住宅性质公寓与商业用房销售利弊改

住宅性质公寓与商业用房在销售上的优劣比较南京楼市 2010 年新政中， 酒店式公寓被明确分为住宅用地性质的酒店式公寓和非住宅用地性质的酒店式公寓两种。住宅性质公寓： 可以理解为在住宅性质用地上建造的公寓，为商品房住宅。商业用房 ：指用于商业、工业、旅游、办公、经营活动的房屋。二者区别主要体现在：土地使用年限；水电的使用、缴费；契税；贷款；生活环境；规范，比如日照，朝向等；单元面积；商业注册；功能；价值增值等方面。大体可以从以下几方面进行分类比较：1. 新政影响央行再度加息！中国人民银行决定，自2011 年 2 月 9 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。首套房利率优惠基本取消。二套首付提升六成，利率上浮10% 。2011 年初新政对手头积攒部分闲钱准备贷款购置二套房的投资或自主客财产流向提出更加明确的导向。在一定程度上进一步打压了投资客。但新 政商业用房的影响较小，因住宅的投资成本逐渐加大，部分置业者可能会选 择商业用房作为投资渠道。但商用房贷款利率的提高，会使本来收益率就低 于一次性投资者的“贷款投资族”的投资风险大大增加。一方面，贷款利息的提高就直接提高了贷款成本， 导致收益率下降 ;而另一方面， 商铺贷款的贷款期限最长一般不超过10年，还款压力会相当大 ;此外，贷款买铺的投资收精品资料益率也会比一次性付款的低。所以，尽管央行提高贷款利率并没有筛选商铺投资市场“贷款族”的初衷， 客观上却导致了这些已开始投资但资金力量相对薄弱的投资者对投资失去信心，未进入的，也对商铺投资持观望态度。2. 贷款政策贷 款最 长首付利率是否停贷其它期限首套三成基准利率商业用房贷款买多住宅性三 套及 以二套六成上浮 10%30 年少套所能贷的额度质公寓上停贷三套停贷和利率都一样；而住房贷款则按套不商业用五成上浮 10%10 年不停贷同则贷款细则也不房同3.客户角度使 用 年置 业 目生活环境产品落户其它限的住 宅户 型 较大于 40商 业 用 房 可 以 注投 资 自居住氛围性 质70大平 米 可册、开公司及办事住为主浓，较安静公寓以落户处、创业或 soho ，小 户 型而住宅不可以商 业投 资 为多临城市干40或 超 小不能用房主道，嘈杂户型4.销售难度二者销售各有利弊，同时各具优势。相比较而言，住宅性质公寓所面对的刚需客群较多，销售较商业用房能更好；而商业用房多为投资，需要人气聚集才展现出价值。另一方面，商业用房较住宅性质公寓投资回报高，在一定程度上吸引大量投资客目光。5.使用成本及收益升值水电契税升值收益住宅性质公寓民用1%潜力大租金回报率偏低，不足1%幅 度 较商业用房商业3%回报率高，约为15 左右住宅低6.总价住宅性质公寓按5500 元/平米，面积为90 平米两房计算，总价约49.5 万。商业用房按16000 元/平米，面积95 平米计算，总价约152 万。住宅性质公寓与商业用房单价比例为1：3 ，较为符合市场正常规律。但住宅性质