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工程造价知识主讲人：齐锡晶东北大学 资源与土木工程学院 教授沈阳建筑大学 土木工程学院 教授沈阳市房地产研究所 副所长 研究员沈阳市房地产开发研究会 副会长兼秘书长沈阳房地产开发协会 副秘书长辽宁省城市经济研究会 理事辽宁建设监理协会 理事中国房地产与住宅研究会 理事中国建筑文化研究会 理事注册房地产估价师（1996）辽宁元宗房地产评估有限公司 执行董事第一部分工程造价知识一、工程建设程序二、房地产开发项目管理三、装修工程估价第二部分财务、会计知识一、会计基础知识概述二、会计报表（企业财务表列报）三、财务分析方法四、企业状况与经营成果分析一、工程建设程序 国内的固定资产投资程序基本建设程序：各项建设工作应当遵循的先后次序。投资决策、设计、施工（实施）、验收（生产准备）、总结评价等阶段建设单位建设阶段详细可行性研究、初步设计、施工图设计、施工（单位）采购招标、施工准备、组织施工、竣工验收等16项具体工作阶段工作说明项目决策投资机会研究或项目建议书鉴别投资方向，寻找投资机会初步可行性研究初步论证分析投资构想，展开专题研究详细可行性研究提出结论性建议，确定投资方案的可行性项目设计初步设计通盘研究设计对象，具体构造投资方案扩大初步设计（技术设计）针对特殊项目及技术问题，展开深度研究施工图设计设计方案的具体化并满足指导施工工程采购设备采购招标针对超过一定限额的设备材料优选供应商施工（单位）采购招标针对超过一定限额的施工任务，优先承包商工程咨询服务采购招标超过一定限额的时候，优先工程设计监理项目实施施工准备编制落实项目管理实施规划等组织施工承包单位配合监理单位，按图施工生产准备从组织技术物资等方面创造条件竣工验收监理单位组织的预验收；建设单位组织的正式验收项目总结投产运营投资的收回，投资效果的实际检验项目后评估项目实际效果与预期效果的对比分析国外的工程项目周期含义：建设工程项目从投资意向到投资终结的全过程。投资决策阶段项目选择设计阶段拟定项目具体方案施工阶段优化、实施的过程总结评价阶段拆除处理阶段项目寿命周期-费用项目周期对投资的影响阶段投入产出工作费用（投资的%）项目要素费用（投资的%）对投资的影响（%）对功能的影响（%）决策（智力密集型）1060707080设计（智力+技术）210102020301020施工（资金+劳务）102010201015510总结建设项目的多次性计价关系1.建设项目的投资决策（1）可行性研究的概念可行性研究（Feasibility Study）是为了取得最佳经济效果，对建设项目的技术先进性、经济合理性进行全面系统的分析和科学论证，以便投资者做出投资决策的一种方法。（2）可行性研究的阶段划分阶段划分工作深度估算精度（%）所需费用（投资的%）所需时间（月）机会研究若干投资机会的鉴别、筛选300.11.012初步可行性研究市场分析、初步评价，决定是否深入研究200.251.2523可行性研究项目评价，风险分析与防范100.21.01.03.036或更长项目评价，风险分析与防范：财务评价，国民经济评价，社会评价，环境影响评价（3）可行性研究报告的内容1）总论；2）市场调查与需求预测；3）资源条件评价；4）建设规模与产品方案；5）场址选择；6）技术方案、设备方案和工程方案；7）主要原材料、燃料供应；8）总图运输与公用辅助工程；9）节能措施；10）节水措施；11）环境影响评价；12）劳动安全卫生与消防；13）组织机构与人力资源配置；14）项目实施进度；15）投资估算；16）融资方案；17）财务评价；18）国民经济评价；19）社会评价；20）风险分析；21）研究结论与建议。（4）可行性研究报告的深度要求可以满足决策者确定方案、项目决策的要求；报告已经选用主要设备的规格、参数，能够满足预订货的要求；报告中重大的技术、经济方案，进行过两个以上方案的比选；报告所确定的主要工程技术数据，可以满足初步设计的要求；报告中提出的融资方案，能够满足金融机构信贷决策的要求；报告应反映可行性研究过程中出现的某些方案的重大分歧及未被采纳的理由，以供投资者权衡利弊；报告应当附有评估、决策（审批）所必需的合同、协议、意向书、政府批件等。（5）投资估算的编制与审查投资估算的含义（估算-投资）在对项目的建设规模、产品方案、工艺技术及设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定基础上，估算项目所需资金总额并测算建设分年资金使用计划（明细）。投资估算的内容（完整） 费用构成项目构成。投资估算的编制方法研究的阶段与资料、数据精确度采用的估算方法？方法（名称）基本思路适用条件或特点生产能力指数法规模的差异；生产装置资金周转率法简单易行；误差较大（分项）比例估算法CE（1f1P1f2P2f3P3）I设备投资比重较大综合指标投资估算法依次估算设备和工器具购置费、安装工程费、建筑工程费（工程量单位综合指标）等针对单项工程；精度较高投资估算的审查审查的主要内容包括：编制依据的时效性、准确性；编制方法的科学性、适用性；编制内容与项目规划的一致性；费用项目与数据的真实性。房地产项目投资估算（举例）2.建设项目的勘察设计（1）工程地质勘察初步勘察（初勘）场地稳定性不良地质现象的成因、分布范围、危害程度及其发展趋势 。详细勘察（详勘）查明建筑物范围内的地层结构、岩石和土的物理力学性质，对地基的稳定性及承载能力做出评价。查明：有关地下水的埋藏条件和腐蚀性、地层的透水性和水位变化规律等。（2）传统的“三阶段设计”初步设计阶段1.通过设计说明书、设计图纸、主要材料表、主要设备表以及设计概算等,大致确定工程所采用的技术方案。2.其深度应当满足设计方案的比选、确定；主要设备、材料的订货；土地征用；工程建设投资的控制；施工图设计的编制；施工组织设计的编制；施工准备和生产准备等要求。技术设计（扩大初步设计）针对某些复杂问题，有可能增加的。按照批准的初步设计或技术设计所确定的设计原则、结构方案和控制尺寸，根据工程建设的进度需要，分期分批编制出并提供给施工单位的施工详图。 施工图设计如,对于建筑物、设备、管线等的构造、尺寸、所用材料、布置、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明等。（3）国外的“三阶段设计”方案设计（设计方案竞赛）初步设计（有关机构审批）施工图设计1.咨询单位完成；2.施工承包单位完成,咨询单位审批。境外工程建设过程各阶段的主要参与者参与者方案设想设计文件编制招投标施工验收移交及竣工结算项目业主业主的项目经理建筑师工料测量师结构工程师设备工程师总承包商分承包商政府管理机构 主要参与者 项目审核协调者 项目顾问组总负责 参与者 受邀参与者招标/投标 建设/施工（4）设计概算的编制与审查定义：设计单位.初步设计阶段.全部建设费用.概略测算内容：三级概算单位工程概算的编制方法单位建筑工程概算的编制方法编制方法概要说明适用条件备注扩大单价法扩大单价工程量初步设计达到一定深度 建筑结构比较明确概算指标法概算指标建筑面积初步设计深度不够 比较简单的工程概算指标与设计对象是否具有差异，需要调整类似工程预算法利用类似预算编制的概算指标建筑面积设计对象与概算指标不同，与已建或在建工程类似设备及安装工程概算的编制方法设备购置概算设备安装工程概算设备原价+设备运杂费编制方法概要说明适用条件备注预算单价法利用预算定额初步设计有详细设备清单扩大单价法利用概算定额设备清单不完备，仅有设备重量等概算指标法设备安装费率等概算指标无法采用扩大单价法 概算定额法时每吨设备安装费 每平米建筑面积安装费等单项工程综合概算、建设项目总概算的编制方法逐级综合、汇总。设计概算的审查内容编制依据：合法性、时效性、适用范围。单位建筑工程概算：工程量、采用的定额或指标、价格、取费等。设备及安装工程概算：设备购置中的原价或抵岸价，运杂费；安装中的。（5）施工图预算的编制与审查概念： 施工图设计完成后建筑安装工程费用（工程价格）预先测算。施工图预算的编制模式传统的计价模式（定额预算）工程量清单计价模式施工图预算的编制依据设计图纸、施工组织设计、与有关的计价依据等基础资料！编制施工图预算的单价法和实物法预算单价法编制施工图预算程序示意图实物法编制施工图预算程序示意图施工图预算的审查审查的内容三个方面审查的步骤三个步骤审查的方法：逐项审查法、标准预算审查法、分组计算审查法、重点审查法等多种方法。思路适用条件或特点（对应于编制）3.建设项目的竣工验收根据建筑工程施工及验收规范坚持“验评分离，强化验收，完善手段，过程控制”的指导思想（1）工程验收的程序检验批及分项工程的验收监理工程师（建设单位项目专业技术负责人）组织施工单位项目专业质量（技术）负责人等进行验收分部工程的验收1.总监理工程师（建设单位项目负责人）组织施工单位负责人以及技术、质量人等进行验收2.地基基础、主体结构等可要求相关勘察、设计单位的项目负责人参加。单位工程的验收A.竣工预验收施工单位应在自查、自评的基础上，填写工程竣工报验单，并将全部竣工资料报送项目监理机构，申请竣工验收。总监理工程师应组织各专业对竣工资料和各专业工程的质量情况进行全面的检查。1.质量问题2.功能试验项目成品保护总监理工程师签署工程竣工报验单，并向建设单位提出质量评估报告B.正式验收1.建设单位收到工程验收报告后，其项目负责人组织施工、设计、监理等单位负责人进行单位工程验收。大型项目的组织者2.建设工程经验收合格并办理竣工结算后，方可交付使用。（2）竣工验收的条件竣工验收应符合下列要求：设计文件和合同约定的各项施工内容已经施工完毕；有完整并经核定的工程竣工资料，符合验收规定；有勘察、设计、施工、监理等单位签署确认的工程质量合格文件；有工程使用的主要建筑材料、构配件和设备进场的证明及试验报告。竣工验收的工程必须符合下列规定：1.合同约定的工程质量标准；2.单位工程质量竣工验收的合格标准；3.单项工程达到使用条件或满足生产要求；4.建设项目能满足建成投入使用或生产的各项要求。（3）竣工验收的程序A.承包人确认工程竣工、具备竣工验收各项要求，并经监理单位认可签署意见后，向发包人提交“工程验收报告”；B.发包人收到“工程验收报告”后，应在约定的时间和地点，组织有关单位进行竣工验收，并形成“工程竣工验收报告”，各参与方负责人签字、盖章；C.通过竣工验收程序，办完竣工结算后，承包人应在规定期限内向发包人办理工程移交手续。（4）竣工决算竣工决算的概念建设工程从筹建到竣工投产的建设全过程中发生的所有实际支出，包括设备工器具购置费、建筑安装工程费和其他费用等。它对反映投资效果、进行技术经济分析等，具有重要的作用。竣工决算与竣工结算的区别编制单位及部门竣工结算竣工决算承包方的预算部门项目业主的财务部门内容承包方的建筑安装工程的全部费用。它最终反映承包方完成的施工产值建设工程从筹建开始到竣工交付使用为止的全部建设费用。它反映建设工程的投资效益性质和作用承包方与业主办理工程价款最终结算的依据双方签订的建筑安装工程承包合同终结的凭证业主编制竣工决算的主要资料业主办理交付、验收、动用新增各类资产的依据竣工验收报告的重要组成部分竣工决算的内容竣工决算文件通常由以下四个部分组成：竣工财务决算报表；竣工财务决算说明书；竣工工程平面示意图；工程造价比较分析。而且，以其中的前两个部分更为主要。一、大中型工程项目竣工财务决算报表1.工程项目竣工财务决算审批表（8-2）2.大中型工程项目概况表（8-3）3.大中型工程项目竣工财务决算表（8-4）4.大中型工程项目交付使用资产总表（8-5）5.工程项目交付使用资产明细表（8-6）二、小型工程项目竣工财务决算报表1.工程项目竣工财务决算审批表（8-2）2.小型工程项目竣工财务决算总表（8-7）（该表由表8-3和表8-4合并而成）3.工程项目交付使用资产明细表（8-6）4.房地产开发程序（举例） 房地产开发的含义：房地产企业按照城市规划和详控规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。房地产开发的基本流程（1）投资决策（立项）国有土地使用权证（2）建设用地规划许可证（3）建设工程规划许可证（4）施工许可证（5）商品房销（预）售许可证1.竣工验收2.房屋租售（6）房地产开发收费（举例）沈阳市房地产开发项目部分收费明细表（一）序号收费单位收费项目收费价格与标准收费文件号备注1市测绘院购买地形图二环内 首张3468元，其余400/张国家测绘局20023号根据地形不同定测点放线费2594元/栋地段确认测绘费648元/点2市规划院规划定线详见辽协办200216号辽协办200216号3区土地所土地登记费0.1元/国土绘字199093号4土地交易中心土地出让金按市规划局2005年文件住宅50年商业40年5市配套办城市综合配套费住宅143元/ 公建108元/沈建委发199993号按新建面积6市财政局土地契税4%土地获取效额中华人民共和国契税暂行办法7市人防办人防易地建设费住宅40元/ 公建80元/九层以下沈价发200244号2000元/十层以上未设 按人防面积人防设计审查费1.5建安费沈价发200244号按人防面积人防质量监督费2.5建安费沈价发200244号按人防面积人防工程拆迁补偿300-800元/沈价发200274号遇人防工程拆迁时8市文物局文物部门助测费13.24元/老城区8.54元/其他区国家文物局 物价局 248号文物保护区内按占地面积9投资咨询单位项目核准申请具体按投资额取费国家计委计价格19991283号此文件为可研报告编制取费标准10环保科研所环评报告委托具体按投资额取费国家计委计价格2002125号11市城建局城市占道费详见沈文城发19938号沈文城发19938号城市道路挖掘详见沈建发2000150号沈建发2000150号道路绿地补偿详见沈政发19934号沈政发19934号沈阳市房地产开发项目部分收费明细表（二）1314市区电业局市区环保局临时用电按表计量排污费征收管理办法废弃排污费0.6元/污染当量噪音超标350-11200元/月15审图单位施工图设计审查1.5建安费辽价发200199号16市建筑交易中心建设工程交易服务费0.81.2合同价 甲乙方各付1/2沈价发200352号17市造价站定额测定费1.2 建安费乙方支付辽政发200115号18市质量监督站质量监督委托1.5建安费砖混1.2元/框架1.8元/辽价发200262号按中标合同19市气象局防雷设计审核按建筑物基础占地面积辽价发2003126号具体由气象局核定20市劳动局施工许可证建设 施工单位各预交1%合同价效沈社发200659号农民工资保证金竣工后返还21市电业局点配套费住宅90元/ 公建100元/辽价发200655号办理正式电时交纳22市煤气公司煤气集资费1600元/户辽财综200356号先代用户交纳23热力供暖公司供暖挂网40元/100元/沈财办发200355号24市工商局广告审批20元/件25市房产测绘大队产权面积测绘交易品公建：2.72元/ 住宅1.36元/国测财字20023号26市房产交易中心交易品非住宅2.5合同备案3元/27市房产信息中心网上备案0.6元28消防检测中心竣工消防检测29市动迁办动迁管理费4.2国计价格2001585号30区动迁办动迁管理费25元/辽价发20013号二、房地产开发项目管理1.概述（1）关于房地产房地产（Real Estate），也称不动产（Real Property），目前通指土地、建筑物及其它地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。例如，土地使用权与土地所有权，房屋的收益权、处置权、抵押权等。房地产作为一种产品，通常具有使用（消费）、投资以及虚拟（金融产品）等不同属性。（2）关于房地产市场作为房地产业赖以生存的房地产市场，至少包括土地市场和商品房市场两大部分：在土地市场中，土地使用权出让属于土地的一级市场，土地使用权转让属于土地的二级市场，土地使用权出租属于土地的三级市场；在商品房市场中，增量房的交易属于商品房的一级市场，存量房的交易属于商品房的二级市场，房屋出租属于商品房的三级市场。（3）关于房地产业房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业。其活动主要限于流通领域，在国民经济产业中属于第三类产业（K门72大类）。房地产业可以分为房地产开发业和房地产服务业；其中，房地产服务业又包括房地产中介服务业（含房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等）和物业管理业。（4）我国房地产开发的可能模式及其比较土地来源资金来源管理水平适合企业成本评价效益房价影响自有土地开发行政划拨自有+借款较差拥有大片行政划拨土地低好中购买土地开发招拍挂自有+借款专业化有一定资金实力和专业开发管理能力的企业高一般高合作开发协议与股权收购自有+借款中等企业间优劣势互补较低较好中成立项目公司股份合作自有+借款中等各种企业相对较低较好中兼并（重组）控投多渠道融资专业化大型企业较高较好较高（5）房地产开发项目、工程项目以及项目管理的区别房地产项目：以开发为载体，以投资为目的工程项目：地点固定，周期较长项目管理：管理活动，委托咨询机构1.历史上，项目脱胎于建筑工程。2.房地产项目不等于房地产工程：房地产项目包括立项、策划、设计、建设、收尾等阶段；包括营销、设计、事务、工程、销售、客服等职能。3.项目管理不等于工程管理：项目管理是与工程管理同样严谨的一门管理科学。4.房地产项目目标相对其他种类项目更明确。项目管理的“二维构成”（6）项目管理的目标质量控制进度控制时间控制投资控制费用控制安全管理合同管理信息（档案）管理协调有关各方的关系（目标的分解）房地产项目管理的“六管”2.房地产开发项目的质量管理工程质量指工程项目满足建设单位需要的，在使用过程中符合国家法律、法规、技术规范标准、设计文件及合同规定的特性综合。其主要特性包括：适用性；耐久性；安全性；可靠性；经济性；与环境的协调性。工程质量的内涵产品质量工作质量（工序质量，过程质量） 质量文化及其打造1.中国质量管理的发展：TQC、TQM、IS09000、6西格玛、ERP2.突破口和管理工具上：乱点鸳鸯谱，赶时髦，学招式，学皮毛3.实施变革和过程管理上：蜻蜓点水、戏化质量文化4.领导把要培养的孩子交给别人养 从创建质量文化和质量行为准则入手质量策划确定质量目标总体质量水平：鲁班奖、XX杯建立质量管理体系的重要性减小失误概率持续保证成功系统性控制风险职责清晰对供方的质量管理从产品开发的流程：拿地设计报建建造销售投诉处理物业管理中不难发现，几乎每个环节都离不开合作的供方；如果供方提供的产品和服务能满足要求，则开发单位的工作质量和效率就会大大提高。整合承建商资源，为工程质量服务与供方沟通的方式和方法设计控制的方法设计指导书对设计功能性、合理性、具体的施工做法提出要求，包括各地区公司所在地区具体标准的提供，并补充地区公司编制的技术标准的做法。对工程做法、建筑构造等的总结，绝不能只依赖于设计师。最为有效和主动的方式，是将总结融入到设计指导书中去，让设计师（设计院）在最初的出图中尽量地减少设计缺漏。编制各专业施工图出图标准3.房地产开发项目的成本管理（1）开发项目成本的构成与形成（2）确定目标管理的里程碑（3）成本管理模式的基本框架成本管理的流程（4）过程控制采购管理 采购管理的知识体系 采购的原则1.透明公正原则2.充分竞争 择优中标原则3.廉洁奉公原则4.维护信誉原则5.保密原则6.可追溯原则7.网上招标原则供应商评估过程评估：月度评估、季度评估、半年度评估、年度评估后评估：合同工程完成后3个月内4.房地产开发项目的进度管理建设工程进度控制是指对工程项目各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系根据进度总目标及资源优化配置的原则编制计划并付诸实施，然后在进度计划的实施过程中经常检查实际计划是否按计划要求进行，对出现的偏差情况进行分析，并采取补救措施或调整、修改原计划后再付诸实施，如此循环，直到建设工程竣工验收并交付使用。三级计划管理体系的组成（1）一级计划：三年经营计划1）公司发展战略与策略2）公司经营目标：1.业绩；2.品牌与客户；3.内部管理；4.创新和可持续发展。3）公司经营计划-业绩目标的细化利润销售面积销售收入资金控制性计划土地储备控制性计划人力资源控制性计划个项目开发控制性计划（2）二级计划：项目开发工作指导书等由相关责任部门拟稿，计划管理工作组审核，总经理签发。1）目标分解的产物-业务目标与管理目标2）各部门季度及年度考核的依据3）内容项目开发工作指导书：项目经营目标，项目开发进度（狭义的计划），质量管理风险管理。财务管理销售管理土地储备人力资源工作指导书各职能部门年度工作目标与计划项目计划（二级计划）在项目生命周期的位置（3）三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划由项目总经理协调各专业部门拟稿（集成），项目总经理审核签发。1）控制性进度计划（为业主服务）材料设备进场计划（项目部编制）分包进场计划（项目部编制）施工图需求计划（项目部编制）采购和招标计划（工程管理部编制）销售配合（卖场）计划（项目部编制）2）施工总进度计划（为施工服务）3）阶段性进度计划前期及基础施工阶段进度计划主体进度计划装修进度计划验收进度计划4）月进度计划周进度计划日进度计划工程项目计划（三级计划）控制流程点击此处查看图示（4）实施控制的工具时标网络计划香蕉曲线比较法进度控制的措施包括组织措施、技术措施、经济措施和合同措施等。5.房地产开发项目的风险管理（1）项目风险的定义项目运作中存在不确定的事件或情况，发生后会对项目的目标产生某种正面或者负面的影响。（2）风险产生的原因内控的范围和影响趋势：全面风险管理每个阶段并不意味着对前一段的否定，而是在其他基础上的提升。（3）常见的项目风险防范对策企业面临着诸多风险，不同的控制方法是为特定事项的相关风险而设置。项目招投标与合同风险包括承包商选择不当，工程合同核心条款有漏洞，索赔导致成本上升工期拖延；基础管理不到位，内部员工未遵循职业操守所导致的风险等。项目经营计划风险包括项目开工、预售、竣工、交付等重大计划节点滞后所导致的风险。项目质量管理风险项目形象风险：风险识别、风险定性分析、风险定量分析、风险应对计划、风险监控。内部控制与风险管理的关系企业管理在风险问题上的三个层面划分就防范企业所面临的全部风险达到既防止出错又创造效益的目标来说，内控只是风险管理的一个组成部分，使风险防范机制更可靠。企业管理体系的控制有效性和可靠性常被称为内控体系的有效性和可靠性问题，则风险管理体系又只是内控体系的一个组成部分。传统风险管理主要体现在危机处理上，现代风险管理要求是超前预控。三、装修工程估价1.装修工程造价管理的特点及影响因素（1）装饰工程与装修工程可移动部分的装饰与不可移动（固定）部分的装修。根据原建设部建筑装饰装修管理规定，建筑装饰装修工程，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用建筑装饰装修材料，对建筑物、构筑物的外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。（2）装修工程造价管理的特点装修工程本身不规范。多数装修项目侧重于考虑建筑的美观与装饰效果，不具备建筑主体那种特有的耐久性、实用性及安全性；设计人员以及国家颁布的设计规范、质量标准缺失、滞后；施工过程中设计变更时有发生等。材料价格与规格复杂装修材料品种、规格繁多，质量参差不齐，价格千差万别；业主不了解行情、内幕等。造价管理基础薄弱由于装修工程新技术、新设备、新工艺、新材料层出不穷，导致装饰定额缺项较多；取费标准混乱；缺少专业管理人员，“量”、“价”空子较多。（3）影响装修工程造价的主要因素装修项目（内容）和工程数量工程的难易以及精度要求（管线的明线与暗线；铺地板的实木地板与复合地板）装修的档次（原装进口、合资企业或国产的洁具）要素的市场价格及浮动施工单位的级别和收费标准（装潢公司的规模、办公地段、场地大小管理费用）2.装修工程造价的估算方法（1）直接费用的综合系数法基本思路：直接费用+（直接费用综合系数）=总造价直接费用包括：材料费、设备辅料费、运费和人工费综合系数包括：利润、各种施工收费、管理费和税金，一般为20%左右大公司惯用的“透明报价”总造价=材料费+人工费（2）单项工程包工包料造价加总法基本思路：单项工程（包工包料）造价=总造价若乳胶漆的材料费加人工费为15元/平方米，所要涂刷的面积为150平方米，则墙面工程的单项工程造价为2250元。总造价中已包含清除施工垃圾和运费，不要重复计算。如果由业主自己提供材料或设备，则应扣除相应的材料款或设备款。3.装修工程造价管理（确定装修项目、装修标准和工程量）为完善装修工程造价管理，除合理确定装修的项目、标准外，还需加强设计阶段、施工阶段以及竣工决算阶段的造价控制。预算表（节选）-1预算表（节选）-34.关于精装（修）房（1）毛坯房与精装房毛坯房，也称清水房，即开发企业只为消费者提供住房框架，内部装修全由消费者自行完成。虽然有利于个性发展和满足，但是弊多利少，劳民伤财、影响环境和人们健康。属于不可持续的高碳行为。全装修2002年6月，建设部住宅产业化促进中心在商品住宅装修一次到位实施细则中指出：“商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅，装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，可以简称全装修住宅。”全装修只是简单装修，包括地板，卫浴和整体厨房等。精装修比全装修多出一些家具，一般精装修房子可以提包入住。精装房（2）我国精装房的发展历程及趋势“三阶段”发展过程“三阶段”汇总表阶段特点主要内容早期阶段 简单式拼凑施工较粗糙，只是毛坯房简单处理 这一时期的精装修房，更多是被房地产开发商作为推广营销的一个卖点，并非严格意义上的精装修。为了节省成本，精装修很多时候被转包给“马路施工队”，因此家居设计缺乏统一规划和布局，更谈不上风格，更多只停留在“天地墙”的涂抹、铺贴工艺，即墙壁涂上乳胶漆，地板贴上瓷砖或强化木地板，厨房、卧室里开始引入简陋的入墙式柜体。成长阶段品牌化运作开始,引入知名建材品牌、局部设计有亮点随着早期精装修房的质量纠纷增多以及生活品质的提高，人们开始重视建材品牌。部分处在行业领先的房地产开发商为降低风险，在施工、管理上逐步规范化，并尝试与一些知名的工程装饰公司合作。精装修房中的橱柜、卫浴、地板、衣柜开始出现知名品牌的身影，质量比以往也有大幅提升，细节设计更注重品质。2003年，还有个别开发商首先引进知名建材品牌、局部设计出了菜单式的装修方案，为购房者带来更多个性化选择。成熟阶段 整体化家居设计 ，统一标准，统一风格，统一服务，家居强调整体化设计从2006年至今，楼市的持续火爆，让房地产开发商有足够利润空间去引进国际上标准化的运作模式。运用在家居中的橱柜、卫浴、衣柜、五金甚至家电开始出现同一品牌，家居的整体化设计趋势日益明显。在前期的户型结构、空间设计上，房地产开发商就引入了整体家居解决方案，预留标准化空间能够与后期的装修方案和功能使用结合起来。除了施工工艺采用统一标准外，在售后服务上也由整体家居解决方案提供商进行统一负责。 发展的现状西方发达国家精装房比例高达70%；我国的精装修房发展还处在起步阶段京、沪、广等一线城市精装楼盘发展迅速；未来将得到更大发展，北京市（2009年）房地产市场供应的精装房比例有望达到80%，上海市（2010年）的精装房供应比例也将达到80%。长沙出台了2009年长沙市住房建设计划中，也提出了在全市积极推广精装房我国主要城市房地产市场之精装房供应比例增长图示随着中国房地产市场的宏观调控，部分城市的房价起伏跌宕，精装房的发展也遇到了一定困难。相关的法律法规建设滞后，市场鱼龙混杂，对精装房质量的投诉也越来越多。可以预见未来几年，精装房的发展会出现一定的反复。但从长远来说，精装房仍然是房地产市场的主流发展趋势。在沪、杭等城市，万科已取消部分原定精装的楼盘，改为毛坯房。我国发展精装房市场的理论房地产开发与经营原理规模经济原理（经济承受能力）住宅产业化原理（具有成功范例）可持续发展理论低碳经济原理万科曾称，2010年将撤出毛坯房市场，全面推行精装修房。某市的精装房与清水房的界定产品类别清水房精装房契税比例1.5%4%1.5%4%一级区域市内五区 6700元/m26700元/m27200元/m27200元/m2二级区域浑南新区和经济技术开发区 5950元/m25950元/m26450元/m26450元/m2三级区域东陵区、于洪区、苏家屯区、沈北新区、棋盘山国际风景旅游开发区 5370元/m25370元/m25870元/m25870元/m2税收（3）我国精装房的SWOT分析优势利润可观以#为例，均价5000元/平米，比周边楼盘高出1400元，实际厂方提供的装修规格只有500元/平米，精装的利润空间为900元/平米，高达180%的暴利品质感提高 高品位的装修将进一步拔高项目的层次，增加购房者对项目的认同感，让购房者感觉物有所值 引导生活方式 住宅的装修风格在一定程度上引导了生活方式，高品位的装修将提高购房者的生活水准，心理上的拔高感将让消费者产生较大的心理满足 免去业主装修烦恼 节省购房者大量的装修精力，包括设计、购买材料、施工等多个环节；买精装修住宅就是买健康，精装住宅避免二次装修所带来的污染 建筑结构方面 精装修后，