购物中心管理.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除购物中心管理购物中心国际委员会 纽约目录序言致谢1 简介 马克 伦敦,SCSM,SCMD零售价值评估是唯一的模式重要团队：是购物中心的根本。购物中心作为商业交换的地方购物中心：投资远景购物中心作为一项财产推荐阅读2 财务构思 威尼T.OKubi, SCSM,SCMD,CLS价值增值信用审核租用财务论述价值方法预算预先设计参与者远景计划能源推荐阅读3 出租与它的语言 一个显著和重要的不同点理解与利用出租出租的关键要素出租概要做一名有“出租智慧”的管理者互惠便利合同（REA）分开的合同总结词汇推荐阅读4 租户混合与出租战略查理斯R.库伯，SCSM,CLS租户混合出租战略洽谈工具和战略总结推荐阅读展示1：出租申请展示2：出租条约展示3：出租申请表展示4：提出租用申请的净现值（NPV）分析法5 经营管理凯特M.Sheehy管理的四个方面出租是基础计划补充监视报告摘要资源推荐阅读6 市场销售摩西卡特-Lovick,SCMD购物中心销售的核心今日基金销售的成果销售对中心价值增值的贡献通过收入来增加中心的价值通过经费控制来实现中心价值增值销售计划销售成果的测量避免普通的销售计划设置的障碍销售总监的职能今日销售所面临的挑战推荐阅读7 维持道恩保罗，CSM，RPA维持购物中心的目标业主与租户的义务业主的责任维持部门的基础关键维持领域的职责履行蓝图与记录保持交流沟通特殊维持论将来的安全保障推荐阅读8 安全 安娜C.Northcutt风险评估个人安全合同与所有权员工雇佣计划培训计划政策和程序安全职责书面文件紧急情况设备安全计划的评估公共关系摘要协助商店扒手工作：指导方针案例协助公民抓获的认可：一个案例年度紧急练习：Scenario案例资源推荐阅读9 管理危险与保险罗伯特尼尔森政策投保方法保险政策的种类合同中的危险投诉专业支持的选择总结推荐阅读10管理危机 阿蓝亚利山大，SCSM，CPM 可能发生的危机 购物中心的种类 购物中心的位置作为一个因素 准备工作在危机管理中安全的职责紧急设备将危机管理计划放在一起疏散计划与媒体沟通租户工具箱与紧急程序手册摘要与总结推荐阅读11再发展与革新 盖茨波P.Cilia,SCSM 革新/扩展/再改造/再发展开始沟通交流留存的建筑租户建设租户设计标准进程表其它细节推荐阅读12法律法规 可林M.Cromley.,Esq.,和凯文M.Walsh,Esq. 环境法案安全法地役权破产法保险法雇佣法合同执行购物中心的公共介入判定税法诉讼推荐阅读13.零售 山农 Alter,CPM关系因素去寻找什么零售战略零售业程序的关键纠分的征兆经理可以做什么推荐阅读术语表索引序言本书包含一名购物中心经理想了解的以下话题：财务措施租用与它的语言租户混合与出租战略行政管理市场销售市场维护安全管理危险与保险管理危机再发展与革新法律法规零售 诸如市场维护的一些话题是每个位购物中心经理的责任。其它的一些领域，例如出租与销售已经被一些经理所采用，一些虽没有执行却是大部分经理想要学习的领域。而再发展与革新可能不是一位经理想要立即了解的领域，但有一天或许需要了解。 每一章都由一名购物中心专业的人士所述，解释了每一话题的原则与实际加之一些他们个人的见解与商业窍门。各个中心之间实际情况不同，适用于一个不在职的管理的一个城郊的中心不一定适用于一个在职管理的市内区域购物中心。这些观点是这些作者的但不是国际购物中心委员会的政策和推介。 购物中心管理学包含表格和图示及通常的建议。阅读时请牢记以下几点：数字，通常受中心的地理位置影响，现行的经济和其它因素只是用来说明例子的。当用美元或其它数字时，它们只用于表示并且不推荐用于表示标准或方针。当推行政策或措施时，每一位购物中心经理人都应该与中心的所有者及叫心协会商议一下。同样地，表格、出租条款入其它的文件都作为示例并且适用于拥有中心的读者。它并不是本书作者和购物中心协会的认可或推荐读物。再次建议读者咨询合法律师为他们的中心获得合适的法律文件。在没有法律危险的情况下，所的的租约赔偿及租约权力都是不可实行的。强行改变锁或更改人员会导致平静享乐与人身攻击的危险。改动财产需得到租户的认可以确保财产保护和保留权。对一位可疑的偷窃者拘留也会导致不当逮捕的诉讼。要建议的对安全、财产损失预防和紧急救助等办事程序进行宣传，因为任何一名所有都有或经理人没有遵守以上这些都可能会被告以疏职。当一名员工在下班期购物他或她的车被拖走也会被告以损坏罪。即使最好的政策如果管理不当也会带来麻烦。建议在制定及修改政策时向律师咨询。 导航，如何来获得更多的特殊信息来满足特殊需求，以下附加资源以备查询：需要词汇解释请参阅本书末的词汇表。本书便利的索引表帮助你恰查询信息。例如，共享空间维护（CAM）和其它的词汇有可能不只一章讨论过。由国际购物中心协会出版的购物中心管理系列丛书提供了包含购物中心管理的基本原理。有对每一章节有进一步特殊了解的人士可参考每章后的推荐书目。ICSC Albert Sussman 图书馆可为特殊信息与更多资源提供咨询。 购物中心是动态的，变幻的机构。ICSC的诸如对临时租户、法律及财政和其它领域的专业会议，类似这样的计划及服务，将使你了解到此行业的最新动态。 更多关于ICSC的信息，请写信或致电：购物中心国际委员会 1221街 美国 纽约，NY10020-1099 电话：646-728-3800 传真：212-589-5555 网址：本书中所包含的为本书作者观点，并不是ICSC的政策或推介。在使用美元累加或其它数字时，它们只是用用图示不为行业标准或指标。致谢以下购物中心的专业人士对本书的各章节的编排作出了贡献，ICSC在此表示感谢！Alan A.Alwxander,SCSM,CPMICSC对对本书的校对作出贡献的以下单位及个人表示感谢：Mark J.Levick,Esq1 简介 Mark London,SCSM,SCMD 购物中心不仅仅是房地产，或者说是一个卖商品的地方或是一个对本地纳税作贡献的经济实体或是一个大雇主。第二次世界大战及朝鲜战争的战火熄灭不久，购物中心便开始出现并介入社会与文化生活领域。尤其在美国及加拿大，二者更赋予了购物中心在日常生活中的神圣地位。购物中心在美国战后的“城市繁荣”期快速发展并越来越多样化。19世纪50、60年代，在消费者心目中具有特殊地位的购物中心也已经发展成为20世纪末的遍布各地的普通地方了。 事实上，经过过去50年的成长与多样化发展，购物中心已经创造出一个全民族的消费群体，他们期盼购物中心可以提供服务、便利、价值及多种选择性。尽管消费者已经步入了希望高度发展和成熟的购物中心可以提供更多的选择，但他们却很少关注各购物中心底层的运营及流程。当购物中心不能吸引消费者眼球的时候，一般来说是那些离各个社区中最近的、大的封闭式购物中心口碑最好，给人们印象最深刻，增强它们在社会中的神圣地位。 购物中心是一种独一无二房地产模式，因为它服务于各种各样的特殊的“观众”加之以下三方：消费者、零售商及所有者。通常情况下，这些“观众”也包括购物中心所位于的社区。社区服务可采用经济领域或其它支持方的形式。从为高中校车清洗到提供紧急避难所，购物中心已成为社区生活不可分割的一部分，并且已超出了它们所涵盖的范围。本书试着讲述与购物中心有关的关键领域及团体。鉴于购物中心形式、种类与特性繁多，本章将介绍对于大多数或所有购物中心基本的核心理念。其它章节将关注与购物中心管理有关的关键领域的细节问题。零售房地产是一个独一无二的模式通常有这样一种说法，零售房地产是三维的而其它类型的房地产模式是二维的。之所以做出这样的比较是因为，多数的房地产是不包含零售的，例如它的办公室、公寓和储藏室都是以一种简单的业主-租户的模式为基础的。而购物中心或其它的零售房地产模式是一种更为复杂的机制，由以上两方加上消费者构成的，消费者对租户的惠顾才能让流程运作进而才能形成三维模式。这种复杂性就导致了另外一种关乎找寻合适的租户（或零售商）的挑战，他们可以吸引消费者来支持这个商业计划，包括支付业主的租金。购物中心区别于世界房地产的另一个独特之处是它们在不断的进化与改变-来适应各种各样的，比其它房地产模式发展更迅速的挑战及机遇。事实上，购物中心最开始是从装饰商店或里面的组成部分而发展起来的。这个更为复杂的三方零售机制需要业主、零售商与第三方-消费者联合来得以成功运转。购物中心的现场管理者们被特殊的定位为是以满足以上三方及购物中心类型需求为目标的人。核心团体：购物中心的基础迄今为止，大多数购物中心的生命线可以概括为由之前所述的三方与另一个团体-不属于购物中心的-借贷方来决定的。1、 购物中心拥有者或业主及经营者（经营者-若与购物中心拥有者有所不同-就是那些日常管理和运营中心的人）2、 租户（或零售商），租用购物中心空间，付租金的人3、 消费者（或购物者）是那些惠顾中心和租户的人。4、 借贷方，是为购物中心拥有者提供用于建设、购买资金或资助中心的人。 大多数购物中心的作用、细节与细微差异都直接与以上所列各方有关。通常情况下，对于同一个问题，以上四方的想法却不尽相同。运营良好的管理机制会谋取多种方法来获得各团体之间利益或观点的平衡。例如，如果一个业主只想到将空间租给能提供最多租金的租户，那么消费者的利益就没有被照顾好，因为没有提供他们喜欢的商店。予与取在不断满足消费者，拥有者和零售商的需求之间创造必要的机制平衡。另外，如果这些领域都被协调一致，借贷方的目标也自然而然就达成了。 购物中心管理面临的一个持续性挑战就是要不断地分析、理解和满足消费者、零售商以及业主的需求。购物中心的简介将关注于其与关键团队和在不同形势中所扮演的不同角色。本章将从以下三个主要角色中概述购物中心：1、 作为商业中心2、 作为投资中心3、 作为一项产业购物中心作为商业中心基本架构与模式从以下几点来了解购物中心的基本架构与模式： 所有的中心都包含地理位置，包括其所占用的土地及建筑，这是租户与零售商提供产品与服务的地方。用于建筑的土地精确数量是由它周围的地势，商圈，一定量的停车场需求，整体设计风格及其它有关因素来决定的。租户占用及租用的空间用平方英尺（sf）来衡量；一个购物中心总的出租面积称为“体量（GLA）。独立式的，一般为外围建筑，通常拥有专属停车场，称为外围建筑群或是小建筑点。 购物中心地理位置与铺路的目的-快车道与停车区域-是让顾客有效地进入停车场以便其惠顾一个或更多的零售店。大的场地通常设有与周围马路相联的车辆入口以便吸引周边的车辆进入停车场。通常在大型建筑的大面积场地周围设有环形路。距离建筑最近的称为内环路，较远的通常设在停车场与车辆入口之间，称为外环路。对最终的地理位置，停车场及建筑设计起作用的方面是： 原始地势参数-例如停车场及快车道/环形路规模-由某主力店决定 参数-由本地区政府决定 业主的目标与资源 购物中心的类型 社区与周边资源购物中心的类型 地理位置与主建筑的模式，以及零售店，娱乐设施或是其所包含的服务种类都将界定一中心的基本类别。最根本的区别是中心的可进入模式-是否可以让消费者从临近停车场直接惠顾（在一个开放式购物中心）还是是一个封闭的有供消费者闲逛的非购物区（如在一个封闭式的购物中心里） 拥有非购物区的称为林荫商业街。顾客通常将封闭的非购物区或整座建筑称为林荫商业街。任何建筑或外部区域的非购物区在行业术语中称为共享空间，各类商店的特点决定购物中心的租户成分或租户组合，通常决定一个中心的类别。购物中心的定义：第六页的表格中提供了各项指标以便您理解各基本类型的主要区别。表中所列的几项数据，如尺寸，主力店数量及交易区域是每一种类型的“代表性”数据，并不意味涵盖了每一个中心的经营特点。作为一般原则，区分各中心的关键标准是由其所售的商品（商品种类/所供服务）及商店大小决定的，但将每一购物中心精确划成所属类型是不可能的。一个综合型购物中心有可能满足以下分类中的两个或多个条件，或是一个购物中心不同寻常的，不属于以下的所列的八种类型中的任何一种。还有其它类型的中心未被列出但它们无疑是整个行业的一部分。分类表格除了以上所示定义外，下面的解释也应注意：近邻型购物中心：这些中心尽可能的靠近居住区以便为顾客提供服务 社区型购物中心：社区购物中心可以靠近居住区也可以与其它独立的零售中心位于同一个商圈里。 区域型购物中心：新兴的区域型购物中心仍在发展但已明显慢于19世纪80年代。在某种情况下，一些专业“杀手”或“大赢家”已经被包括进这种复杂局面里。超区域型购物中心：现在大多数超大区域购物中心已经和专业“杀手”们联合起来以防止附近的主力型购物中心的竞争。 主力店型购物中心：通常设在区域或超大区域型购物中心附近的地方。时尚/专业型购物中心：经常位于人流量密集区。 主题/假日休闲型购物中心：这些中心以娱乐及零售为特色，没有传统的主力店。它们已经渐渐被称为生活中心。 直销折扣型购物中心：有两种基本类型-一种是1-2百万平方英尺的大工厂型，其规模宏大且服务于广大的区域，另一种是更趋于传统的不封闭的小型中心。而临近的传统封闭中心则发展缓慢。零售商（或称为租户） 通常根据零售商所经营的商店类型和尺寸以及他们的总公司的大小或所有权的性质来划分他们的类型。同一家公司的一组商店通常是连锁的，每一个个体店称为连锁店。只拥有一个购物中心的大商场通常称为主力店。百货商店通常尺寸为50,000到30,000平方英尺，通常是主力店，出售各种普通的商品，例如：服饰，化妆品，包裹和其它商品；它们在商店中被分割成独立的区域。开放型中心的主力店范围从百货商店到其它大型商店类型不等，例如杂货店，储藏室，办公室，书店或电子产品商店。这些商店的一般尺寸约为25,000到20,000平方英尺。 一个潜在的规则是主力店是吸引顾客的源动力。其它的占据小空间的非主力店从惠顾主力店的顾客人流中获益。此情况一般发生在连锁店之中，一组大的专业主力店通常称为大赢家；它们位于商业中心之中，产品集中在一个特殊的领域或用品中-例如玩具，办公用品或书籍。购物中心中的小商店称为专卖店或小型零售店。 另一个关键原则是任何中心对潜力消费者的吸引力部分是基于租户和商品种类原因之上的-也就是说，各商店的独特组合方式提供了特殊的产品与服务。在购物中心发展的早期，服饰为主要产品，但如今对其它商品的需求量日益增长而与服饰有关的商品却在与日递减。例如，现今在各商场中，家居装饰及其相关产品变得越来越重要。有媒体报到称在1997年的消费中，家居装饰品已超过了服饰行业。 租户与业主达成一正式合约称为租赁条约，管理着关乎双方利益的关键领域。租户租用空间。对于主力店来说，通常拥有自己建筑及停车场临近的土地。在这种情况下，业主与主力店达成互惠条约（REA），这些条约也管辖双方共同的权利、义务及中心管理的特殊细节-如整个中心的外观标志的限制，或是主力店特别是整个中心所需的停车场空间的大小。 购物中心成为这样一个结合点：零售商租用空间，大的开放型中心或是国内连锁店的一部分或是享有经营权的国内或地方连锁店的一部分。本地零售商通常被称为父母经营商。大公司批准或授权于零售商，零售商在其名称下展开经营。具有国际经营理念的大多数经销商都与专业人士合作来获得支持。 购物中心发展的另一个的结果就是：服务型租户存在于绝大多数中心中。当销售业增长趋于缓慢的时候，便利服务业开始发展起来-例如邮递/包裹服务，速冻食品，定票服务等等在早期的购物中心出现并开始增加。一般来说租户出售商品和服务，但在一定的条件下，特殊的租户-例如图书馆，教育计划或医院延伸计划-会占据空间。尽管如此，购物中心仍是以零售商品及出售服务为基本业务的地方，尽管它们组合商品，服务及样式的分类是依赖于消费者利益的最大化及零售商的销售量的。 零售商在中心的代表通常是一名所有者或经理人，连锁店零售商通常是金字塔式的，设一名区域经理来管理一组或整个区域的连锁店，通常是按地域来管理的。较大的连锁，在区域管理上还有一到二个层级，每个层级负责管理一大的连锁店群。由于成本和行销的费用，在购物中心中，零售店的业绩管理成为一个普遍的，持续的，日常的现实。业主通常会从监管经理的业绩，执行力和持续性中大大获益。业主的现场代理人与连锁店的当地经理和区域经理要保持经常的联系；在大多数的连锁店中，当地经理可行使适当的权力，通常集中在员工雇佣/评估/进度表与基本的店面管理等方面。购物中心的现场员工 中心的性质与目标通常是决定员工面貌的主要因素。读者可以预见，中心越大，现场管理所需的员工数目及种类越多，商业街和其它的中心通常有多个现场管理功能。管理：多数封闭中心或大的开放型中心都设一名在职总经理。总经理管理中心的日常工作。较大的中心通常还会设一名助理或合作经理来辅助总经理的工作。总经理和助理的具体职责会根据业主和中心运营哲学的不同而有较大差异。例如，一些业主希望他们的总经理将重点放在本地招商，然而其他业主则不以此种方式参与现场工作。运营：与经理人的职责的多样性标准相似，多数较大的封闭及开放型购物中心都设一位现场管理部门，其职责是清洁及财产保护工作。中心是否应栽种大堂植物，是否需独立的取暧、通风及空调设备（HVAC）对此领域的员工的主要类型及性质会有较大影响。中央系统大堂植物将良好的气流传送到共享空间及零售商店里。主力店一般自行决定此项，多数开放型中心没有大堂植物。许多较小的开放型中心可能只设有一个管理协会，或者一个管理多个中心。 运营管理必须每日对清洁，紧急设备维修，日常维护-包括景观-及长期维护。通常会设一名运营经理或主任监管所有区域并向总经理报告具体情况。员工需求的平衡越来越倾向于从第三方中来签约而不是从现有的员工或业主的雇员中寻找。即使直属于业主的合同员工或助理，也有必要维持不变。 需注意的是，零售商负责他们自己商店的维护与清洁工作，业主则负责共享区域包括零售商房顶的维护工作。根据租赁条约或互惠条约，主力店或大店面通常有自己的安排标准。零售商则为共享区域的基金付款通常分派给非主力店租户。零售商平摊中心的共享区域管理所需的费用。市场营销：市场营销是购物中心业主另一种起作用的方式，并根据中心类型的不同而不同，各业主的特殊分类也不尽相同。正如前面所论述的，大体上中心越大，为营销其所服务的人力资源就越多。就像共享空间所需费用的概念一样，多数的租约中都需要零售商为一些市场营销资源的集中作出贡献-通常称为营销资金。然而这部分资金对于主力店来说是相当少的，不考虑中心模式，封闭中心的零售商对于市场营销的贡献要比连锁店零售商的贡献要大得多。 市场营销是购物中心的另一方面，在早期的发展中就介入了此行业。在一个封闭型购物中心里，市场营销的作用可涉及社区支持，公共关系，交通建设，零售商的关系甚至与零售商有关的培训及其它更多的区域。一些较大的中心会设一个，两个或多个全职协会致力于市场营销。一般来说，市场营销主要有以下几点功用： 公共（及社区）关系-本地 零售商关系及现场管理支持购物中心的销售业绩及市场最大的利润额特殊的收入区域，例如主办方安全及公共安全：购物中心尤其是大型购物中心的安全问题在90年代纽约世贸大楼被炸之后变得越来越重要。与其它许多的欧洲同行业者不同，在世贸被袭之前，美国人不需要担心安全问题。此事件显著改变了美国购物者的观念，开始投入更多关注于与整体安全有关的问题。与前面所述的购物中心职能相似，对安全所做的努力随着购物中心的面积和复杂性不同而不同。较大的中心通常会设有一名安全主任-负责向营运经理或总经理作安全报告-一名安全工作人员，一个或多个交通工具和精密的通信工具。维护安全的主要目标是保护业主的财产安全和共享区域的安全。大体上来讲，维护安全是每一个商人应尽的职责。 然而，由于安全问题的介入，现场安全的目标就要选择适当的时机不断向消费者宣传个人安全问题。同时，每一位顾客应该谨慎地对自己的行为负责。维护安全在特殊情况下时常可以替零售商们解围。例如，购物中心的安全系统可协助零售商拘留一名偷窃嫌疑犯直至警察到来。谈到此点，值得注意的是雇用保安已不失为协助安全管理的好办法，保安的加入需要些设备-如一间设于中心的业余办公室-变得日益普遍起来。最后，安全问题是内部或与合同有关的问题。其它现场管理的作用：其它现场管理的作用-包括短期和长期的租赁合约，商业帐目及多样的行政支持-因业主和中心类型而异。对大型复杂的中心此点前面已经作了大体的论述。多数连锁店没有一名全职的现场经理。这样的中心是区域管理的，由一个或一组起作用的团队来摇控5到25个连锁店。因此连锁店的管理与租赁合约结合起来就变得平常了。租约的作用是租用空间给租户，在中心的管理中其也起到销售的作用。而业主对于总经理和管理团队将空间以最大面积出租的希望也是很平常的事。对于数目庞大的连锁店来说业主的代理人是那些负责维护和管理此区域的人。此种角色一般比大商场的经理和管理要简单单一得多。消费者消费者-通常也称作购物者或顾客是决定购物中心类型的最终角色。任何想通过对消费者的判断来提高利润都是陡劳的，然而，值得注意的是，理解与消费者有关的挑战与机遇的最佳方法就是对影响并将继续影响他们的行为和中心业务的一组主要数据进行分析。 最可靠的趋势及人口状况分析认为第二次世界大战之后，有两个关键因素对消费者行为产生了很大的影响。它们就是“时间缺乏”和“职业女性数量的增加”。二战后，职业女性数量持续且稳步上升-从50年代的不到40%上升到70%，90年代末，此状况才慢慢平和起来。对于商家来说，此种状况喜忧参半。一方面是双职工会增加家庭的总收入，另一方面就是去商店闲逛的时间变少了。结果，与上一代相比，当代家庭有更多的金钱购物但时间却相对减少了-尽管考虑通货膨胀的因素。这种情况困扰了购物中心多年，有以下几方面影响： 在过去的物价15年间，消费者惠顾连锁店的数量减少了，在店里逗留的时间也越来越少了。然而这些因素与消费者在店里消费量的增多而抵消。花费少量时间惠顾少量商店但是消费量却增加。这些统计状况给封闭式中心作出提示，更多的研究也在进行。 时间缺乏的存在-没有足够的时间做所有的事-已成为当代家庭的定律。所有的零售商/百货商店和购物中心更加关注提供便利与节省时间于消费者。 尽管购物者空闲时间减少但她们仍选择她们喜欢的商店。零售商通过增加店面数量与在同一家商店增加商品数量来实现资金增值。如果消费者每次惠顾的商店数量减少但在其中的消费更多金钱的话，那么逻辑上扩大店面面积就理所当然的了。多数的连锁店现在的店面面积是它们十五年前的二到五倍。 消费者通过分布的通道去不同的商店，一名妇女可能在一个传统百货商场里购买化妆品，在杂货店里买短裤袜而在大型折扣店里买日常用品。时间与便利就成为值得注意的课题。许多业主都创造一个包含不只一种成员的混合型中心。例如： 当一个大型的书店在中心外开业时，许多业主将它们招商到中心以便满足消费者，而不能容忍顾客横穿马路去买书。 一种新型的开放式中心已开始发展起来了，这就是所谓的生活中心。其中包括娱乐设施-电影院和餐饮美食-各地段的主力店和小商店。在定义上，它是指提供各种高端商品的，有方便停车场的中心。 有无限多的问题和因素牵引着消费者的行为、反应或中心对消费者期望的实现。范围从少数民族消费者的装饰物多样性的增加到不断增加的家庭人口数量。为了最好的服务于消费者，零售商和中心必须预见主要的影响因素。俗话说：“一个亘古不变的事实是世界是不断发展的”社区逻辑上来说，购物中心是为社区服务的-其在方方面面决定了中心的数量和性质。购物中心与那些诸如有亮光，噪音，交通，垃圾，积水等问题的建筑相比无疑是一个好邻居。总经理或业主的其它代表在商业协会或其它的非营利组织等的社区组织中起主导作用。业主的公司及现场团队的成员必须警惕、关注并支持与社区息息相关的问题，事务及优先权。 有多种方法树立一个购物中心的形象。但是如何操纵或支配这样一个形象使之朝特殊的方向发展就非常难了。这是因为各种各样的社团和社区成员会有无限多种与它们相关的事项和问题。大体上，中心越大，其为满足社区及与社区沟通所做的努力就越多。同时，不考虑面积大小，多数中心将从不断满足社区要求中受益。购物中心：一个投资前景广阔的产业投资者或所有人的种类作为持有资产的阶级，购物中心是需要资金运作的，其通常产出可靠的资金流动并结具有各种各样的冒险性。在购物中心主要发展史中，其开发者首先是那些房地产开发商。根据他们的最终所有制战略，可将购物中心的开发商典型地分为以下几种不同类型： 零售建筑型：开发购物中心是为了最终出售且在建成后立即出售 长期持有型：通常长期拥有中心或在价值的最高点抛售银行和其它的金融组织通常为那些建设初期的中心提供贷款。一旦中心建立并稳定后。开发商便试图寻找长期投资的银行或借贷方以保留资金。购物中心是依赖于资本流动或营运利益来实现增值的，理解此点极为重要。像股票市场一样，购物中心的价值是基于资本流动而增值的。此增值的形成由资本评估或资本率来实现。通常资本率由所有的市场因素，资本或购物中心类型，所有人及买方或借方达成的协议来驱动的。例如，每年净收入为400万美元的购物中心价值为： 5000万美元 8%的资本率（12.5倍） 4000万美元 10%的资本率（10倍）5330万美元 13.3%的资本率（13.3倍） 在购物中心的发展历史中，首要目标一直是为业主和他们的经营代理商创造价值。而价值的创造可通过提高净收入和理论上降低资本率由此使价值翻倍。通过提高资本率来降低资产险在因素从而实现长期稳定。资本率的改变只能通过以下主要手段来实现-增加主力店或电影院的数量。在购物中心所有权的发展史中，过去一直是由退休基金和保险公司所掌控。绝大部分银行，借贷机构和一些特殊的财政机构也参与其中。从上世纪70年代到90年代末，退休基金及保险业是房地产业的巨头。原因是很基本的，退休金来源于各大公司和机构的退休费或退休津贴，如教师或公务员。退休基金和保险业每年集聚大量的资金，这些资金必须用于投资来产出持续的财政回报从而为所有者创造利益。传统上，房地产商通常是其它各种投资者的障碍。这是因为理论上来说，多数房地产商可从通货膨胀中受益-随着成本上涨租金也随之上涨。 在购物中心的发展历史中，其是由开发商建造，由同一个或一专业的机构进行管理，出售给有机构的投资组织的-退休基金和保险业就属于此种情况。此种状况一直持续到上世纪的80年代，当开发达到顶峰，借贷机构未经过仔细调研就提供资金的时候。多数的房地产业-包括购物中心-经历了严重的退引，“大萧条”“衰退期”。从80年代末到90年代早期，几乎没有新兴的中心开发或出售。借贷机构开始提成20%或更多利润来支撑新建工程；就在几年前，新工程的建设还不需要提成就能运作。直至90年代中期，此行业才从最艰难期中走出来，打开了现行的通过房地产投资信托基金的共同所有制购物中心的局面（REITs）.( REITs房地产投资信托基金是为其投资者提供特殊利益的特殊实体。REITs每年必须将其收入的95%分给投资商作为股息。这样，他们就不必向企业交税)。这种信托期带来了购物中心一些基础方面的几个战略性调整，也带来了稳定与统一。 自1993年后，通过增加公共领域投资减少借贷，共同所有制购物中心的增长为各方面的平衡加入了几个重要的因素。由于REITs聚集了越来越多的资金，大量的所有制实体经营它们自己的中心，降低了那些专业为所有者管理财产的公司的需求。共同所有制增加了那些由REITs经营的公司的复杂性，较少关注于购物中心的现场管理层面。 许多机构所有者-通常从有信用的顾问公司获得帮助-来继续管理购物中心资金，但在80年代中期此项目是亏损的。 REIT时代的高速到来促使很多所有者出售他们的购物中心，因为在过去的几年里，资本价值已达到最高点但资本率却相对下降了。经过现阶段的竞争时代，REIT的股票所有权将会主导多数所有者所有权。逻辑上来说，股票要比现实的资金流动性更强，购物中心-及其它的房地产业-被大量的出售和获得，这在历史上是独一无二的。当前的REIT期所带来的结果有以下几方面： 曾经存在并将继续存在的私人所有制购物中心将有大部分出售给REITs，不仅仅是前面提及的原因也是因为REITs需要这样的资产以维持资本增值，特别是它们变得越来越强大了。 一些机构所有者会继续寻找直接的所有权但是大多数将不属于它们了。 概括来说，当代REITs的繁荣改变了购物中心的性质，使其成为一种投资。传统的投资者通过REITs来投资而不崇尚直接拥有制了。每二个影响就是这股趋势改变了一直以来通过资金流动来实现价值增值的现象而演变成为了服务于公共市场需求的潮流。REIT时代也带动了现有的购物中心的再次发展。资产及投资组合管理由于退休基金与其它组织所有者吸收了相当多的购物中心型房地产-及其它形式-在购物中心行业内部对资产的管理应运而生。资产管理包含监管财产安全来实现其价值的最大化，与所有者的目标保持一致。对于机构所有者来说，资产管理是连接购物中心运营与所有权的纽带。以达成最初建立时的一项或一组资产的运营目标。在过去的约10年间里，机构资产经理试着学习购物中心管理与运营的方方面面的技巧。一般情况下，资产经理须对是否执行中心的管理者提出的特殊建议做出决策。当此建议对中心是正确的但其却与所有人的目标相悖的时候，挑战就出现了。正常地，两方取得越多的理解，就越能成就一个谨慎的举措。 资产经理人通常以长远观点来决定与购物中心有关的事务。再一次地，房地产投资信托REITs改变了这个过程。REIT作为公共性质的公司，像机构所有人那样，将国际资产管理应用在许多共同目标上。REITs不再倾向于出售所有物，原因与他们的财政结构和纳税及收入有关。因此，资产经理人在资产增值管理的各阶段都起着关键作用-在短期和长期基础上。 概括来讲，资产和投资组合管理的重要作用首先是由机构所有者的投资目标来驱动的，并转变为公共REITs，公共REITs在资产管理与其本身的结构和目标中找到了平衡。购物中心作为一种财产最后，购物中心管理是为了使资产增值最大化。参与其中的众多关键团体-最重要的是消费者，零售商及业主要精力充沛甚至有时可以眼花缭乱一次，但决不能没有耐心！ 购物中心的增值通常涉及一个长期的合作，加之一个合理规划及研究的战略计划及持之以恒的毅力。购物中心的成功依赖于多方支持-从保险及险情管理到现场及办公行政，再到各项法律和其它方面的支持-取决于其所面临的问题。这些话题在接下来的各章里将做详细论述。 关键是要牢记购物中心的以上三方的复杂性，尤其要对消费者保持永远的警醒。多数现场管理成员，过一段时间就丧失了对消费者的透视分析。从对消费者的透视分析中评估每一种情况可使一位总经理或市场经理后退或进步，但最终也是挑战和回报。既然要不断地进行了解与评估，购物中心管理就需要采用多种方法。然而是要对多种领域都有所了解而不是只了解一点。在当今环境下，网络等资源可让一个人收集那些行之无效先例。读者可从报纸上或埋头于复杂的市场研究中寻找到有价值的消费潮流。 从商业角度来讲，提高利润可通过以下三种方式-提高收入，降低消耗或二者同时达成。在购物中心中，销售额的增加会引起租金，零售商及消费者忠诚度的改变。在某种程度上来说，这是购物中心艺术与科学的一部分。有时凭直觉进行的行之有效的观察就能获得成功。在其它情况下，对基本规则的严格执行是非常关键的，如交通参数。 当然，没有一本书或一种经验能为一个有竞争力的成功运营的购物中心提供完全的模式。在接下来的章节里，为了提供与您尽可能多的信息，本书进行了不懈的努力。推荐阅读2 财务构思WayneT.Okubo,SCSM,SCMD,CLS雇佣你作财务经理的一个重要原因就是来达成所有者的目标和目的。这是你需清楚的第一点。你也需了解所有者要将保持财产多久，如何来保持，所有者想从中得到什么？拥有财产的目的是什么？在一些情况下，你可能陷于火险之中，或者面临一个接着一个的问题并且解决得让每个人满意。如果说这是一个运营模式的话，你有可能付账单，欺骗想得到付款的卖家，让卖家营业并有效地解决问题，然后再试着让所有者满意。那么工作得积极，预防维持，预算和创造一个有日程表的工作环境就变得容易了。当面试一名雇员或员工时要牢牢记住这些。一旦委托你管理财产，你就有义务按所有者的期望来履行职责。因此，一开始你就要理解所有者的目标。这决定了你如何工作，甚至你是否能够或想为这个特殊的业主工作。做为一名财务经理，如何开展工作会有一大串的限制因素。联邦和各州的房地产法律制约着你，需要你在大多数情况都要有个房产证明。除了有房地产部门约束你的行为，也有很多的贸易组织将他们的标准和道德标准加注在你的身上。房地产法阐明了你对所有者具有被委托的责任。换句话说，你对所有者具有财务责任。并需要一个合同来描述你将如何完成这些责任。职责的重要方面包括你花销的权限范围是多少，在签署合同、服务或购买产品之前的何种情况下，你得到了所有者的同意。在你的决策里，所有的因素都应该被考虑。记住-忽视法律或“我只按照规定行事”的做法是行不通的。价值增值在此项工作中的部分你的一项重要工作就是来使财产增值或在财产中寻找价值并加以利用。如果你知道价值是怎样衍生出来的你也就能将价值增值了。自然地，在没有价值的地方找到价值才是最大的技巧。你如何来做？非常简单，寻找能产出额外收入的领域-从电话费里，暂时租户计划中，增加体量面积（GLA）等等。所有这些领域增加你的净营业收入（NOI），来增加你的现金流量和财产价值。你必须仔细，因为有时你实现了增值但未考虑花销。你需要做一个成本回报分析来决定改进是否值得推行。如何来衡量 最普遍的价值增值测量方法是回报期，其表明何时可收回最初的投资。你也可将增值简单的划分为年度现金流量和最初投资，这可以计算出最初的投资多少年后可收回。如果回报期在两年之内投资者就会考虑投资的价值了。 投资/年度资金增长=回收年份。 测量回报的普通方法是投资的回报（ROI）。此种情况下，你需要用最初投资额除以年度资金增长。这种测量通常要超过一年。年度资金增长/ 投资=回报 下一步就是将金钱的时间价值（TVM）加入到你的回报之中。通过时间来测量回报有以下两种方法。最重要的一个方法就是内部收益率（IRR）。大多数的财政计算都有此作用，需要最初投资和每年的现金流量，积极的消极的都输入进来。IRR有两个缺点。在一些情况下，当你有一组消极的资金流动时，你实际上有不只一个IRR，这就是为什么你要猜测在公式里面什么是IRR。另一个缺点是IRR将资金流动以与回报同样的利率进行再投资。多数情况下，当再投资率高的时候，IRR是不实际的并且你也不能达到你预期的结果。 为了克服IRR的缺点，另一个TVM计算被创造出来-回报财政管理率（FMRR）。此种情况下你有两个利率，一个用于消极现金流量（你必须从此处借钱来资助这个亏空）和积极现金流量的再投资率，是你放置这些钱的地方（存折，押金证明，个人退休账户，股票，抵押等等）此种计算需要你前一年就考虑到以财政率为基础的消极现金流量并将其转换成以基于再投资率为基础的将来的积极现金流量。这是定义TVM的最佳计算方法，但是不幸的是这种计算太复杂以致于现在还不能将其存进财政计算器里。自然地，当你将这种计算计划到一个平面时，你将不得不结合一组条件公式，将积极和消极的现金流量考虑进来，它们将使总量进步或倒退。尺寸大小有关么？对于回报来说，尺寸是有关系的。除了尺寸，回报的时间架构也是重要的。将来的主要回报期如果较远的话就是一个值得考虑的危险了。预测下一年的财务预算是相当难的，更别说将来几年的框架。在执行TVM计算时，如果现金流量超过5年，在两种情形下仍是一样的，但是在一个里，你就有一个更快的回报，TVM将以一个高回报来反映这个（自然是再投资现金流量）。因此，与 TVM回报联系起来的此种冒险就决定了是否需要很长的回报期，这也减弱了冒险的后果并且也必须被考虑进来。在多数情况下，一个低的但回报期短的回报要比一个高的但回报期长的要有优先权。信用核查实现价值增值的第一步就是将中心的空间出租出去。出租给谁呢？预期租户和其它租户混合么？租户有信用么？借贷方会支持这个租户么？此举会违反任何现有的特权么？ 信用核查的真谛在于来判断一个与预期的租户之间的租约是否有冒险性，这种做法是值得的并也减少了破产的可能性。一个租户刚刚经营就破产是没有任何价值可言的。正如现在的我们的许多零售商和国际租户一样，为了清偿业务它可能再度破产。因此，一个最近刚破产的租户对于其以后的财政危机没有任何保护可言。 租户财政稳定提供了对预期租户业务的洞察力及它适应顾客需求的能力。记住：你在从事一个所有者和租户之间的长期关系，一个决定财产是否可以按照所有者期望进行的财政结合。谁是租户在一些情况下，你会疯狂地寻找租户。即使这样，你也需进行信用核查。多数情况下，你可以决定这个潜在租户有多少信用，它的付费历史，公共发生事件（破产，扣押，公共印象，政府纳税情况等等），付款条约，信用调查数量，违法情况及最重要的是，逐出情况。有时候，信用办事处仅能在有限的领域核查一些租户的信用。你需要租户名称，贸易名称（以某公司名字从事商业行为，也叫“dba”），地址和子公司，和其它事实。如果它是一个公有企业，就会得到比私有公司和本地企业更多的信息。资源与合法性有很多可供您选择的信用办事处。大多数的租户都是可信的，但是过去也有几个因为不精确的信息而受遭殃。判断一信息的准确性是很重要的。一条原则就是应用声誉好的办事处，但即使是这些办事处也会出错。有公开的法律来指示你如何利用信用报告。过去，信用办事机构出了很多错误，为公司报告错误的信用评估。偶然地，当调查后得不到公司的精确信息时，信用办事机构将错误的信息放置不理。当出示这个公司的信用证明时，错误的报告就出来了，迫使公司直截了当地拿出纪录并且提供之前得不到的信息。法律的颁布是用来阻止以上情况发生，有效地允许信用报告被挑战。在一些情况下，如果一个潜在的租户因为一个信用报告被否决，租户要得到一份的报告的复印件并享有对报告的信用机构起诉的权力。向信用办事机构提出与你有关的报告需求。影响有或没有一个客户对财政的影响是很明显的。不明显的是租户对购物中心价值的影响范围是什么。多数情况下。估价人和借贷方寻找有国际信用的租户。这些租户是那些站得住脚的，比一般信用更好的，在国内有连锁店的公司。估价人和借贷方将不会减少租金的价值，因此会保留中心的价值。在其它情况下，借贷方会减少一个本地租户所付的资金，这样会减少净运营收入和中心的价值。（参见“收入资本估价”，33页）租金最小量租金典型地说，最小量租金-每平方英尺的基本租金-是租金所关注的，是中心价值的根本。此项出租率是和其它租金是有关的并且被赋予的自由租用的特权。多数所有者和机构将此做为整个中心财务管理的一部分。有计划的租金有时因为违法因素而出错。这就上为什么你被禁止翻供证明书，在其中租户与业主重新声明租约是完整的并且租金也已经付过了。百分比租金百分比租金，是租户全年销售的百分比（在事先决定的标准上）是在最小租金基础上所额外付的租金，是租约中具有争议的区域，有以下两个原因。第一，很多租户不知道这个百分比租金是如何运作的。第二也是最主要的，那些懂得的人可能没有达到销售目标但是还需要支付百分比租金。 在大多数情况下，买方/保险业者并不将百分比租金作为价值增值的考虑因为你不能一直依赖于它。因此，在产出一个高比例的百分比租金的购物中心想在租约中将75%的百分比租金转换成最小量租金。这样它们就有一个自动机制将百分比租金转换成增加了的最小量租金，而这在价值中是不打折扣的。中心也想在租约中加入逐出条款，说明如果一租户未能达到一定的销售额和百分比租金，中心可选择停止租约。在那种情况下，租户可以支付增多了的最小租金量来反应未达到的销售额。三维网三维网是指维护，财产纳税及保险三个通常区域，它们是你可收回的开销。如果租金中包括了任何的一项，那么这就被认为不是一个三维网。租约中应包括这三项的所有开销。一个单一的租约或修改后的租约应该在租金中包含了财产税和保险费。一个双重的租约通常包括在租金中包含财产税。即使包括在租金之中，也会因为开销的增加而增加升级条款。典型地，在一中心中，三维网是基于体量（GLA）上的，其将中心所有的出租空间作为分母并将租用空间作为分子以此公式来确定租户的占用率。在多数中心中，三维网首先减少了零售店的贡献，然后增加了其它几个项目的开销（封闭式中心，停车场，食物广场等等）。当增加中心的开销时，应用拐角的空间，这通常是在用计策，因为多数租户在拐角处或条约中是受限制的。其它的租户讨论屋顶上这些费用的增加，尤其是中心的销售，戏剧性的增加了财产税