万科2008年扬州房地产市场投资分析报告

管网房地产频道 扬州房地产市场投资分析报告 管网房地产频道 城市认知 管网房地产频道 城市历史素描 扬州曾因水路畅达而兴盛 历史上的扬州 “因水而兴，因水而发”，曾极度繁华富庶。唐代，扬州是中国四大贸易港口之一；清康乾时期，其以盐运和钱粮漕运而繁盛。 现代交通物流体系的兴起使得其水路优势丧失，经济逐渐衰落 嘉道之后，盐业衰败，随着公、铁交通运输崛起，昔日占尽水运便利的交通要冲，变成闭塞之地，扬州从曾经的长三角区域经济中心，渐渐滑落为区域边缘城市。 曾是文艺繁荣之地 地方文化曾因经济的发达而繁荣，以“扬州八怪”为代表的清代为其发展的鼎盛时期，后随着经济地位的下降而逐渐没落。 “联合国人居奖”获奖城市 作为一座千年古城，扬州拥有着极为优质的人居环境。 2006年 10月 4日，联合国人居署执行主席安娜 贝蒂琼卡为我国唯一获奖城市 扬州颁授“联合国人居奖”。 观点：历史上的扬州作为商贸及文化中心存在，政治地位相对较低，决定了其城市集聚与发展将主要依托产业发展及优化的特质。 管网房地产频道 爱耍气派的扬州人 扬州人有“扬虚子”的名字；这个“虚子”有两种意思 :一是大惊小怪，二是以少报多，总而言之，不离乎虚张声势的毛病 。他们还有个“扬盘”的名字，譬如东西买贵了，人家可以笑话你是“扬盘”；又如店家价钱要的太贵，你可以诘问他，“把我当扬盘看么？”盘是捧出来给别人看的，正好形容耍气派的扬州人。又有所谓“商派”，讥笑那些仿效盐商的奢侈生活的人，那更是气派中之气派了。但是这里只就一般情形说，刻苦诚笃的君子自然也有；我所敬爱的朋友中，便不缺乏扬州人。（注：选自朱自清 说扬州 ） 观点：德国著名社会学家韦伯认为：经济的发展同文化（宗教）有着密切的关系。扬州人的性格中贪慕虚荣、爱讲排场、追求安逸闲适的生活（扬州城的洗浴业和餐饮业极为发达），这或许可以作为其近年来经济发展缓慢在市民文化方面的极好注解。 管网房地产频道 曾制约其发展的交通瓶颈正在得到改善 扬州对外交通示意图 观点 :交通的改善，尤其是润扬大桥的开通，有效缩短了扬州与上海及苏锡常的距离，使得其更好的接受核心城市的辐射。 管网房地产频道 扬州历年客运量及增幅情况6590 2000400060008000100002002 2003 2004 2005 人） 增幅（% ）10002000300040005000600070002002 2003 2004 2005 吨） 增幅（% ）随着城市交通体系 2004年的突破，城市客流、物流出现明显上升 管网房地产频道 都市圈规划对于扬州城市发展的影响分析 南京 扬州 镇江 长三角城际轨道交通规划将大大加快区域一体化进程，但扬州仍需借用镇江这一交通结点，无直接促进作用。 南京一小时都市圈规划明确以来，宁镇扬地区已开通了半小时一班的高质量城市大巴，据了解，来往客流量逐年快速递增。 另有待考证说法，镇江、扬州区号在不远的将来将同意改为 025，可视为南京推动宁镇扬都市圈建设的实质性举动。 观点：相对于长三角而言，充分接受南京辐射是扬州更为合理的选择，然而目前仅在公路交通方面有具体动作，仍未提升到产业衔接的层面，故在短期内对扬州城市发展的促进作用不大。 管网房地产频道 1982年，扬州被国务院首批公布为中国 24座历史文化名城之一。 1983年，扬州升为地级市 。 1996年 8月，经国务院批准，扬州市行政区划调整。撤销县级泰州市，设立地级泰州市，原由扬州市代管的泰兴、姜堰、靖江、兴化 4个县级市归划泰州市管辖。扬州市辖三个市辖区 :广陵区、维扬区、邗江区；一个县：宝应县；代管仪征、江都、高邮 3个县级市。 宝应县 高邮市 仪征市 江都市 维扬区 广陵区 邗江区 83年成为地级市，现辖三区一县，代管仪征、江都、高邮三个县级市 9 邗江区： 2001年撤县设区，之前曾两度跻身全国百强县，现辖 11个镇、 3个街道办事处，面积 757平方公里，人口 50万，是古城扬州经济实力最强、区域面积最大、发展潜力最足的一个区。 维扬区 历史上最早的扬州城即诞生在今维扬区的土地上，面积 120平方千米，人口 26万人，是古城扬州的发祥地。区内风景如画，景色宜人，闻名海内外的瘦西湖、大明寺、汉广陵王墓、史可法纪念馆等名胜古迹均坐落在该区。 广陵区 原广陵区，地改市前的县级扬州市域；现广陵人是正宗扬州人的代表；广陵区位于扬州中心城区 ,面积 69平方公里，总人口 31万人 ，由于原来的工业基础薄弱，产业园的建设又刚刚起步，目前的园区建设水平落后于邗江区和维扬区。 管网房地产频道 城市发展定位： 发展成为宁镇扬经济一体化重点城市； 沿江开发，构建带状组团式滨江城市群 以扬州、仪征、江都及产业园区等多个城市核心，呈沿江带状发展。 仪征汽车工业园 仪征化学工业园 扬州港口工业区 邗江 工业园 广陵 产业园 杭集 产业园 带状组团式滨江城市群的定位有利于城市整体经济活跃度的发展，但由于产业类型的区隔，在一定程度上降低了主城对人口的凝聚力。 观点：扬州市府的意图在于紧密依托南京以促进城市发展。带状组团式滨江城市群将主要促进西部仪征和南部港口工业区的发展，而仪征是一个独立的城市体系，其发展对市区市场需求的促进作用有限。 管网房地产频道 0 确立“主导向南，西进东联”的城市发展方向背后隐藏着复杂的政治因素 扬州城市总体规划确立 “ 主导向南、西进东联 ” 的城市发展战略。 城市发展关键词： 文化内涵看老城区， 现代气息看新城区， 生态环境看瘦西湖景区， 经济发展看沿江地区。 江泽民 ： 把扬州建设成古代文化 与现代文明交相辉映的历史名城 有了西区的重点发展。 胡锦涛 ： 加强沿江大发展，构建长江黄金水岸线 有了主导向南的城市规划。 本界市府 ： 以运河申遗为突破 有了广陵新城的规划。 扬州 老城区 城市 沿江工业区 文化风景区 广 陵 新 城 观点：虽然扬州的规划导向在努力迎合众多领导人的意图，但最值得关注的仍是本界市府的政治理想。西区已经率先发展，南部目前远未成熟，故东区将成为未来几年发展的热点，且其内在思路应在于连接近在咫尺的江都。 管网房地产频道 1 从土地利用规划演进来看，城市首先向东西扩展，再南向扩展的趋势十分明朗 观点：土地利用规划折射出政府的建设意图。可由此判断出城市发展的脉搏和梯度：西部 东部 南部。此可作为万科拿地策略的重要考量因素。 管网房地产频道 2 西部分区 未来城市行政中心 大学城 +产业园 西南分区 南部分区 扬州港区、物流区、化工产业区 东南分区 产业园区， 品园、物流园 东部分区 原城市生活区 河东分区 广陵新城区，未来城市商务、行政中心 东北分区 老城边缘区域、未来物流枢纽 瘦西湖景区 风景旅游区 西北分区 相对落后分区，未来产业园区 老城区 行政、商业中心 整体形成“产业向南、行政文教向西、商贸商务向东”的发展格局 观点：新一轮的规划导向下，城市展开了新的发展框架，同时开始呈现出明朗的功能分区，其中最值得关注的依然是城市的东西两翼，其功能定位特质很可能导致未来“东富西贵”的区域形象。 管网房地产频道 3 西部城区和河东分区是城市近期发展重点区域 16 近期重点发展地区分布 围绕自然生态和历史文化两条主线，打造“国内一流、国际知名的著名旅游景区。 完成文昌大桥建设工作，建设京杭大运河风光带，推进广陵行政中心改造。 完善西城商业副中心和新城生活配套设施建设，推进新城西区行政商务中心建设。 重点建设港口工业园和瓜洲新区，建设扬州港，综合物流园区；加快扬州南部道路的建设，打造南部副中心。 观点：对于西区而言，因其发展已经具备一定的成熟度，故以“完善”为主，而河东分区的建设则基本是从零开始，故西区的土地价值仍将进一步彰显，而东区土地价值则仍有待时间培育，此刻关注东区土地市场应是踩准了城市发展的节拍。 管网房地产频道 4 关于几个核心经济指标的考量 经济总量 扬州历年G D P 30060090012002002 2003 2004 2005 20060%4%8%12%16%亿元） 增幅（）扬州历年人均G D P 及增幅120442404813949 5000100001500020000250002002 2003 2004 2005 20060%5%10%15%20%25%人均元） 增幅（）四城市近三年G D P 比较050010001500亿元扬州 镇江 泰州 马鞍山扬州 005 2006四城市近三年人均G D P 比较02000040000元扬州 镇江 泰州 马鞍山扬州 17359 20251 24543镇江 29235 32597 38088泰州 14014 16366 19933马鞍山 21640 30001 340122004 2005 2006观点： 06年 000亿元，相应人均 000美元，大致相当于南京 03年的水平，从经济发展的规律性判断，未来几年应是扬州经济提速期。 管网房地产频道 5 【 附表：江苏九城市人均 城市名 06年 额 (亿元 ) 人口数 (万人 ) 人均 元 /人 ) 人均 名 苏州 4820 607 79406 1 无锡 3360 590 56949 2 南京 2780 647 42967 4 常州 1560 349 44699 3 徐州 1450 917 15812 9 盐城 1174 798 14711 10 扬州 1101 454 24251 6 泰州 1090 503 21669 8 镇江 1060 268 39552 5 扬州历年G D P 占江苏G D P 5000100001500020000250002001 2002 2003 2004 2005 州亿元） 江苏亿元） 扬州占江苏比例（）近三年四城市G D P 增幅比较0%10%20%30%40%50%2004 2005 2006扬州 镇江 泰州 马鞍山关于几个核心经济指标的考量 经济总量 观点：同类城市比较来看，扬州经济增长速度更为平稳，同时 04年后，其经济总量占全省比重不断提高，说明扬州经济发展在不断加速。 管网房地产频道 6 关于几个核心经济指标的考量 产业 8%7%01002003004005006007002003 2004 2005 200615%16%17%18%第二产业增加值（亿元） 增幅（）1002003004005002003 2004 2005 20060%5%10%15%20%第三产业增加值（亿元） 增幅（） 5%50%75%100%2002 2003 2004 2005 2006第一产业所占比重（） 第二产业所占比重（） 第三产业所占比重（）四城市0 6 0%40%60%80%100%扬州 镇江 泰州 马鞍山第一产业所占比重（） 第二产业所占比重（） 第三产业所占比重（）观点：对比来看，扬州的工业基础并不雄厚，这是导致其前几年发展速度相对缓慢的重要原因，分析认为，未来几年将是扬州工业化进程最快的时期，相应带动城市化率的快速提高，进而迅速放大房地产市场有效需求。 管网房地产频道 7 关于几个核心经济指标的考量 规模以上工业 扬州历年规模以上工业总产值及增幅6 1 0 . 76 7 3 . 48 3 7 . 2 41 1 2 9 . 61 4 4 8 . 81 8 9 1 . 8 81 . 51 0 . 32 1 . 33 4 . 73 1 . 2 3 1 . 405001000150020002001 2002 2003 2004 2005 20060510152025303540规模上工业总产值( 亿元) 同比增幅( % )06 年四城市规模以上工业总产值及增幅比较1 8 9 1 . 8 81 6 2 8 . 7 8 1 6 6 4 . 5 45 9 6 . 2 73 1 . 42 2 . 33 6 . 890500100015002000扬州 镇江 泰州 马鞍山0510152025303540规模以上工业总产值( 亿元) 同比增幅( % )扬州历年规模以上工业销售收入变化5 4 6 . 3 9 6 0 8 . 8 37 7 2 . 6 21 0 4 6 . 51 3 7 0 . 118064 . 61 2 . 42 8 . 33 3 . 332 3 2 . 305001000150020002001 2002 2003 2004 2005 200605101520253035销售收入（亿元） 增幅（）扬州历年规模以上工业利税变化4 6 . 5 5 5 0 . 4 36 5 . 0 18 3 . 41 0 2 . 41 5 4 . 8- 8 . 64 . 72 5 . 83 1 . 22 4 . 6510204060801001201401601802001 2002 2003 2004 2005 2006- 2 0- 1 00102030405060利税收入（亿元） 增幅（）观点：近几年扬州规模以上工业的迅猛增长可以理解为城市工业化进程提速的基础和先锋。 管网房地产频道 8 关于几个核心经济指标的考量 二三产业 近三年四城市二产绝对值比较01002003004005006007002004 2005 2006亿元扬州 镇江 泰州 马鞍山近三年四城市二产增幅比较0%10%20%30%40%50%2004 2005 2006扬州 镇江 泰州 马鞍山近三年四城市三产G D P 绝对值比较01002003004005002004 2005 2006亿元扬州 镇江 泰州 马鞍山近三年四城市三产G D P 增幅比较0%5%10%15%20%25%30%2004 2005 2006扬州 镇江 泰州 马鞍山观点：与同类城市相比，扬州二产并不具优势，但第三产业却是四城市中最为发达的，其所支撑的相对高质量的市场需求不容忽视。 管网房地产频道 9 关于几个核心经济指标的考量 固定资产投资 1002003004002002 2003 2004 2005 2006%10%20%30%40%固定资产投资（亿元） 增幅（）四城市近三年固定资产投资比较0200400亿元扬州 镇江 泰州 马鞍山扬州 005 0%40%60%80%100%2001 2002 2003 2004 2005 2006扬州历年固定资产投资结构基本建设投资（亿元） 更新改造投资（亿元）房地产投资（亿元）近三年四城市固定资产投资占G D P 比重比较0%10%20%30%40%50%60%70%2004 2005 2006扬州 镇江 泰州 马鞍山观点：固投对经济发展的拉动作用相对有限（仅占 0左右），在固投结构中，基本建设投资占据绝对比重，反映出政府对于城市建设投入的力度。 管网房地产频道 0 关于几个核心经济指标的考量 利用外资 002 2003 2004 2005 2006实际利用（亿美元） 合同利用（亿美元）扬州历年出口情况66377800501112351351001906002360759 . 5 62 0 . 6 03 8 . 9 62 1 . 4 54 1 . 0 82 3 . 8 60500001000001500002000002500002001 2002 2003 2004 2005 20060 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 03 0 . 0 03 5 . 0 04 0 . 0 04 5 . 0 0出口总额（万美元） 增幅（）扬州历年金融机构存贷款余额4 9 7 . 7 95 9 2 . 7 97 2 0 . 9 88 3 9 . 7 49 5 2 . 71 0 8 5 . 2 82 9 6 . 93 5 6 . 2 34 3 3 . 8 74 7 0 . 6 95 1 3 . 3 35 9 7 . 2 42 0 0 . 8 92 3 6 . 5 62 8 7 . 1 13 6 9 . 0 54 3 9 . 3 74 8 8 . 0 40200400600800100012002001 2002 2003 2004 2005 20060100200300400500600存款余额（亿元） 贷款余额（亿元） 存贷差额( 亿元)四城市0 6 江 泰州 马鞍山观点：扬州合同利用外资与实际利用外资的缺口不断拉大，外资实际到位情况并不理想。反映出虽然扬州招商引资的力度很大，但目前对外资的实际吸引力依然有限。 管网房地产频道 1 0 3 有企业集体企业股份合作企业联营企业有限责任公司股份有限公司私营企业其他企业港澳台商投资企业外商投资企业0 6 有企业集体企业股份合作企业联营企业有限责任公司股份有限公司私营企业其他企业港澳台投资企业外商投资企业0 6 有企业集体企业股份合作制企业有限责任公司股份有限公司私营企业其他内资企业港澳台投资企业外商投资企业于几个核心经济指标的考量 私营企业 国有集体企业在规模以上工业中的比重大幅降低，而私营企业比例则由 03年的 长到 06年的 增长发展势头异常迅猛。 比较来看，扬州的规模以上私营企业发展速度远超过镇江。 观点：大型私营工业企业逐渐成为城市经济发展的引擎，而私营企业所诞生出的大量私营业主阶层则将成为房地产市场中非常值得关注的中高端客群构成。 管网房地产频道 2 观点：私营企业扮演重要角色，呈规模的私营工业企业超过千家，吸纳了约 20万的就业人口。 主营业务收入 500万元以上工业企业个数（个） 全市 市区 市直 广陵 邗江 维扬 私营企业 1410 442 50 69 269 54 私营独资 395 105 6 14 78 7 私营合伙企业 58 17 2 4 8 3 私营有限责任公司 931 304 33 46 183 42 私营股份有限公司 26 16 9 5 2 主营业务收入 500万元以上工业企业工业总产值 主营业务收入（万元） 利税总额（万元） 从业人员年平均数（人） 私营企业 7294263 461222 200691 私营独资 1524534 89545 42939 私营合伙企业 321218 19658 7937 私营有限责任公司 5366151 348335 146674 私营股份有限公司 82360 3684 3141 关于几个核心经济指标的考量 私营企业 管网房地产频道 3 工业行业分布与总产值表 行业 企业单位数 工业产值 全市 市区 工业总产值 工业销售产值 工业增加值 煤炭开采和洗选业 2 1 15276 15285 11333 石油和天然气开采业 1 1 602555 602672 574933 农副食品加工业 55 5 366404 357943 81376 食品制造业 14 10 61108 60400 17908 饮料制造业 4 1 48178 47116 15005 纺织业 154 42 950347 931651 246884 纺织服装、鞋帽制造业 177 104 908490 886950 253456 皮革、毛坯、羽绒及其制品业 91 47 578464 554092 132943 木材加工及竹藤棕草制品业 11 4 161876 158218 47915 家具制造业 11 4 21635 19920 5095 造纸及纸制品业 37 9 153721 148589 36490 印刷业、记录媒介的复制 10 3 32865 31462 7181 文教体育用品制造业 166 55 548691 536900 133586 石油加工及焦炼业 5 138307 133117 7781 化学原料及化学制品制造业 151 23 1461162 1428928 359045 医药制造业 18 7 185841 181786 48639 化学纤维制造业 17 3 1837847 1824929 222595 关于几个核心经济指标的考量 支柱产业 管网房地产频道 4 行业 企业单位数 工业产值 全市 市区 工业总产值 工业销售产值 工业增加值 塑料制品业 78 34 472279 462041 126021 非金属矿物制品业 104 23 435654 420975 120506 黑色金属冶炼及压延加工业 39 5 610924 592394 168045 有色金属冶炼及压延加工业 43 3 258099 250395 56922 金属制品业 129 45 673855 660454 157385 通用设备制造业 238 84 1303560 1262671 323197 专用设备制造业 133 43 864951 825977 221365 交通运输设备制造业 164 69 1593840 1561458 460511 电气机械及器材制造业 231 68 2690308 2608092 611619 通信设备、计算机及其他电子设备制造业 53 33 631039 611448 158671 仪器仪表及文化办公用机械 21 12 204406 197135 59166 工艺品及其他制造业 49 34 488835 470725 120678 废气资源和废旧材料回收 4 4998 4867 1155 电力、热力的生产和供应业 7 5 462063 458996 182405 燃气生产和供应业 2 2 49208 54928 13109 水的生产和供应业 5 1 15465 15081 10278 总计 2224 780 18832251 18377595 4993198 备注 2006年国有及年主营业务收入 500万元以上工业企业 观点：石油及天然气开采、电器设备及器材、交通运输设备、通用设备类制造企业是扬州工业的支柱 管网房地产频道 5 应 2 高邮 5 江都 24 2 1 16 扬州私营企业 50强分布示意图 宝应 高邮 仪征 江都 扬州大型企业分布示意图 2 1 6 1 1 区（县） 数量（个） 邗江 16 维扬 2 市直 2 江都 24 高邮 5 宝应 1 区（县） 数量（个） 邗江 6 广陵 1 维扬 1 杭集 2 宝应 1 仪征 2 关于几个核心经济指标的考量 大型企业分布 观点：大型工业企业主要分布在邗江，而大型私营企业则主要分布在江都和邗江，总体来看，市区范围内的产业集聚能力依然很强。 管网房地产频道 6 扬州历年财政收支状况4 0 . 7 15 5 . 6 17 2 . 9 19 3 . 8 91 1 7 . 0 31 5 8 . 0 32 9 . 0 53 9 . 2 65 1 . 7 86 6 . 3 48 7 . 3 11 2 1 . 7 91 . 41 . 4 21 . 4 11 . 4 21 . 3 41 . 2 90 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 01 0 0 . 0 01 2 0 . 0 01 4 0 . 0 01 6 0 . 0 01 8 0 . 0 02001 2002 2003 2004 2005 20061 . 21 . 2 51 . 31 . 3 51 . 41 . 4 5财政收入（亿元） 财政支出（亿元） 收入之出比( % )0 6 004 2005 2006 单位：万元 全市 市区 全市 市区 全市 市区 财政支出 663373 347874 873131 441539 1217880 662598 其中：一般预算支出 492246 259254 622208 317251 756396 386803 其中 :基本建设支出 24089 19718 44810 35242 52572 36046 科学支出 1191 908 1095 684 1588 1120 教育支出 99824 36483 118686 43538 126124 41852 科技三项费支出 7621 3073 10124 4908 13207 7457 抚血和福利救济费支出 13694 5024 18685 6423 22330 7188 关于几个核心经济指标的考量 地方财政 观点：财政连年节余，政府花钱力度不大，而财政支出中基本建设支出和教育支出占据绝对比例。 管网房地产频道 7 历年扬州居住储蓄存款余额3 7 8 . 0 92 9 6 . 94 4 9 . 1 35 2 2 . 86 0 4 . 6 56 7 5 . 5 565758361990111506132511472901002003004005006007008002001 2002 2003 2004 2005 20060200040006000800010000120001400016000城乡居民存款余额（亿元） 人均储蓄存款余额( 元)扬州历年人均可支配收入及消费性支出情况78338705985111379129455575 20004000600080001000012000140002002 2003 2004 2005 200660%62%64%66%68%70%72%人均可支配收入（元） 人均消费性支出（元）消费占收入比重（）0 6 6 于几个核心经济指标的考量 储蓄、收入及消费 观点：储蓄及收入增长皆很快，而消费倾向则有不断保守化的趋向，预计同其它方面的支出份额加大有关。 管网房地产频道 8 比重（ %） 消费性支出 社会保障支出 财产性支出 转移性支出 购房与建房 扬州 江 州 6 年扬州市区居民消费支出构成消费性支出 购房与建房 转移性支出社会保障支出 借贷支出0 6 年扬州市区居民消费支出结构食品 衣着 家庭设备用品及服务医疗保健 交通和通信 教育文化娱乐服务居住 杂项商品和服务关于几个核心经济指标的考量 消费结构 观点：扬州市民在购房与建房方面的支出比例远超过同类城市，反映出其对住房问题的重视及住房消费的关注度。 管网房地产频道 9 关于几个核心人口指标的考量 城市化 1002003004005002002 2003 2004 2005 200640%42%44%46%48%总人口（万人） 城镇人口（万人） 城市化率（）1002003004005006002003 2004 2005 人口（万人） 城镇人口（万人） 城市化率（）751502253002002 2003 2004 2005 20060%15%30%45%60%总人口（万人） 非农人口（万人） 城市化率（%）城市化率 2003年 2004年 2005年 2006年 扬州 镇江 44% 泰州 规划 2010年，总人口 473万，城镇人口 265万，城市化水平达到 56%，较 06年分别增长和提高 15万、 46万和 8%。 观点：扬州的城市化率平均每年保持 1%的速度递增，根据其人口估算，每年约增加四万多的城镇人口。 管网房地产频道 0 003 2004 2005 2006市区户均人口（人） 全市户均人口（人）扬州历年人口密度情况11251148 11621180 1192681 684 685 688 6916007008009001000110012002002 2003 2004 2005 2006市区人口密度（人/ 平方公里） 全市人口密度（人/ 平方公里）扬州1 9 6 6 - 1 9 9 0 年人口出生率情况0102030405019 6619 6819 7019 7219 7419 7619 7819 8019 8219 8419 8619 8819 90%全市 市区扬州1 9 6 6 - 1 9 9 0 年人口自然增长率情况0510152025303519 6619 6819 7019 7219 7419 7619 7819 8019 8219 8419 8619 8819 90%全市 市区关于几个核心人口指标的考量 户均人口、人口密度及人口增长 观点：市区户均人口数增长较快，将导致房屋户型需求结构的转变； 80年代初人口的高出生率意味着 05年向后市场需求的扩容，其中将以一次置业的婚房需求为主。 管网房地产频道 1 扬州户籍人口迁入迁出情况74208897006897380023523596770200004000060000800001000002005 2006030006000900012000迁入（人） 迁出（人） 净迁入（人）扬州历年全市人口与市区人口变动4 5 1 . 5 9 4 5 2 . 2 2 4 5 3 . 6 1 4 5 4 . 3 9 4 5 6 . 3 1 4 5 8 . 6 41 0 9 . 6 6 1 1 0 . 7 6 1 1 2 . 5 2 1 1 5 . 1 3 1 1 5 . 2 3 1 1 6 . 8 12 4 . 32 4 . 52 4 . 82 5 . 3 2 5 . 32 5 . 501002003004005002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年2 3 . 5242 4 . 5252 5 . 526全市年末总人口（万人） 市区年末总人口（万人）市区人口比重( % )关于几个核心人口指标的考量 流动人口 观点： 1、市区人口增长相对缓慢，城市对于周边县市人口的吸纳能力仍然有限；净迁入人口数量出现大幅增长，由 05年的 5000人增加至 06年的近万人。 2、根据城市化进程速度和净迁入人口综合判断，按其中三分之一户（户均人口 3人）每户购买 100平米住房面积计算，每年将产生约 50万平米的市场需求。 管网房地产频道 2 在岗职工人数（人） 在岗职工平均工资（元） 农、林、牧、渔业 2041 9489 采矿业 17910 35574 制造业 133061 15559 电力、燃气及水的生产和供应业 6900 32778 建筑业 25256 17864 交通运输、仓储及邮政业 12956 18270 信息传输、计算机服务和软件业 3140 38174 批发和零售业 13989 14107 住宿和餐饮业 4026 16608 金融业 8702 28867 房地产业 3829 21059 租赁和商务服务业 3202 19707 科学研究、技术服务和地质勘查业 4410 31812 水利、环境和公共设施管理业 6096 17387 居民服务和其他服务业 403 24411 教育 46965 23822 卫生、社会保障和社会福利业 19012 25214 文化、体育和娱乐业 2269 17603 公共管理和社会组织 33143 28119 关于几个核心人口指标的考量 人口从业结构 观点：综合来看，公务员、教师、医生及采矿业从业人员数量可观且收入较高，属市场高质量客群。 管网房地产频道 3 扬州历年人均居住使用面积变化1 5 . 31 6 . 7 82 1 . 5 2 2 . 3 82 3 . 3 42 9 . 88 . 1 39 . 6 72 8 . 1 34 . 0 9 4 . 2 92 7 . 6 8051015202530352001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年051015202530平均每人使用面积（） 增幅( % )扬州市区居民住房变动情况( 按产权分% )0204060801002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年1 . 公房 2 . 租赁私房 3 . 自有房 4 . 部分产权的自有房扬州市区居民居住情况变动( 按建筑样式分% )010203040502001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年1 . 单栋住宅 2 . 四居室 3 . 三居室4 . 二居室 5 . 一居室 6 . 普通楼房7 . 平房及其他观点： 1、扬州人均居住面积在 06年出现大的改善，判断其与商品房市场的扩容有关。 2、公房比重迅速缩小，自有房比例 03年后快速提升，同商品房市场发展当呈现协调态势。 3、目前主力居住户型为二居室和三居室，对照其户均人口结构判断，未来改善型需求旺盛。 关于几个核心人口指标的考量 人口居住状况 管网房地产频道 4 指标综合比较 经济、人口 2006年 扬州 南京 镇江 泰州 元） 1100 2773 1021 1002 总人口（万人） 458 607 268 503 市区人口（万人） 116 524 102 64 人均 /人） 24048 46114 38088 19933 城镇居民人均可支配收入（元） 12945 17538 14291 12682 市区人口密度（人 /平方公里） 1192 1111 950 1446 人口密度（人 /平方公里） 691 923 699 869 私人汽车拥有量（辆 /百户） 市化率（