资产评估考试重点(名词解释部分).doc

. . . .1.资产（名词解释）（经济学）特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济效益的经济资源（会计学）过去的交易或事项形成并有企业拥有或控制的资源，该资源与其会飞企业带来经济效益（由过去的交易或事项构成）（资产评估）特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来经济利益的经济资源，外延包括了具有内在经济价值以及市场交换价值的所有实物和无形的权力。经济学上的资产加上能以货币计算就是资产评估中资产的定义。2.评估程序（名词解释）资产评估师评估工作从开始到结束所履行的系统性工作步骤有狭义与广义之分。狭义是指资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估。广义是指开始于承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项环节，终止与资产评估报告提交后的资产评估文件归档管理。评估程序可分为八大类：明确资产评估业务的基本事项；签订资产评估业务约定书；编制资产评估计划；现场调查；收集资产评估资料；评定估算；编制和提交资产评估报告；资产评估工作底稿归档资讯的作用；管理的作用；鉴证的作用3.资产评估（名词解释）专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。资产评估的目标是判断评估对象的价值，而不是判断评估对象的价格。4. 评估目的（名词解释）是评估工作的起点，是指引资产评估工作的经济行为，以及评估的基本目标的总称，可以分为一般目的和特定目的，一般目的：一般为产权变动和交易服务。对资产的公允价值发表意见特定目的：特定的经济行为服务，引起的资产评估的具体经济行为。以资产的产权变化为目的；资产的价值对价格的形成，将来有可能发生产权转移，与产权转移有关的经济行为5.价值类型（名词解释）对评估价值结果的质的规定性可以分为两大类，市场价值和市场价值以外的价值市场价值：即使一类价值类型，又是具体的价值类型。自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 市场价值以外的价值类型：是一类价值类型，包括许多价值形式。主要有：在用价值、投资价值、清算价值、残余价值。在满足各自定义及相应使用条件的前提下，市场价值和非市场价值类型的评估类型都是合理的资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值之外的价值则是资产公允价值6.评估方法（名词解释）是为了得到评估结果所运用的思路和技术手段的总称资产评估方法是在工程技术、统计、财务管理、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。从根本上说分为三大基本方法，为：市场法、收益法、成本法评估中使用的其他方法，如：假设开发法、成本逼近法等，都是三大基本方法的变形和综合7.评估假设（名词解释）依据有限事实，通过一系列推理，对于所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明是资产评估得以进行的前提对评估对象所处的外部环境标准化，目的是为了突出主要矛盾，忽略次要矛盾评估假设中常用的假设有：交易假设、公开市场假设、持续使用、清算8.评估基准日（名词解释）资产评估的时间基准，以日为单位，是一个时点概念评估报告有效期为一年，自评估基准日算起根据基准日和报告日的关系分为：报告日在基准日之后一年以内，为正常评估，即现值性评估；报告日在基准日之后一年以上，为追溯性评估；报告日在基准日之前，为预期性评估。评估基准日和评估报告日之间发生对评估结果有影响的事项，称为评估基准日期后事项。9.市场法（名词解释）是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称基本公式：被评估资产评估值=参照物价格（1调整率）被评估资产评估值=参照物价格调整系数重要参数：参照物价格、差异项、差异额市场法应用的前提条件：要有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比的资产及其交易活动10.参照物（名词解释）与评估对象相同或相似的近期交易的资产数量和质量的要求：1数量要求：3个或3个以上的参照物 2质量要求：交易时间接近，成交时间越接近越好；用途相似；价值类型相似；在同一供需圈内；成交价格为正常价格或可修正为正常价格。11.功能价值类比法（名词解释）（大可能性）根据资产的功能与其价值之间的关系来估算评估对象价值的方法。可分为1线性关系：从原点开始；不从原点开始，2非线性关系两类。（区别为是否具有固定成本，无固定成本，有固定成本）线性关系直接比较即可，非线性关系要采用规模经济效益指数发来确定12.容积率（名词解释）国家允许这片土地的建筑面积，是土地利用强度的一个规划指标，容积率越高，土地利用强度越大公式：容积率=建筑面积/土地面积容积率对土地价值影响，一般是同方向的，但不同比例。因此，我们进行容积率修正时，需要使用容积率调整系数进行调整，而不是直接乘以容积率调整规划上限指标，代表的是对土地集约利用的强度13.收益法（名词解释）是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。P=i=1nRi（1+r）i重要参数：收益额、收益期、折现率基本前提：被评估资产的预期收益可以预测并可以用货币来衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量；被评估资产预期获利年限可以预测收益法利用投资回报和收益折现的技术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。14.收益额（名词解释）属于评估对象的未来预期收益适用收益法评估资产价值的重要参数之一收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额用于资产评估的收益额通常是资产的可观收益，而不一定是资产的实际收益15.折现率（名词解释）是收益法中的一个重要参数从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率确定方法常见有：风险累加法、系数法、加权平均资本成本模型和市场提取法折现率在使用中有不同叫法，本金化率和资本化率用于无限年期折现，折现率用于有限年期折现。16.成本法（名词解释）是指在评估基准日估测被评估资产的重置成本，并将其从重置成本中予以扣除而得到的被评估价值的各种评估方法的总称。基本公式：资产评估价值=资产的重置成本资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值 =被评估资产重置成本成新率重要参数：重置成本、贬值、成新率前提条件：被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值17.重置成本（名词解释）是成本法的一个重要参数重置成本是指在评估基准日试点，重新购置或建造一个与评估对象相同或相似的全新资产所需耗费的必要成本。重置成本分为复原重置成本和更新重置成本两种差异在于采用的材料、技术、标准、设计、规格等不同。为新的为更新重置成本，为旧的叫复原重置成本。18.实体性贬值（名词解释）资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性质的损耗或下降而引起的资产的价值损失是成本法中一个重要参数确定的方法主要有：公式法、观察法、修复费用法、综合法公式法可分为年限法和工作量法，其中年限法包含加权投资年限。19.功能性贬值（名词解释）由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失是成本法中的一个参数功能性贬值分为：超额运营成本和超额购置成本超额运营成本即为原有资产由于技术进步而造成少挣得多花的现值之和，超额购置成本为复原重置成本减去更新重置成本。20.经济性贬值（名词解释）由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失市场成本法中一个重要参数计算方法：将由于外部环境变化造成的少挣得多花的现值之和常见的经济型贬值率和经济性贬值额的计算办法分为间接计算法和直接计算法。经济贬值率=1（资产预计可被利用的生产能力 原设计生产能力）x 100%经济贬值额=资产年收益损失额（1所得税税率）（P/A，r，n）21.成新率（名词解释）成新率事成本法中一个重要参数资产新旧程度的比率在使用中常常分为：实体性成新率，只扣除了实体性贬值的成新率；综合成新率，表示为扣除了三项贬值后的成新率成新率主要确定办法：公式法：年限法和工作量法；观察法：打分法；修复费用法；综合法：，采用一定办法综合22.土地评估的成本法（成本逼近法）（名词解释）利用土地的取得成本近似地表示土地的价格的一种评估思路和方法公式：土地价值=待开发土地取得费+土地开发费=利息+利润+税费+土地增值收益适用范围：一般特别适用于房地产发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况特别适用于既无收益又很少有交易情况的特殊性的房地产评估23.基准地价（名词解释）以土地分等定级为基础，由政府定期委托评估并公布的某一区域、某种用途土地的最高出让年限的平均价格，一般用于土地管理，具有一定的法律效力。是市场法的一个特例适用范围：适用于完成基准地价评估的城镇的土地评估；基准地价修正法可在短时间内大批量进行宗地地价的评估；基准地价修正法估价的精确取决于基准地价及其修正系数的精度基准地价的特点（是非用途的）：基准地价是区域性价格；基准地价是土地使用权价格；因为基准地价是区域性价格，因而必定是平均价格；基准地价一般都要覆盖整个城市建成区；基准地价是单位土地面积的地价；基准地价具有现实性，是评估出的特定时点的价格。24.路线价法（名词解释）是指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。法则：四三二一、苏慕法则、哈柏法则、霍夫曼法则宗地总价=路线价深度百分率临街宽度路线价法适用于同时对大量土地进行评估，特别适用于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。25.假设开发法（剩余法、倒算法、预期开发法、残余估价法）（名词解释）将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用，正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。公式：土地价值房屋的预期售价开发建设成本利润税费 地价=预期楼价建筑费专业费用销售费用税费利润折原点后不用再求利息26.深度百分率（名词解释）又称深度指数，是地价随临街深度长短变化的比率是路线假法的重要参数其表现形式有三种，单独深度百分率、累计深度百分率及平均深度百分率三者关系为：累计为之前单独之和，平均深度百分率=累计深度百分率宗地深度1.资产的分类按资产存在形态分类，分为有形资产和无形资产。有形资产是指那些具有实物形态的资产；无形资产不具有实物形态，主要包括土地使用权、专利权、商标权、非专利技术、商誉等按资产的构成和是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产按资产能够独立存在分类，分为可确指的资产和不可确指的资产（有却只有一个-商誉）按资产与生产经营过程的关系分类，分为经营性资产和非经营性资产按资产的流动性分类，可以分为流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等2.评估要素：评估主体，即专业从事资产评估的机构和人员；评估客体。，即被评估的物（资产）3.评估依据：行为依据：委托方与资产评估方签订的业务约定书，即经济行为的批准文件（和评估目的有关）法规依据：国务院颁布的91号令国有资产管理办法准则依据：政府（财政部门）监管下的行业自律管理模式权属依据：法定权属：由专门的注册登记机构的登记确认的权属，常见的有（专利、商标、土地使用权证、房产证、土地证、机动车使用证）；非法定权属：设备购置的合同、发票取价依据：同类资产或相似资产，目的证明各评估方法中参数的正确与否其他依据4.评估原则： 工作原则：1独立性原则：机构独立；人员独立：身份独立、资格独立。2客观公正性原则。3科学性原则。经济技术原则：1预期收益原则；2供求原则；3贡献原则；4替代原则；5评估时点原则5.资产评估的目标是判断评估对象的价值，而不是判断评估对象的实际成交价格。6.资产评估的种类按工作分分为三类，即评估、评估复刻和评估咨询按关系分分为两类，即完全资产评估和限制性资产评估按时间分分为三类，即限制性、追溯性和预期性7.资产评估的特点市场性：资产评估的产生是市场经济发展到一定阶段的产物；评估人员脑海中通过模拟市场对资产价值做出经得起市场检验的评定估算和报告（资产评估活动的本质）；评估结果是否客观需要接受市场价格的检验公正性；专业性；咨询性独立性（公平的物质保证）：机构独立。政府监管下的行业自律管理；多资格不兼容。同一部门，会影响判断（财政部管理、注会、注评、注税）系统性：必须置于整个企业或整个行业中，必要时还要在整个固定范围内分析和评价；必须对被评估资产相互之间的匹配问题进行系统的考虑，主要是不同的有形资产、无形资产以及相互之间的匹配；必须系统的收集、整理、分析相关资料，系统的考虑影响资产价值的相关因素。8.资产评估的功能评值功能：对资产价值进行量化分析和估算；公正功能：评估结果最有法律效力；优化功能：上述功能的派使功能，能够优化资产配置。9.资产评估的基本作用：的特殊表现（价值类型分类的作用，解释评估结果，因为价值类型不同，对评估结果质的类型不同）10.资产评估对象的基本特征：资产必须是经济主体拥有或者控制的资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源资产必须能以货币计量11.资产评估特定目的在资产评估中的作用最基本的事项资产评估特定目的贯穿着资产评估的全过程，影响着评估人员对评估对象界定、资产价值类型选择等。12.逻辑链：特定目的决定资产评估假设，资产评估假设决定价值类型，价值类型决定评估方法，评估方法决定具体参数，评估方法和具体参数决定评估结果， 13.中国资产评估准则体系的构成两条主线：业务准则和职业道德准则四个层次：资产评估的基本准则准则；资产评估的具体准则；资产评估指南；资产评估指导意见14.对应参数设置原则已知条件中给出基准点的，以基准点的状况为100已知条件中未给出基准点的，以计算最方便的为100已知条件中未给出基准点的，计算方便程度相同，以被评估对象的状况为1009.无限年期年金现值公式：P=Ar 和 P=Ar+Br210.有限年期年金现值公式：P=Ar1-11+rn 和 P=Ar-s15.建造成本构成：材料成本、人工成本、制造费用、资金成本、合理利润；取得成本构成第五章16.土地的特征可以分为土地的自然特性和经济特性两方面土地的自然特性：土地位置的固定性；土地质量的差异性；土地资源的不可再生性；土地效用的永续性土地的经济特性：土地经济供给的稀缺性；土地产权的可垄断性；土地利用的多方向性；土地效益的级差性17.房产的特征：位置固定性；供求区域性；使用长期性；投资大量性；保值与增值性；投资风险性；难以变现行；政策限制性18.房地产的原则：最有效使用原则；合法原则19.房地产价格的种类根据权益的不同可分为所有权价格、使用权价格和其他权利价格按价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格按房地产价格的表示范围可划分为总价格、单位价格和楼面地价20.楼面地价每一建筑平方米价值中所包含的土地价值计算公式：楼面地价=土地总价格建筑总面积 或 楼面地价=土地单价容积率21.房地产的特征：房地产价格是权宜价格；房地产价格与用途有关；房地产价格具有个别性；房地产价格具有可比性22.房地产价格的影响因素一般因素:1经济因素：经济发展因素；财政金融因素；产业结构因素；2社会因素：人口因素；家庭规模因素；房地产投机因素；教育科研水平和治安因素；社会福利因素；3行政因素；3行政因素；4心理因素区域因素：1商服繁华因素；2道路通达因素；3交通便捷因素；4城市设施状况因素；5环境状况因素个别因素：1土地的个别因素；2建筑物的个别因素23.容积率修正：经容积率修正后价格=可比实例价格待估宗地容积率对应系数可比实例容积率对应系数24.土地使用年期修正系数P181：k=1-1(1+r)m1-1(1+r)n25.房产价值评估与土地价值评估的成本法计算公式并不相同26.单方造价类比法（单位造价调整法）：建筑面积、结构等已知，假设有一新盖楼，据其预算的单位方定额造价，乘以待评估建筑物的工程量，