万科迎宾大道项目商业版块策划思路

万科 迎宾大道项目 商业版块思路 目录 第一部分 区域商业价值分析 第二部分 区域未来商业发展预测 第三部分 项目地块分析 第四部分 项目商业定位及规划思路 第五部分 参考项目概览 第一部分 区域商业价值分析 项目所在地 项目区位 区域属性 项目所在地 版块划分 项目处于三个版块的交叉重叠处 离高新西区工业园较近 离三环内高密度住宅区也较近 项目以东为生态环境保护较好的都市农业区 项目以西为金牛宾馆 商住区 蓉北市场区 内环商务区 近郊工业区 都市农业区 项目所在地 项目区域内生态环境优良，属于上河生态保护区的边缘地带 项目可借助金牛宾馆的环境及景观资源（自然景观及人文景观） 区域内空气及水质较好 周边小区密度较低，适宜高档居住及高档商业 项目所在地 占地 5040亩的两河森林公园 摸地河沿岸政府将建设的 3700占地 3360亩的青羊绿舟公园 区域价值定位 自然资源 区域环境 国宾版块 金沙版块 羊西线版块 华侨城版块 茶店子版块 交大版块 沙河源版块 沙湾会展版块 房产版块研究 “国宾板块 ” “国宾板块 ”是以迎宾大道 金牛宾馆为轴心 的方圆片区 因片区中金牛宾馆经常接待党和国家领导人，故以国宾馆而得名 “国宾板块 ” 国宾片区作为连接高新西区和市区的重要纽带，成为高档楼盘开发的 新兴片区 政府在此规划的 500亩超大规模的生态公园予以配套， “做精品、上档次”始终是国宾板块的主旋律 随着众多城市别墅项目的相继上市，国宾片区 地价飚升 在迎宾大道周围，政府有关部门根据特定人文环境规划了 近千亩 专用于 高档住宅楼盘的开发用地 区域交通 三环路 金牛大道 羊西线 迎宾大道 共同构成了该片区便捷的网状交通 版块交通 地铁 区域规划为工业与住宅用地 ,地铁二号线站点 地铁二号线站点 区域房产开发现状 项目所在地 住宅小区 周边地块 区域商业地产现状 区域内靠近西沿线一侧的商业地产开发已 初具规模 ，部分商业已经经营的比较成熟（如红高粱一侧的商业） 区域商业地产现状 而靠近金牛大道一侧，因周边的土地都还未进入开发阶段（如本项目及周边的地块） ，商业基本上属于 空白的状态 区域商业地产现状 区域内社区配套商业 空置率较高 ，如普罗旺斯的社区低商和其它项目的社区商业 区域商业地产现状 因整个区域现有楼盘的入住率差别比较大，区域内消费者的数量比较有限，所以商业形态基本上以大型的 目的性消费 为主 第二部分 区域未来商业发展预测 高速发展中的高新西区，工业、商业对片区各种配套商业消费需求将大大增加 区域价值定位 片区产业价值 宏观区域展望 区域价值定位 片区餐饮文化 区域房地产市场分析 该区域几乎为外来开发商垄断，该区域近两年市场供应量在 150万平方米以上 华侨城 在住宅和商住用地上将对国宾片区造成影响 国宾板块在 2007年的开发热度开始升温， 供应量近 80万平方米 香港爱美高、中环集团在此区域的可开发面积达 60万平方米 2007年估计有 40万平方米 的物业面市 展望 2007年下半年，该板块将是成都房地产市场 发展的热点 区域住宅发展 香港爱美高、中环集团、万科 2007年在此区域集中的开发商不下 4家，今年的开发面积就高达 60万平方米 在这个区域所集中的住宅项目，几乎都是定位为中高档的品质大盘，销售均价 不会低于 6000元 / 对于本区域未来的发展来说，将会是成都 “西贵”社区 的一个典型代表！ 区域人口发展 根据现有的人口和未来将要开发的 2000多亩住宅楼盘，据不完全统计，未来 3计 新增人口 将会有 20万以上 增长人口除了数量比较大之外，其 质量也比较高 ，基本上都是一些社会的中产阶层和精英份子 其有厚实的经济基础， 较强的消费能力 ，对生活居家的品质要求也比较高 人口 =需求 商业地产从“位置论” “环境论” “内涵论”一路发展至今，已经不能再单纯的研究某一个方面的特性 研究商业地产要先从研究消费群体开始 本项目周边的消费人群未来将会如我们前面所描述的那样，具有高消费的特征，无论是哪种商业类型，都需要这样具有强大消费力的人口 本区域未来的商业将会有怎样的发展，我们可以做如下的预测： 高端化、集约化 个性化、特色化 品牌化、定制化 第三部分 项目地块分析 控规指标 住宅用地 商业用地 住宅用地 商业用地 20米街头绿地 街头绿地 16 米 在 建 道 路 20 米 规 划 道 路 32 米 迎 宾 大 道 20 米 在 建 道 路 不可修建用地 道路用地 地块属性 商住用地 四面临街 地块属性 地块限高分析 限高 15米范围 限高 24米范围 航空限高 109米范围 不得修建建筑物范围 航空限高 100米范围 金牛宾馆控制线 20米宽 40米宽 开发价值分析 金牛宾馆控制线 商业价值最优 商业价值第二 住宅价值最优 不得修建建筑物范围 住宅价值第二 住宅价值第三 用地北侧迎宾大道 地块道路现状 宽阔的金牛大道及迎宾大道历经几十年的绿化，是景观植被最好的黄金通途，是其他区域无法比拟的。 第四部分 项目商业定位及规划思路 关于片区版块的思考 美领馆 = 金牛宾馆？ 美领馆 领事馆路商业街 棕南、棕北、玉林住宅区 金牛宾馆 本项目商业街 万科、爱美高、中环等国宾住宅区 关于本项目商业的思考 商业部分临街面宽 260米、进深 60米，拥有良好的规正的地块 商业将会是本项目提升品质的一个 亮点 可打造成高端住宅区域内，高品质感的 集中商业街区 先用 “ 定制式商业 + 前期经营 ” 营造成熟氛围，然后在后期解决销售问题 关于规划限制的思考 地块被分成了 3个版块 限高 15米的区域， 60米宽和 20米宽 2个版块 限高 24米的区域， 40米宽 多层建筑密度不大于 50% 地块高度及密度受限，只适宜做低层低密度商业建筑 限高 15米范围 限高 24米范围 航空限高 109米范围 不得修建建筑物范围 金牛宾馆控制线 20米宽 40米宽 60米宽 商业的大敌 道旁树 本项目的临街面有一排非常高大的道旁树，据目测有 7好将商业的临街面全部遮挡住； 对于本项目的商业来说，就无法在临街面得到良好的展示，其商业的价值受到影响，所以就 不能考虑常规的商业 ； 为了规避这个劣势，我们只能从商业形态上 进行创新 ，来弥补这个缺点，并尽量 使劣势转化为优势 。 关于规划限制的思考 偷概念 低层底密度的商业街区如何定位？ 偷面积 如何在如此高土地成本的情况下，使可销售面积增大？ 偷内涵 如何赋予本项目一些商业内涵？ 避劣势 道旁树遮挡、高地价、生商圈 如何规避这些劣势？ 解决之道 解决方案一： 向地下发展 将地下负一层亮出来！ 解决方案二： 做一条内街 在 60米的进深情况下，规划出一条商业内街，使商业解决商铺设计及划分销售问题！ 解决方案三： 创新商业建筑 独立的院落式商业！ 解决方案四： 定制式商业 前期就为商家量身定做！ 解决之道 解决方案一： 向地下发展 将地下负一层亮出来！ 地下面积不计入容积率 解决限高问题 通过道路及景观资源，使高低落差并不那么明显，并使负一层成为真正意义上的一层 （参考“草堂二号”商业项目） 解决之道 解决方案二： 做一条内街 规划出一条商业内街，使商业解决商铺设计及划分销售问题！ 解决 60米的进深问题 增加临街面商业面积 提高商业价值 制造商业动线 解决之道 解决方案三： 创新商业建筑 独立的院落式商业！ 独栋别墅型的商业 独栋院落式的商业 院落式商业街 解决之道 解决方案四： 定制式商业 前期就为商家量身定做！ 招商先行 为商家量身定制 解决后期改造问题及招商销售问题 解决后期经营问题 利用商业打造成熟街区 第五代商业 第五代商业 院景商街已经蓄势待发，它不再是囚困在灰盒子里的逛街消费行为，而是将自然景色与商街融合一体，让人们在风景中徜徉于商坊之间，体验休闲式消费与逛街的乐趣。 院景商街是一条品味、情趣的街，是一条让人逛不够的街。 让人们在逛街的过程中体味轻松、把玩乐趣。 这不仅需要建筑线条的丰富变化，也需要业态、景观及小品上的相辅相异。 关于 院落建筑 独特的 2筑形式 营造 时尚、休闲 的以酒吧、餐厅、茶馆为业态的商业街 商街业态规划为 商业生态链 既有中餐厅及 有时尚、休闲、前卫的酒吧、茶吧、餐吧等 关于别墅商街 北京后现代城推出的 “ 美国后街 ” 打出的旗号是 “ 北京第一家原版美国别墅商街 ” 主要由两栋面积近 3万平方米的 独立集合型别墅 构成 每栋商业别墅有近 20家 临街铺面 是一个具有国际水平的 综合性时尚休闲区 集餐饮、零售、文化、娱乐等为一体 结合本项目的商业考虑 本项目的商业在现阶段要解决的问题不仅仅是整体的定位，还有： 与爱美高等项目的商业差异化竞争 前期商家如何经营如何生存 商业如何定价及销售 如何解决停车问题 在这样的情况下，我们对项目商业产品进行了粗浅的研究 商业方案 方案一： 限高 24米 限高 15米 备注：未包含地下负一层的面积 方案二： 限高 24米 限高 15米 24652 备注：未包含地下负一层的面积 总建筑面积 均楼层 反算容积率 单层基底面积 业部分地价 7650000 商业部分楼面地价 总建筑面积 均楼层 反算容积率 单层基底面积 业部分地价 7650000 商业部分楼面地价 关于招商 本项目必须招商先行，最好能够做到为部分主力商家量身定制 关于销售 本项目要考虑带租约的形式进行销售，也可以进行圈层营销、投资基金、商家自购自营等 关于租金 由于本项目现有的区位条件，在前期针对品牌商家，最好将租金定低，让利给商家 关于售价 销售的价格需要和销售周期进行平衡，根据现实的市场价格进行制定 关于停车问题 本项目的商业定位是 高档 的定制式商业，并拥有一定的 私密性 ，其对停车位的要求将更加的高 草堂 2号、一品天下等商业项目的停车问题，一直是困扰商家和开发商的头痛病 如果本项目能够很好的解决停车问题，将会使商家对项目的兴趣大大提升，并能够很好的解决后期经营问题 本项目的停车除了有限的地面部分，必须要考虑 向地下发展 ，并与每个商家的经营场所 紧密结合 起来 举例“华侨城”、“远大 都市风景”和“平石餐饮集团” 第五部分 参考项目概览 参考项目节选 苹果 二十二院街（北京） 春风 城市心筑（重庆） 天地 十二坊（长春） 浣花 长乐坊（成都） 草堂 2号（成都） 橙子 498街区（长沙） 文殊坊、春江花月、宽窄巷子、锦里等 苹果 二十二院街 苹果 二十二院街 项目概况： 东西长 400米，体部分是 2 3层高的建筑，前街是步行街，后院就是 15000平米的城市绿地 地上 2万多平米，地下 由三十多个独具自然与人文底蕴的现代院落组成 中国建筑文化符号与现代实验建筑手段融合的院落商街 吸引了众多国际品牌和知名艺术家，著名奢侈品品牌万宝龙、中国当代艺术领军人物方力钧、陈丹青等人的工作室正陆续进驻 苹果 二十二院街 苹果商街及苹果二十二院街共享一条 400米长的主街道，营造了一个轻松、开放的休闲场所，两街人气共同汇聚、相互带动，增加了周边未来人口数量及密度。 苹果 二十二院街 核心价值： 自然、人文、现代 在用现代文明重塑自然与人文的同时，也保留了现代文明所带来的繁荣、舒适与便利 是体验时代真正具有自然物质、人文价值和现代语境的独一无二的院落商街 苹果 二十二院街 项目优势： 15000平米景观中的院落商街 打造成 侈品展示交易中心 毗邻唯一和国际接轨的、亚洲规模最大的中国当代艺术馆 今日美术馆 项目操作手段： 采用 准入制定向招商 的方式，将最具特色、最具品位、最具高端代表性的消费形式引入院街 苹果 二十二院街 苹果 二十二院街 抽象的中国民居建筑文化符号： 如安徽的马头墙、北京的四合院垂花门、云南的“一颗印”宅院、广东的“镬耳屋”、江南“四水归一”天井院，再用现代建筑手法平行构置而成。 通过在对比中谋求一种对话、在碰撞中寻求一种融合，从而形成一种打破时间、空间维度限制的全新建筑语境。 苹果 二十二院街 苹果 二十二院街 院街的墙：把中国传统院落建筑里的特征，通过传统建筑墙体的材料和传统的建造方式，比如石头墙、毛石墙、白粉墙、灰砖墙等等，通过墙材料的运用、变化，找到文化的落脚点、时间的感觉。 在整个 400米长街上，不同的墙体，提供了建筑具体的可识性和唯一性，有的咖啡馆是灰墙、有的咖啡馆是毛石墙，不同的墙体为前来消费的人提供了不同的记忆点。 苹果 二十二院街 院落建筑规划特色： 这些院落在中间一条尺度较宽的主街上，随意地衍生出数条支巷 这些尺度较窄小巷随着院宅建筑的外墙曲折蔓延，又相互汇通，将数十个相对独立的院落串联起来 对室内、室外空间进行了完整的构置，通过将公共商业空间一定程度的私密化，提高了经营空间的可塑性 通过合理的交通组织形式实现了商业人流的有效引入 巧妙地利用院宅建筑的前庭、内院、跨院、回廊以及宅前、宅间绿地、广场与室内空间形成的相互穿插，使经营服务活动能够创造更多的附加值 春风 城市心筑 主题院落商街 项目地址：重庆市渝北区冉家坝景观大道旁 商业定位：时尚娱乐、休闲运动、特色餐饮 商业体量： 天地 十二坊 商街全长 1026米，总建筑面积 由十二座形态各异的院景商坊构筑而成，每座商坊规划为二至四层的建筑 商铺面积从几十平至上千平不等，可根据需要随意划分 停车位： 1000余辆 是东北首个集餐饮、娱乐、文化、休闲于一体的院景商街 天地 十二坊 天地 十二坊 天地 十二坊 天地 十二坊 设计理念及特点： 将“院景”的概念引入到商街之中，是现代商业元素与中国古老 “街坊” 文化的结合。 每个商坊既相对独立，围合成一个院落式的景观空间，又通过曲线的交通互相贯通，形成一条整