区域商铺价格01000020000300002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009元/平米32 管网房地产频道 1、 天津商业的发展规划 二、天津商圈规划及现状 形成和平路 滨江道、小白楼、塘沽解放路 3个中心商业区， 24个区域商业中心，并重点提升 10条特色商业街，重振天津北方商埠雄风 ， 打造体现大都市特色的现代商贸中心。 33 管网房地产频道 2、 商圈现状及分析 市级商圈 滨江道 /和平路商圈： 区域界定为和平路与滨江道沿线 南京路商圈： 区域界定为南京路沿线，西至鞍山道，东至泰安道。 小白楼商圈； 区域界定为北至曲阜道、东至台儿庄道及南京路所围合区域。 东马路商圈： 西到鼓楼北街，东至张自忠路，南到南马路，北至河南路所围合区域。 区级商圈 南市商圈、南楼商圈、友谊路 /佟楼商圈、海光寺商圈、中山路商圈等 新兴商圈 奥城商圈、大梅江商圈、海河沿线商圈 目前及未来主要商圈 1 和平路 /滨江道商圈 9 北站商圈 16 梅江商圈 2 南京路商圈 10 中山路商圈 17 鞍山西道 /白堤路商圈 3 小白楼商圈 11 大悲院商圈 18 水上商圈 4 东马路 商圈 12 狮子林 /金纬路商圈 19 奥运商圈 5 西站商圈 13 天津站商圈 20 新开路 /华昌大街商圈 6 鼓楼 14 佟楼商圈 21 南站 /十一经路商圈 7 友谊路商圈 15 大沽南路 商圈 21 红星路商圈 34 管网房地产频道 南京路商圈 和平路 小白楼商圈 泛老城厢商圈 目前状况 供应：大型商业面积约13,3000平方米；无步行街，临街店铺分布较少 租金：临街店铺 12天 *平米，商场抽成比例为 20供应：大型商业面积约 318,000平米；和平路步行街总长度 1200米，滨江道步行街总长度 500米 租金：临街店铺 10天 *平米，商场抽成比例为 15供应：大型商业面积约67,000 平方米；无步行街，临街店铺极少 租金：临街店铺 8天 *平米，商场抽成比例为 15供应：大型商业面积约646,000平方米，涵盖小商品集散地、专业市场，临街店铺较少 租金： 5天 *平米 ， 商场抽成比例为 15主要特点 该区域是中高档消费比较密集商圈，具有浓厚商业商务氛围，将引领天津商业向更高端迈进 天津传统商圈之一，代表了近代天津商业的发展水平 商圈内百货公司林立，主要以中低档、中档为主 区域内商场之间同质化经营比较严重，竞争激烈 在中档商品消费方面，该区域在天津商业市场中占有主导地位 受区域办公环境较好的影响，商业获利空间大区域优质商业供应较小，休闲娱乐设施比较缺乏 07年区域内海信广场的开业，将提升区域商业的档次 天津北部的主要商圈，拥有天津传统的商业和特色文化商业 商业格局尚不成熟。 整体商业档次处于中端水平，商业氛围较为混杂 业态分散，传统文化及小商品集散类专业卖场、百货及购物中心等多种商业形式均有 商业定位 中档、中高档 中低档、中档 中档、高档 低档、中档、中高档 客群特点 以中高端消费人群为主，是高收入、高学历、拥有跨国公司工作经历和海外背景的新兴中高收入阶层购物的主要场所 除了全市大众消费外，该区域也是外来旅游人口重要的消费场所之一 目前以中档消费为主，是周边区域工作的普通白领和周边居民购物的主要场所之一 以天津中等收入的家庭和时尚青年为主 欠缺高收入人群的购物氛围 未来发展 随着和黄、美美百货、伊势丹新厦等商业设施的入市，区域中高档商业核心区地位将更加得到巩固 市场趋于饱和，未来发展潜力不大，周边其他区域将有一定投资发展空间 海信广场的进入提升了区域内商业设施的整体品质 未来大量综合类公建项目的入市将改变近年来区域商业氛围较低迷的现状 未来项目主要沿海河沿线及东马路商圈分布 圈内原有商业将得到整合，潜在大型项目增多，整体档次将明显提升 主要商圈发展特点 35 管网房地产频道 二、天津商圈规划及现状 2、 商圈现状及分析 天津市几大成熟商圈多数是随着城市的变迁自然形成。 目前天津市较为 成熟的四大商圈 分别是滨江道 市商圈、南京路商圈、东北角商圈和小白楼商圈。这些商圈都集中在 中环线以里，积聚效应 很明显。 随着城市改造步伐的加快，天津市又涌现出一些新兴商圈， 分别是海河沿线商圈、地铁沿线商圈、奥运商圈和大梅江区域商圈，这几大商圈的发展潜力巨大 . 城市热点 商圈 租金价格 （元 /平米 /天） 销售价格 （万元 /平米） 天津 6海 25京 38庆 5点商圈零售商业的回报率普遍偏高，但其他区域的投资回报率则偏低，这正印证了商业的特点 “地段、地段、还是地段“ 36 管网房地产频道 传统市级商圈地位稳固，市场竞争激烈，都在进行商业升级。 次级商圈业态丰富、特色鲜明，处于蓬勃发展中。 新兴商圈依托政策优势，档次提升，发展潜力巨大。 2、 商圈现状及分析 37 管网房地产频道 滨江道 /和平路商圈 业态同质化严重，未来上市体量增多，市场竞争逐步激烈 1. 天津市第一商圈，现有规模约为 65万平米商业经营面积。现有商业设施有：乐宾购物中心、友谊新天地、劝业场、米莱欧、麦购、百盛等大型集中商业，以及沿滨江道、和平路住宅底商；潜在供应商业项目有恒隆广场等。 2. 商圈经营业态包括：百货、超市、专卖店、专业店等。 滨江道商圈经营业态主要以服装为主，约占到 80%左右，由于设计年代比较久远，功能老化，原有的众多休憩业态逐渐被取代，现在的滨江道业态趋同，同质化竞争激烈。 3. 未来上市项目将带动商圈向高档化发展，未来商业竞争将逐渐激烈。 各商圈分析： 38 管网房地产频道 代表性商业： 万达购物广场 开业日期 ： 2003 年 12 月 24 日 开发商 /投资商 ： 大连万达集团 占地面积 ： 平米 建筑面积 ： 为 A、 B、 C、 D、 E 五座 目前主要客群 ： 主要为 18物人群 位置优越性 ： 处于和平路金街，位置优势明显 设施 ： 地下车位约 2000 个， 主力业态 ： 沃尔玛超市、百安居、百盛百货、万达影城、国美电器、大时代美食广场、 大力、味好佳 分区业态及面积 ： A 座： 尔玛超市 B 座：百安居、百秀街 C 座：百盛 、必胜客 D 座：国美电器 E 座：万达影城、大食代、申格体育 * 成功将“ 念首次引入天津 39 管网房地产频道 各商圈分析： 南京路商圈 已形成市区高档购物区域 1. 该商圈现有规模约为 12 万平方米。 该商圈现有商业设施有：伊势丹、津汇广场、美美百货、国际大厦等。该商圈是商务与商业结合较好的商圈之一，交通便利是该商圈发展起来的最大源动力。未来上市商业项目：和记黄埔等。 2. 南京路商圈的经营业态主要以百货商场为主，部分休闲娱乐业态。 针对客户多为全市内的高层次人群，特别是商圈内的高档写字楼内的商务办公人员，其商业经营档次均为高档，已经成为天津市有名的高档购物区域。 3. 作为天津市高档购物区与高档办公区域的整体地位不会动摇。 40 管网房地产频道 代表性商业： 伊势丹百货 是日本首屈一指的零售业集团。 以百货业作为业务中心，从 1972年在新加坡开第一所海外分店开始，在全世界已有多家百货公司。以高感度，高质量时装见称，成为时尚年青人的时装指标及领导。 2006年 8月底天津伊势丹告别吉利大厦搬入对面新厦。新店营业面积面约 3万平米，是原店的 新店卖场扩大，商品更加丰富。 新店铺经营档次虽有明显提