2016年买房须知.doc

2016年购房须知商品房买卖须知一、商品房销售的模式商品房销售包括商品房预售和商品房现售两种模式，目前多数开发企业采取预售模式。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为； 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。二、购买商品房的环节及注意事项1确认项目手续。购买预售商品房，应确认项目是否取得商品房预售许可证，并详细查看拟购买楼幢是否在预售范围内；购买现售商品房，应确认项目是否办理现房销售备案手续，并详细查看拟购买楼幢是否在现房销售备案范围内。可登陆稷山县房地产信息网站，查询商品房预售许可证和现房销售备案手续情况。2达成购房意向。注意把握房屋销售主体、用途、价款、面积等内容，与开发企业达成交易意向，对需要先行交付定金等款项的，应存入开发企业在预售资金监管银行设立的商品预售资金监管账户（现房销售除外）。3签订合同。订立合同前，开发企业应明示商品房销售管理办法、商品房买卖合同示范文本和城市商品房预售管理办法，在详细约定房屋价款、面积、户型、交房标准、违约责任、纠纷处理方式等内容后，双方签字确认，合同即产生法律效力。对需要支付的购房款，应全部存入开发企业在预售资金监管银行设立的商品预售资金监管账户（现房销售除外）。4.合同登记备案。签约之日起30日内，开发企业利用预售信息系统向县房管中心办理商品房买卖合同登记备案手续。登陆稷山县房地产信息网站，输入身份证号、合同登记号，即可查询商品房买卖合同登记备案信息。三、合同发生纠纷应如何处理？合同履行中发生争议，在不能协商一致的情况下，应依据合同约定，通过仲裁或诉讼方式维权。重要提示：1购买未取得商品房预售许可证的房屋，其签订的商品房买卖合同不能在房管局预售系统中备案；2预售款不能进入监管账户，难以接受监管，若开发公司挪用预售资金，可能引起项目烂尾，导致购房人权益受到损害。从买房到拿到房产证要经过哪些程序有的开发企业在项目建设过程中未按规划、建设等相关部门的审批组织施工、建设，造成规划及竣工验收的困难，从而导致难以办理初始登记，也就为业主事后办理房产证埋下了隐患。市房管局提醒，群众在遇到办证难题的时候，应首先向开发商询问原因并督促其尽快办理，同时也可以向房管局反映情况。一、一套商品房从预售到登记至业主名下需要哪些步骤？开发商开发建设一幢商品房竣工后，应首先申请初始登记，就是说应首先将已竣工的房屋登记至开发商名下,也就是平时我们说的办“大证”。然后，开发商持其名下的房屋所有权证明同业主办理商品房转移登记，之后业主就拥有属于自己的房屋所有权证书了。二、启动办证程序的先决条件是什么？房屋登记办法明确规定了房屋登记工作申请制度，就是说权利人自己提出登记申请是启动相应登记程序的先决条件，初始登记和转移登记亦然。三、办理房产证都需要哪些材料？办理初始登记须由开发商单方面提出申请，应提交的资料包括登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等材料。办理转移登记须由开发商和业主共同提出申请，应当提交的资料包括登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋买卖合同等材料。业主办理转移登记是在开发商办理初始登记后的登记环节。另，根据有关规定在办理转移登记前，业主应先缴纳契税和大修基金等相关税费。四、为什么有些小区业主反映办证难？为业主办理房产证首先要由开发商办理初始登记，然后再同业主办理转移登记，这两个登记环节都有可能造成办证难，主要原因有以下几点：1有的开发公司在项目建设过程中未按规划、建设等相关部门的审批组织施工、建设，造成规划及竣工验收的困难，就要在相关部门完善规划、验收等手续，从而造成难以办理初始登记，办理转移登记也就无从谈起了。2开发商办理转移登记往往是整批次办理，但是个别业主未能及时缴纳契税、大修基金等相关税费，或者是不能及时提供个人身份证件等材料，从而影响业主整体办证进度。3办理转移登记的申请材料不符合要求，填写的表格存在错填、漏填需要修改、完善等原因造成房管局退件。五、遇到办证难怎么办？群众在遇到办证难题的时候，首先应向开发商询问原因并督促其尽快办理。同时也可以向房管局反映情况，房管局会积极了解情况并采取针对性的措施尽力协调，力争能解决群众的办证困惑。1如果是由于开发商的原因造成无法办证的，如房屋未能通过规划、建设等方面的验收或存在历史遗留问题等原因导致无法办理初始登记的，房管局可以对开发项目认真研究分析，对确须完善相关手续的，一次性告知并督促其尽快办理；对情况复杂确须多部门会商的，由房管局向上级部门提出召开协调会的申请，由建设、规划、房管等相关部门联合研究，提出解决方案。2如果是个别业主未能及时缴纳契税、房屋维修资金或不能提供相关证件导致无法整批次办理转移登记的，由房管局协调开发公司先为已具备条件的业主办理房屋所有权证书。3如果是批量申请办证的导致办证流程增长，由房管局协调工作人员加快办理，使业主早日拥有属于自己的房屋所有权证书。4对确有特殊原因急需办证的业主，可以建议开发商单户单独办理。5特别提醒大家注意，在申报办证资料时，一定要做到内容详实、准确，形式符合要求，避免因申请材料不符合要求造成房管局退件。警惕售房花样陷阱-售后包租不可信近来，一些“海景房”、公寓式住宅房在销售时提出了售后包租的承诺。售后包租通常的形式是，消费者在签订购房合同的时候，开发商通常会推出一个“战略合作伙伴”，与消费者签订长达二三十年的租约，以“铁的事实”证明项目的投资回报十分靠谱。问题在于这家合作伙伴通常是该开发商注册的、专门为售楼服务的公司。其实细想就会发现，因为市场情况不可预测，任何一家正常经营的公司都不会签订如此长期的租房合同。而且，从法律角度来说，这家公司即使随时解约，开发商都不会因此承担任何责任。提醒：这种手段集中在公寓、写字楼项目的销售中，效果“灵验”，目前在大城市已经销声匿迹，但又“转战”往县级城市。-投资购房风险大所谓投资购房，其实是开发商的一种融资方式，开发商会与投资者签订一个自己拟定的房屋销售合同，以售房的名义吸引社会闲散资金，合同约定投资者每年可按一定比例获得回报，并约定返还本金的年限，通常是三至五年。开发商会在合同中承诺，约定期限到期后，如果投资者不想收回本金而想购房，还可享受价格优惠。提醒：因为有房子保底，许多投资者会认为这是“零风险”的投资行为如果开发商还不了款，至少还有一套房子在自己名下。特别需要提醒投资者注意的是，风险也恰恰在于此。与正规的购房合同不同，这个合同是开发商自拟的，签订后也不会在房管部门做销售备案，从制度上没有办法杜绝其“一房二卖”甚至“多卖”。而且往往是尚不具预售资格的项目才会采取这种“投资购房”的方式，一旦项目做不成，消费者就会落个钱房两空。-购房要防止“一房二卖”提醒：签订房屋买卖合同的时候，暂时还不能办理过户登记手续的，提示消费者签订合同时要约定“预告登记”条款，并应及时向登记机构申请预告登记，这样即使未能办理过户登记手续，也可防止卖房人“一房二卖”。-交付“定金”要谨慎签订认购协议或交纳所谓排号费、预购定金等费用均不是购房的必备条件。购房者在未签订正式商品房买卖合同及附件之前，不必向开发商支付任何费用。因此，不要随便向开发商交付定金，要注意认购协议内容，要特别警惕“定金一律不退”之类的条款，以免上当受骗。在签认购协议、交付定金前，特别要问清该房产有无抵押、付款方式、违约责任等。-工业用地上建住宅属违章建筑工业用地上建住宅是违反城市房地产管理法规定的，没有任何房地产报建手续，不能办理产权证，是违章建筑。提醒：可查土地证，上面已注明用地性质。而且，住宅与商用房要区别清，住宅的土地使用年限是70年，商业用房的土地使用年限是40年。另外水、电、暖、燃气、通讯等收费标准也不同。-购房常识要记清购房前，认清产权性质目前市场上出售的房产大致有商品房、经济适用房、拆迁房、职工集资建房、小产权房等等，一般市民可选购商品房，“小产权房”是指在集体土地上建设的村民住宅，其实质是“无合法产权”，建议不要购买。购房时，注意验“五证”消费者购房前必须查看开发商是否具备“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房销售(预售)许可证。虚假广告不可信消费者不要轻信广告宣传，如开发商不将绿地、公共设施、交通等情况写入合同，消费者维权就难有保障，只能追究其虚假广告的责任。房屋面积约定清如果买房时的预测面积与竣工后的实测面积不符，若合同有约定的从约定，没有约定的按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算；面积误差比绝对值超出3%，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，买受人也可请求解除合同。设计变更要知情根据规定，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。收房时索要“两书一证”新建商品房交房时开发商都需提供，“两书”即商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书，“一证”即竣工验收证明。物业合同莫忽视许多业主急于入住新房，而忽视了物业合同。为此，一定要认真签订物业服务合同，尤其是“服务标准”和“收费标准”要看清。如果对哪项有异议，可以增加或减少条款。物业交接要办清物业交验时，买卖双方最好一起到物业公司办理水、电、气、暖等其他相关费用的结算手续，并当场填写“物业交验单”，双方签字确认。购房应该注意的法律常识随着房地产市场的蓬勃发展，人们越来越多的涉及到房产合同，而签署合同的各项条款，又成了普通百姓最头痛的一件事，我们就房产买卖双方的利益和权利义务的法律问题介绍给大家，供读者参考。一、商品房销售与预售的区别现在商品房有销售（现房）和预售（期房）之分，二者的区别主要在于销售时开发商投入的资金量和房屋的工程进度。商品房销售（现房）必须符合下列条件：1.开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2.取得土地使用权证书和使用土地批准文件；3.持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；4.已通过竣工验收；5.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；6.物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。而商品房预售是指：1.项目取得建设用地规划许可证；2.建设工程规划许可证；3.国有土地使用证；4.建设工程开工证；5.商品房预售许可证；6.已投入的工程建设资金达到总投资的25以上；7.施工进度和竣工交付时间确定。预售的房屋可能在销售的时期根本看不到房子的框架，房屋有可能还没出地面，房子未来的状况、小区的状况等只能通过楼书来表现，因而预售的房屋不确定的因素较多。二、常见法律问题分析1.关于商品房定金与订金的区别所谓定金是指合同一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的金额，以保证合同的履行，是作为债权担保而存在的。在买卖合同中，只要约定了定金条款，如果违约都要承担与定金数额相等的损失。换句话说，如果支付定金的一方违约，即丧失定金的所有权，定金归收取定金的一方所有。如果收取定金的一方违约，则应双倍返还定金。这种以定金方式确保合同履行的方法称为定金罚则。在商品房销售中，定金罚则同样适用。但应在开发企业取得房屋合法的销售证件后，才能收取买房人的定金。作为消费者必须清楚开发商是否有资质，是否有权收取定金。在不具备资质的条件下，开发商如果因为市场的原因，提前向社会发售房产，则买受人认购时交纳的只为保留金，客户随时可以选择退房，保留金如数退还，对客户的约束力较小。如果客户不想买了，即使收据上写的是定金，从法律意义上讲开发商也应退还。同时作为买受人，应该区分定金和订金的区别。订金只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签定合同的情况下，无法得到双倍的返还。2.关于销售证件的审查有些开发商由于资金的原因，只按一定比例交纳了土地出让金，因而领取的是临时国有土地使用证，在其领取的商品房预售许可证的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，有的甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，作为买受人要着重审查您要购买的房屋是否包括在预售范围内。决不要认为开发商有了预售许可证，所有的房产都是合法销售。3.关于合同面积的约定预售商品房的销售面积是开发商提供施工图纸由有资质的测绘部门根据图纸测算出来的，与几年之后真正建好的商品房或多或少会存在一些误差，这也是期房的风险所在。也就是该套房屋建筑面积的误差，不应超过正负3。但房产的销售面积是由两部分组成的：套内建筑面积公共分摊面积，如果公共分摊面积增大，而套内建筑面积减少，但总面积仍然可以控制在合同约定的范围内，开发商不需承担违约责任；但对购房者而言，套内建筑面积的减少，意味着房屋使用率的降低，意味着花钱买分摊。因而在合同中最好规定出各部分变化的比例，限制开发商恶意的变更。4.关于房屋交付条件的约定期房的交付，最好约定一个双方认可的交付标准。目前的格式合同中仅规定了：（1）该商品房经验收合格。（2）该商品房经综合验收合格。（3）该商品房经分期综合验收合格。（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件四种标准，这四种标准都会取得一定的证明文件，但验收部门不可能对每套房子都进行验收，只能通过抽查方式进行，难免会有部分房产存在这样或那样的问题，这就涉及到该种房屋是否视为交付？作为开发商，已经取得了政府部门的批准文件，当然认为符合交付条件；但对客户来讲，自己的房子存在问题，肯定不算交房；开发商什么时候符合条件，什么时候算交房，修缮期间开发商需要支付逾期交房的违约金。特别是对精装修的房产，存在问题的概率越大，但是现在的合同文本中却无法解决。因此，无论对开发商还是客户来讲，通过补充协议的方式，约定好本套房产的交付条件及承担责任的方式都是非常有利的。存在问题的房屋如果视做交付，那么开发商承担保修责任，而不需要承担逾期交房的违约责任；存在问题的房屋不视做交付，那么开发商承担逾期交房的责任，需要向客户支付一定的违约金作为赔偿，逾期交房超过一定的天数，则客户可以行使退房权。该问题约定清楚，对合同的顺利履行非常有帮助，对双方正确的行使权利、履行义务提供了合同依据。二手房交易纠纷频发法官提示谨记三大原则近来，随着国家营业税减免等政策的变化，不少地方二手房成交量呈现“井喷”态势，许多买房人都想赶上政策的末班车，急于在优惠政策截止日期前完成过户。二手房成交量的迅速增加，在一定程度上也使因二手房交易引发的纠纷呈现增加的趋势，给买卖双方都带来了不少麻烦。就以往因二手房交易发生的纠纷来看，以下几个案例中的情况应引起大家注意。-案例一：小张和小王夫妻俩是标准的白领，结婚之初在双方父母的资助下买了套一居室，登记在小张名下。有了孩子后，换套大房子的愿望越来越迫切。苦于没有足够的资金，两人商量把现有的房先卖掉，拿卖房的钱付大房子的首付。小王就通过中介公司找到了买主小刘，小刘看完房子以后很满意，双方经过几次协商，约定成交价格95万元，由小王以小张委托代理人的名义和小刘在中介公司的店里签订了买卖合同。就在双方打算履行合同的期间，谁也没想到房价迅速往上涨，有的中介公司给这套房子的报价已经到了105万元。小王夫妇觉得卖亏了。想了想，小张把小王和小刘作为共同被告起诉到法院，要求确认小王和小刘签订的买卖合同无效，理由是房屋是夫妻共同财产，小王代理自己和小刘签订合同并未征得自己同意，小王在法庭上也承认卖房没有征得小张同意。而小刘则表示自己去看房的时候小张也在家，而且合同签订后小张还给自己打过电话要求加价，所以小张应当知道并且同意小王卖房的行为。中介公司的工作人员也到庭对小刘主张的事实进行了证明。法官解析：本案反映的情形在实践中并不少见，即房屋共有人之一以其他共有人擅自处分共有财产为由，要求确认房屋买卖无效，进而变相达到反悔卖房的目的。这种做法在实践中很少会得到法院的支持。本案中，小张和小王是夫妻关系，从小王和小刘签订的合同看，小王是作为小张的委托代理人身份出现，卖房人是小张，而该套房屋是小王和小张的夫妻共同财产。此时，即使小张没有在合同上签字，当小刘有足够的理由相信小王签订合同卖房取得了小张的同意，那么合同就应当认定为有效，小刘作为购房人是善意的，他的利益应当优先得到保障。本案中，小刘看房时小张在场，表明小张对于售房事宜是明知的，而且合同签订后又电话与小刘就涨价进行过沟通，故小张未在合同上签字不影响合同效力。-案例二：2009年8月，经过长期的精挑细选，老王终于签订了合同，打算购买一套公寓作为老两口养老使用。但是这套公寓的原房主还有贷款没有还清，产权证也没有办下来，必须先还清贷款并拿到产权证以后才能办理过户手续。为了尽快办理过户手续，老王特意在合同里对自己支付购房款的方式和用途进行了明确约定，包括约定对方应该在收到首付款50万元后5天之内将该笔款项用于偿还银行贷款，并且约定如果对方构成对合同的实质性违背，应当双倍返还老王已支付的款项。首付款付出去以后，老王就一直盼着过户。但等了将近一年时间，对方才告知拿到了产权证，准备办理过户。在这段期间里，房价行情已经有了一定的回调。老王详细了解情况后发现，对方在收到首付款后并没有在5天之内用于还贷，反而是在两个月以后才还了贷款，自己的首付款很可能被对方挪作他用了。感觉自己受了欺骗，老王将对方告到法院，认为对方没有按合同约定偿还贷款，要求双倍返还已支付的款项100万元。而对方则认为没有按时偿还贷款对于取得产权证的时间并没有影响，不同意老王的意见。法官解析：本案情形涉及到违约条款的约定和违约责任的承担问题。老王为了保障房屋能够尽早过户而在合同中约定相对方在一定期限内将首付款用于偿还银行贷款，这种做法是值得肯定的，而对方也确实没有按期偿还贷款，违反了合同约定。此时，对方应承担什么样的违约责任？老王要求按合同约定双倍返还100万元能否得到支持？违约责任分为约定违约责任和法定违约责任两种，前者指合同约定了违约责任的具体承担方式，后者指依据法律规定应当承担的违约责任。本案中老王起诉依据的就是合同中关于违约责任的约定。因双方合同中没有单独就对方迟延还贷约定违约责任，只是统一约定了构成对合同的实质性违背的，应当双倍返还已付款项，所以关键应当考虑对方迟延还贷的行为是否构成对合同的实质性违背。从用词看，实质性违背应当理解为根本性的违反了合同，从相应的违约后果看，双倍返还已付款项是一项较重的责任，所以应当认为只有在对方从根本上违反了合同约定的情况下，才能适用该条款。因此，对方虽然存在迟延还贷的情况，但尽快还贷的目的仍在于过户，由于产权证最终办理的时间较晚，对方迟延还贷的情形实际并未对过户时间造成影响，因此尚不足以认定其构成对合同的实质性违背，因此老王不能依据该条款要求对方返还100万元。-案例三：赵女士家的孩子快要上小学了，为了能让孩子上一所好小学，赵女士打算把自己住的房子卖掉，买一套学区房。在通过中介公司相中了一套学区房后，赵女士提出自己目前缺少足够资金，只能先把现在住的房屋出售，再用卖房款来买房。中介公司称保证可以在几天内帮助赵女士把现在的房屋卖掉。看到中介公司信心满满，赵女士放心地签订了购买学区房的买卖合同。但签订合同后，中介机构却一直没有帮赵女士把房屋卖出去，而她所购买的学区房的付款时间已到，赵女士只好向卖房人支付违约金解除了买卖合同。让她没想到的是，中介机构还起诉她要求支付购买学区房的居间费。赵女士虽然在法庭上陈述了事情的来龙去脉，但苦于没有就此与中介公司签订书面的合同，也没有举出足够的证据证明，最终输了官司。法官解析：对于资金有限、必须通过卖房所得款项再购买房屋的二手房购房者来说，将面临更大的法律风险，最稳妥的办法是先将房屋售出，取得购房款，保证自己有足够的履约能力后再行签订购房合同。但在实践中，不少购房人更愿意一步到位，委托中介公司将两项交易一揽子进行。本案中，中介公司帮助赵女士卖房只是口头承诺，而让赵女士买房却签了书面的正式合同，赵女士轻信了中介公司的承诺，导致自己的权利没有合同保障，而义务都落实到了合同上。最终在法庭诉讼期间，中介公司对于之前的口头承诺均矢口否认，赵女士只能输官司。需要指出的是，即使与中介公司签订了卖房的书面合同，最好将两份合同相关联，将中介公司卖房作为赵女士买房以及支付相关居间服务费的先履行义务，这样才能最大限度地保护自己的利益。法官提示避免纠纷应守“三大原则”房屋买卖合同对于许多人来说都是不折不扣的“大宗交易”，无论是买房人、卖房人还是中介公司，要避免产生纠纷和损失，都要做到“理性审慎”、“周密谨慎”、“诚信合法”：1.理性审慎买房人在签订买卖合同时一定要理性，不能为楼市热潮所趋头脑发热，也别轻信口头承诺，不被中介机构的催促所左右，未考虑周全前绝不能轻率签约，必须反复考虑各种情况和自己的实际需要后再签合同，切忌“激情购房”。2.周密谨慎在拟定合同内容时要周密，要尽可能全面地预见到各种困难和意外因素。比如，签订合同前要查清房屋产权性质，并要求共有权人出具书面声明；对于交易房屋还有贷款未还清、银行还有抵押权的，在买卖合同中要明确约定是由卖房人自行还清欠款解抵押还是由买房人为其垫款协助其解抵押，或者是由中介公司协助垫款解抵押。同时，对买房人申请贷款的相关事宜，对交房时间和交房时需要同时交付的装修物、家具家电等细微问题也要尽量进行明确约定。另外，在签订居间合同时，对于中介公司提供的合同文本一定要仔细阅读，尤其是一些格式条款，涉及到居间服务费支付时间、违约责任承担等部分更要弄个清楚明白。3.诚信合法坚持依法交易，诚信履约。不要贪图小利，尤其是买房人不要贪图便宜听信小道消息去购买所谓的内部“回迁房”、“危改房”，避免因购买此类房屋上当受骗；不要通过签订阴阳合同的方式来避税，否则发生纠纷受损的往往是买房人。无论是哪一方，在签订合同后，就一定要遵守诚信原则，严格依照合同履行，除非有合同明确约定的可行使合同解除权的事由出现，否则在未与对方协商一致的情况下绝不能擅自单方终止履行合同。什么样的户型才算好户型？什么样的户型才算好户型？面对看不懂的户型图，让专家来教你几招李先生最近想换房，并且牢记“买不买，看户型”，跑了很多楼盘去了解户型。不过，各家楼盘的售楼顾问舌灿如花，都夸自家的户型百年难遇，李先生对于什么面宽、进深、开间等专业词汇似懂非懂，看到后来如坠云里雾里，对于如何判断是不是好的户型更加不得要领。在影响居住的舒适、房产价值的因素中，户型占有十分重要的比重，不过对于绝大部分购房者而言，都存在像李先生这样的疑虑，到底该如何选择户型？什么样的户型才是好的户型？户型要实用，具有良好的采光通风南京城市建筑设计院的建筑师陶丹丹介绍，优秀的户型首先要满足实用性强、通风采光好、具有均衡性等要点。实用性 陶丹丹表示，户型首先要实用，能满足家庭自用的要求。“比如有孩子的家庭要考虑儿童卧室朝南，最好能有独立的游戏区。老人的卧室最好配有独立卫生间，避免夜间起夜进出房间麻烦。”陶女士介绍说。良好的采光通风 挑选面宽相对大、进深相对小、比较方正朝向好的户型。陶女士说，面宽大的户型较多房间能获得好的朝向，进深小就可以保证户型局部相对比较简洁、通畅，自然通风条件比较好，房间要方正，避免多边形。“好的户型都能做到全明。”陶女士指出，“不过现在很多开发商过分追求高容积率，导致小面宽大进深套型的出现，这种套型往往走道很长，有很多的暗间，经常将卫生间和厨房布置在中间，通风窗很小，甚至没有窗，对通风、采光都很不利。”动、静分区明确，具有私密性 客厅、餐厅、卫生间和厨房间使用频繁的“动”区要放在进门的前半区；书房、卧室的“静”区放置在后半区，这样能保证日常生活井然有序。陶女士指出，“前厅后卧”是一种典型的户型结构，客厅、餐厅形成独立的空间，能提升整个户型的档次。卧室、卫生间处于与客厅相对分离的位置，大人与小孩卧室、老人卧室要拉开距离。“现在南京市场中有不少户型设计过分追求流行风尚，不考虑实际使用要求，出现圆形房间、八角形房间，或者有的照搬欧式，出现无意义的装饰窗格、柱子等，影响了房间、阳台的合理利用及采光通风。”陶女士介绍说。均衡性 陶女士说，不管是大户型还是小户型都要讲究均衡，避免出现超大客厅和小卧室、超大卫生间和小厨房等不实用、不经济、破坏均衡的布置，看户型不仅要关注这个客厅是不是够大，更要考虑这个面积是不是都能为我所利用。住宅是一个长期的消耗品，最好能有一间面积不大的“万能房”，可以是游戏室、儿童房、保姆间等，以不变应万变。“目前市场上的户型能兼顾到上述其中的几点就可以算是比较理想的户型，如果全部能做到那就是绝对的好户型了。”陶女士说。 三条流线不交叉 抓住户型的“中心思想”在100平方米以上的大户型中有一个非常重要的概念流线，陶女士介绍说，流线属于建筑学住宅设计的概念，是指日常活动的路线，了解一点可以帮助我们更好地选择房型。“一般来说，居室中的流线可划分为家务流线、家人流线和访客流线，三条线不能交叉，这是流线设计中的基本原则。”陶女士说，“流线合理要在分区合理的基础上进行，进门要能方便进入厨房，厨房和餐厅最好相邻，家庭储藏室最好能面向过渡走道，洗衣和晾晒直接相连，避免从客厅或者餐厅直接进入卧室。”比如家务流线中，由储存、清洗、料理这三道程序出来，来对储藏柜、冰箱、水槽、炉具的安置顺序进行规划，就能得出最轻松的下厨流线。家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间，目前流行在卧室里面设计一个独立的浴室和卫生间。至于访客流线，主要指由入口进入客厅区域的行动路线。客流线不应与家人流线和家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。“南京有些户型需要从卫生间进入书房；从客厅电视背景墙处直接进入卧室；餐厅位于中间暗处；这些都导致流线混乱，在日常起居中增加了很多不便。”陶女士说。过犹不及面宽太大也不好目前，各家开发商都以创新户型来争夺购房者的眼球，但陶女士建议，购房者选房时仍应注重个人的实际需求。一般来说，户型面宽大会增加采光通风面，但面宽过大，要么造成户型总面积偏大，要么造成户内交通面积的增加，算下来综合性价比不一定好。而且有些开发商过分要求朝南客厅、大开间客厅，导致卧室反而位于北侧，并且面积也小，这就本末倒置了。总而言之，户型图要一目了然，那些看了半天还没看懂的户型多半不会是好的户型设计。何为住宅、商业用房、经营用房和公用设施用房？住宅，是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等，但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。成套住宅，是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。非成套住宅，是指供人们生活居住的但不成套的房屋。跃层住宅，是指套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。商业用房，是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。经营用房，是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。公用设施用房，是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。对于购房者来说，要学会区分住宅和非住宅，因为两者的产权性质、使用年限、涉及的交易税费和水、电、煤等公用事业费用不同。有些房地产产品比较单一，很好确认是住宅还是