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第五章房地产投资 2011 5 房地产投资分析 房地产投资市场分析 供需 地点选择 不同类型的房地产 房地产投资财务分析 资金的时间价值 融资 投资价值和投资业绩 房地产投资决策分析 租约的比较和定价 方案决策 投资者决策分析 内容提要 1 房地产投资概论2 房地产项目经济评价方法2 1确定性评价方法2 2不确定性评价方法3 房地产投资组合 1 房地产投资概论 房地产投资高收益与高风险并存的特性 一方面为投资者提供了获取高额收益的机会 另一方面也为投资者布下陷阱 进行房地产投资分析 就是要运用相关的知识 操作经验和技巧 全面调查分析投资项目的各方面制约因素 以保证较高的收益水平 1 房地产投资分析的特征 a 客观性指分析人员的分析依据必须要真实客观 客观性是房地产投资分析的基本属性 是保证分析结果正确的基础 b 全面性全面性是指分析人员要对一项投资活动的整个过程作出分析 从投资方向 投资形式 价格确定 市场需要 资金筹措到投资收益和投资风险等 1 房地产投资分析的特征 c 策划性策划性是房地产投资分析的重要目的 指出所面临的投资环境 存在的障碍及克服障碍的策略 分析客观因素变化的趋势 责任性房地产投资分析的实质是为投资者出谋划策 分析者要对分析的技术数据和技术手段负责 房地产投资分析的任务 为投资者预计投资收益投资收益是投资者关心的根本问题 是投资者投资目的之所在 投资者要详细了解总投资额 自有资金及融资额 资金投入情况 贷款偿还期及利率 折扣点数 投资回收期及贴现率 税金及收费比率 资金内部收益率 全部资金利润和自有资金利润率 为确定贷款比例 税后利润与投资额的比例 投资者最关心 房地产投资分析的任务 为投资者指示投资方向投资者往往面临投资方向问题 即市场分析 如地点选择 物业种类 规模 期限选择 合作伙伴选择等 为投资者分析风险及提供规避风险的方法 房地产投资含义 投资是投资者为了获取收入与利润而采取的货币支出 是一种资金流出 投资者进行投资的主要原因是由于该项投资的潜在收益会大于其投入成本 收益产生的方式有 利息 股息或租金 出售投资项目时因该项目的价值增加而实现的利润 房地产投资的方式 房地产投资 是指资本所有者将其资本投入到房地产业 以期在将来获取预期收益的一种经济活动房地产的投资方式主要考虑了两个方面 一是各种投资于房地产市场的资金投入方式 二是可以作为房地产投资的各种类型的房地产 房地产投资的方式 a 直接购置房地产这种投资方式的特点在于投资人可以直接对投资行为进行操作和控制 不会出现其它间接投资方式中因代理人的责任而导致的损失 缺点 投资者需要完全负担投资风险 而且需要承担无限连带责任 相比其它投资方式需要承担更多的流动性风险 投资金额需求较大 无法实现多样化投资和风险分散 房地产投资的方式 b 房地产投资信托 REIT 美国的房地产投资信托是以公司拥有资产的形式 将股东的资金吸引到房地产投资中 股东既可以获得类似于直接投资房地产的一些好处 又避免了承担无限责任及资产流动性差的风险 REIT的优点 具有流通性和变现性 房地产投资的方式 专业化经营 资本积累 投资风险分散 发挥市场机能 REIT的缺点 募集资金失败的风险 代理关系的风险 易受房地产市场与利率波动的影响 房地产投资的方式 c 房地产抵押贷款证券其实质是将银行的贷款资产在资本市场上转化为再流动资金 具有良好的流动性 而且债务清偿责任有限 但这种投资方式不能获得税赋上的减免 具有债券投资的优点和缺点 d 房地产辛迪加辛迪加组织近似于企业组织中的合伙制 但一般是有限合伙的方式 有限合伙辛迪加通常由主要合伙人和有限合伙人组成 房地产辛迪加 主要合伙人负责整个辛迪加资金的投资运用与经营管理 并要承担无限清偿辛迪加债务的责任 有限合伙人无权过问辛迪加的各种投资管理活动 但也不需要承担无限清偿辛迪加所积欠的债务 该种投资方式投资利润的分配要依照出资比例或事先的约定 房地产辛迪加 优点 拥有小额资金的投资人可进行房地产投资 缺乏房地产投资经验者可通过这种方式以有限合伙人的身份获得房地产投资的潜在回报 有限合伙人只承担有限责任 房地产辛迪加 缺点 流动性稍显不足 比直接投资于房地产的流动性要高 但比房地产投资信托和房地产抵押证券要低 公众投资者可能对投资项目并不了解 面临风险的挑战 有限合伙股额可能会发行不完 因此投资回报可能有名无实 房地产投资的类型 从房地产投资的经营过程划分 可以分为房地产开发投资和房地产置业投资两种 房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始 通过规划设计 施工建设等一系列活动 建成可以满足某种需要的房屋 然后通过租售给置业人士的过程 其目的是获得最大化的投资利润 房地产置业投资是指投资者购买已经建成的物业 包括新建和二手房 的行为 其目的是通过转售或出租来获取资本收益或者稳定的经常性收入 此外 还可以从其他角度来划分房地产投资的类型 比如从投资对象上分为地产投资和房产投资 或者分为商业用房投资 工业用房投资 写字楼投资 旅游及休闲地产投资以及住宅投资等等 房地产投资的主体 私人投资者包括单个自然人 小型个人投资者团体 小型企业 小型合伙企业 目前在我国 私人投资主体一般只从事房地产买卖方面的投资活动 公司投资者包括上市公司和非上市公司 也可包括盈利和非盈利性组织 企业是房地产投资的主要主体 我国目前专业的房地产投资公司较少 投资活动主要由房地产开发企业承担 一般房地产投资程序 房地产开发程序中的八个步骤 房地产投资的主体 机构投资者包括养老基金 保险公司 跨国公司 房地产投资信托等 房地产投资目标 投资目标决定投资方向 并且是评价投资效果的标准 房地产项目投资的目标同一般投资项目投资目标类似 一般来讲 投资目标分为以下几种 a 最大投资利润 b 投资本金的安全与保值 c 增值潜力 d 减少通货膨胀损失 投资项目的特征 一项投资或多或少取决于一位具体投资者的目的 投资者决定是否进行一项投资 需要将其自身的投资目的和目标与该项目投资的基本特征进行比较 项目投资特征 a 流动性流动性是指在不造成成本损失的情况下 尽快把资产变现的能力 投资项目的特征 适销性适销性指在任何价格下迅速将资产转换成现金的能力 c 财务杠杆财务杠杆是指通过融资用借来的资金作为部分投资额以进行购买 贷款额与总投资额的比率称为贷款与价值比 贷款与价值比越高 杠杆作用越大 房地产交易比其它类型的投资要更多地使用财务杠杆 投资项目的特征 d 管理管理是指监管一项投资的成本 投资管理有两种类型 资产管理与物业管理 资产管理包括监管投资的财务业绩和必要时做改动 物业管理是房地产投资所独有 包括物业全面的日常经营 建筑物的维修等 投资项目的特征 e 税收的影响指国家税法和地方的税收条例对投资收入 利润 损失的影响 f 收益率收益率主要是对投资业绩加以衡量 收益率指在每一投资期间投入金额与利润的百分比 投资收益率对于比较不同的投资项目非常有用 税前或税后两个评估基础 投资项目的特征 g 风险风险是指投资的本金或投资的潜在收入发生损失的可能性 风险是投资项目的一个重要特征 不同的投资项目具有不同的风险 投资者在投资净价值中拥有的比例越高 他就越不愿意承担风险 房地产投资的特征 房地产投资对象的固定性和不可移动性房地产投资的高成本性房地产投资的长周期性房地产投资的高风险性房地产投资的强环境约束性房地产投资的低流动性 房地产投资风险的概念 一般而言 风险是指某种不利事件发生而引起损失的可能性 或者以偏离预期利润的可能性来定义风险 即凡低于预期利润率的事件发生的可能性都可以称之为风险 房地产风险是指房地产投资过程中 某种低于预期利润 特别是导致投资损失的可能性 房地产投资的一般风险 根据投资组合理论风险分为系统风险和非系统风险 房地产风险管理 投资风险的控制即在于能及时地发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施 化解 缓和 减轻 控制这种风险 减少投资者预期收益损失的可能性 风险管理方法 a 风险规避投资者根据风险预测评价 经过权衡利弊得失 采取放弃 中止投资 或改变投资方案 以避开风险 消除风险隐患的措施 房地产风险管理 b 风险控制是指在风险事件发生前 发声时 发生后 采取的降低风险损失发生概率 降低缩小风险损失程度的措施 是一种积极主动的 成本低且效益好的风险管理措施 c 风险转移是指有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济主体承担所采取的措施 主要途径有保险 合同 保证和期货 房地产风险管理 d 风险分散通过房地产开发主体和客体的分散 增加风险的承受单位数 达到减少风险的目的 在房地产投资开发过程中 通过投资的多元化 形成不同地域 不同开发类型 长 中 短期相结合 大 中 小型相衔接 或多个主体的开发资产结构 实际上就是通过投资组合将风险分散化 10 影响房地产投资的经济因素 a 宏观经济因素 货币方面 货币供给量和利率影响收益率 财政方面 财政支出 税率 b 区域经济因素 产业性质影响人口结构 收入水平 资金流入 进而影响区域经济增长和房地产业 区域产业性质 区域产业的多样性 运输系统与资源 2 房地产项目经济评价方法 房地产投资项目经济评价主要是指从财务角度对投资项目进行评价 从投资项目的运作过程来看 应主要包括预测性评价 建设期评价以及项目后评价 评价的方法大致分为确定性和不确定性两种 这里重点介绍事前预测性评价方法和评价指标 投资评价 预测性评价 建设期评价 项目后评价 确定性评价 静态或动态 不确定性评价 2 房地产项目经济评价方法 确定性因素的评价又有静态评价方法和动态评价方法 静态评价方法的评价指标包括投资回收期 投资收益率 开发成本利润率等 动态指标包括净现值 净现值率 内部收益率 动态投资回收期 不确定性评价方法主要是指敏感性分析 概率分析等 2 1 1静态方法静态方法不考虑资金的时间价值 即资金流量不需要进行折现 故也称为非折现法 这种方法简单易行 但不能反映投资项目整个寿命期内真实的现金流量 因此常用于短期 小型投资项目评价 现金流运动 现金流的产生取决于三个来源 开发 购置物业的投资额拥有 经营物业期间的收入出售物业所得收入 房地产投资生命周期 开发投资生命周期的三个阶段开发阶段建设阶段销售阶段置业投资生命周期的三个阶段购置阶段持有阶段处置阶段 2 1确定性评价方法 静态评价的主要评价指标 2 1确定性评价方法 例 2 1确定性评价方法 此外 还有投资利税率和资本金利润率 2 1确定性评价方法 2 1 2动态方法动态评价方法在经济分析中考虑资金的时间价值 同静态评价方法相比 动态评价可以对项目净效益的判断更准确 同时能够把各个可行方案或项目进行排序和比较 因此是房地产投资项目分析的主要方法 缺点是计算相对复杂 2 1确定性评价方法 主要评价指标 A 净现值 NetPresentValue 净现值有财务净现值和经济净现值之分 这里只讨论财务净现值 在计算期内 将各年 期 的净现金流量按预先规定的折现率或基准收益率分别折算到项目实施开始时的现值之和 称为财务净现值 FNPV 2 1确定性评价方法 B 净现值率 NPVR 净现值率是项目净现值与总投资现值的比率 它表示动态单位投资的净收益的大小 在各方案总投资不同的情况下 应采用净现值率比选方案 C 内部收益率 InternalRevenueRate 内部收益率是在投资活动有效期内 开发项目的逐年现金流入的现值之和等于现金流出现值总额 即净现值为零的折现率 内部收益率 FIRR是评估项目盈利性的基本指标 经济含义 项目在这样的折现率下 到寿命终了时 所有投资可以被完全收回 其意义在于他是一个项目能够接受的最大贴现率 如果贷款利率高于财务内部收益率 项目投资就会亏损 2 1确定性评价方法 一般采用插值法近似求解 公式如下 用几何意义 相似三角形 来说明这一公式求解过程 2 1确定性评价方法 例 某项目在试算过程中 其净现值由正变负只出现一次 当i等于14 时 净现值为86 45万元 当i取值16 时 净现值为 66 71万元 因此 该投资项目的内部收益率在14 16 之间 通过线性插值公式计算得到 在几何图形中 连接正负转换时的NPV的直线与横坐标的交点 即净现值为零的折现率15 13 为所求的内部收益率 内部收益率大于或等于基准收益率时 说明项目可行 否则 应予以否定 2 1确定性评价方法 D 动态投资回收期累计净现金流量现值等于零的时间即为动态投资回收期 计算公式 2 2不确定性评价方法 房地产开发投资过程中 存在许多不确定因素 比如 租金和售价 建筑成本 开发周期等 这些因素会影响到房地产投资利润 所以不确定因素变动给投资收益带来的影响 是投资决策的一个重要内容 2 2 1房地产投资项目敏感性分析房地产投资项目评估的敏感性分析 是分析和预测房地产投资收益评价指标对若干不确定性因素变动的敏感程度的一种方法 如果某个因素的微小变动对投资经济效益造成较大影响 那么就说明该项目对这个因素敏感 步骤 确定分析指标 确定可能发生变动的影响因素 设定不确定性因素的额变化范围 根据设定的不确定因素的变化值 重新计算投资项目的经济评价指标 找出敏感性因素 2 2不确定性评价方法 2 2 1房地产投资项目敏感性分析敏感性分析有单变量敏感性分析和多变量敏感性分析 单变量敏感性分析是基本方法 在进行单变量分析时 要假定各变量之间相互独立 然后每次只考察一个变量的变化 同时假定其他变量保持不变 观察所选定的经济评价指标的变化情况 多变量敏感性分析是分析两个或两个以上考察变量同时发生变动 选定的经济评价指标如何变动的一种方法 多个变量同时发生变化的情况非常普遍 所以 多变量敏感性分析方法有很强的实用性