辽宁盘锦房地产市场现状分析.pptx

盘锦房地产市场现状分析目录1 阅读盘锦市1 1 盘锦市概况1 2城市经济发展概况1 3城市建设及发展2 盘锦市房地产市场现状分析2 1 盘锦市房地产市场综述2 2 盘锦市在售项目概况2 3 盘锦市房地产市场总结1阅读盘锦市1 1盘锦市概况地理概况盘锦市位于辽宁省西南部 辽河三角洲中心地带 东 东北邻鞍山市辖区 东南隔大辽河与营口市相望 西 西北邻锦州市辖区 南临渤海辽东湾 市区距省城沈阳市155公里 西距锦州市102公里 南距营口市65公里 鲅鱼圈港146公里 大连港302公里 东距鞍山市98公里 地理坐标为北纬40 39 41 27 东经121 25 122 31 之间 总面积4071平方公里 占辽宁省总面积的2 75 地势地貌特征是北高南低 由北向南逐渐倾斜 比降为万分之一 坡度在2 以内 地面海拔平均高度4米左右 最高18 2米 最低0 3米 地面平坦 多水无山 盘锦市境内有大 中 小河流21条 总流域面积3570平方公里 其中 大型河流4条 辽河 大辽河 绕阳河 大凌河 资源概况盘锦市地下有丰富的石油 天然气 井盐 煤 硫等矿藏 2000年底 辽河油田累计探明石油储量21亿吨 天然气1784亿立方米 中国第三大油田 辽河油田坐落于此 已开发建设32个油气田 已建成兴隆台 曙光 欢喜岭 锦州 高升 沈阳 茨榆坨等12 个油气生产单位 盘锦市苇田收割面积55608公顷 年产芦苇50万吨左右 列世界之先 盘锦市南部沿海 15米等深线以内浅海水域约20万公顷 鱼 虾 蟹资源蕴藏量约4万吨 5万吨 占辽东湾蕴藏总量的70 其中以河蟹最为著名 气候概况盘锦市属暖温带大陆性半湿润季风气候区 其特点是 四季分明 雨热同季 干冷同期 温度适宜 光照充裕 土壤在11月中旬开始冻结 下旬封冰 解冰期在3月上旬 4月上旬化通 全年无霜期204天 终霜为4月上旬 初霜为10月中旬 行政区划盘锦市是1984年经国务院批准成立的地级市 隶属辽宁省 辖2个区 2个县 即双台子区 兴隆台区 盘山县 大洼县 区 县共辖19个镇 10个乡 含1个民族自治乡 27个街道办事处 各镇 乡共辖村民委员会308个 各街道办事处共辖社区居民委员会178个 人口现状全市户籍总人口46 66万人 比上年末增加0 85万人 全年出生人口4822人 出生率6 91 死亡人口4822人 死亡率3 57 自然增长率3 34 计划生育率99 54 全年城市居民人均可支配收入18563元 比上年增长8 9 城市居民家庭恩格尔系数为31 45 全年农村居民人均纯收入8479元 比上年增长10 1 农村居民家庭恩格尔系数为43 8 全市城镇单位从业人员49 6万人 私营个体从业人员26 7万人 其中 城镇私营个体从业人员20 67万人 城镇登记失业率2 75 域内人口以汉族为主 共有35个民族 汉族占95 17 少数民族占4 83 其中 满族占3 01 朝鲜族占0 90 其他少数民族占0 92 几个人口较多的少数民族依次是 满族38001人 朝鲜族11307人 蒙古族5914人 回族4113人 锡伯族744人 旅游概况全市共有星级宾馆14家 旅行社342家 国家a级以上景区7家 全年接待国内外旅游者1284 5万人次 比上年增长29 7 其中 接待国内旅游者1270万人次 增长29 6 接待入境旅游者11 5万人次 增长40 1 全年旅游总收入105 7亿元 比上年增长34 3 其中 国内旅游收入102亿元 增长34 2 旅游外汇收入5486万美元 增长43 3 教育概况全年 2008年 普通高等教育招生1638人 在校生5205人 毕业生1511人 各类中等职业教育招生5388人 在校生14210人 毕业生5156人 全市普通高中招生8660人 在校生25940人 毕业生7941人 全市初中招生16856人 在校生53738人 毕业生10144人 普通小学招生11494人 在校生75564人 毕业生14594人 特殊教育招生12人 在校生103人 幼儿园在园幼儿30866人 全市小学生升初中升学率100 初中毕业生升学率农村92 5 城市98 5 1 2盘锦市经济发展状况经济及社会发展情况2009年盘锦市生产总值实现685 3亿元 增长10 城镇居民人均可支配收入达到18563元 增长8 9 农民人均纯收入达到8479元 增长20 1 2009全年各项税收116 0亿元 比上年增长8 5 地方财政一般预算收入43 4亿元 比上年增长24 4 地方财政一般预算支出83亿元 比上年增长42 4 其中 教育支出11 2亿元 增长40 9 科学技术支出0 78亿元 增长78 社会保障和就业支出13 5亿元 增长31 2 环境保护支出1 5亿元 增长99 农林水事务支出9 8亿元 增长60 9 全市计划总投资500万元以上重点项目509个 完成投资427亿元 超亿元以上建设项目55个 完成投资320 2亿元 域内被列入省四个一百重点工程项目完成投资104 8亿元 居民人均可支配收入状况2009年盘锦市生产总值实现685 3亿元 增长10 年人均生产总值51701元 按可比价格计算 比上年增长8 8 2009盘锦去年全市人均收入18563万元 城市人均可支配收入13486万元 农村人均可支配收入8479元 由此可见 随着盘锦市经济的不断发展 盘锦市居民的收入及生活水平都在不断提高 居民消费状况 盘锦市2009年前三季度经济持续保持较快增长的良好走势 特别是居民收入水平的快速增长 商业和餐饮企业经营水平不断提高 国家法定假日的调整 带动了消费市场的健康活跃发展 前三季度 市居民消费价格总水平上涨 实现社会消费品零售额156 9亿元 同比增长18 4 居民消费趋于追求品质 理性消费的理念基本形成 产业结构状况盘锦的支柱型产业是 石油 天然气生产加工 大米种植和河蟹养殖 有中国第三大油田 辽河油田 年产原油1200万吨 天然气9亿立方米 是全国最大的稠油 高凝油生产基地和重要石化工业基地 也是全国最大的道路沥青 防水材料生产基地 重要的化肥与合成树脂生产基地 有全国集中连片最大面积的水稻田10 5万公顷 年产水稻98万吨 是全国重要的水稻主产区和优质稻米生产基地 也是中国北方重要的稻米集散地 有118公里海岸线 20万公顷滩涂湿地 以及16万公顷淡水水面 年产鱼 蟹等水产品25万吨 是中国北方最大的河蟹人工孵化和养殖基地 目前三种产业均发展良好 前景广阔 1 3城市建设及发展全年房地产开发投资57 3亿元 比上年增长40 8 其中 商品住宅投资47 5亿元 增长57 8 商业营业用房投资7 4亿元 增长68 2 全年商品房施工面积298 6万平方米 比上年增长18 6 竣工面积149 5万平方米 增长43 3 销售面积153 9万平方米 增长55 4 其中 现房销售面积70 2万平方米 增长28 8 商品房销售额50 5亿元 比上年增长70 其中 住宅销售额47亿元 所占比重为93 1 其中 现房销售额23 8亿元 增长35 2 年末商品房空置面积4 1万平方米 比上年末下降58 6 投资环境全年 2009 全社会固定资产投资543亿元 比上年增长50 3 其中 城镇投资474 9 亿元 增长44 5 农村投资68 1亿元 增长78 全市7个特色园区 完成投资196 8亿元 比上年增长220 9 园区基础设施投资48 0亿元 全市计划总投资500万元以上重点项目509个 完成投资427亿元 超亿元以上建设项目55个 完成投资320 2亿元 在城镇投资中 第一产业投资28 6亿元 增长207 5 第二产业投资336 0亿元 增长25 9 第三产业投资178 4亿元 增长96 5 2盘锦市区房地产市场现状分析2 1盘锦市房地产市场综述房地产市场供应综述2009年 盘锦市房地产施工面积298 6万平方米 主要在建项目为蓝色康桥 日月星城等 所有住宅项目均由国内 外知名规划设计单位规划设计 依据盘锦临海 多河 湿地 海洋气候等得天独厚的自然条件实施规划 园区规划设计以高层 多层相结合 地下停车 一户一车位 实现人车分流 注重环境建设 绿化率35 以上 大面积园区水系 多处景观节点 具有南国水乡特色的 北方水城 房地产市场需求综述盘锦市每年商品房需求量为200万平方米左右 一是城市区域新婚购房需求 从近年统计结果看 每年新婚夫妇在5000对左右 新婚人员大多与父母分居 独自购买商品楼 按每对新婚人员购买100平方米商品楼计算 需求约在50万平方米 二是油田职工由外围迁入市区购房需求 近年来 辽河油田职工退休后有迁入市区居住愿望 需求量约30万平方米 三是旧房调新房需求 盘锦市每年因旧房调新房或小房调大房等因素 商品房需求约40万平方米 四是被动需求 每年因房屋拆迁 回迁安置等 需求量约50万平方米 五是其他需求 每年因外来人口迁入 农转非 投资等原因 形成的商品楼需求约30万平方米 房地产价格走势双台子区2005年平均价格1467元 m2 较上年度涨幅20 75 2006年平均价格1725元 m2 较上年度涨幅17 59 2007年平均价格2200元 m2 较上年度涨幅27 53 2008年平均价格2800元 m2 较上年度涨幅27 27 兴隆台区 2005年平均价格2051元 m2 较上年度涨幅4 69 2006年平均价格2285元 m2 较上年度涨幅11 41 2007年平均价格2800元 m2 较上年度涨幅22 53 2008年平均价格3200元 m2 较上年度涨幅14 28 盘锦09年商品房销售均价3281元 盘锦09年商品房销售面积153 9万平方米 增长55 4 盘锦09年商品房销售额50 5亿元 增幅70 从商品楼价格走势来看 扣除原材料 人工费和土地价格上涨等因素 涨幅过快 但在市民可接受范围内 与其它周边城市相比 盘锦市商品楼价格处于中游水平 房地产业在经济发展中的作用 盘锦市房地产业投资逐年增加 大大增加了税费收入 带动了相关行业发展 主要包括钢铁 铝材 木材 水泥 石材 陶瓷 制砖 门窗 装修 防水和机械制造业等50余个相关行业 且能解决大量人员就业 带来大量流动人口 有力促进了批发零售业 餐饮业 金融业 保险业 运输业 电信业等间接行业的发展 2009年 全市房地产业投资占固定资产投资比重已达10 55 房地产业增加值占 gdp2 3 2008年 房地产业固定资产投资总额达35亿元 全市房地产业投资占固定资产投资比重为11 房地产业增加值占gdp4 房地产业已成为推动全市经济社会又好又快发展不可缺少的重要组成部分 房地产市场存在的问题2008年5月份以来 盘锦市房地产业受全国一 二线城市的影响 市场萎缩现象凸显 房地产消费增长势头开始减缓 成交量较2007年同期相比大幅下降 绝大多数小区商品房的销售量仅占开发量的30 至40 有的小区甚至出现退房现象 分析原因主要存在以下问题 一是拟购房居民持币观望心理 从各开发企业售楼接待处反馈信息看 面询量和电话咨询量与以往相比并没有减少 关心的焦点是房屋价格 怕购买后价格下调 因此 除急需用房外 皆持币观望 二是盘锦缺少域外居民购买力 盘锦域外来盘就业人员相对较少 外市居民尚未认识到盘锦生态宜居所在 很少选择到盘锦购房 三是少部分人存在投机心理 随着盘锦经济发展 居民存款余额显著增加 普遍存在着业投资心理 少部分人将学校 商业集聚区周边作为房地产投资的热点 有的把所购商品房出租 收取租金 长期获利 有的等商品楼升值后 转让产权赚取差价获利 由于受全国房市影响 这部分人失去最初心理 四是开发企业资金周转压力过大 盘锦房地产开发企业开发建设资金与以往相比明显紧张 个别工程项目出现资金明显接济不上的现象 房地产市场2011年走势分析鉴于目前经济通货膨胀 国家调控房地产市场 出台的一系列楼市调控政策 但根据房地产市场运行的客观规律 有比较典型的两大旺季 一是春节前后的小阳春 二是国庆前后的 金九银十 从历史数据来看 春节前后的成交也不会太差 这除了开发商选择集中推盘之外 也与购房者的收入结构有关 房价自然不会明显回落 基于上述判断 目前房价小幅上扬的趋势还会持续 大致在2011年4月份之后会出现较为明显的回落 一方面 今年3月份开始 盘锦新开工土地面积逐步回升 一年之后正好转换为可售面积 也就是说 届时将有大量的一手房供应市场 另一方面 2010 年春节在2月份 刚性需求的释放大致有1 2个月的周期 在明年4月份需求也会回归到正常的水平 并且央行的加息可能会取代房贷紧缩政策 成为房价回落的一个催化剂 所以我们认为2011年的房价走势依然会稳步上涨 直至年底 2 2盘锦市区楼盘分析近期开发楼盘概览 开发商 盘锦振兴嘉禾房地产开发有限公司 代理商 周边配套 第一人民医院 第一完全中学 盘锦职业技术学院 备注 优势 劣势 主要客源 主要卖点 1 地理位置 2 规模较大 3 户型设计较为合理 4 配套设施5 价格合理 6 物业管理未来新楼盘发展通过了解 目前盘锦市在售新盘并不多 未来入市的项目有天格东湖湾 东方银座 滨海公寓 辽河左岸文化城 中房凯旋城 辽河新城大商盘锦城市广场等十几个 而未来入市项目将有所增加 届时开发量和开发规模 都将会有一个新的突破 2 3盘锦市房地产市场总结总体发展盘锦市作为一个靠石油产业发展起来的新兴城市 各方面发展都还处在比较初级的阶段 近几年来 随着 辽河油田新阶段发展规划 盘锦市接续产业发展规划 盘锦西部地区旅游发展规划 盘锦滩涂综合利用发展规划 等重大项目的启动 盘锦市迎来新一轮投资热潮和建设高潮 与此同时 大规模社区型楼盘相继浮现 而今年的盘锦市楼市 不管是在楼盘开发规模 还是在楼盘品质 高层建筑 物业管理等方面 都将实现新的跨越 横向比较随着学校 医院 银行等各种配套设施的完善 盘锦楼市也有了相应发展 尽管与周边城市相比还有很大差距 不过具有自己特点 1 价格上涨和商品房销量增长相对较快盘锦09年1 7月商品房销售面积与销售金额均列辽宁省之首2 销售期较长 1 建筑密度较大 2 楼距较小 3 靠近一体化 1 油田员工 2 政府公务员 3 教师 1 社区内部配套 2 周边配套设施 3 油田物业4 所处地段为较成熟的生活区 盘锦市楼盘销售期长是一个普遍的现象 尤09年房价上涨过快 使很多人对于买房 一直处于观望的态度 3 整体水平不高 物管 绿化 配套等不完善盘锦房地产市场整体开发水平和档次不高 沿街开发项目比比皆是 无小区 无绿化 无物管 现状成为当地楼市一大弊病 除生态园 西水湾 赛纳湾 蓝色康桥 日月兴城等楼盘外 大部分小区均不成气候 不过目前在建项目普遍规模较大 配套不完善的现象将有所改善 我