成镇国有土地出让合同.doc

成镇国有土地出让合同 一、民法中的合同 民法通则中的合同是指当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议；合同法中的合同指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议从中可看出民事合同的特征有： 1、平等主体 2、合同的内容体现民事法律关系 3、民事权利义务的对等性 4、合同体现意思自治 二、理由： （一）从民事合同特征入手定性分析 1、合同当事人的身份体现了其法律地位的平等性 （1）出让方的所有者身份 国有土地出让合同指国家按照法律的规定通过其授权的机关将国有土地的使用权在一定期限内让与土地使用者并向土地使用者收取土地使用权出让金而签订的书面协议国家作为我国土地的所有者其授权县、市级以上的土地管理部门签订出让合同土地管理部门在该类合同中行使的是国家所有权以土地所有者身份签订合同而不是在实施行政管理 （2）出让行为的分离存在 就出让合同签订的行为而言许多学者认为存在土地出让与土地 行政管理两个行为但我认为该两项行为是分离的并不属于同一性质在签订合同时土地行政管理部门作为所有者代表所实施的只有出让行为而土地行政管理行为是基于土地这一特殊资源而直接源于国家的相关法律规定的授权管理行为是发生在合同签订之后的把二者分离来看土地使用权出让行为就是土地所有者和受让者两个平等主体的一个民事行为 2、合同的权利义务规定体现了当事人权利义务的对等性 从合同的权利义务方面来看国有土地使用权出让合同的出让方的主要权利是收取土地使用权出让金主要义务是提供土地；相对应的受让方的主要权利是使用土地包括转让、出租、抵押或用于其他经济活动主要义务是支付土地使用权出让金按照出让合同规定的期限、条件、以及城市规划的要求使用土地这类权利义务关系属于典型的民事权利义务关系且在土地使用权出让法律关系中双方都享有权利并附有义务且有一方的权利就是对方的义务具有很强的对等性 3、合同内容的协商性体现了民事合同的意思自治 出让合同的内容包括双方当事人、标的物（出让地块的位置和面积、法定许可范围内的土地用途、用地年限、用地形式）、土地使用权出让金、违约责任等在土地使用权出让中双方当事人无论通过招标、拍卖或协议中的种出让方式其对出让合同内容的约定都是平等、自由的出让方必须与土地使用者就出让合同内容一一做出协商只有双方意思表示一致后方可形成出让合同不能达成合意的 土地行政主管部门也不能利用行政特权强迫土地使用者签订合同出让人行使的权利不是来自于法律规定而是来源于合同充分体现了双方的意思自治 （二）从现行法律规定分析 1、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 关于出让合同制度的多个条款都明显肯定了出让合同的民事属性如第8条“国家以土地所有者的身份”、第11条“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则”前者明确了国家在合同中只是民事主体身份后者则强调了双方订立合同的平等、自愿、有偿三原则第14、15条规定合同一方在对方未履行合同主要义务(支付出让金和提供土地使用权)时享有合同解除权和请求违约赔偿的权利保证了合同双方在基本权利义务方面的平等性 2、物权法 在该法中明确确认了建设用地使用权的物权地位把建设用地使用权作为用益物权的一部分予以规定而且还对建设用地使用权出让合同（即国有土地使用权出让合同）进行了具体规定从这部基本民事法律的规定可以看出建设用地使用权出让合同显然应当为民事合同 3、国有土地使用权出让合同范本 该范本中涉及合同标的的界定与描述、双方主要权利义务、违约责任和争议解决方式等民事性质条款占据了合同的大部分篇幅对解决争议的方法规定为由双方协商解决协商不成可申请仲裁或向法院 起诉在此规定中列明的协商、仲裁属于平等主体之间争议的方式因此明确了其民事属性 （三）实践中定为民事合同的优越性 1、救济途径多样 民事争议的当事人可以先选择和解、调解或仲裁然后再向法院起诉因此出让合同纠纷并不一定只有通过法院或行政机关才能得到解决 2、民事诉讼时效较长 对民事诉讼的时效民法通则第135条规定了向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年第137条规定了向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算但是从权利被侵害时起超过20年的人民法院不予保护而对行政诉讼法的时效行政诉讼法第39条规定了行政诉讼应当在知道作出具体行政行为起3个月内提出显然行政诉讼时效明显短于民事诉讼时效对维护当事人的合法权益不利 3、实践意义 肯定出让合同的民事属性一是能最大限度地实现土地资源的优化配置防止行政机关滥用权力配置土地资源二是能较大程度保障土地使用权人的合法权益违约责任的规定有利于防止出让方任意解除合同利用公权力追逐自身利益的最大化防止行政机关与民争利 成镇国有土地出让合同篇2 转让方：（甲方） 受让方：（乙方） 甲、乙双方根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例及天津港保税区土地管理办法等有关法律法规的规定本着自愿、平等、有偿的原则订立本合同 第一条甲方依据本合同转让土地使用权土地所有权属中华人民共和国地下资源、埋藏物和市政公用设施不在本合同的土地使用权转让范围 第二条甲方将位于区号宗地土地使用权有偿转让给乙方（具体位置见附图）甲方转让给乙方的土地使用权总面积为：平方米其中1共有土地使用权面积为：平方米其中分摊土地面积平方米；2独自土地使用权面积为：平方米土地使用期限自年月日至年月日止土地用途为： 第三条乙方应于年月日前向甲方支付土地使用权转让金元（美元）甲方于乙方付清土地使用权转让金后交付土地使用权甲方承诺交付给乙方的该宗土地无权属及经济纠纷该宗土地无他项权和法院查封等情况 第四条本协议签订后20日内双方依据有关土地法规的规定到土地局办理土地使用权登记过户手续乙方按有关规定交纳土地登记费、契税后领取中华人民共和国国有土地使用证 第六条当本合同所指宗地的土地使用权连同地上建筑物发生转让、出租或因抵押等事由出现土地使用权发生转移时合同乙方所有后继者受让人都是本合同中乙方权益和责任的承受人 第七条乙方在受让土地使用权范围内的活动应遵守中华人民共和国法律、法规以及天津市、天津港保税区的法规及规定其合法权益受法律保护 第八条本合同的订立、生效、解释履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖 第九条本