经适房项目可行性研究报告

1 第一部分 项目概况 . 4 一、项目名称 . 4 二、项目地址 . 4 三、土地产权状况及面积 . 4 五、项目由来 . 4 第二部分 重庆 房地产市场概况 . 4 第三部分 项目优势与劣势分析 . 5 一、项目优势 . 6 二、项目劣势 . 7 第四部分 项目运作方案 . 7 一、项目运作主体 . 7 二、项目运作方案 . 7 （ 一 ）房产开发模式 . 7 第五部分 项目规划方案 . 7 一、项目规划设计要点 . 7 二、项目技术经济指标 . 7 （一）项目主 要技术指标 . 8 （二）住宅户数及车位数量 . 8 第六部分 项目开发方案 . 9 一、项目开发建设方案 . 9 （一）对土地开发模式 . 9 （二）对房产开发模式 . 9 1、开发方案设想 .、建设进度计划 .、项目经营方案 . 9 三、项目投资方案 . 9 第七部分 项目投资估算 . 10 一、土地开发模式总投资估算 . 10 （一）开发成本测算 . 10 1、基准地价与出让金 . 10 2、实际出让地价预估 . 10 （ 1）土地出让金补差额估算 . 10 （ 2）地价估算 . 10 （ 3）土地增值额估算 . 10 （二）开发费用测算 . 10 1、管理费用 . 10 2、其他费用 . 10 3、财务费用 . 10 二、房产开发模式总投资估算 . 10 2 （一）开发成本测算 . 11 1、土地成本 . 11 2、 设计费 及 前期开发费 . 11 3、工程建安费 . 11 4、基础设施费 . 11 5、公建配套费 . 11 6、运作期间费 . 11 7、不可预见费 . 11 （二）开发费用测算 . 11 1、管理费用 . 11 2、销售费用 . 11 3、财务费用 . 12 第八部分 项目资金筹措 . 12 一、土地开发模式投资方案 . 12 二、房产开发模式投资方案 . 12 （一）投资组合方式 . 13 （二）资金运作方式 . 13 1、自有资金 . 13 2、银行贷款 . 13 3、销售收入再投入 . 13 第九部分 经济与社会效益分析 . 14 一 、房产开发模式经济效益分析 . 14 （一）销售单价的估算 . 14 1、住宅销售单价的确定 . 14 （ 1）用市场比较法确定销售价格的上限 . 14 （ 2）用成本法确定销售价格的下限 . 14 （ 3）建议销售单价 . 14 2、商业销售单价的确定 . 14 3、车位销售单价的确定 . 14 （二）总销售收入的测算 . 14 （ 三 ）成本费用估算 . 14 （ 四 ）财务分析 . 15 1、损益表与项目静态盈利能力分析 . 15 二 、项目评估结论 . 15 附表 . 16 一、土地开发模式附表 . 16 表一 总投资与成本估算表 . 16 表二 资金筹措表 . 16 二、房产开发模式附表 . 17 表一 总投资与成本估算表 . 17 表二 详细投资计划与资金筹措表（按比例） . 17 表三 详细投资计划与资金筹措表（按金额） . 18 表四 总销售收入预测表 . 18 表 五 销售税金及附加表 . 19 3 表 六 损益表 . 19 表 七 自有资金现金流量表（年 0%） . 20 表 八 资金来源与运用表 . 20 表 九 工程成本核算分类表 . 21 商业部分工程成本核算表 . 22 住宅部分工程成本核算表 . 23 配套项目部分工程成本核算表 . 24 地下停车场部分工程成本核算表 . 25 第一部分 项目概况 一、项目名称 4 重庆同兴工业园 B 区三期经适房（山水庭源） 二、 项目地址 本 工程位于重庆市北碚区蔡家组团同兴工业园 凤林大道，周边交通便捷，开放型的山体公园与之相邻，对面即是“凤林小学”，周边条件相当成熟。 三 、土地产权状况 及面积 重庆同兴工业园区 B 区三期经适房总建设面积 78750 平方米 ， 四 、地上建筑物状况 本项目设计总建筑面积 方米，设计高层住宅建筑 8 栋、高层商业综合楼建筑 1 栋、多层配套商业网点建筑 4 栋。 五 、 项目由来 第二部分 重庆 房地产市场概况 1、 今年 上半年重庆房地产业完成开发投资 元，同比增长 据统计，上半年重庆全市房地产开发投资增幅较一季度回落 百分点。商品房施工面积 平方米，增长 其中住宅施工面积 平方米，增长 较一季度回落 百分点。全市商品房销售面积 平方米，增长 房地产开发企业本年资金来源 元，增长 较一季度回落 百分点。 2、 重庆 市房地产投资增速保持较高位区间运行，一是由于去年二季度以来，公租房建设全面推进，增量注入及同期基数的影响；二是工业化、城镇化进程 加快，主城及周边区县商品房仍存一定刚性需求；三是相关规定要求房地产企业拿地两年内必须动工建设，对住房建设要求在 3 年内完工等，使 2008购地企业继续稳定开发，成为促动房地产投资较高位运行的重要因素。 同时，在严厉的政策调控、差别信贷利率、二手房交易税收以及各地限购等政策共同作用下，房地产投资增速已明显放缓。 3、 上半年 重庆市 房地产业 “ 双轨制 ” 逐步推进，公租房步入 “ 边建设、边投放 ” 良性循环，助推作用不减。从开发情况看，上半年重庆房地产业完成开发投资 元，同比增长 从销售情 况看，上半年重庆商品房销售面积为 平方米，值得一提的是， 6 月份 8 个公租房项目集中开工，上半年共计开工公租房 700 万平 5 方米。同时，公租房两次摇号成功配租 30469 户，受惠群众近 10 万。 第 三 部分 项目 优势 与 劣势分析 一、项目优势 （一）区位独特 组团（园区）位于重庆市主城区“北上战略”的主要拓展区，是江北区、北碚区、渝北区、北部新区、经开区、高新区 “四北六方”联合打造重庆市北部增长极的产业高地，是重庆市“ 1 小时经济圈”建设的重要增长极。 （二）交通便捷 组团（园区） 交通条件十分便捷，距市委、市政府所在地 25 公里、江北国际机场 15公里、重庆北站 18 公里、寸滩港 22 公里。境内有一条黄金水道（嘉陵江蔡家组团段将建设 1 个 1000 吨级多用途泊位和 1 个 2000 吨级散货泊位）、二条轻轨线（ 6 号线、 6 号支线）、三条铁路（遂渝线、襄渝线、全国铁路 3 号线。其中，遂渝线在蔡家设立客运站，每天定时发送列车 30 对，年客运能力 1000 万人次）、四条陆上快速通道（渝合高速、 110省道、重庆中环快速干道、重庆市绕城高速）经过该地区，拥有重庆市北部水、陆、空立体交通网络集聚优势。 （三）生态怡人 1、 组团（园区）自然山水条件得天独厚，处于重庆市主城上风上水地段，一面靠山、三面环水、要素密集、景观绝佳、环境优美，是一块未被破坏、适宜集中连片大规模开发的风水宝地。 6 （四）基础良好 1、 组团（园区）建设用地条件得天独厚，土地相对平坦开阔，工程地质条件较好。目前拥有 220皇观）、 110家）变电站各 1 座，供电可靠率 工业用电 /度，生活用电 /度）；重庆市天然气主管道贯穿该片区，日供气 50万立方米（工业用气 /立方米，生活用气 /立方 米）；有同兴、蔡家水厂，日供水能力 5 万吨以上（工业用水 /吨，生活用水 /吨）；有垃圾发电厂、污水处理厂；通信、宽带网络覆盖该片区。 2010 年前，计划投入 120 亿元（ 2007 年确保投入 12 亿元，用于连贯组团（园区）内外道路、桥梁和工业企业所需土地利用的“七通一平”建设）。同时，该片区现有中安翡翠湖、水天花园、香溪美林等高档住宅区，红鼎高尔夫等高档娱乐设施。 （五）人才充足 1、 组团（园区）已主动聚集西南大学、重庆大学、西南政法大学、重庆仪表材料研究所、重庆国际企业孵化器北碚孵化园等市 内外大专院校、科研院所和重点骨干企业的人才于组团（园区）开发建设。仅区内就有各类科研机构 67 个，高等院校 4 所，部属研究所 3 所，职业学校数十所，中央、市属大中型企业几十个，各类研究人员近万人，企业发展所需人力资源可得到有力保障。组团（园区）区域内人力资源成本约为 1 万元 /人年，大大低于发达经济地区。 （六）环境宽松 1、 组团（园区）管委会坚持“三个用心”（用心想事、用心谋事、用心干事）和“两个最”（企业效益空间最大、投资人团队幸福指数最高）为宗旨，着力建设“高效廉洁”、“城市化和工业化良性互动”的服务型 管委会，构筑开放型经济服务通道，为入驻企业提供入驻、运行、退出三段合一的全程代办服务。包括全程代办国土、城建、规划、 7 工商、税务等入驻手续；为入驻企业提供产业配套融资担保和人力资源开发、水电气供给等要素的供配服务，以及确需退出时的退出服务。努力营造“亲商、富商、聚商”的良好氛围，以一流的服务、一流的环境、一流的信誉为入驻企业提供优质服务。 二、项目 劣势 1、 市区到蔡家组团两江新区正在发展阶段， 段商业 氛围 的提升还需 较长的时间 。 2、 蔡家组团目前人流量比较少，街道较乱、影响市区的氛围。 第 四 部分 项目运作方案 一 、项目运作主体 为了更好地 进行投融资，运作项目， 建议以 重庆金谋房地产 开 发 有限 公司，在 重庆渝中区 注册 ，注册资金为 元 。 二、项目 运作 方案 根据项目特点， 可以采取土地开发方案或者房产开发方案。两种方案各有优缺点， 具体为： （ 一 ） 房产开发模式 根据 重庆 目前房地产现状， 若 该项目不 只 进行前期的 破产清理 ，改变土地性质和进行土地转让，还 进行房产开发， 将给 君恒建设公司 带来良好的经济回报。 而且 ，房产开发将使 恒建设公司 在 重庆 的 投资步入良性循环 和 可持续发展的道路。 第 五 部分 项目规划 方案 一 、项目规划设计要点 由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条件如下： 1、净用地面积： 120 亩。 2、容积率：不大于 3、建筑密度：不大于 40%。 4、 绿地率：不小于 30%。 6、其他按有关规定。 二、项目技术经济指标 8 （一）项目主要技术指标 项目 计量单位 规划要求 数值 备注 总占地面积 其其中 建筑占地面积 道路广场占地面积 绿化占地面积 其他占地面 积 总建筑面积 计算容积率面积 1 按功能性质分 其 其 中其中 居住建筑面积 商业建筑面积 物管用房面积 于 3、 4#楼住宅 1F 社区活动用房面积 于 4#住宅 1F 幼儿园 垃圾站 公厕 入口门卫用房 18 地下车库及 设备用房 计入容积率 2 按地上地下分 其中 地上建筑面积 不得大于 196875 地下建筑面积 建筑密度 不得大于 40 计入容积率 容积率 不得大于 绿地率 不得小于 30 下建筑面积不计入容积率 居住总套数 套 2987 居住总人数 人 7468 平均 /户 停车位 个 住宅 /100 718 地上： 463 地下： 255 公建 /100 第 六 部分 项目 开发 方案 一、项目开发建设方案 （一）对土地开发模式 只需对地块上的建筑物拆除，达到拍卖要求即可。 （ 二 ）对 房产开发模式 1、开发方案设想 9 将小区开发为小高层组团。其中临二环路东四段与东大街东延线一侧开发为一 至二 幢 首 2 层或 3 层为商业业态的小高层。考虑到本项目市场推广计划及小区建设的实际需要，拟将整个项目分两期进行开发。第一期首先完成样板楼展示工程、小区大部分基础设施、公建配套设施和南面组团。这样可以使 首期买家享受到已成熟的配套设施。本期推出的楼盘价位不宜太高，以吸引买家，树立形象，为二期提高售价作好准备。第二期开发北面组团。 2、建设进度计划 本项目预计从 2011 年 7 月开始 启动破产清理程序 ，工期约为 2 年。整个工程分 一 期进行。 （ 1）土地整理及前期开发进度 本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计 为 2011 年 10 月至 2012年 4 月 。同时开展前期市场调查、项目开发和营销方案策划、初步可行性分析，规划、建筑、建筑施工设计，项目报建等工作。 （ 2）一期开发 进度 开发组团，预计时 间为 2011 年 10 月至 2013 年 10 月 。 二 、项目经营方案 项目经营方案主要针对 房产开发模式 。根据目前 重庆 市房地产的实际情况，本项目的经营方案初步设想为： 三 、 项目 投资方案 见项目第 八 部分项目资金筹措。 第 七 部分 项目投资估算 一、 土地开发模式 总投资估算 （ 一）开发成本测算 此模式下 开发成本即为 土地成本 元 。 10 1、 实际出让地价预估 本地块为工业用地，出让时需改变土地用途为商住用地。为了便于计算及 考虑到 可能的规划情况， 拟设定本地块的商业建筑面积与住宅建筑面积的 比例为 20%:80%。 （ 2） 地价估算 该地块出让时每亩地价预计 =元 /亩 +元 /亩 =元 /亩，则出让时地价预计 =元 /亩 33 亩 =2,元。 万元。 备注：以上是按成都地区以前工业用地转让及土地用途改变的一般办法 来 计算出让金补差额的 。 （二）开发费用测算 1、 管理费用 管理费用按每月 元计算， 从 2011 年 7 月至 2013 年底， 共计 1315 万元 。 2、 其他费用 其他费用 为破产启动费用 1,200 万元 及其他 可能尚需费 用 100 万元 ，合计为 1,300 万元 （备注：虽然 1,200 万元是 先期垫付 ，后期土地拍卖后