代理词(高地).doc

代 理 词 尊敬的仲裁员：山东九公律师事务所接受被申请人德州高地置业有限公司、德州高地物业有限公司的委托后，指派本律师田芳作为其委托代理人参与本案仲裁。现根据本案有关的事实与审理情况发表如下代理意见，请仲裁庭充分考虑并予以采纳。一、关于申请人主张因房屋质量问题造成的渗漏，被申请人已多次进行维修并且承诺承担相关损失。申请人主张其房屋阳台及门厅等处因房屋建筑质量存在问题发生渗漏并导致其部分装修被破坏，针对该问题申请人已将发生渗漏的部位进行了维修，现在已不存在渗漏情形。对于申请人该部分的损失，被申请人认可其鉴定的损失数额，并主动承诺予以承担。二、申请人主卧卫生间跑水，主要是因为申请人改变原房屋设计用途造成的，应当由申请人承担由此造成的损失。根据申请人所购房屋的设计，主卧内设计的是卫生间，但是申请人在装修房屋时将此改为衣帽间。首先，该房屋交付时为毛坯房，所以根据卫生间的用途要求均有预留的进出水管。为了方便业主装修，进水管仅做了热熔封堵的临时措施，业主按照原设计作为卫生间使用的情况下应该将进水管接到水盆处，这样不存在任何风险。而申请人将此卫生间改做衣帽间使用，但却未对进水管进行任何处理，导致其在长期水压的作用下裂缝跑水。其次，申请人在装修时，将该进水管用木板做了隔断，完全密封起来，致使水管破裂时无法及时发现并采取补救措施，导致了损失的扩大。另外，申请人在装修时德州高地物业管理有限公司已经做出提醒，申请人亦承诺由于自己改变房屋设计用途及室内结构造成的后期隐患由自己承担责任。因此，该问题发生的根本原因是申请人未按照原房屋设计用途使用引发的，该责任应当由申请人自己承担。三、申请人主张造成损失扩大的原因是室内防水不合格造成的，该主张不能成立。根据申请人及被申请人提供的当时现场照片以及申请人家中目前留存的浸水痕迹，我们可以发现申请人主卧卫生间（即现在申请人家中主卧的衣帽间）跑水时，因其对该处用木板进行了隐蔽处理造成水柱在水压及封堵的木板的作用下达到一米多高，大量的水在此处渗入墙体内并蔓延到其他房间，最终在不需要进行防水处理的墙面渗出。根据建筑质量的要求，只有在用水的房间进行防水处理，并且防水层的高度为地上15至20厘米。然而，根据现场情况跑水后造成的渗透是在墙体一米多处，与室内防水是否合格没有关系。四、关于办理房屋产权证问题，被申请人已经根据双方协议的约定按时提交相关材料办理房屋产权证。根据房屋买卖合同第十五条的约定，被申请人的有义务在房屋交付后的360日内向房屋产权登记部门提交相关的登记材料。被申请人已经按照合同的约定提交登记材料，并使得该房屋产权登记事项于2009年12月7日进入审批程序，至此被申请人的义务已经完成。申请人主张被申请人存在违约的事实不存在，更不应该承担违约责任。五、被申请人德州高地物业有限公司在本案中不应当承担任何责任。被申请人德州高地物业有限公司与申请人之间是基于双方签订的物业管理服务协议形成的物业管理服务关系，协议明确了双方的权利及义务，被申请人德州高地物业有限公司为申请人提供自有部分有偿维修服务的义务。申请人提起的仲裁申请事项及所依据的事实与被申请人德州高地物业有限公司不存在直接关系，被申请人德州高地物业有限公司没有与德州高地置业有限公司承担连带责任的义务。因此，对于申请人提出的申请事项，被申请人德州高地物业有限公司不予认可，也不予承担任何责任。综上所述，被申请人德州高地置业有限公司对于申请人提出的相关问题要求，已经做出积极的回应和处理并承诺承担相关损失的赔偿，但对于卫生间跑水被申请人没有责任、房屋产权证办理问题被申请人不存在违约行为，所以不应该承担责任。请仲裁庭依法做出裁决！ 代理人：山东九公律师事务所 田芳 律师 2011年11月28日 调解意见一、关于阳台渗漏造成的损失部分，德州高地置业有限公司认可鉴定结果，并根据鉴定的损失数额对申请人进行赔偿。具体数额为：5807元二、关于室内泡水问题造成的损失，德州高地置业有限公司认