房地产开发前期工作.doc

2 房地产开发前期工作 FANGDICHAN KAIFA QIANQIGONGZUO 第2章 鄂尔多斯房地产开发前期工作 本章学习要求:1.掌握土地使用权的获取方式，前期工作阶段的主要内容；2.熟悉房地产开发主要阶段划分，房地产项目招标方式；3.了解遵循房地产开发程序的必要性，了解项目立项报批的程序与内容，招标程序与组织形式，办理施工许可；2.1 房地产开发的阶段划分2.1.1 遵循房地产开发程序的必要性对于房地产开发而言，遵循科学、合理的房地产开发程序是必要的，也是必须的。这是因为：1.房地产产品的形成有其内在的规律性。2.由于房地产开发所具有的投资大、风险大的特点，开发企业不能盲目地、仓促地上开发项目。3.房地产项目开发是一项复杂的生产活动，为了规范开发管理，保证开发工作的顺利实施，需要遵循科学合理的开发程序。4.城市政府制定了严格的项目报建审批程序制度，保证城市规划的顺利实施，目的2.1.2 房地产开发的主要阶段划分房地产开发一般都遵循一个合乎逻辑程序，可以大致分为以下四个阶段：投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。2.2 土地使用权获取2.2.1土地使用权出让土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于房地产一级市场。1.招标出让招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。2.拍卖出让拍卖出让国有建设用地使用权，是指出市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。3.挂牌出让挂牌出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。4.协议出让协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2.2.2土地使用权转让土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。2.2.3土地使用权划拨土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该幅土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。2.2.4土地合作与拥有土地使用权的机构进行合作开发，可以省去一大笔土地费用，降低投资风险。土地合作的方式很多，可以土地作价入股成立项目公司，也可以进行公司之间的并购或资产重组。2.3 开发项目立项与报批2.3.1立项与报批阶段的主要工作内容开发项目的前期立项与报批阶段的主要内容有：项目立项、项目选址审批、申领建设用地规划许可证、规划设计条件审批、规划设计方案审批、申领建设工程规划许可证、申领建筑工程施工许可证以及商品房预售许可证等工作。2.3.2立项与报批阶段的程序1. 立项与报批阶段的程序为了保证城市规划的顺利实施，城市政府制定了严格的项目报建审批程序制度，房地产开发项目在立项与报批阶段必须遵循一定的程序。2.几点说明对于不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，目前不使用政府投资的房地产开发项目立项采用备案制。由于房地产开发存在明显的地域性特点，事实上，各地在立项与报批阶段的具体要求也有所不同。各地在申领建设用地规划许可证阶段，根据各地的实际情况，项目申报材料的要求也有所不同。房地产开发项目立项与报批工作中，应当注意到房地产开发的地域性特点，结合当地城市规划管理等部门的具体要求来进行。2.4 房地产开发项目招标在房地产开发经营活动中，所涉及的交易活动主要包括土地使用权获取、房地产项目的投资咨询服务、工程勘察、规划设计、建筑施工、主要设备的供应与安装、工程监理、物业管理等，所有这些活动均可以根据房地产项目的实际情况，采取招标投标的方式来确定合适的承包商。2.4.1招标组织形式1.房地产开发公司自行招标；2.委托招标机构代理招标投标2.4.2招标的方式1.公开招标；指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。这是一种无限制的竞争方式。采用公开招标方式，招标人有较大的选择范围。2.邀请招标邀请招标，也称选择性招标或有限竞争投标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标参加投标的承包商数量少，因而招标时间相对缩短，招标费用也较少。2.4.3招标的程序1.准备阶段（1）成立招标工作小组；（2）成立评标小组；（3）招标登记；2.招标阶段（1）编制招标文件；（2）编制标底；（3）招标公告与投标邀请书；（4）资格预审；投标人合法性审查，包括投标人是否是正式注册的法人或其他组织、是否具有独立签约能力、是否处于正常经营状态；对投标人能力的审查，包括专业技术资格和能力，资金、设备和其他物质设施状况，管理能力，经验、信誉；以往承担类似项目的业绩情况。（5）发售招标文件；（6）组织现场踏勘和召开答疑会；（7）编制招标补充文件；（8）接受投标文件。3.开标定标阶段（1）开标；（2）评标、定标；（3）签发中标通知书；（4）签订承包合同。2.5 办理施工许可2.5.1施工许可证的申领条件1.已经办理该建筑工程用地批准手续。2.在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。3.施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。4.已经确定施工企业。5.有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。6.有保证工程质量和安全的具体措施。7.按照规定应该委托监理的工程已委托监理。8.建设资金已经落实。9.法律、行政法规规定的其他条件。2.5.2施工许可证的申办程序1.领取建筑工程施工许可证申请表。2.持建筑工程施工许可证申请表，向发征机关提出申请。3.发证机关在收到建设单位报送的建筑工程施工许可证申请表和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内颁发施工许可证。4.施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。2.5.3施工许可证的管理1.施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法签订的施工承包合同一致。2.施工许可证应当放置在施工现场备查。3.