常州市荣亨商业地产项目地位报告.doc

1 常州市荣亨商业项目常州市荣亨商业项目 市场研究与商业评估报告市场研究与商业评估报告 第一章第一章 常州商业发展总体结构研究常州商业发展总体结构研究 COMMERCIALCOMMERCIAL DEVELOPMENTDEVELOPMENT OVERALLOVERALL STRUCTURESTRUCTURE RESEARCHRESEARCH 第一节第一节 常州商业发展的基础条件分析常州商业发展的基础条件分析 一 常州发展商业的自然优势分析 1 常州区位优势 常州是一座有着 2500 多年文字记载历史的文化古城 历史上有 龙城 别 称 同时又是一座充满现代气息 经济较发达的新兴工业城市 常州现辖金坛 溧阳两个县级市和武进 新北 天宁 钟楼 戚墅堰五个 行政区 全市总面积 4375 平方公里 全市户籍总人口 354 7 万人 其中市区面 积 280 平方公里 人口 81 万 人口密度比较高 2 常州交通优势 2 常州处于美丽富饶的长江金三角地区 与上海 南京两大都市等距相望 与苏州 无锡联袂成片 构成了苏锡常都市圈 常州有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件 市区北临长江 南濒太湖 沪宁铁路 沪宁高速公路 312 国道 京杭大运河穿境而过 全市 水网纵横交织 连江通海 长江常州港 作为国家一类开放口岸 年货物吞吐量超过百万吨 长江常 州港万吨级通用码头已建成投入运行 石化码头和集装箱码头也在建设中 常州民航机场通达北京 广州 厦门 深圳等国内 20 多个大中城市 并具 备了开通中程国际航线的条件 邮电通讯可连接世界 180 多个国家和地区 常州已成为名副其实的交通枢纽 今后国家高速铁路 城际轨道交通逐步建成以后 常州的区位优势会越来 越显著 二 常州总体经济状况分析 1 现阶段常州经济总量分析 0 500 1000 1500 2000 CDP1100 61302 215601880 增长率 15 50 15 10 15 20 15 60 2004年2005年 2006年2007年 3 图 1 1 常州近年经济总量增长图 常州经济总量近年增长很快 经济总量平均每年以 15 以上的增幅增长 常州已进入经济高速发展的快车道 到 2007 年 全市实现地区生产总值 GDP 1880 亿元 人均生产总值超 过 5800 美元 而同期全国人均生产总值是 2280 美元 常州超过全国平均水平 2 5 倍 2 现阶段常州经济总体结构分析 图 1 2 常州近年经济总体结构图 图 1 3 全国经济总体结构图 分产业看 常州第一产业增加值 63 亿元 增长 3 5 第二产业增加值 1122 亿元 增长 16 2 第三产业增加值 695 亿元 增长 16 0 产业结构得 4 到明显优化 三次产业比重结构为 3 4 59 6 37 同比上年 第一 第二产业比重分别比上年下降 0 4 个 0 8 个百分点 第 三产业比重比上年提高 1 2 个百分点 与同期全国三大产业中的第三产业相比 常州超过全国平均水平的 1 5 倍 中国商业化程度最高的上海 三大产业的结构比重分别是 0 8 47 3 51 9 三产发展水平是常州的 1 4 倍 3 常州产业和产品优势分析 常州凭借发达的产业基础 初步形成了工程机械车辆及配件制造 输变电 设备制造 汽车及配件制造和新型纺织材料四大支柱产业 以及电子信息 新 型材料 生物医药及精细化工三大新兴产业 并拥有软件 轨道交通车辆及部 件 新型涂料 三药 新材料 精细化工等六个国家级特色产业基地 目前常州拥有 省著名商标 133 件 拥有中国驰名商标 10 件 三 常州居民收入指标分析 1 常州近年城市居民家庭收支指标分析 5 图 1 4 常州近年城市居民家庭收支增长图 近年来居民收入稳步增加 生活质量日益改善 全市按常住人口 户籍人 口计算人均生产总值分别达 43674 元和 52805 元 按现行汇率折算分别超过 5800 美元和 7000 美元 2007 年 常州市城市居民收入保持两位数增长 从收入构成看 工薪收入 经营净收入和转移性收入均有所增长 工薪收入在家庭总收入中的主体地位依 然稳固 2 工薪收入稳步增长 工薪收入是城市居民家庭收入的主要来源 在常州市城市居民家庭总收入 中所占比重达 60 左右 2007 年 常州市城市居民人均工薪收入达 12606 元 比上年增长 15 增 幅比上年提高 3 8 个百分点 工薪收入的稳定增长 主要得益于经济的健康快速发展 企业效益的稳步 提高以及多渠道就业政策的积极实施 去年常州市职工在单位获取的人均工薪 收入达 12507 元 比上年增长 15 9 3 经营收入快速增长 近年来常州市政府加大对私营个体经济的培育和扶持力度 城市居民的自 主创业意识有所增强 从事个体经营及非公经济的从业人员比例持续上升 使 得城市居民家庭收入中个私经营收入所占份额不断提高 抽样资料显示 2007 年 常州市城市居民家庭人均经营净收入 2831 元 比上年增长 18 6 占居民家庭总收入的比重达 13 6 较上年提高 0 5 个百分 点 4 转移性收入显著增长 6 转移性收入 包括政府或社会对居民家庭的各种转移支付 以及居民家庭 间的收入转移 近年来 常州市多次提高企业离退休人员的养老金标准 已从 2004 年的 752 元提高到现在的 1025 元 这使得离退休收入增长 成为拉动城市居民家庭 转移性收入增长的主要因素 抽样调查显示 2007 年常州市城市居民人均转移性收入 5227 元 比上年 增长 21 4 拉动居民家庭收入提高 5 1 个百分点 其中人均养老金或离退休金 收入达 3961 元 增长 16 1 占转移性收入的比重达 75 8 5 常州居民储蓄余额 2007 年底居民储蓄存款余额达到 1092 1 亿元 当年新增 78 2 亿元 其中 定期储蓄存款余额 804 6 亿元 新增 39 6 亿元 活期储蓄存款余额 287 5 亿元 新增 38 6 亿元 人均储蓄存款余额为 30789 4 元 同上年增加 2204 7 元 图 1 5 常州近年居民人均储蓄增长图 6 常州近年农村居民家庭收支指标分析 7 图 1 6 常州近年农村家庭收支增长图 第二节第二节 常州商业与商业地产的发展研究常州商业与商业地产的发展研究 一 常州早期的商业格局 1 延陵路沿线是常州商业繁华之地 常州一直以来都是个商贸重地 其中延陵路沿线更是繁华之地 原有的常 州商业格局 是以一个商贸中心 四个社区中心 和散落在商贸中心与社区中 的商业自然形成的商业布局 几十年来的服务于常州市民 同时 常州的商业还包括邹区灯具城这样的批发型商业 和辐射周边地区 的综合性商业 这也为常州城市的发展提供了良好的发展基础 昔日延陵路商圈 由大型百货商店以及各种商业业态共同组成 成为了当 时常州市的核心商业圈 8 其辐射 西面为白云 花园 南面为兰陵 清潭 东面为丽华 朝阳 北 面为翠竹 红梅 以延陵路为核心 大商圈的半径也不过 4 5 公里 这个半径 与商圈概念极为吻合 2 常州市老商圈结构 常州市商圈由核心商圈 次级商圈和边缘商圈 又称辐射商圈 组成 核心商圈 早期常州市的核心商业圈就是延陵路商圈 是由大型国有商 业公司 大型百货公司 供销社 五金公司 糖烟酒公司 土特产公司等以及 各种商业业态共同组成 核心商圈的辐射半径在 1 公里左右 包含早期常州商业消费顾客总数的 55 70 次级商圈 次级商圈内包含了早期常州商业消费顾客总数的 15 25 其 辐射的半径在 3 4 公里 以一般的日用消费品和各种商业业态组成 边缘商圈 边缘商圈辐射的半径在 7 公里范围 以批发型商业 和辐射 周边地区的综合性商业业态组成 图 1 7 常州早期商圈构成图 二 常州商业地产的发展决定常州商业的基本格局 9 1 常州商业地产的发展机遇 1998 年以来 常州与其他城市一样 新的一轮房地产开发热潮如火如荼的 进行着 房地产的发展 城市面积的增大 改变了原有城市人口的居住区域和城市 布局 原来的城市交通 城市生活配套 城市商业格局以及城市人群结构分布 都出现了颠覆性变化 常州城市面积的扩大 曾经的一个核心商业与零散商业的组成 显然从结 构上看已经不能满足生活的需求 常州新的商业格局正在形成 从房地产的角度来说 新的市场机会也在等 待着商业地产的开发商们 2 常州新的商业体系正在形成 到了 2004 年的常州 东西 南北的长度已经较原来增加了一倍都不止 而 整体的商业格局却没有出现显著的变化 并且由于曾经的国有商业公司 百货 公司 供销社 五金公司 糖烟酒公司 土特产公司等商业组成的变化 使得 延陵路的商业出现了混乱 2004 年开始的南大街改造 路桥市场的出现 曾经令常州的商业形态得到 了极大的提升 与之相对应的老常州的商业也发生了翻天覆地的变化 百货公 司没了 食品商场小了 商业大厦不见了 五金公司只剩一层了 新的商业经 济的充实和分工又在补充着人们的生活 常州新一轮的城市发展格局 已经为常州的商业奠定了较好的商业基础 各种产业的良好的布局也提供了人群的居住区分 而常州被一天天做大的饼子 更成为商业地产的发展基础 10 当前 常州存在逐渐完善延陵路商业中心的商机 区域商业中心的机遇 以及社区型商业的机遇 这些商业机遇都是商业房地产发展的可见性商机 进一步还要区划的话 汽车 家具 时尚等等 每一个人们关注的生活内 容中 都会为商业地产提供大量的发展机遇 三 常州城市发展是商业地产发展的前提和基础 1 城市发展是商业地产发展的前提 这次常州的城市格局的调整 可以说是彻底的 人口由 80 万增加到了 350 万 外来暂住人口总数为 130 3 万人 三个行政区变成了 5 个行政区区 由此 自然性形成了中心城区的 中心商业 商务区 新北区工业区 行 政文化中心区 武进湖塘的区域综合区 以及其他以居民区为核心的商业区 按照国家在 城市居住区规划设计规范 中的指标 明确规定了居住区人 口规模和商业配套的面积 对公共服务设施的控制指标 即每千人商业服务建 筑面积 700 910 平方米 社区服务每千人指标 59 464 平方米 金融邮电每千人指 标 60 80 平方米 以上合计 819 1454 平方米 即使在最机械的标准下 常州的商业商业布局 也应该是形成 一个城市 商业中心 几个区域商业中心和更多个社区商业中心的格局 我们对于发展比 较完善的新北区来看 这样的区域商业中心都没有完成 更不用说要满足人们 对于通讯 电子 文化 家居等多层面的生活需求 因此 常州的商业与商业 地产机会无限 2 人群及需求是常州商业地产发展的基础 实际上 新的一轮城市发展 呈现的最为鲜明的特点就是城市人群进行了 重新洗牌 11 原来的老常州人 曾经的城郊人 外地有文化基础的新常州人以及各地外 来居民的进入 常州传统意义上的人员结构已经发生了根本的变化 这些人进 入常州后 根据自己的经济条件 社会基础以及文化状况 把传统的居住范围 进行了全面的洗牌 一个崭新的人群分布和居住范围正在形成 居住人群和居住区域的重新划分 为商业地产的发展提供了良好的机遇 现在的常州商业地产的开发 我们仅仅看到一些专业市场在寻找区域经济带来 的机遇 比如 武进市湖塘针纺织品市场 长江自由贸易中心等专业市场 他 们从常州经济发展的特点作为出入点 形成了商业机遇 满足了生产与流通 消费的市场需求 产生了良好的经济效应 不论现在开发的莱蒙 还是嘉宏商业街区 不论在商业定位和商业机会点 上 并没有有效研究常州的商业结构 也没有研究常州的人群构成的变化 更 没有研究人们消费结构的变化 还是以炒概念 拼资源着手 据我们调研中得知 购物中心正在着手各种消费群体的分类 正在建立新 的符合购物中心要求的商业结构调整 但是 诺大的常州靠几个商业机构的努力是不够的 需要各方共同研究消 费者的消费趋势 由此建立相应的商业结构这样才能满足新时期的商业需求 第三节第三节 常州商业发展的基本布局研究常州商业发展的基本布局研究 随着常州城市空间结构的膨胀 人口的增涨 和社会经济的发展 城市 化进程加快 市场化进程快速推进 经济国际化的扩大以及新经济 新技术等 因素对商贸业的综合影响 常州的商业地产经历了早期城市商圈由核心商圈 次级商圈和边缘商圈 又称辐射商圈 的组合 到现在由自然形成的中心城区 新北区工业区 武进湖塘的区域综合区组合再到未来将形成的市级商业中心 12 一主 和市级商业副中心 二副 区域商业中心 七次 社区 中心镇商 业 七片 三个层面的转变 一 常州未来商业发展结构研究 1 常州市未来商业商圈结构 13 图 1 8 常州商业发展分布图 常州市区范围 含武进 新北 钟楼 天宁 戚墅堰五个区 规划面积 1864 平方公里 常州市商业商圈以城市主干道为主要标志 结合商业发展的程度 规划分 为内圈层 中圈层和外圈层三个圈层 内圈层 处在城市规划的中心组团内 主要指关河路 劳动路 朝阳桥 怀德路围合及其外围区域的圈层 面积约 7 平方公里 中圈层 指从内圈层边缘向外 东到青洋南路 南到沿江高速公路 西 到西环二路 北到沪宁高速公路之间的区域 面积约 200 平方公里 外圈层 指中圈层分界以外的区域 主要是新北区的北部 武进区大部 分 商业规划要考虑远期 2010 年市区人口规模 实际居住 260 万人总目标 2 预计近年商业零售业发展目标 预计近年商业零售业发展目标 商品流通总规模年均增长 12 2010 年市区社会消费品零售总额超出 422 亿元 2010 年市区商业网点 零售业 商业服务业 营业面积达到 286 万平方米 左右 其中中心城区 220 万平方米 总体达到人均拥有 1 1 平方米以上 商业结构目标是按城区 拓展南北 提升中心 的空间发展方向 城市商 业中心区商业以改造 提高为主 重点发展新北区 武进区的二个市级商业副 中心 以及新建住宅区的社区商业中心和中心镇商业 14 二 常州商业发展未来布局研究 1 市级商业中心 市级商业中心规划范围为朝阳桥 怀德路 劳动路 关河路围合及其外围 商业扩展区域 商业集聚范围约 7 平方公里 构筑以延陵西路为横轴 和平路 晋陵中路及南 北大街为纵轴 串联南北大街 文化宫 青年广场三个市级商 业功能区 组成市级商业核心区 并与老城区外围五个商业功能区组成 一横 三纵 一核五区 的市级商业中心总体结构 市级商业核心区 由南 北大街与延陵西路交叉口几大百货店和南大街 步行街及在建的莱蒙都会商业广场为主体组成的南 北大街商业功能区是目前 市区商业最繁华地区 商圈范围内商业营业面积达 60 万平方米 文化宫商业功能区 范围为东起和平路 西至晋陵中路的延陵西路两侧 区域内 规划商业营业面积约 12 万平方米 商业集聚范围约 19 公顷 青年广场商业功能区 位于延陵西路西端 包括早科坊 篦箕巷 惠商 及钟楼区政府等地块 根据未来周边发展情况 商业街区将跨河向南拓展 与 规划的百货大楼地块相关联 拓展后商圈范围可达约 22 公顷 外围商业功能区 在内圈层边缘 市级商业核心区外围历史上已形成兰 陵 朝阳 万福 同济 站前等五个商业功能区 2 市级商业副中心 武进区商业副中心 位于武进区建成区内 范围东至常武路 西至武宜 路 南至沿江高速公路 北至人民路以北 商圈范围约 150 公顷 是目前武进 区最繁华地区 新北区商业副中心 位于新北区高新分区中部 通江中路两侧 规划范 围北至汉江中路 南至太湖路 全长约 1700 米 两侧腹地约 100 200 米 商 15 圈范围约 50 公顷 3 区域商业中心 在市区的城西 城东 新龙 武南 新港等五个城市组团及新运河地区 青龙生活区的中心位置规划建设区域商业中心 青龙区域商业中心 位于北塘河路以南 竹林北路以北 东经 120 路贯 穿其中 除具备一般区域性商业中心的特点外 突出旅游 休闲 文化 地理等 特点 城西区域商业中心 位于北港中心公园以西 星港大道以南 梧桐路以 北 玫瑰路以东 其北侧为钟楼行政中心所在地 突出以休闲娱乐为主 购物 为辅的特点 新龙区域商业中心 主要集中在长江路西侧以及区行政中心周边 目标 顾客为本地区居民及北部其它区域居民 武南区域商业中心 位于武南组团中部 目标顾客为本地区居民及南部 其它区域居民 城东区域商业中心 位于戚区新城区中部 目标顾客为本地区居民及西 部其它区域居民 滨江区域商业中心 位于新港分区中部 目标顾客为本地区居民及北部 其它区域居民 新运河区域商业中心 围绕现常化厂地块布置 突出以休闲娱乐为主 购物为辅的特点 目标顾客为本地区居民及其它区域居民 4 社区 居住区 商业 一般应按每千人 700 910 平方米配置 其中 80 网点集中在规划的社区商 16 业中心内 社区商业 应以生鲜食品超市为中心 以发展连锁便利店为主流进 行合理布局 常州未来 3 年规划新建新龙 青龙 飞龙 湖塘 薛家 新港 东方 北 港 武南等社区商业中心 改造完善红梅 茶山 清潭 五星 勤业 兰翔 三井 戚墅堰 雕庄 新闸等社区商业中心 三 常州商业地产功能区形成研究 按照新的商业地产功能 常州已经形成或正在完善若干专业商业街区 延陵西路综合商业街 该街东起和平路 西至怀德北路 全长 1500 米 将成为集游憩 文化 商务 购物于一体的多功能综合商业街 延陵东路旅游文化街 该街西起天宁寺 东至舣舟亭公园 全长 1200 米 将形成以旅游文化为主体的特色街 南北大街商业街 该街南起西瀛里 北至东西横街 全长 600 米 将形 成突出专卖店 专业店的时尚购物街 和平路金融商业街 该街北起火车站 南至同济桥 全长 2400 米 将形 成突出金融 商务为主体的特色街 北环路家居专营街 该街全长 3700 米 将形成家具销售 装潢装饰特色 街 怀德大道现代商务街 该街南起西新桥 北连新北区通江大道 全长 6400 米 规划形成以商务办公为主的特色大街 晋陵路商业街 将与新北区黄山路 武进区花园街相连 构筑常州商业 南北主轴线 迎春步行街 将形成以时尚购物为特色的专业街 17 劳动路现代休闲街 将形成以餐饮 休闲 购物等为主体的特色街 化龙巷家纺特色街 该街全长 400 米 将形成以家居 纺织装饰为主的 特色街 庐山路汽车专业街 东至黄山路 西至通江中路 全长 1800 米 将形成 以汽车销售 维修 美容为主体的专业街 中华恐龙园现代休闲街 配合中华恐龙园旅游资源 沿汉江路规划以餐 饮 休闲等为主体的特色街 淹城旅游街 配合淹城旅游资源 规划以餐饮 休闲等为主体的特色街 大学城特色街 本特色街定位为满足大学城学生休闲消费为主 适度配 置餐饮 旅馆 文化等设施 其他商业特色街 规划期间 各区还将通过建设和改造整治 形成一批区 级商业特色街 包括新北区的太湖路特色街 武进区的武宜路纺配一条街 天 宁区的常锡路汽贸一条街 戚区的五一路特色商业街等 四 常州专业市场研究 18 图 1 8 常州物流与市场发展分布图 在常州中心城区外围 大力发展专业市场和综合物流园区 形成为制造业 和城市服务的市场物流群 结合产业和交通区位的发展方向 沿城市外围快速交通环线和主要交通枢 纽接点 加快常州高新区综合物流园 常州保税物流中心 塑化市场 凌家塘 农副产品批发市场 钢材现货交易市场 湖塘纺织市场等大型物流园和市场建 设 初步形成布局合理 配套齐全 快速流通的现代市场物流体系 第四节第四节 常州消费总量与消费水平研究常州消费总量与消费水平研究 一 常州 2007 年消费总量分析 1 消费总量指标 2007 年常州全年实现社会消费品零售总额 610 8 亿元 比上年增长 18 4 其中批发零售业完成零售额 533 4 亿元 比上年增长 18 住宿和餐饮 19 业完成零售额 70 3 亿元 增长 22 5 2007 年常州全年城市市场实现消费品零售额 557 亿元 农村市场实现消费 品零售额 53 8 亿元 分别比上年增长 19 12 8 2007 年常州商贸 每天进账 1 5 个亿 2 消费热点 汽车 居住 通讯等消费热点进一步升温 限额以上批发零售业全年实现 商品零售额 194 7 亿元 增长 19 2 其中汽车类增长 29 1 家用电器及音像 器材类增长 26 4 黄金珠宝类增长 42 6 电子出版物及音像制品类增长 25 6 3 业态和经营方式 至 2007 年底 全市 155 家限额以上综合零售贸易企业中 综合百货商店为 15 家 超级市场 24 家 专业和专卖店 80 家 销售额分别占零售贸易业销售总 额的 15 7 17 9 和 58 4 商品交易市场发展加快 年末拥有年成交额超亿元的大型骨干市场 57 家 成交额达 665 9 亿元 比 上年增长 34 7 常州长江塑料化城交易市场 和凌家塘农副产品批发市场商品成交额首次 突破百亿元大关 2007 凌家塘农贸市场成交额实现 102 5 亿元 闻名华东市场 成为引领我市商品交易市场快速发展的龙头骨干 5 连锁业快速发展 福记 紫缘扩张步伐加快 红及沪宁线 信特 苏果 菜根香连锁挺进农 村走进社区 有了新阵地 使强者更强 多者益多 20 2007 年 常州的连锁商业格局无论是规模还是总量上都有新突破 形成了 铺天盖地有机 连锁 互动并进的良好态势 成为我市商贸流通业发展的主要 推动力量 二 现阶段常州消费的基本特点研究 1 消费升级 根据我们的市调 一件 1 8 万元的 POLO 男装上柜不足两小时 即被消费 者买下 一节销售资生堂化妆品的专柜 一天的销售竟然高达 18 万元 连商场 的老总们都觉得意外 国际顶级品牌商品在常州有这样大的市场 2 品牌扩容 随着常州居民消费水平的提高 生活方式和消费结构都发生了新的变化 从温饱型消费逐步向享受型消费转变 从满足物质需要向更注重精神享受转变 带有一定文化含量的品牌商品迎合了这种消费心理 去年 常州市各大商场先后引进的新品牌有 120 多个 这些商品不仅极大 地提升了常州市商业企业的形象和档次 也带动了居民消费力量的提升 3 客单价提升 通常百货商场平均每客单价为 200 元左右 但市购物中心一楼名品馆每客 单价已超过 1000 元 4 消费的范围扩大 常州市家居 汽车 通讯器材等高档商品消费始终保持高速增长 统计资料显示 全市限额以上批发零售贸易业实现商品零售总额 194 7 亿 元 同比增长 19 2 22 个大类商品有 19 个大类商品呈现上升态势 其中与住 房相关的家具 建筑装潢材料类的增幅分别达到了 24 7 和 219 6 与汽车消 21 费相关的汽车类 石油制品类零售额增幅达 29 1 和 55 44 通讯器材类零售 额增幅达 26 4 5 常州餐饮 常州餐饮不仅红遍沪宁沿线 还是周边地区餐饮市场 领军者 在常州的 消费领域 餐饮可谓三分天下有其一 统计部门数据显示 2007 年常州餐饮行业实现零售额 70 3 亿元 增长 22 5 增幅在贸易业内部各行业中列首位 餐饮行业零售额在社会消费品零售额中所 占比重达 12 62 随着生活质量的提高 生活节奏的加快和消费观念的改变 在外就餐已逐 渐由时尚消费转变为平常的消费方式 同时 由于经济的发展 各种商务 公 务 旅游 休闲活动增加 也有力地促进了餐饮市场的发展 以丽华快餐 大娘水饺 菜根香等为代表的餐饮企业 开始向产业化 品 牌化 集团化 规模化和连锁化的方向发展 这些品牌走出了常州 江苏 走 向了国际市场 以长兴楼 福记 张生记以及紫缘大酒店等为代表的一批中高 档酒店 在环境设施 经营业态 菜品推出 风味设计以及文化氛围等方面加 大开发和创新力度 提升了龙城餐饮行业的素质和品位 6 节假日消费购物 节假日消费购物仍然是拉动消费增长的主要因素 2007 年我市各大商家抓住节假日商机 纷纷延长营业时间 采取多种营销 措施 节假日销售频掀高潮 黄金周所在的月份消费品零售额增长速度明显高 于其他月份 1 月份和 5 月份分别实现社会消费品零售额 31 07 亿元和 26 26 亿 元 同比分别增长 21 和 17 1 其中 五一 期间 常州百大公司 新世纪商城 常州商厦泰富百货 金 22 太阳家电城 大润发超市 时代超级购物中心等 6 家主要零售企业 7 天总销售 达到 7096 万元 同比增长 45 国庆期间 以上 6 家主要零售企业 7 天总销售达到 8238 万元 绝对额比 五一 期间增加 1142 万元 三 常州人均消费研究 居民收入水平的提高有力带动了居民家庭消费支出的持续增长 2007 年 我市居民八大类消费支出 六升二降 增长最快的是交通和通 信 人均支出比上年增长 60 医疗保健 衣着 食品 杂项商品和服务 教 育文化娱乐服务家庭设备用品及服务支出分别增长 28 5 11 3 8 0 2 2 和 1 2 2007 年常州市城市居民人均消费支出如下 指标名称指标名称金额金额 元元 增长增长 比重比重 消费支出消费支出 137891378910 310 3100100 其中其中 服务性消费支出服务性消费支出 369136918 68 626 826 8 食品食品 482448248 08 03535 衣着衣着 1193119311 311 38 78 7 家庭设备用品及服务家庭设备用品及服务 750750 17 7 17 75 45 4 医疗保健医疗保健 1005100528 628 67 37 3 交通和通信交通和通信 25862586606018 818 8 教育文化娱乐服务教育文化娱乐服务 165716571 21 212 012 0 居住居住 12891289 16 4 16 49 39 3 23 杂项商品和服务杂项商品和服务 4864862 22 23 53 5 1 恩格尔系数继续下降 2007 年 我市城市居民家庭人均食品消费支出 4824 元 比上年增长 8 拉动消费支出增长 2 8 个百分点 恩格尔系数 食品支出占消费性支出的比重 为 35 比上年下降 0 7 个百分点 城市居民饮食普遍重视食品营养 注重食品的科学性和保健性 日常饮食 中肉禽蛋 水产品 蔬菜水果 奶及奶制品消费明显增加 全年人均消费猪牛 羊肉 20 公斤 鲜鸡鸭蛋 17 公斤 鱼虾 17 公斤 鲜菜 119 公斤 干鲜瓜果 57 公斤 奶及奶制品 34 公斤 2 交通通讯消费增势迅猛 随着我市城市规模的扩大以及公交优先发展等政策的实施 我市居民的出 行方式发生了显著变化 越来越多的市民把公交出行作为首选 交通工具也逐 步由自行车 摩托车向公交车 小汽车过渡 家用汽车日益成为居民家庭消费 的热点 2007 年 我市居民人均交通和通讯支出为 2586 元 比上年增长 60 其 中交通类支出 1984 元 增长 86 6 通信类支出 601 元 增长 8 8 全年每百户城市居民家庭购买汽车 2 7 辆 比上年增长 58 9 年底每百户 居民家庭汽车拥有量达 8 辆 增长 50 9 在汽车购买量和拥有量快速上升的同时 与汽车相关的支出也大幅增加 全年城市居民人均车辆用燃料及零配件支出 333 元 车辆使用税费 175 元 车 辆保险支出 98 元 分别比上年增长 20 1 6 3 倍和 3 3 倍 3 保健意识日益增强 24 近年来 随着我市城市居民收入水平的提高 居民对自身健康的重视程度 越来越高 自我保健渐成时尚 医疗保健用品倍受青睐 用于滋补保健品和保 健器具方面的支出均比上年有较大幅度的增长 2007 年 我市城市居民人均医疗保健支出 1005 元 比上年增长 28 6 其 中消费滋补保健品人均支出 192 元 保健器具人均支出 4 元 分别比上年增长 26 9 56 3 人均医疗费支出 281 元 比上年增长 30 1 4 衣着消费注重品牌 近年来人们在衣着消费方面日益倾向于成衣化 一些用料考究 质地舒适 做工精细 款式新潮的品牌衣着 深受城市居民的青睐 成衣 鞋类消费数量 的增加以及质量的提高 使得我市城市居民用于衣着消费的支出逐年上升 2007 年 我市城市居民人均用于衣着消费支出达 1193 元 同比增长 11 3 占消费支出的 8 7 其中服装及鞋类人均支出分别达 874 元和 255 元 比上年增长 7 8 和 23 7 5 文娱生活丰富多彩 在物质生活得到较为充分满足的同时 我市城市居民精神文化方面的需求 不断升温 高质量 高品味的文化娱乐生活成为人们追求的目标 节假日及业 余时间旅游 健身 休闲等活动 使得城市居民家庭的业余文化生活更加丰富 多彩 2007 年 常州市城市居民人均文化娱乐服务消费支出 464 元 比上年增长 11 2 其中人均旅游消费支出达 342 元 比上年增长 16 4 人均参观游览支 出达 77 元 增长 99 1 健身等其它文化娱乐活动人均消费支出 118 元 增长 3 4 25 第二章第二章 荣亨商业项目商圈构成研究荣亨商业项目商圈构成研究 PURCHASINGPURCHASING POWERPOWER RESEARCHRESEARCH 第一节第一节 荣亨项目简介荣亨项目简介 一 荣亨项目简介 荣亨逸都位于常州荆川东路 小区整体规划为小高层 中央景观区为少量 花园洋房 小区入口两侧设有商业项目 形成小规模的商业街 1 主要建设指标 总用地面积 102300 总建筑面积 200000 地上建筑面积 200000 地下建筑面积 18000 其中 住宅建筑面积 170848 安置户数 1500 户 车库数 1050 户 其他建筑指标 绿地率 40 容积率 2 0 入住时间 一期 2007 年底交付 二期 2009 年 5 月交付 2 商业主要建设指标 南侧一期商业建筑面积 4000 北侧二期商业建筑面积 总面积 15000 其中 地上建筑面积 10000 地下商业建筑面积 5000 26 主要商业建筑形式 沿街单层单铺式开发 户型面积 100 平米 高度 6 米 面宽进深比 1 6 室内结构 前厅挑 高 后面做二层阁楼 项目建设周期 预计一期南侧商业建筑 2008 年底交付 3 发展商 常州荣亨房地产发展有限公司 是上海荣亨实业有限公司下属子公司 成 立于 2004 10 1 注册资金 5000 万人民币 主要从事房地产开发 销售 二 荣亨项目地段评估 荣亨逸都 位于常州城西生活配套设施完善的老城区 西接荆川东路 荆川东路东接长江路 西靠荆川路 南临紫荆东路 长江路 南接武进区 穿过钟楼区与新北区相连 长江路的开通大大加强了城西与武进 新北区的联系 同时 也给项目带来了缩短城市距离的优势 荆川路 紫荆路 又加强了项目与周边新推楼盘与小区的联系 为项目人流量的聚集奠定了基础 27 图 2 1 荣亨逸都项目位置图 第二节第二节 荣亨商业项目核心街区研究荣亨商业项目核心街区研究 荣亨商业项目核心街区主要是由紫荆东路上的紫荆东苑 锦阳花园 荆川 里小区附近的民房商铺为中心构成 目前还没有形成互动布局 所以商业意义 还没有真正显现出来 一 荆川东苑商圈调查研究 1 荆川东苑商圈基本概况 荆川东苑位置 荆川路与紫荆东路交汇处 商业定位 主要以经营家装建材 汽车美容业为主 商品档次 中低档 经营状况 良好 2 市调情况 我们在荆川东苑对其商业构成进行了普查 我们在普查的同时 抽样做了 店铺基本调查 业态业种比例 业态分布紫荆东路与荆川路交汇处 28 数量所占比例 金融 1 2 5 生活 配套 休闲娱乐 1 2 5 餐饮 3 7 5 烟酒 2 5 饮食 水果 1 2 5 超市 1 2 5 家居 3 7 5 购物 建材 18 45 其它 公司 汽车 美容 其它 4 10 公交23 56 路 店铺调查 店名面积租金元 天 平方 汽车美容130 双层 46000 元0 97 元 天 平方 水果店 45 9800 元0 60 元 天 平方 3 结论 荆川东苑商业 主要是由荆川东苑的沿街 40 间商铺 一条公路之隔的沿街 民居商铺构成 主要以经营家居 建材为主 再就是餐饮等社区商业 因为周 边多是新建小区 所以生活配套还没有完善 人气也比较低落 也没有娱乐休 闲场所 供周边居民休闲消费 29 二 锦阳花园商圈调查研究 1 锦阳花园商圈基本概况 锦阳花园位置 紫荆东路中段 荣亨商业项目斜对面 商业定位 生活商业 经营业态 主要以经营零散性生活商业为主 商品档次 中低档 经营状况 良好 2 市调情况 我们在锦阳花园对其商业构成进行了普查 我们在普查的同时 抽样做了 店铺基本调查 业态业种比例 紫荆东路中 业态分布 数量所占比例 美容美发 25 生活 配套 烟酒 2 5 购物超市 1 2 5 公交56 路 店铺调查 店名面积租金元 天 平方 30 理发店90 双层 20000 元0 61 元 天 平方 烟酒店100 双层 20000 元0 55 元 天 平方 3 结论 锦阳花园小区为新交付安置小区 目前还没形成一定的商业氛围 底商分 布在小区一二期马路东西两侧 一期在马路东侧 二期为马路西侧 一期商业以沿街 44 间商铺和 800 平方米的世纪华联超市构成 目前多以空 铺为主 在经营中的商铺只有 800 平米的世纪华联超市和零散的几间以满足小 区居民基本生活需求为主的商铺 目前该商圈生活配套还没有完善 人气也比 较低落 也没有娱乐休闲 购物场所 供周边居民休闲 购物 随着锦阳花园二期的交付 周边生活配套的不断完善 该商圈的商业氛围 会逐步提升 形成一小型的社区商业 三 瞿家村商圈调查研究 1 瞿家村商圈基本概况 位置 长江路与紫荆东路交汇处 经营业态 主要以经营家装建材 日常消费为主 商品档次 中低档 经营状况 良好 2 瞿家村商圈市调情况 我们在荆川里小区对面民居商铺对其商业构成进行了普查 我们在普查的 同时 抽样做了店铺基本调查 31 业态业种比例 紫荆东路东 业态分布 数量所占比例 美容美发 3 6 休闲娱乐 2 4 餐饮 9 18 烟酒 2 4 饮食 水果 1 2 超市 2 4 服饰 1 2 购物 建材 19 38 其它 公司 汽车 美容 其它 5 10 公交56 路 店铺调查 店名面积租金元 天 平方 水果店80 双层 15000 0 53 元 天 平方 鲜花店 3011400 1 07 元 天 平方 铝合金门窗80 双层 18000 0 62 元 天 平方 3 小结 32 瞿家村商圈商业主要是由沿街民居构成 是以满足周边居民日常生活需要 和家装需求为主的小型社区商业 瞿家村商圈商业主要是针对荆川里小区 它是个老小区 有 900 户人家 约 3000 人 这就为该商圈聚集了一定的人气 也形成了小型社区商业氛围 但目前交 通还不是特别方便 仅有一班工交线路通过 对该商圈居民出行带来了不便 也阻碍了该商圈商业的发展 第三节第三节 荣亨商业项目之关联商圈研究荣亨商业项目之关联商圈研究 荣亨商业项目的关联商圈 主要是由荆川路 荆川东路上的商业构成 一 荣亨商业项目之关联商圈布局特点研究 与荣亨商业项目关联度较高的是荆川路商业和荆川东路商业 东部长江路 上商业较分散 与荣亨商业项目关联度不高 荆川路南接新老 312 国道 北接清潭西路 全长 2000 米 与项目沟通最近 荆川东路东接新长江路 西接荆川路 全长 1000 米 通过小区与项目相连 荆川路上的商业主要是以清潭鑫苑 荆川东苑 紫荆苑几个新建小区底商 为中心 和一些沿街民房商铺组成 荆川东路上的商业主要是由清潭综合市场商圈 颐和花园商圈 荆川东路 中部沿街民居商铺构成 荆川路上的小型商业是以清潭鑫苑为中心的商圈 主要是以经营汽车美 33 容 日用品 餐饮为主 以荆川东苑为中心的商圈 主要是以经营家居装修 建材为主 以紫荆苑为中心的商圈 主要是以经营日用品和家装建材为主 清潭鑫苑商圈是距荣亨项目最近的一个关联商业项目 二 清潭鑫苑商业圈调查研究 1 清潭鑫苑商业圈概况 清潭鑫苑位于荆川路与荆川东路交汇处 主要是由清潭鑫苑沿街 17 间单层 底商 和清潭花园对面的沿街民居商铺构成 其中清潭花园商铺主要是以经营 汽车美容为主 沿街民居商铺以经营餐饮 日常消费品 家装建材为主 商业定位 餐饮 汽车美容 经营业态 主要为经营日用品 家装建材 汽车美容业 商品档次 中低档 经营状况 汽车美容经营良好 餐饮不太理想 2 清潭鑫苑商业圈市调 我们在清潭鑫苑对其商业构成进行了普查 我们在普查的同时 抽样做了 店铺基本调查 业态业种比例如下 荆川路与荆川东路交汇处 业态分布 数量所占比例 生活酒店 1 5 34 住宿 1 5 配套 休闲娱乐 2 10 餐饮 2 10 烟酒 1 5 饮食 建材 5 25 文化图文 1 5 其它 公司 汽车 美容 其它 3 15 公交23 56 路 店铺调查 店名面积租金元 天 平方 众诚图文70 双层 1 5 万0 59 元 天 平方 3 小结 清潭鑫苑商业主要是由清潭鑫苑与清潭鑫苑马路对面的沿街民居商铺构成 民居商铺以双层为主 价格相对较便宜 由于清潭鑫苑位置较偏僻 是近年新交付小区 规模也不大 所以周边配 套还不完善 虽然对面是大酒店 但人气依旧不旺盛 清潭鑫苑沿街店铺以空铺居多 周边仅有的三家装修体面 针对中档消费 层次的饭店中 规模最大的一家也打出歇业转让的信息 周边商业氛围不浓烈 目前以汽车美容 日用品为主 35 三 清潭综合市场商圈调查研究 1 清潭综合市场商圈基本概况 清潭综合市场商圈位于荆川东路与长江路交汇处 主要由以清潭综合市场 为中心的农贸市场类商业 以经营农贸和日常消费品为主 规模较大 是地段 的核心商业 经营业态 主要为经营日用品与农贸产品 熟食店为主 商品档次 中低档 经营状况 良好 2 清潭综合市场商圈市调 我们对清潭综合市场其商业构成进行了普查 我们在普查的同时 抽样做 了店铺基本调查 店铺调查 店名面积租金元 天 平方 童装店 1220000 4 21 元 天 平方 成人女装店 1016000 4 68 元 天 平方 熟食店 60100000 4 68 元 天 平方 服装店 10070000 1 97 元 天 平方 理发店 6040000 1 82 元 天 平方 业态比例 36 荆川东路与长江路交汇处 业态分布 数量所占比例 金融 3 4 2 美容美发 2 2 8 干 洗 2 2 8 花店婚庆 1 1 4 通 讯 2 2 8 房产中介 3 4 2 生活 配套 酒店 2 2 8 餐饮 6 8 4 烟酒 2 2 8 饮食 水果 1 1 4 超市 1 1 4 服饰 8 11 2 购物 建材 1 1 4 图文 1 1 4 文具 1 1 4 文化 冲印 2 2 8 卫生 药店 卫生 服务站 4 5 6 37 其它 公司 汽车 美容 其它 8 11 2 公交56 路 23 路 3 小结 清潭综合市场商圈 是本次市调范围内最大 也是商业氛围最浓烈的社区 商圈 由于清潭综合市场是清潭最大的菜场 聚集了很高的人气 商圈主要由 清潭花苑的两层底商与清潭综合市场构成 主要经营服装 熟食 日常消费品 等为主 是一个成熟的社区商圈 四 颐和家园商圈调查研究 1 颐和家园商圈概况 颐和家园商圈位于荆川东路西 主要是由颐和家园沿街十几间单层底商和 荆川东路上的沿街民居商铺构成 以经营家居建材为主 定位 日常消费 经营业态 主要为经营日常消费品为主 商品档次 中低档 经营状况 良好 2 颐和家园商圈市调 我们对颐和家园商圈其商业构成进行了普查 我们在普查的同时 抽样做 了店铺基本调查 店铺调查 38 店名面积租金元 天 平方 美容美发店 30 20000 元1 83 元 天 平方 美孩子陶宝龙童装店 25 18000 元1 97 元 天 平方 业态比例 荆川东路西 业态分布 数量所占比例 美容美发 210 休闲娱乐 210 餐饮 315 饮食 烟酒 15 超市 210 服饰 315 购物 建材 210 卫生药店 卫生服务站 15 其它 公司 汽车 美容 其它 315 公交56 路 23 路 3 小结 颐和家园商圈主要以经营家装建材为主 商铺多以沿街民居为主 39 五 荆川东路中部商业圈调查研究 1 商圈基本概况 商圈主要由以荆川东路两侧的荆川东路中部沿街民居构成 以经营日常消费 品与家装建材为主 向四周辐射开来的商业构成 定位 家装建材 经营业态 主要为经营淋浴房 移门 铝合金门窗等家装建材 商品档次 中低档 经营状况 良好 2 商圈基本调查 店铺调查 店名面积租金元 天 平方 淋浴房店 6020000 0 94 元 天 平方 五金水暖店 3020000 1 87 元 天 平方 铝合金门窗 3010000 0 91 元 天 平方 移门 4518000 1 10 元 天 平方 业态比例 荆川东路中 业态分布 数量所占比例 美容美发 7 7 40 干 洗 2 2 花店婚庆 1 1 维修店 77 房产中介 44 住宿 11 休闲娱乐 33 餐饮 1212 烟酒 66 饮食 水果 33 超市 22 服饰 77 购物 建材 2525 文化图文 11 其它 公司 汽车 美容 其它 1717 公交56 路 23 路 3 小结 商圈主要是由荆川东路中两侧沿街民居商铺构成 主要以经营淋浴房 移 门 铝合金门窗等为主 主要针对周边消费人群 目前经营状态良好 商圈店 面主要是以陈旧民房为主 没有统一的管理 因此店面租金相对较便宜 41 第四节第四节 外延商圈对荣亨商业项目之影响研究外延商圈对荣亨商业项目之影响研究 外延商圈对荣亨商业项目之影响 主要是由荆川路延伸 和长江路 老 312 国道上的商业构成 一 紫荆苑商业圈调查研究 1 紫荆苑商业圈概述 紫荆苑商圈位于荆川路南 主要是由紫荆苑小区的 32 间单层沿街底商 和 与小区一条马路之隔的沿街民居商铺构成 主要是以经营家装建材为主 经营业态 主要为经营日用品 家装建材 汽车美容业 商品档次 中低档 经营状况 良好 2 紫荆苑商业圈市调情况 我们对紫荆苑商业地产其商业构成进行了普查 我们在普查的同时 抽样 做了店铺基本调查 业态业种比例为 荆川路南 业态分布 数量所占比例 生活美容美发 2 4 4 42 干 洗 1 2 2 住宿 3 6 6 配套 休闲娱乐 1 2 2 餐饮 3 6 6 烟酒 4 8 8 饮食 水果 1 2 2 超市 1 2 2 购物 建材 20 44 文化图文 3 6 6 卫生药店 卫生服务站 12 2 其它 公司 汽车 美容 其它 12 2 公交56 23 路 店铺调查 店名面积租金元 天 平方 铝合金门窗店 30 20000 元1 8 元 天 平方 理发店 45 10000 元0 61 元 天 平方 3 小结 紫荆苑商圈主要是由紫荆苑小区和与小区一条马路之隔的沿街民居商铺构 成 主要是以经营家装建材为主 该商圈经营项目经营情况良好 聚集了一定 43 人气 二 长江中路商业布局特点研究 1 长江中路商业地产与商业概况 长江中路位置 长江中路北接长江北路 直接与新北区相连 南接长江南 路 与武进区相连 长江路商圈主要是由沿街的一些民居商铺跟清潭南苑上的沿街 17 间双层底 商构成 商业较为零散 经营业态 主要为一些零散性商业 公司办公场所 商品档次 中低档 经营状况 良好 2 市调情况 我们对长江中路商业地产其商业构成进行了普查 我们在普查的同时 抽 样做了店铺基本调查 业态比例