上海浦东南汇新场镇项目决策报告PPT课件

上海浦东南汇新场镇项目决策报告 上海万科房地产有限公司2010年2月2日 汇报内容 一 土地属性分析二 市场竞争分析及定位三 项目初步规划及开发节奏四 项目财务指标估算五 项目获取方式及风险评估六 总结与建议 1 1土地属性分析 项目基本状况 1 项目区位 A5 A11 A9 A8 A15 A16 A30 A4 A2 A1 A12 A3 A6 A7 1 1 南汇新场项目 A30 A20 A15 嘉定新城 松江新城 青浦新城 南桥新城 迪斯尼 A30 罗店 浦江镇 旗忠 虹桥枢纽 原外环线 新外环线 1 1土地属性分析 项目基本状况 2 基本指标 数据来源说明 上海市2008年统计公报 1 2土地属性分析 城市基本状况 上海所辖18区1县 全市占地面积6340 5平方公里 其中市辖区面积5155平方公里 08年末 常住人口1888 46万人 户籍人口1371 04万人 常住人口比上年增长1 64 08年经济总量13698 15亿 比上年增长9 7 其中 第一次产业增加值111 8亿元 增长0 7 第二次产业增加值6235 92亿元 增长8 2 第三次产业增加值7350 43亿元 增长11 3 第一 第二和第三次产业增加值占全市生产总值的比重分别为0 8 45 5 和53 7 08年城市居民家庭人均可支配收入26675元 比上年增长12 9 农村居民家庭人均年可支配收入11385元 增长11 4 1 3土地属性分析 南汇新场镇基本情况 新场镇距上海市中心36公里 离南汇城区12公里 距离迪斯尼约10公里 是浦东最后一块文化遗产 它江南水乡古镇风貌的完整性 原真性 不管是从历史文化角度评价 还是从旅游休闲角度观赏 在浦东都是独一无二的 是每年一度的南汇桃花节主要观花点之一 电影 色戒 的外景也取自于此 新场镇于2002年7月由原新场镇 坦直镇撤并而成 是一个撤三合一的建制镇 东连宣桥镇 西接航头镇 南与奉贤头桥镇相接 北与周浦镇相邻 全镇总面积54 3平方公里 现有总户数20204户 总人口48972人 其中农业人口27830人 非农业人口21142人 常住人口70000多人 1 新场古镇概况 1 3土地属性分析 南汇新场镇基本情况 2 上海新场旅游综合服务区规划 充分利用紧邻新场古镇的区位 滨水空间资源景观优势 建成功能配套完善 居住环境良好 商业文化和服务设施齐全 形成特色鲜明的集旅游 商贸 居住等功能为一体的旅游综合服务区 规划新导入3 5万人 沪南公路 宗地 意德一期 徐房项目 意德二期 1 4土地属性分析 宗地现状及周边配套 1 项目四至 东至 众安路南至 工农路西至 新环东路北至 牌楼东路 宗地 意德项目二期 出让时间 2009 6 10出让面积 87656平米容积率 1 5竞得人 上海意得实业投资有限公司楼面地价 2364元 平米 2 轨道交通11号线 穿过上海市中心 北到嘉定 南到临港新城 其中从市中心到嘉定的北段已通车 从市中心到临港新城的南段计划2012年底通车 通车后 本项目到达徐家汇仅需要30分钟左右 1 4土地属性分析 宗地现状及周边配套 2 轨道交通11号线 本项目距离轨道交通11号线新场站约2公里 3 新坦瓦路拓宽 本项目北侧新坦瓦路拓宽工程正在进行 预计11年中可通车 届时 本项目可方便到达浦东迪斯尼地区 直线距离约10公里 1 4土地属性分析 宗地现状及周边配套 1 4土地属性分析 宗地现状及周边配套 4 周边配套情况 现有配套 教育 新场幼儿园 小学 中学超市 家得利超市 联华超市医疗 牌楼医院 新场社区卫生中心 宗地 意德一期 徐房项目 意德二期 新建配套 汇报内容 一 土地属性分析二 市场竞争分析及定位三 项目初步规划及开发节奏四 项目财务指标估算五 项目获取方式及风险评估六 总结与建议 土地属性为G3 针对浦东11号线沿线客户随着中环通车 浦东外环以内的土地属性已经转变为G2 未来的G3供应向外环外转移11号线南段的通车将大大拉近新场板块与周康 北蔡以及浦东中心区的距离 宗地可以承接G3市场宗地目标客户为11号线南段沿线板块的首改客户 宗地通过沪南公路便捷连接浦东的外环和中环区域 轨道交通11号线南段预计2012年底开通 将大大拉升宗地与周康 北蔡及浦东其他城区板块的距离 宗地距离规划中的11号线新场站2 7公里 宗地 占地 11 96万m2总建 18万容积率 1 5限高 60m东至 众安路南至 工农路西至 新环东路北至 牌楼东路配套 教育 新场幼儿园 小学 中学超市 家得利超市 联华超市医疗 牌楼医院 新场社区卫生中心 地杰C目前属于G3品类 后期B街坊将转变为浦东的G2品类 目前周康板块的东北部已经承接了部分G3市场 价格逼近2万 宗地所属的新场板块目前的属性是T1 由于受到浦东外环内新增土地供应很少的挤压以及11号线的开通 将承接G3市场我们选择的竞争市场可以直接对标目前的地杰C G3品类的首改市场 周康板块目前以G3为主 可开工存量大概在160万方左右 周康板块的在售项目量比较多 公寓中90的小户型产品为主 价格基本上在1 6 1 8万 m2左右 别墅产品以220 250m2面积段为主 单价在3万左右 周康板块与北蔡相接 城市界面和配套档次比宗地板块高 但是距离规划中的11号线周康站的站点距离基本上都非常的远 康桥半岛和绿地金色水岸距离站点超过4公里 其他项目甚至更远 航头板块在售项目以别墅为主 总价段在500 900万 属于再改市场 整个板块在售项目可开发量有限 只有16万方 项目容积率基本都比较低 但价格普遍偏低 联排在2万 m2 独栋也只有2 5 3万 m2 惠南板块在售的可开发量约30万方 目前板块联排产品的平均售价在2万左右 目前板块内关注度最高的项目是绿地布鲁斯小镇和华钜御庭 绿地项目以90墅为主 根据最新报价单价预计会超过2万 华钜御庭也是90产品为主 单价在1 4万 惠南板块的大部分在售项目离规划中的野生动物园站 惠南站距离比较近 像华钜御庭距离1公里以内 绿地布鲁斯小镇距离2公里左右 宗地所在的11号线南段沿线到2011年底市场容量缺口达近百万方 供求关系对宗地极为有利 11号线南段沿线到2011年底市场容量缺口达近百万方 三林 北蔡供应明显不足 板块内需求势必向外环外转移 而南汇板块内供销也刚刚持平 必然会造成宗地板块的供不应求 11号线南段可供应量约计330万方 且周康板块新增量减少 惠南 新场供应量增加 宗地板块在售项目很少 且品质较差 主要以首置客户为主 属于T1品类 不作为宗地目标市场 周康板块属于存在竞争的市场 目前售价在18000 20000元 m2 但是产品品质一般且为毛坯 北蔡板块以金色市场项目为代表 使我们在G3市场重点对标的项目 目前售价为24000元 m2 装修标准在1200元 m2 宗地主要的目标市场是周康和北蔡目前的市场 做浦东北蔡 张江 花木 三林等板块首改客户 选择G3的细分市场 容积率 1 99车库 地面为主单体 18 24层高层 地杰属于 号线地铁上盖项目在浦东内中环间 车行 分钟上中环和外环项目拥有集中的商业中心和地铁商业 配套便捷项目在公共部位 大堂 车位 绿化等方面品质一般 产品配比 70 80m2144套90m2720套 主力产品 115m2210套150m248套 90m2 客户情况除去投资客以外 自住客覆盖整个浦东的北蔡 三林 张江 花木的首改客户 以改善居住环境为主 销售情况项目09年底价格2 4万 平米 09年去化近 套 09年推盘当月销售量较大 最高峰达到 套左右 目前实得售价在2 2万 平米 今年调整装修标准至2500以上 实得售价预计可达到2 7万 平米 该类首改产品在10年三季度之前售罄 市场竞争格局 选择200 300万的首改G3类细分市场这个细分市场是地杰 目前 产品的总价市场 宗地项目均价在25000元 m2 装修标准2500元 m2 产品品质 建筑单体 车库 公共部位 景观 在金色城市C街坊的基础上会有提升 且考虑到上市时间预计在2011年下半年 周边板块市场售价会有一定的上浮空间 宗地容积率为1 5 比地杰c的2 0要低 选择上海公司最新研发的90 和115平米3房产品 超越原来地杰C产品的舒适度 我们用更好的社区品质来满足同类客户 汇报内容 一 土地属性分析二 市场竞争分析及定位三 项目初步规划及开发节奏四 项目财务指标估算五 项目获取方式及风险评估六 总结与建议 3 1项目初步规划及开发节奏 项目立面意向 3 2项目初步规划及开发节奏 项目户型意向 90型平面图1 90平米 3 2项目初步规划及开发节奏 项目户型意向 地杰4 6 115型平面图 3 5项目初步规划及开发节奏 项目开发节奏 本项目总建筑面积约15万平米 分两期开发 汇报内容 一 土地属性分析二 市场竞争分析及定位三 项目初步规划及开发节奏四 项目财务指标估算五 项目获取方式及风险评估六 总结与建议 4 1项目财务指标估算 4 1项目财务指标估算 汇报内容 一 土地属性分析二 市场竞争分析及定位三 项目初步规划及开发节奏四 项目财务指标估算五 项目获取方式及风险评估六 总结与建议 5 1土地获取方式及风险分析 土地权属状况与项目背景 土地使用权获取方式 本项目将采用公开挂牌方式出让 5 2土地获取方式及风险分析 土地获取程序 前置工作环节 公司决策环节 参与挂牌环节 上海公司前置准备工作 1月1日至2月4日 完成立项报告召开立项会 签订合作意向书 可选 完成可研报告召开决策会 缴纳竞买保证金 竞买资格申请 报名 挂牌 公布挂牌结果 1月21日 2月6日 1月21日