项目地块可行性研究报告

1 路以南项目 地块可行性研究报告 20072 第一章 房地产投资宏观环境 一、 X 概况 （一）人文、地理及交通条件 1、区域位置与交通状况 X 市位于安徽省北部，东经 116 度 23 分 117 度 02 分，北纬 33 度 16 分34 度 14 分之间。地处华东地区腹地，苏、鲁、豫、皖四省之交，北接萧县，南临蒙城，东与宿州比邻，西连涡阳和河南永城。南北长 108 公里，东西宽 60公里，总面积 2741 平方公里。 X 市地势由西北向东南倾斜，地貌以平原为主，低 山残丘面积仅占 本市河流有十多条，总长 378 公里，主要河流有濉河、南沱河、闸河、龙岱河、岱河、龙河、湘西河、洪碱河、巴河、王引河、新北沱河、包河、浍河、懈河、北淝河等自然和人工河流 ， 面积约 18 万平方米。素有 百里煤城 美誉，大小煤矿星罗棋布 。 全市因采煤塌陷土地已达 15000 公顷，形成永久性水面 4000 公顷，季节性水面 5000 公顷。 春秋季明显短于冬夏季，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，年平均气温为 氏度。全年主导风向夏季多为东南风，冬季主导风向为东北风。 2、行政划分及隶属关系 X 市位于安徽省北部，苏、豫、皖三省交界处。市辖一县三区： 包括 濉溪县 3 （ 10 镇 1 乡， 413 村， 24 居） 、 相山区（ 1 镇 7 办， 40 村 56 居） 、 杜集区（ 3 镇2 办， 92 村， 20 居） 、 烈山区（ 3 镇 5 办， 84 村 , 43 居） 。 3、人口状况 2006 年， 年末全市户籍人口 人 ，比上年末增加 人，其中 非农业人口 人。 常住人口 204 万人，与上年持平。 2006年人口数及其构成 指 标 年末数（万人） 比重（ %） 4 指 标 年末数（万人） 比重（ %） 全市户籍人口 其中：非农业人口 业人口 中：男性 性 中： 0 8 0 岁及以上 、城市发展的优势与 制约因素 （ 1） 自身优势 ： 煤炭资源优势。 X 已探明储量 84 亿余吨，且煤种齐全。随着国家新能源战略的实施， X 市 煤炭资源的品种优势将进一步突出，是全国少有的具备发展煤化工条件的煤产区之一。 区位优势将逐步显现。 X 是安徽距离淮海经济区中心城市徐州最近的城市，是安徽离出海口最近的城市之一，也是距离未来中俄联合建设欧亚大陆 桥最近的城市。京福高速、连霍高速的贯通，京沪高速铁路的修建，进一步改善了 X 市的交通条件， X 市东西互补、南北交融的区位优势逐步提升。 劳动力资源优势。 经过多年的发展，形成了一大批高素质工程技术人员和技术熟练的产业工人，劳动力成本远远低于长三角地区，比较优势明显。 综合经济实力日益增强。 十五 以来 X 市 经济呈加速增长态势，地区生产总值及财政收入等增长速度指标一直位居皖北地区前列。 推动经济加速增长的重大项目布局初步形成。 煤炭、电力、煤化 盐化一体化、煤化工等一大批重点项目已经实施，新经济增长点开始全面孕育 ，推动经济加速增长的重大项目储备充裕。六是社会精神文明优势。经过多年的文明城市创建工作，市民文明素质和城市文明程度得到了极大提高。 （ 2） 面临的挑战和制约因素 ： 从外部制约因素来看，我市经济发展高度依赖煤电产业，煤电产业增加值占整个工业增加值的 80%以上，产业结构过于单一，抵御宏观经济波动风险的能力弱，易受国际、国内能源价格波动等不确定性因素的冲击。 5 从内部制约因素来看，一是资源及环境要素的制约。我市水资源匮乏，人均水资源占用量仅为全省平均水平的 2/5，且地表水污染严重，造成功能性缺水。工业 三废 、 采 煤塌陷速度仍在加快，对维护 X 的生态环境构成了严峻的挑战。二是资金的制约。企业的融资能力偏弱，融资以贷款为主，融资方式和渠道单一，投融资机制不活，制约了企业的成长和经济的发展。三是人才制约。在采煤、选煤方面人才济济，但其他方面的人才就明显不足，特别是煤化工、管理、开放型等专业人才有限，人才的后备资源不足。四是城乡经济发展不平衡，二元结构矛盾突出。农业人口较多，农村经济发展相对滞后，产业化水平偏低，县域经济发展缓慢。中心城区规模小，聚集功能不强，辐射能力弱，对农村经济的带动力不足。五是开放型经济、非公有制经济等 发展不足。经济发展对资源依赖性较强，企业的自主创新动力不足；经济外向度较低；非公有制经济总量小，远低于全国和全省平均水平；开发区和工业园区发展慢、总量小，对全市经济增长贡献率低。 （二）历史沿革与文化属性 相传公元前 21 世纪，商王朝的创立者商汤的十一世祖相土向东部开拓疆土，建城于相山南麓，相山、相城由此得名。春秋（公元前 588） 宋国共公为避水患，经睢阳迁都于相。中华民国元年（ 1912 年） 市境分属安徽省宿县和江苏省萧县。 1948 年 11 月，市境解放。 1949 年 6 月，市境分属华东局皖北行政公署宿县 专区之宿县和萧县。 1960 年 4 月，建立濉溪市。 1971 年 4 月，更为X 市。 X 著名的风景名胜有 相山森林公园 、 显通寺 、 饮马池 、 钓鱼台 、 叠翠峰 、 奇峰 、 摩崖石刻 、 万丈碑 、 牛鼻洞 、 秘霞洞 、 雪泉 、 战捷山 、 天藏寺 、 龙脊山自然风景区 、 南湖公园 、 乾隆湖旅游风景区 、 世纪广场 。 X 的闻人名士有： 春秋时期政治家、秦相蹇叔 ；三国时期的 扬州刺史刘馥 、魏国大司农 桓范 、 三国魏著名文学家、哲学家、音乐家 “ 竹林七贤 ” 之一 的 嵇康 、 刘伶 ； 东晋军事家 、 音乐大师桓伊、东晋绘画和佛像雕刻 大师 戴逵 ； 明代开国元勋傅友德 ； 我国当代杰出的人民艺术家、雕塑艺术大师 、 著名的美术教育家 、 中国美术馆事业的开创者刘开渠等等 。 X 市 酒文化 悠久， 著名的口子酒就是产于此地。 临涣包瓜 、 临涣棒棒茶 、黄里石榴 、 黄里笆斗杏 、 土型西瓜 、 大庄葡萄 、 宿半夏 都是 X 的 久负盛名的特产 。 6 （三）城市发展与城市规划建设 2006 年 荣获 国家园林城市 称号。年末城市人均道路面积 方米，城市供水普及率 建成区绿化覆盖率 人均公共绿地面积 方米，燃气普及率 城市公交客运人次 5410 万人次，比上年增长 交通运输能力不断提高。 全年公路运输完成货运量 3626 万吨，比 上年增长 货物运输周转量 112622 万吨公里，增长 24%。完成客运量 3408 万人，增长 旅客运输周转量 199722 万人公里，增长 国务院办公厅关于批准 X 市城市总体规划的通知中明确规定： X 市在城市发展过程中要以主城区湖泊为中心，相山、龙脊山为背景，构建 双山伴湖 的山水城市框架。依托城市丰富的水系和周边山体，大力开展城市绿化建设，形成多种形式的公共绿地系统，突出山、水、城、林交融一体的城市特色。在城市功能定位方面，坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，统筹 做好 X 市城市规划、建设和管理的各项工作。大力推进经济增长方式的根本转变，调整产业结构和布局，依托 X 市丰富的矿产资源和能源工业优势，发展高新技术产业和第三产业。不断完善城市功能，逐步把 X 市建设成为经济繁荣、社会文明、生态良好，具有地方特色的现代化城市。努力建成 安徽省东北部地区的中心城市，国家重要的能源城市 。 根据规划要求，未来 15 年 X 市城市发展的总体目标是：有序推进城市化进程，形成完美的城镇体系结构，拥有先进的公共服务设施和完善的城市基础设施，生态环境建设成效显著，城市管理规范有序。通过 20 年左右的时间，把 X 建设成为布局合理、功能完善、环境优美的资源型生态山水园林城市。 到 2020 年，X 主城区实际居住人口控制在 94 万人以内，建设用地控制在 方公里以内。 二、 经济运行及人民生活 （一）经济运行 1、国民生产总值 全年生产总值（ 元，按可比价格计算，比上年增长 2、人均 常住人口计算， 人均生产总值 11015 元 ，比上年增加 763 元。 7 3、产业结构 2006 年， 第一产业增加值 元，增长 第二产业增加值 长 第三产业增加值 元，增 长 三次产业结构为 一产业第二产业第三产业4、固定资产投资 全年累计完成固定资产投资 上年增长 元， 房地产开发投资 元 ，分别增长 分行业看，工业投资 75 亿元，增长 其中采矿业投资 元，制造业投资 元，分别增长 99%。分区县看，濉溪县完成投资 元，杜集区完成投资 元，相山区完成投资 元，烈山区完成 投资 元，分别增长 （二）人民生活 1、城市居民人均可支配收入 城镇居民人均可支配收入达到 9807 元 ，比上年增长 14%，人均消费性支出7559 元，增长 12%。 2、恩格尔系数 8 恩格尔系数 下降 百分点 。 3、消费品零售总额 2007 年实现社会消费品零售总额 元，比 上年增长 增幅为近10 年来最高水平。 4、居民人均储蓄存款余额 居民储蓄存款余额 元，较年初增加 元，增长 5、人均居住面积 城镇居民人均住宅使用面积 方米 ，农村居民人均住房面积 38 平方米 。 第二章 X 房地产市场发展概况 一、 X 房地产发展的轨迹： 2001 年黎苑新村成为 X 市 最大最大的住宅小区。房地产市场平稳。 2002 年 X 市房地产开发投资额为 1。 37 亿元 。 2003 年 X 市 房地产投资金额达 元，同比增长了 74%，完成开发建设面积 平方米 。 2004 年，房地产开发经营商品房施工面积 平方米 ;竣工面积 商品房销售面积 平方米 ;商品房销售额 元。 2005 年房地产投资 元 。 2006 年仅相山区内房地产投资就达到 10 亿元 。 从 2001底相山区五年累计完成开发面积 400 万平方米 。 2002 年以来 ,X 市 商品房销售价格的不断上涨也反映了商品房市场的供求状况。在 X,商品房价格平均价格 2002 年为 1202 元 /平方米 ,2005 年 5 月末为 1519元 /平方米 ,上涨了 但是市区的商品房价格明显 的高于统计价格。目前市 9 区新建住宅和二手住宅的最低价格分别为 1950 元 /平方米、 1500 元 /平方米 ;最高价格分别为 3100 元 /平方米、 2900 元 /平方米 ,比 2002 年几乎增加了一倍 ,居安徽全省的第二位 。 二 、 现状 ： X 市 房地产起步较晚，虽然历经这几年的高速增长，发育还是不太完善，表现在房地产价格不太稳定，开发项目信息不能共享，已售房和未售房信息不公开，期房交易、炒房等投机行为严重，造成了多数市民对是否买房把握不准，对房价更是如雾里看花般迷惑，是持币待购还是马上入市，专家的争论，政府的缺位，使百姓无所适从。目 前 楼盘房价保持在 1600平米之间，最高 3200元 /平米。 从 2002 年到现在， X 市 房地产项目开工和竣工面积成倍增长，房产交易空前活跃，同时房地产价格不断增长，很多市民已经感觉到房价到了无法承受的地步，最近的一项调查显示多达 90%的人表示买不 到 房子，一时间，房价成了人们街头巷尾议论最多的话题：今年房价还会不会继续上涨；价格会不会往下跌，会出现在什么时候！ 三 、 分析 现在房地产市场上无外乎两种声音： 1、 房地产价格继续上涨，因为真实地消费需求决定着现在房地产市场还是买方市场，房屋还属于紧 俏商品，供不应求，价格自然会上涨，加上土地成本、建筑材料成本不断增加造成房地产价格不断走高。 2、 房地产价格将在 2007 年夏 秋 间出现下降的拐点，这是因为房地产市场经过几年发展，利润可观，吸引了众多的开发企业进入，大家都在圈地建房，一时间房地产项目如雨后春苏般的大量增长，百姓固然有需求，但是需求总量有限，而开发面积成倍增加，早晚会出现供大于求的局面，到那时房地产价格的走势将会日趋明显！ 10 四 、 风险 X 市 的房地产新项目虽然主要集中在人民路附近，但是配套设施及其不完善，商业、医疗、教育、金融、日常消费设施也不健 全，城市新区的居民生活还要靠老城区补给。 新区的小区建设大多是 100 平米以上的大户型房屋，在目前较高的房价下，房屋总价较高，购买房屋的市民 70%靠银行贷款，买房后，他们不得不紧衣缩食，还款供房贷，大大的影响到他们的生活质量，一旦经济出现波动，或者银行调高利率水平，将进一步加大他们的资金压力，加之父母养老、子女抚养、教育医疗等现实问题，是这些新区居民不敢再奢侈消费，只能把钱继续存在银行里，从而造成消费紧缩，使自己的生活水平不同程度的下降，这是他们不愿看到的事实。一旦投资买房，就是为了赚钱房屋上涨后房价的差价， 而现在房价水平已经处在一个很高的水平，达到了几乎近疯狂的地步，再此背景下，银行已经调高了贷款利率，当也不排除国家有关部委和央行联手调控房价，进一步出台房价调控措施政策的出台，遏制房价，那时我市房价将出现一个新的拐点。如果在进入投资的话，利润将大幅缩减，随着房价见顶回调的可能性越来越大，投资房市的风险也随之加大，一旦房价回调，房屋加之缩水的速度一点都不比股市慢，目前房市已有一部分资金调离，重新投入股市、债市等金融市场 。 五、 X 市 2006 年上半年房地产市场发展平稳 X 市居苏豫皖三省之要冲，卧淮海经济区之腹地，辖 一县三区，拥有二个省级开发区，总面积 2725 平方公里，人口 202 万。 2006 年 X 市按照东延、西进、南扩的思路在城市路网，功能设施和景观建设都大做手笔，力争将 X 市打造成全国最佳宜居城市。 X 市房地产开发是在 20012002 年兴起，在 20032004 年可以说完全是个井喷的过程，由 20 万平米猛增到 160 万平米，投资额也由 2 亿到 6 亿的巨大转换。在市政府招商引资下，那些有着资金、人才的实力的房产开发商纷纷来到了相城立项，据统计在相城的浙商房地产开发公司投资额已占到 30%。 2006 年 X 市上半年房地 产完成投资 元，同比增长 房屋施工面积 191 万平米，同比增长 中新开工面积 平米同比增长 11 工面积 平米，销售面积 米，销售额为 12799 万元。 2006 年上半年作为房地产界风云变幻较频繁的一个时期， X 房地产市场依然在平稳中度过，这无不和政府及 X 市众多房地产商有着密切的关系。 房地产市场发展平稳，住房贷款增速减缓与房地产投资回落形势一致，全市投机投资性住房需求得到一定遏制，但短时间内房价大幅度下降的可能性不大。相关人士在谈到 X 市房地产 价格走势时表示，之前国家出台的房地产调控政策，从长远看，必将对稳定住房价格，调控住房结构起到积极作用，但从短期来看，受有关政策的影响，二手房交易量明显下降，新上市的商品房由于成本信息不对称，房地产开发商观望、惜售，因此房价大幅度下降的可能性不大。 上半年 X 市 购房者的消费也更加理性，购买住房面积在 80 平方米到 120 平方米的占 虽说 2006 年 X 市上半年房价比 2005 年上半年同期相比每平方只上扬了 300 元左右，但 X 市老城区因发展时间长，相应的配套设施均已成熟，加上现在的购房者对下一代的教育环境都 比较重视，使的那些在学校附近的楼盘的价格都比较偏高，记者一朋友住在 X 市的教育巷，那里周边有着 X 市的一幼、一小、一高，像这样楼盘价格就要比别的楼盘价格要高出许多。 根据市场调研分析来看 ：年龄在 2035 岁的准购房户在买房子时首选购房面积在 80 平方米到 120 平方米之间，但却将目标锁定在新城区，一是：价格相对便宜，二是：居家环境好，三是：未来的升值潜力大。 第 三 章 X 房地产市场分析 一、 X 市房地产市场走势分析 进入二十一世纪开始， X 房地产业迅速崛起。从最初的几家 统建办 系统公司发展到目前的众多的房 地产开发公司，每年快速增长。呈现出从旧城改造为主向新区开发转变，从零星分散建设到成片开发建设，从各自建设到统一开发规划。 1、 X 市房地产开发趋势 2006 年市区推出的 实际 房地产 开发与销售 总量 约 为 60 万平方米左右。 2007所推出的开发用地将维持去年的水平，土地的出让形式仍将以拍卖、招标为主。 12 随着中央有关文件的颁布和执行， 2007 年 X 市的土地市场在保证稳定的供应量同时，将更趋规范化。同时随着经济的快速发展，作为安徽北部的一个重镇，其资源城市的人均可支配收入将会有极大的提高，而房地产作为一种不动产的投资正逐步被 X 当地老百姓接受，因此从购买力的角度来理解 X 的房地产发展应该是较为乐观的 。 根据统计分析，我们发现 X 市土地成交价格在近几年内相差极大，究其原因主要是因为 X 市自从进行土地拍卖政策以来，地价得到大量的提升。因此，作为必须以拍卖、招标形式出让的商业、办公用地的地价将出现快速上升，从而增加房地产开发成本，促使房价的上升。 2、房地产投资情况分析 房地产开发投资额度历史数据比较 28639 350866065523008280554757879020114205810282121680500001000001500002001 2002 2003开发投资额 住宅 办公楼 商业营业 单位：万元数据来源： X 市统计局发 布的统计信息 3、房地产市场供求情况 X 市 往年 房地产施工竣工量历史数据比较 13 6954788696981498470273155427977210219020000040000060000080000010000001200000140000016000002001年 2002年 2003年050000100000150000200000250000300000350000400000450000施工面积 单位：平方米 竣工面积数据来源： X 市统计局发布的统计信息 4、 X 房地产市场分析小结 自土地实行招标、拍卖的几来， X 的土地供应量成倍增长，土地供应量充足。不管是房地产投资额还是商品房销售总额近年来都保持良好的经济增长态势，房地产各物业的供给略小于需求，供求关系在正常的波动范围内 。 从 X 市统计局房地产价格指数来看 ， X 房地产市场依然保持着强劲的增长态势，这种趋势将会在 2007 年继续持续下去。同时随着外 地投资大 鳄 不断侵入 X 市场， X 房地产竞争有望进一步加剧。 小结： 由于是国家型“能源重镇”，随着煤炭、电力价格的持续上涨，以此为支柱产业的 X 市经济呈跳跃性大幅发展 。 X 矿产集团即接近 20 万户，这类人群往年长期居住在狭小局促的 40 50 平方米的第一代、第二代住宅楼内，经济的发展，个人生活水平的不断提高，促使这类人群正在持续成为当地房地产改善型需求的巨大客户群体。特别值得关注的是 X 矿产集团的中高层管理人员，规模庞大，消费能力惊人。 房 地产作为消费和投资热点已经形成，而不是处于形成的过程。近几年，房地产开发投资、增量 房销售、二手房交易都快速增长，房价上涨速度也较大， 14 房地产业已经成为新的经济增长点。房地产消费热点和投资热点一旦形成就会持续一段 较长 时期。 城市带来的经济高速增长的格局近期不会改变，经济高速增长带来人均可支配收入的相应增长，这也意味着老百姓人均可支配收入也会呈总体增长的趋势，消费和投资能力自然也会提高。 人口城市化在快速推进。越来越多的农村人口进入市区， 目前 X 每年人口城市化的速度在 2%以上，外来人口的不断涌入，必然增加买房人的数量 。 城市向东、向南发展方向明确。 X 市区北部是相山，西部为县域或外省市，市中心区域 只有东部与南部有良好的土地资源可予以利用，政府前几年搬迁到城南板块，就指明了 X 现有的发展趋势 城市向东、向南开发拓展 。 旧城改造带来 再城市化 。 X 大规模的老城改造使得许多居民要重新购房，老城改造使得拆迁量增大，住房的需求量也越来越大。 地价涨幅较大，地价上涨难以控制。按照房地产市场运作的经验，地价每上涨 1 个百分点，房价就会相应上涨 百分点。 近几年 全国地价平均上涨加大 ，地价上涨则拉升房价。从发展趋势来看， X 的地价 长期上涨并不奇怪 。 房地产市场卖者有定价优势，从某种意义上讲具有垄断性。从经济学上来说，房地产市场是个 寡占市场 ，在寡占市场上，开发商必然会有卖家优势， 目前 X 房地产市场， 毕竟同一个项目只有两三个竞争项目，价格自然 较 高。 房地产投资的财富效应。房价上涨，买了房的人得到实惠，发展商有更好的投资回报，政府也得到更多的土地收入和税收，这是一种财富效应。这种 财富效应，使老百姓进入房地产市场十分踊跃。房价上涨不乏老百姓盲目追捧的因素， 据调查， X 市区 有些地方的二手房价高得毫无道理等，这客观上对房价上涨起到了推波助澜的作用。 房地产的供给品质不断提高，将导致成本增高。随着生活水平的提高，人们对住宅、景观、配 套有了更高的要求，开发商必然会在这些方面投入更大的资金，这也是发展商提高房价的一个筹码。 二、房地产发展现状与典型楼盘分析 （一）总体现状： 目前 X 市内房地产发展较为良好，以铁路线为界，城北（老城区）房地产 15 基本以城内单体高层住宅和城边缘多层小区为主，由于受老城区狭小区域、丘陵地形的限制和成熟的配套影响，目前房价较高（多层： 2800 /层 3500 / 而城南以平原地形为主，故大型中高档小区较多，同时随着市政府南迁及各项城市配套的陆续到位，以及大型体育场馆、五星级大酒店、高尔 夫球场、大型公园等相继开工建设，城南版块（尤其是城南东部）的升值空间巨大，目前城南版块的房价基本呈上涨势头，与两年前相比平均涨幅为 1000 元 /右，当前的房价基本为多层、小高层： 2200 /层： 3000 /右，而排屋、别墅： 50元 /套。 （二）目标地块竞争性楼盘 翡翠岛： 地理位置 人民路（四马路）以北、南湖路以西、张寨路以东 开发商 中房集团 X 中房金爵房地产开发有限公司 物业管理 中房物业（通过 际体系认证） 策划代理 北京亚豪房地 产服务机构 广告策划 北京万有引力广告公司 总用地面积 约 300 亩 建筑面积 约 27 万 积率 盘奖项 2007 年中国最值得期待名盘（第 8 届住交会） 楼盘广告 3 月 18 日开始 X 只有两种住宅 翡翠岛，非翡翠岛 六大 物业类型 1、浅水湾组团 独栋别墅为主的景观中心区 扇形布局 下沉式庭院 私家木栈道 私家专属车房 2、林水公馆组团 林水相依联排别墅区 6 面宽 6 米挑高客厅 南北双向私家花园 内置中庭院 3、凌波水榭组团 环绕溪流的叠拼别墅 外置楼梯 185积 下层送大面积私家花园 上层送大面积观景露台 16 4、阳光漫板组团 掩映层林的花园洋房 6 层电梯情境式退台花园洋房 一梯两户电梯 入户花园 大面宽、短进深 全明卫 90积 封闭阳台 5、城市花园组团 藏身花园的城市公寓 大面宽、短进深 封闭阳台 入户花园 6、棕榈花园组团 卓尔不群的点式高层 X 独创棕榈花园点式高层组团 弧线立面设计 180 度观景 情趣卫浴 挑空大堂 景观布局 8000 平米景观大道 一轴、两湾、六大功能组团 社区配 套 1000活会所、沿人民路商业区 配套设施 集中供暖系统、外墙外保温、 24 小时供热水、区内活水 目前状况 尚未开盘 销售价格 排屋： 3950 /层电梯洋房： 2950 /边配套 X 公园、五星级金陵大酒店、高尔夫球场、十二中、 体育场馆等 其他情报 2005 年地板拍卖价 元（约 40 万 /亩） 楼盘效果图 注：以上效果图摄于电视屏幕 17 （三）典型楼盘分析： X 市城南版块（铁道线以南）部分中高档楼盘个案分析： 1、蓝湖绿城 地理位置 长山路桥南、东 200 米， X 公园西侧， X 路以南 开发商 安徽悍马房地产开发有限公司 建筑面积 22 万 区配套 10000心景观区域，保温墙体、彩铝窗、双层中空玻璃、 1100华会所 物业类型 多层（ 6 层）、小高层 目前状况 一期：基本售罄（ 2007 年 10 月份交房） 户型设计 5510 余种户型） 调研目标 多层、小高层 销售价格 4 层中间套 1282355 元 /2007 年 10 月交房） 物业费 未定 周边配套 X 公园、黎苑小学、 12 中学等 2、温哥华城 地理位置 人民路东头（锦河两岸） 开发商 安徽众安房地产开发有限公司（浙江众安集团） 方案设计 上海澳森建筑设计有限公司 策划推广 杭州味蕾广告 总用地面积 3818 亩（二期 400 亩，其中南区 200 亩） 建筑面积 225 万 期 22 万 中南区 10 万 社区配套 幼儿园、大型超市、时代公园、智能化系统 物业类型 多层、排屋、别墅 二期：多层、水缘联排别墅（ 27 幢） 目前状况 一期已售罄，并入住 二期南区：正在销售，北区尚未开盘 户型设计 多层标准层： 18 多层跃层： 排别墅： 售价格 二期南区 多层： 1800 /5跃层 1600 元 / 排屋： 2700 /期北区： 多层： 2000 /墅： 5000 /业费 多层 /边配套 一幼、一小、一中 3、万马 相山庭院 地理位置 东起张寨路、西至长山路、南至董庄路、北依梅苑路 开发商 浙江万马集团 X 市万马房地产开发有限公司 规划设计 杭州江南建筑设计院 景观设计 澳大利亚 筑景观工程设计公司 物业管理 浙江中都物业管理有限公司 整合推广 杭州新天地行销机构 全案策划 杭州青鸟广告 楼盘卖点 未来 X 最具精品气质的高尚人文社区 总用地面积 298 亩 建筑面积 25 万 积率 院洋房 下） 绿化率 规划楼数 15 个花园院落（ 4建筑围合成一个院落组团） 物业类型 庭院 院洋房（多层） 户型设计 庭院洋房： 院 套设施 墙体外保温、中空玻璃门窗、壁挂式分户供暖系统 社区配套 4200山生活会馆、景观泳池 19 约 12000业步行街和中央绿轴、内环道路 国际标准的 9 大智能体系 1700儿园 销售价格 庭院洋房： 2488 元 /价） 庭院 3500 元 /价） 周边配套 妇幼保健院、射击馆、 X 市体育馆、市政府、世纪广场、 十二中、名流酒店等 备注 楼盘参考万科 天津水晶城规划建设 4、可伦国际公馆 地理位置 相山路与桂苑路交叉口 投资商 加拿大可伦 国际房产 开发商 X 可伦商贸广场开发有限公司 全程代理 上海诚策地产机构 建筑规划 英国 观设计 美国都林景观设计事务所 建筑风格 加拿大风情园林社区 建筑面积 70000业面积 20000 规划楼数 12 栋低密度双景观住宅（多层） 物业类型 多层、大型商业 楼盘奖项 2007 年中国绿色地产品牌十大园林景观楼盘金奖 目前状况 多层在售、商业尚未开盘 户型设计 位比例 1:2 销售价格 多层 2400 元 /价） 周边配 套 地处 X 行政办公中心，商贸广场、郁金香大酒店、同仁中 学、中级法院等 说明 该楼盘除多层住宅外，以大型商业中心做为楼盘主体 5、帝景翰园（中央公馆） 20 地理位置 梅苑路以北体育中心以南 开发商 X 宏基房地产开发区有限公司 整体设计 华邦建筑设计机构（上海） 物业管理 加拿大 销企划 仕不动产机构（上海） 物业类型 高层、别墅 目前状况 一、二期已售罄，三期接受预约，尚未开盘 户型设计 三期高层： 105墅： 300 销售价格 三期高层： 3000 /墅： 180 万元 /套起价 备注 目前 X 公认最高档的小区 6、奥斯卡 春城 地理位置 相阳路（天地人集团对面） 投资商 浙江中富建筑集团股份有限公司（绍兴 上虞） 开发商 X 富华置业有限公司 建筑景观设计 浙江华汇工程设计集团有限公司 全案策划 杭州尚龙广告 物业类型 多层（ 5+1） 社区配套 热电厂直接集中供暖、 5 大主题风情广场、 2 万 市休 闲绿化、 目前状况 一期已基本售罄，于 2007 年 7 月份交房 二期尚未开盘，但可接受预约 户型设计 约 80售价格 一期多层： 2360 元 /边配套 X 职业技术学院、同仁中学、梅苑学校（西） 7、家天下 水景天成 地理位置 濉溪路 306 号庆相桥西南（与濉河交叉口） 开发商 X 绿洲房地产有限公司 21 景观设计 衢州花神园林绿化工程工程有限公司 全程企划 厦门特域企划公司 总用地面积 415 亩（ 30 万 建筑面积 45000期） 规划户数 303 户 (二期 ) 绿化率 60% 楼盘卖点 X 独创的组团式景观绿岛设计 X 唯一 原生态水公园高尚居所 社区配套 10000央会所、 9 班幼儿园、私人健康中心、中央游泳 广场、网球场、亲水平台、亲子乐园、 3 万 区内水系 物业类型 多层、高层、叠排、别墅 目前状况 一期多层基本售罄，一期叠排、二期多层正在销售 户型设计 一期叠排 270右 二期多层亲水公寓 129期叠加别墅 190式花园洋房（现房）： 230 销售价格 一期叠排： 2600 元 /价）总价 70 万 二期多层： 2400 元 /价） 周边配套 1700 米濉河河 滨公园、新老濉河水域、淮纺路小学 8、宏发半岛 地理位置 相阳路 106 号 开发商 X 润竹置业有限公司 规划楼数 4 幢 物业类型 高层住宅 目前状况 14 层以下已基本售罄、 14有部分房源在售 户型设计 88售价格 2900 /14价格） 物业费 / 周边配套 二幼分院、相阳路菜场、翠峰路小学、黎苑小学、中医院、 22 相王广场、世纪广场、体育广场、工行、农行等 公共交通 8 路、 16 路、 18 路、 19 路 9、新城国际 地理位置 人 民路与相阳路交叉口西侧 开发商 X 市房地产开发公司 物业管理 品牌物管公司（ 24 小时酒店式管理） 全程策划 合肥贱卖广告有限公司 楼盘广告 60 年代生人生活专署 总用地面积 6000筑面积 23000层住宅 19000场 4000下 2000 绿化率 30% 车位数 60 个（ 38 个私家停车位） 楼盘卖点 X 首个公馆式豪宅 楼盘特点 900中花园、纯四房公馆豪宅、裙楼大型商业 配套设施 板式高层、一梯两户、双层中空玻璃、中央空调系统、集中 供暖系统 、新型保温墙体建材、智能化系统 规划楼数 1 幢（ 114 户） 物业类型 高层（ 3） 目前状况 接受预约、尚未开盘 户型设计 三房两厅两卫一内庭院 售价格 2400 元 /价） 周边配套 西城小学、人民路中学、 X 煤炭技工学校、 X 中医院、 西城新村菜场、中国银行、体育广场、 X 行政服务中心、 中国移动通信、相山区检察院、人寿保险、大地财产保险等 10、慢城 地理位置 人民路以南，北寨路与长山路之间（发现之旅东侧） 开发商 X 淮信房地产有限公司 23 建筑设计 北京中华建筑 设计院 销售代理 安徽同志地产顾问机构 品牌运筹 合肥同志广告有限责任公司 建筑面积 12 万 业类型 多层、小高层、商铺 配套设施 分户供暖 景观配套 3500南亚风情中庭景观 目前状况 在售 户型设计 多层 高层 多层顶层 高层顶层 销售价格 多层 2690 /高层 2200 /价房源 9#102（多层洋房） 2490 元 /价 336449 元 1#0902（电梯洋房） 2550 元 /价 230826 元 2#1103（电梯复式） 2520 元 /价 531569 元 8#605（多层复式） 1990 元 /价 432288 元 物业费 多层 /，小高层前 3 年 / 周边配套 粮贸大厦、妇幼保健院、金陵酒店、 12 中、体育中心等 11、佳恒 桂花园 地理位置 梅苑路北侧、相山路西侧（香舍花都对面） 开发商 不详 物业类型 多层 配套设施 分户供暖 景观配套 3500南亚风情中庭景观 目前状况 尚未开盘（估计以集资房为主） 户型设计 7 种户型） 周边配套 农行、国税大厦、国泰中学、兆基家居、联通大厦、博物馆、 图书馆等 24 X 市城北版块（铁道线以北）部分中高档楼盘个案分析： 1、九方天水（现名：九方 东紫昱苑） 地理位置 林业处以北长山以南（榴园路与幸福路交叉口） 开发商 X 市九方房地产开发有限公司 销售代理 安佳置业顾问有限公司 绿化率 32% 楼盘卖点 皖北地区首席 半山养生型主题社区 规划户数 400 余户 物业类型 多层、联体别墅（ 2 户）、独栋别墅（ 1 户） 目前状况 预约登记中（尚未开盘） 户型设计 多层 区配套 统一分户供暖、智能化安全体系、管家式物管、 35 处社区健 身设施、 100 公尺攀岩基地、 1000 米景观大道 周边配套 矿工医院、职防院、二幼、二小、实验中学、银行、餐饮、 百货大楼、友谊巷、党校菜场、淮海路商业圈、相山公园、 2、名仕花园 地理位置 相山路北端， X 电大南 开发商 不详 规划楼数 1 栋 规划户数 158 号 物业类型 高层 目前状况 6 层以上已全部售罄， 1部分房源在售 户型设计 119158190售价格 3600 /1），顶层 4900 元 /售率 90% 周边配套 二实小艺术幼儿园、实验二小、电大、市委党校、相山公园 （四） 楼市主要特征评点： 25 1、 楼市 规模分析 由于早期较早项目进入尾盘期，市场供应量相对减少，但是同时部分新楼盘正在 推广 正式 入市，如相山庭院、慢城、相山峰景、水景天成二期、华佳梅苑二期、奥斯卡春城二、三期以及慢城等，估计未 来 12 年市场的总体供应量仍会维持在约 5070 万平方米左右。 X 市场上户型面积相对集中在 90150 平方米的中、大户型为主。 90 平方米的二室二厅，以及 110120 平方米的三房二厅为市场主力户型，从销售进度来看，此类房型也是市场上畅销房型。预计在 7090政策实施以后，市场上 90平方米及以下的中、小户型将大量上市，市场竞争将更为激烈。 不确定因素也在相当一定程度上存在，如翡翠岛、慢城、相山庭院、帝景翰园 后几期产品 的上市时机、价位，都将可能成为潜在重要的竞争对手，应给予高度关注。 2、价格分析 X 新售 楼盘的单价区间： 16005500 元 /平方米，其中最低报价是温哥华城二期 1700 元 /平方米，最高报价相山庭院别墅报价 5500 元 /平方米。 X 新售楼盘的价格主力区间：多层（包括花园洋房）： 2800 /层 3000 /屋、别墅： 50元 /套。主力总价在 22 万 35 万之间。 部分一楼送花园，价格和 3、 4 楼齐平， 6 楼普遍带阁楼 以上的计入建筑面积，销售价格基本为各楼盘最低价格。 3、营销策略分析 大部分楼盘都主要以户外广告为主，如罗马 旗 、大型户外看板等。 新出楼盘越来 越注重对楼盘的形象包装，如售楼出的装修、项目沙盘的制作精美、销售资料的配备等。 大量代理公司的介入，从根本上提高了整个 X 市场的销售水平和竞争力。 部分楼盘办理 宾卡，提供部分优惠打折等。 4、销售状况分析 部分楼盘已经售完，如早期的金色华松、惠泽山庄等，部分进入尾盘销售， 26 如香舍华都、凯旋百年、海容尚城等，以及从帝景翰园的后期销售情况来看，总体销售呈现一片 上升 趋势。除了新上市尚未开盘的楼盘外，在售楼盘的总体销售率 75%左右，但是其中部分楼盘销售率达 90%以上，如相山 1 号、现代花园、巴黎印象等，也有 部分楼盘销售约 40%，如慢城等。 从整个市场来看，楼盘的形象包装，广告推广以及现场的销售道具的配备情况来看，注重形象包装的楼盘在销售速度方面显然要快于不注重包装的楼盘，如香舍花都，相山 1 号以及帝景翰园等。 从本次市场调研情况来看， X 市场项目总体规划有超小高层、高层、多层混合社区方向发展的趋势，同时在帝景翰园成功的刺激下，市场对高层、小高层项目看好的趋势提高。 从项目个体来看，规划中越来越注重小区的品质的提高、从概念的导入、到建筑的设计、小区的环境等各个方面都得到进一步的提升。 5、目标客户分析 目前 X 的主 要购房群体为采矿业从业人员、电厂职工、政府公务人员、从事经营者。其中矿区职工为房产市场的主要购买力，矿区中高层管理人员以及从事经营者则为排屋（连体别墅）、别墅的主要消费群体（矿区的基本职工月收入为 3000 元以上，而中高层管理人员一般年薪均为 10 万以上）。 根据 2005 2006 年 X 房地产市场调查研究机构的一份内部调查问卷统计分析资料 X 市消费者住宅户型需求调查报告 显示，我们可以了解 X 市目前在售楼盘的主力户型、畅销户型、滞销户型及消费者对户型的需求类型： （ 1）客户需求特点 A年龄分布： 27 被调查人群年龄分析20岁以下,18, 8%3040岁, 63,28%4050岁, 47,21%50以上岁,10, 4%2030岁, 85,39%20岁以下2030岁3040岁4050岁50以上岁B. 收入人群比例： 被调查人群收入分析5 0 0 元以下,13, 6% 5001000元 ,47, 21%10002000元 ,73, 32%3 0 0 0 元以上,55, 25%20003000元 ,35, 16%500元以下5001000元10002000元20003000元3000元以上C. 目前 X 居住状况： 目前居住楼型109, 51%47, 22%35, 17%4, 2% 16, 8%多层小高层高层别墅其他目前 X 市消费者居住多层的约 51%，居住小高层的约 22%，居住高层的约8%，居住别墅的约 2%，居住其他物业类型的约 17%；其中 住在一、二层， 住在三、四层， 住五、六层， 住在七层以上。 28 由此可以看出，现在 X 市的住宅主要的建筑形式