个人理财第四章PPT课件

PERSONALFINANCE 个人理财 1 2 保险规划 消费支出规划 税收规划 投资规划 现金规划 财产传承分配规划 退休养老规划 教育规划 个人理财规划的内容 第四章居住规划 第一节居住规划的概述 个人理财 陷入低首付款的陷阱 买自己负担不起的房子 没有考虑未来的收入与支出的变化 购房梦功败垂成 没有住房规划的观念 难以拟定合理的行动计划若没有一个具体可行的购房规划 很难强迫自己储蓄若不事先规划购房现金流 无法选择最佳的贷款配合 一 居住规划的必要性 6 二 居住规划的流程 一 租房与购房的优缺点对比 三 租房与购房决策 往往多数人都认为 在房屋款较为充足的情况下 还是会选择购房 甚至 对于很多中国家庭来说 有一处属于自己的房产是比较踏实的 也就是说购房能够产生很大的心理效用 但是 购房却在客观上增加了购房者的压力 从理财规划的角度 需要采用科学 合理的方法来衡量比较租房和购房的 以此进行决策 一般在理财规划上 采用的方法有两种 年成本法和净现值法 二 租房与购房的优决策方法 10 1 购房或租房的决策方法 年成本法 购房年成本 首付款 机会成本率 贷款余额 贷款利率 年维修及税收费用 房价每年涨幅租房年成本 房屋押金 存款利率 年租金 案例 年成本法 李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二手房 面积80平方米 该房可租可售 如果租的话 房租每月3000元 押金1万元 而购买的总价是70万元 李小姐可以支付30万元的首付款 另外40万元拟采用5 51 的商业贷款利率向某商业银行贷款 另外 购买二手房需要较多的税费支出和装修费用 这些税费如果按年平摊 大约每年5000元 李小姐应该租房还是买房 投资回报率是4 12 李小姐租房年成本 10000 4 3000 12 36400元李小姐购房年成本 300000 4 400000 5 51 5000 37400元租房年成本36400元 购房年成本37400元 因此租房更划算 分析 例题 张女士看上一处位于高新园区的精品公寓 房屋面积100平方米 房屋可租可售 如果租用 房租每月5500元 押金1个月租金 如果购买 房屋总价120万元 可申请60万元 贷款利率为6 的房贷 首付60万元的商业银行贷款 假设房屋的维护成本是5000元 年 预计房价每年上涨100元 平方米 假设押金与首付款的机会成本均为3 运用年成本法对租房与购房的成本进行分析 14 租房年成本 5500 12 5500 3 66165元购房年成本 600000 3 600000 6 5000 100 100 49000元租房年成本66165元 购房年成本49000元 因此购房更划算 分析 其中NPV为净现值t为年份数CFt为各期的净现金流i为折现率 2 购房或租房的决策方法 净现值法 王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子 该房可租可售 如果租的话 房租每年4万元 期初交纳 租期4年 押金1万元 而购买的总价是70万元 王先生可以支付30万元的首付款 另外40万拟采用6 的商业贷款利率向某行贷款 贷款15年 本利等额摊还 另外 购买该房的税费及装修费共需100000元 王先生估计居住4年后仍能按原价出售 王先生应该租房还是买房 王先生年投资回报率是4 案例 净现值法 分析 王先生租房的净现金流量现值计算 每年偿还贷款 40 P A 6 4 4 12万元第四年末贷款余额 4 12 P A 6 11 32 48万元王先生卖房所得房款 70万元 租房的净现值较高 所以选择租房 刚刚踏入社会的年轻人工作地点与生活范围不固定者储蓄不多的家庭不急需买房且辨不清房价走势者 三 适宜租房的人群 21 第二节购房规划实务 个人理财 第一步 与客户进行充分交流 确定客户有购房意愿 并了解客户购房目标 第二步 收集客户的财务及非财务信息 第三步 分析客户的财务状况 并作出评价 第四步 帮助客户制定贷款规划 第五步 购房计划的实施及调整 一 购房规划的流程 23 可买多高价位的房屋 购房财务决策 有哪些住房贷款方式可选择 采用何种还款方式 住房消费信贷 购房的面积需求不必盲目求大无需一次到位量力而行 购房环境需求区位面积 一 购房的环境需求 住房环境需求要考虑的因素 所居住社区附近的生活设施离上班地点或子女地点远近 学区房 交通是否便利 是否邻近公交车站 地铁站附近是否存在不利的环境 设施该区位是否存在不安全的隐患 区位的选择 26 社区的房屋格局 房屋质量社区的安全措施社区的休闲设备社会居住的邻里 人群社会的物业费用 杂费社区的入住率社区的物业维修 取暖 生活设施 社区的选择 27 房屋类别 别墅 普通民居 公寓 平房等用途 住宅 商用 混用等方位朝向 采光 通风等楼层 高层 中层等装修 毛坯 普装 精装等格局 复式 大厅小卧 小厅大卧等 房屋的选择 28 可负担房价 年收入 负担比率 房贷利率 贷款乘数此公式仅为简化公式 房贷利率越低 可负担的房价越高 储蓄率越高 可负担房价越高 一般5 8较为合理 1 购房负担能力分析 年收入预算法 二 购房的财务决策 29 例 王先生年收入为10万元 其中30 可用来缴房贷 房贷利率为6 贷款成数为70 则可负担的房价是多少 案例 年收入概算法 10万元 30 6 70 71 4万元为年收入的7 14倍 30 可负担的购房首付款 目前可用于购房的资产在未来购房时的终值 当前到购房时每年可供购房的收入在购房时的终值可负担的购房贷款 购房后每年可供购房的收入 年金现值系数 n 贷款年限 r 房贷利率 可购买房屋总价 可负担的购房首付款 可负担的购房贷款可负担房屋单价 可负担房屋总价 需求房屋面积 目标精算法 王先生预计今年年底年收入10万元 以后每年增长3 每年储蓄比率40 目前王先生有存款2万元 打算5年后买房 王先生的投资回报率10 准备贷款20年 计划采用等额本息还款 房贷利率6 王先生可负担的购房首付款是多少 可负担房贷多少 可负担房贷总价是多少 案例 目标精算法 可负担的购房首付款 290059 分析 可负担的贷款 568013 第6年可用来偿还贷款资金 112551 1 3 0 4 46371元 可负担的贷款总额 46371 P A 6 20 531871元 可负担的房屋总价 29 53 19 82 19万元房屋贷款占房屋总价的比率 53 19 82 19 100 64 72 可负担房屋单价 82 19万 100 8219元 m2 李先生一家四口人 拟在沈阳定居 要求房屋面积在100平方米 计划5年购房 贷款至多15年 李先生家庭目前有金融资产30万元 其中50 可用于购房 李先生一家目前每年可结余10万元 其中可用于购房的额度约为4万元 目前 银行贷款利率是6 而李先生的投资报酬率约为4 李先生一家可负担起单价多少钱的房子 案例 目标精算法 分析 2 确定购房目标后的筹资计划 38 目前小王25岁 年税后收入10万元 而之前没有任何储蓄 员工的收入年平均增长率是5 小王拟在5年后实现自有住房的梦想 小王希望在单位附近购房 大约8000 平方米 银行的最高贷款是房价总额的8成 未来贷款利率大约是6 而小王打算50岁之前偿清贷款 假设年平均投资报酬率4 小王从现在开始应该如何储蓄 才能实现他的购房梦想 案例 分析 小王目标住房当前的总价 0 8万元 平方米 100平方米 80 万元 5年后目标房价 80万元 F P 5 5 80万元 1 276 102 1 万元 目标住房所需的首付款 102 1万元 1 80 20 42 万元 目标住房所需贷款 102 1万元 80 81 6 万元 分析 假定小王购房前的应有储蓄率是s 第一年积蓄终值 10 s 1 4 4 11 70s第二年积蓄终值 10 1 5 1 s 1 4 3 11 81s第三年积蓄终值 10 1 5 2 s 1 4 2 11 92s第四年积蓄终值 10 1 5 3 s 1 4 1 12 04s第五年积蓄终值 10 1 5 4 s 1 4 0 12 16s五年后小王共积累资金 1 70s 11 81s 11 92s 12 04s 12 16s 59 63s 分析 小王购房前的应有储蓄s 20 42 59 63 100 34 2 购房后 小王如果采用本利等额偿还方式 则每年应还房贷本利和 81 68万元 P A 6 20 7 12 万元 小王第六年的年收入是 10万元 1 5 5 12 76 万元 第六年应有的储蓄率s 7 12万元 12 76万元 100 55 8 分析 总结 可见 小王如果在购房前的储蓄率达到34 2 而购房后达到55 8 是不难实现他的购房目标的 但考虑到小王购房前生活压力相对较小 而购房后除了来自房贷压力外 还面临其他如教育 养老等重大支出 建议小王年轻时应适当提高储蓄率 从而提高购房首付款的支付 减轻未来的房贷压力 契税普通住宅 1 5 非普通住宅 3 评估费律师费保险费抵押登记费印花税购房5 贷款0 5 三 购房规划的相关税费 二 购房规划的贷款方式 定义 以住房公积金为资金来源 向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买 建造 翻建 大修自由住房的专项住房消费贷款 特点贷款期限一般比商业贷款短 最长不超过30年 利率较低 2 75 3 25 贷款对象有特殊要求 必须为公积金缴存人 基本上没有年龄上限制 贷款额度一般低于商业银行住房贷款额度 贷款额度不超过购房合同金额的70 80 且有最高限额 如夫妻双方公积金联合不超过45万 一 个人住房公积金贷款 定义 个人住房商业贷款是银行以信贷资金向购房者发放的贷款 俗称 住房按揭抵押贷款 特点 有稳定的经济收入 有合法有效的购房合同 自筹30 以上的房款 能向银行提供有效的抵押 质押或保证担保 一般最高不超过100万元 贷款期限一般不超过30年 二 个人住房商业性贷款 抵押贷款方式贷款银行向贷款者提供部分购房贷款 用其购房契约向银行作抵押 若购房者不能按照购房期限还本付息 银行可将房屋出售 以抵消贷款 质押贷款方式借款人获第三人将符合条件的动产或权利质押给银行贷款银行以动产或权利作为贷款担保向借款人发放贷款的方式 质押品主要是国债 信誉好的其他债券 银行存款等保证贷款方式贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人 其他经济组织或自然人作为保证人而向其发放贷款的方式抵押 质押 加保证贷款方式 方式 定义 凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房公积金 在申请个人住房公积金贷款的同时 还可向银行申请个人住房商业贷款 构成组合贷款 特点 总贷款的金额不超过所购房屋价款的70 分别按各自的利率计算利息 申请组合贷款的借款人必须是同一人 贷款期限必须一致 三 个人住房组合性贷款 48 还款金额首付款 总房价的20 30 期款1年以内 到期本息一次清偿1年以上 分期还款还款方式等额本金还款法等额本息还款法等额递增 减 还款法等比递增 减 还款法 三 购房规划的还款方式 定义 指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本息 公式 每月还款额 适合人群 适用于收入处于稳定状态的家庭 如公务员 教师 国企人员等 优点 借款人还款操作相对简单 等额支付月供也方便贷款人合理安排每月收支 缺点 利息支付较多 一 等额本息还款法 定义 指贷款期限内按月偿还贷款利息和本金 其中每月所还本金相等 公式 每月还款额 适合人群 适合于目前收入较高但是预计将来收入会减少的人群 如面临退休的人 或者还款初期还款能力较强 并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人 优点 每月所还本金相等 利息支付较少 随着时间推移 还款负担会逐渐减轻 缺点 每月的还款金额不固定 呈现逐渐减少的趋势 二 等额本金还款法 三 等额递增还款法即把还款期限划分为若干时间段 每个时间段月还款额相同 下一个时间段的还款额按一个固定金额递增 适用于目前收入一般 还款能力较弱 但未来收入预期会增加的人群 如毕业不久的学生 四 等额递减还款法即把还款期限划分为若干时间段 每个时间段月还款额相同 下一个时间段的还款额按一个固定金额递减 适用于目前还款能力较强 但未来收入预期会减少的人群 如中年人或未婚的白领人士 五 等比递增还款法是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额呈一固定比率递增 同一时间段内每期还款额相等的还款方式 适用于前期还款压力较小 工作年限短 收入呈上升趋势的年轻人 六 等比递减还款法是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额呈一固定比率递减 同一时间段内每期还款额相等的还款方式 适用于收入较高 还款初期希望归还较大款项来减少利息支出的借款人 第三节房产投资规划实务 个人理财 房地产投资是指以房地产为对象来获取收益的投资行为 即投资人把资金投入到土地及房屋开发 房屋经营管理等服务活动 以期待将来获得收益或规避风险 在房地产价格不断上涨的时期 随着房地产交易市场的完善及各项交易税费的降低 灵活利用房地产这一投资工具 能较好地实现确保家庭资产保值和增值的目标 一 房产投资的概述 1 房产投资的优点可观的收益率 土地升值 对抗通货膨胀 税收优惠 使用财务杠杆 2 房产投资的缺点缺乏流动性 投资数额较大 周期波动性较大 普遍存在机会成本 风险性 一 房产投资的优缺点 房地产价格是其价值的货币表现形式 即在土地开发 房屋建造和经营过程中 凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现 影响房地产价格的影响因素包括 社会因素政治因素经济因素自然因素区域因素个别因素 二 房产价格的影响因素 1 直接购房投资直接购房投资 即投资者用现款或向银行抵押贷款的方式直接向房主或房地产开发商购买住房 并适当装修 装饰后 或出售 或出租以获取投资回报 这是住房投资者目前最常用的 种方式 如果投资者以抵押贷款的方式取得房屋 然后将其出租 用租金收入来偿还贷款本息 就可以看成是 以租养贷 三 房产投资的方式 2 期房投资期房又称预售房或者楼花 是指开发商在楼盘并未完全竣工时 通过向政府房产管理部门申请并取得商品房预售许可证后预先出售的房屋 投资者在购买时 可以用自有资金支付购房款 也可以首付住房约定销售价格的20 然后和开发商一道向银行申请按揭贷款 即银行向开发商支付余款 投资者承诺此贷款的还本付息 期房投资则是指购买期房的投资者在房屋还没有完工交付时便将购房合同更名转让 取差价 对于按揭购买 投资者都只需支付一部分房款便可以获得房产增值的收益 因此杠杆较高 投资利润较大 但同时由于房屋尚未建成 有较大的投资风险 三 房产投资的方式 3 以旧翻新所谓以旧翻新 就是把旧楼买来或租来 然后投人一笔钱进行装修 以提高其附加值 最后将装修一新的楼宇出售或转租 从中赚取利润 采用这种方式投资商品房时 尽可能选择地段好 易租售的旧楼 例如学校 写字楼附近的单身公寓就极受欢迎 另外 在装修之前 一定要结合地段经营状况以及房屋建设结构 确定装修之后楼宇的使用性质以及目标顾客 切忌盲目 三 房产投资的方式 4 以租养租所谓以租养租 就是长期租赁低价楼宇 然后以不断提升租金标准的方式转粗 从中赚取租金差价 以租养租这种操作手法又叫当 二房东 有些投资人 将租来的房产转租获利相当丰厚 如果投资者刚开始做房地产生意 资金严重不足 这种式比较合适 三 房产投资的方式 5 以租代购所谓以租代购 是指开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同 若租户在合同约定的期限内购买该房 开发商即以出租时所定的房价将该房出售给租住户 所付租金可充抵部分购房款 待租住户缴足余额后 即可获得该房的完全产权 这种方式发源于广州 上海等经济发达地区 虽然是房地产开发商出售商品房的一种变通方式 但对消费者来说 也不失为一种当家理财的好方法 三 房产投资的方式 6 到拍卖会上淘房目前 许多拍卖公司都拍卖各类房产 这类房产一般由法院 资产公司或银行等委托拍卖 基于变现的需要 其价格往往只有市场价格70 左右 且权属一般都比较清晰 一般来说 进行拍卖处理的房屋有以下几种情况 因不履行债务保证赔偿等责任 相关法人或者个人的房产被法院强制拍卖以清偿债务 按揭贷款业主因失业 或者生意失败而断供 被银行收回抵押赎回权 银行通过拍卖的方式来处理这些房产以回收欠款 政府有关部门例如税务 工商管理部门因追讨欠税或者罚款所得的房产 个人委托拍卖的房产 通常来说 拍卖这儿房产的主要目的是清偿债务和回收欠款 为保证及时回收现款 拍卖者通常愿意以低于市场10 50 的价格卖出 银行拍卖的取消抵押赎回权的房产就更是如此了 因此一般来说 抵押房产的价值都高出欠银行贷款额的20 50 因此如果银行以回收贷款为卖出的底线 这些房产具有很大的讨价还价的空间 三 房产投资的方式 关注市场走势 在购买期房时 一定要对所在地段的房地产价格的大趋势有 个基本的判断 以避免所购期房还没有入住就发生贬值 避开信誉差的开发商 开发商的信誉和项目品牌紧密相连 好的开发商资金实力都比较雄厚 不会出现资金青黄不接而拖延进度 烂尾的情况 另外 好的开发商都很看重自己建立起来的声誉 不会轻易以此冒险 故建筑质量有保证 多看多想 根据我国房地产销售有关办法 凡是预售房屋必须从国家房屋管理部门取得商品房销售许可证 因此 查验此证非常重要 另外 还有其他的一些法律文件 例如建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程开工证以及土地使用权证等需查验清楚 以避免不必要的纠纷 保证产权的顺利过渡 一 期房投资 二 房产投资的策略 注意交易主体从事二手房交易的资格是否符合 例如卖方是否有房产证 产权是否清晰 还没有拿到产权证的现房不能买卖 若是期房需要开发商作担保等 另外 购房者可到房地产交易中心查询房屋有否抵押及产权情况 向周边邻里询问房屋所在地是否有拆迁计划及邻里情况等 注意在房屋产权中的土地使用权的价值贬值问题 在我国的土地使用权不是永久 因此对于使用年限已经较长的住房来说 由于使用权所剩时间不长 得另外缴纳使用费 因此 在房价评估时 要注意土地使用权的价值贬值问题 注意房屋的质量 购房者应当在买房时注意检查住宅本身的质量 如是否存在漏水 墙面开裂 下水道堵塞 水压电压不足等情况 相邻关系也十分重要 应当询问一下邻里之间是否存有公用面积纠纷等矛盾 此外 原居住人如果有过于复杂的社会关系也可能给购房者带来意想不到的麻烦 通过中介进行交易 二手房交易是一项专业性很强且颇为复杂的过程 交易双方在交易前及交易过程 如自己觉得把握不好 最好是能得到房地产专业人士和律师的指导 也可委托具有良好声誉及相应资质条件的房产中介机构进行交易 二 二手房投资 商铺是经营者为顾客提供商品交易 服务及或感受体验的场所 商铺的形式多种多样 在各种商业区 各种住宅区 各种专业市场 以及大型购物中心等商业房地产里面 随处可见 商铺是一种不可多得的投资品种 鉴于具有较高的保值增值功能 而且风险小 回报高的特点 以商铺购买 租赁的行为主的商铺投资成为一种新兴的房产投资方式 商铺投资作为房地产中比较新的投资类型具有很高的市场关注率 三 商铺投资 1 都市型 商铺 绩优股 都市型 商铺指位于城市商业中心地段的商铺 鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值 通常 都市型 商铺的客流量长期比较稳定 换言之 该类商铺的商业运营收益水平较高 商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力 都市型 商铺的投资收益稳定 而且收益比较高 所以我们将 都市型 商铺称之为商铺中的绩优股 应该是比较贴切的 对于个人投资者来讲 都市型 商铺的投资风险相对比较高 虽然这些项目一旦成功 所创造的价值升值会比较大 但该类项目面对市场成熟问题 以及竞争市场环境等问题 风险始终相伴 三 商铺投资 2 社区型 商铺 潜力股 社区型 商铺是指位于住宅社区内的商用铺位 其经营对象主要是住宅社区的居民 商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程 从不成熟到成熟的过程 实际上 一个社区成熟的过程就是价值提升的过程 一个新的社区就仿佛证券市场的原始股 只要项目定位准确 发展环境良好 社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑 社区商铺尽管目标客户范围大多局限在社区里面 但鉴于市场成熟度高 市场基础稳定 所以成为商业房地产投资成交热点 尤其 如果所属社区定位为高端 社区规模庞大 那么其社区商铺的价值将被大大提升 社区规模成长的空间将预示着社区商铺价值升值空间 三 商铺投资 3 便利型 商铺 冷门小盘股 便利型 商铺是指用于以食品 日常生活用品等经营为主的 位于社区周边 社区里面 写字楼里 写字楼周边等地方的 补充大百货商场不足的小面积商铺 便利型 商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点 其经营收益并不低 属于商铺市场细分的类型 目前在国内有很多从事 便利型 商铺经营的零售商 其市场规模极大 三 商铺投资 4 专业街市型 商铺 高科技股 专业市场型 商铺是比较适