第八章建设法规PPT课件

1 第八章房地产管理法律制度 本章提要 介绍了房地产法规的相关基本概念 重点阐述了房地产综合开发管理 房地产权属登记管理和房地产交易市场管理 物业管理法律制度等方面的主要内容 2 一 基本概念房产 在法律上明确了权属关系的房屋财产地产 在一定土地所有制下作为财产的土地房地产 房屋财产和土地财产的总称 房地产业 指从事房地产开发 经营 管理和服务的产业 包括土地开发 房屋建设 维修 管理 土地使用权的出让 转让 房屋所有权的买卖 租赁 房地产的抵押 以及由此而形成的房地产市场 房地产法规 指由房地产法律 法规 规章规定的 用于调整和指导人们从事房地产开发 经营 管理和服务的行为规范准则 第一节房地产法规概述 3 二 房地产管理体制国务院主管部门 房地产管理法 第6条第1款规定 国务院建设行政主管部门 土地管理部门依照国务院规定的职权划分 各司其职 密切配合 管理全国房地产工作 按照国务院批准的建设部 三定 方案 房地产业的行业管理由建设部负责 地方人民政府主管部门 房地产管理法 第6条第2款规定 县级以上地方人民政府房产管理 土地管理部门的机构设置及其职权由省 自治区 直辖市人民政府确定 房地产管理法 第62条规定 经省 自治区 直辖市人民政府确定 县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的 可以制作 颁发统一的房地产权证书 4 第二节房地产综合开发管理 一 基本概念房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上 按照使用性质和要求对土地投入人力 物力和财力 在其上建设建筑物和构筑物的一种生产性活动 房地产管理法 第2条规定 本法所称房地产开发 是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为 5 二 房地产开发遵循原则 1 必须严格执行城市规划 2 必须坚持经济 文化和环境效益相统一的原则 3 必须实行全面规划 合理布局 综合开发 配套建设 6 三 房地产开发条件开发主体合法依法取得房地产开发用地的使用权在规定的期限内动工开发房地产四 房地产开发企业设立条件有自己的名称和组织机构有固定的经营场所有符合国务院规定的注册资本有足够的技术人员法律法规规定的其他情况 7 一 概念狭义仅仅是指当事人之间进行房地产转让 房地产抵押和房屋租赁的活动 广义指当事人之间在进行房地产转让 抵押 租赁等行为时 所发生的各种关系的总和 它除了包括房地产转让 抵押 租赁等交易行为之外 还包括与房地产交易行为有着密切关系的房地产价格及体系 房地产交易的中介服务等 第三节房地产交易 8 二 交易方式房屋租赁 房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用 由承租人向出租人支付租金的行为 房屋买卖 产出卖人把自己所有的房产转移给房产买受人所有 而房产买受人将一定的房产价款交给房产出卖人 商品房预售 指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人 承购人支付定金或房屋价款的行为 房地产抵押 指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供履行担保的行为 房地产抵押合同自签订之日起30日内 抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记 9 商品房预售规定预售条件取得土司使用权证书持有建设用地规划许可证持有建设工程规划许可证取得预售许可证明开发建设资金在总投资25 以上已经确定工程进度及竣工交付日期预售合同的备案签订预售合同 开发企业应该自签合同之日起30日内向相关部门办理预售合同登记备案手续预收款的使用预收款必须用于工程有关建设法律关于商品房预售后再行转让的规定商品房预购人将购买的未竣工的预售房地产再行转让的问题 由国务院规定 10 禁止抵押的房地产 1 权属有争议的房地产 2 用于教育 医疗 市政等公用福利事业的房地产 3 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 4 已依法公告列入拆迁范围的房地产 5 被依法查封 扣押 监管或者以其他形式限制的房地产 6 依法不得抵押的其他房地产 11 第四节房地产权属登记 一 概念 城市房地产权属登记管理办法 第4条规定 国家实行房屋所有权登记发证制度 根据 城市房地产权属登记管理办法 房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押 典权等房屋他项权利进行登记 并依法确认房屋产权归属关系的行为 12 二 权属登记发证制度 权属登记发证机关国务院建设行政主管部门负责全国房屋权属登记管理工作 一宗土地要办理两个产权证即国有土地使用权证和房屋所有权证书 房地产管理法 第62条规定 经省 自治区 直辖市人民政府确定 县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作 可以制作颁发统一的房地产权证书 将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更 分别载入房地产权证书 13 土地使用权 房屋所有权登记的程序 1 受理登记申请 2 权属审核 3 公告 4 核准登记 颁发房屋权属登记证书 14 房地产权属登记申请按 城市房地产权属登记管理办法 的规定 房屋所有权登记应当按照权属单元 以房屋的门牌号 幢 套 间 以及具体的权属界限部分为基本单元进行登记 房屋的权属登记可分为总登记 初始登记 转移登记 变更登记 他项权利登记和注销登记等几种形式 15 1 总登记总登记是指县级以上的地方人民政府根据需要 在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记 登记机关认为需要时 经县级以上地方人民政府批准 可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证 2 初始登记 城市房地产权属登记管理办法 第16条规定 新建的房屋 申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记 并应当提交用地证明文件或者土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 施工许可证 房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件 集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋 申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件 申请房屋所有权初始登记 16 3 转移登记 城市房地产权属登记管理办法 第17条规定 因房屋买卖 交换 继承 划拨 转让 分割 合并 裁决等原因致使权属发生转移的 当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记 申请转移登记 权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同 协议 证明等文件 4 变更登记 权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的 权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记 1 房屋坐落的街道 门牌号或者房屋名称发生变更的 2 房屋面积发生增加或减少的 3 房屋翻建的 4 法律 法规规定的其他情形 17 5 他项权属登记 设定房屋的抵押权 典权等他项权利的 权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记 申请房屋他项权利登记 权利人应当提交房屋权属证书 设定房屋抵押权 典权等他项权利合同书以及相关的证明文件 6 注销登记 因房屋灭失 土地使用年限届满 他项权利终止等 权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记 申请注销登记 权利人应当提交原房屋权属证书 他项权利证书 相关的合同 协议 证明等文件 7 代为登记 暂缓登记和不登记代为登记是指依法由房地产行政管理部门代管的房屋和无人主张权利的房屋在进行房地产权属登记时 直接由登记机关依法直接代为登记 代为登记的房屋 不颁发房屋权属证书 18 第五节物业管理 一 概述概念物业是指正在使用的或可以投入使用的各类建筑物及其附属的设备 配套设施和相关场地 根据 物业管理条例 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业 按照有关法律 法规 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 运用商业经营手段和现代管理技术手段 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序 提供高效 优质和经济的综合性服务活动 19 意义物业管理是房地产开发 经营 管理中的新领域 是随着经济的增长和人民生活水平的日益提高 社会发展的新要求 是房地产业售后服务社会化的必然趋势 是城市小区管理的重要基础内容 一个城市的物业管理社会化 现代化水平 在一定程度上反映了城市居民生活水平和城市现代化管理水平 20 物业管理特性一般认为 物业管理具有四大特性 服务性 经营性 配套性及规范性 所谓服务性 是指物业管理的核心是服务 为住户服务 为社会服务 为企业服务 物业管理存在着一种契约关系 即业主和管理公司之间的合同关系 物业管理内容物业管理既包括日常管理 如一般的楼宇清扫 设施保养等服务 也包括物业的经营 租赁及其衍生行业的服务 21 二 建筑物区分所有权建筑物专有部分所有权建筑区划内下列房屋以及车位 摊位等待定空间 应当认定为专有部分 具有构造上的独立性 能够明确区分具有利用上的独立性 可以排他使用能够登记成为特定业主所有权的客体注意 业主对其建筑物专有部分享有占有 使用 收益和处分的权利 区分所有权人对专属自己的 由建筑材料组成 在构造上和使用上具有独立性的封闭建筑空间所享有的所有权 22 共有部分的共有权共有部分共有权的客体法定共有部分天然共有部分约定共有部分共有部分共有权的内容共有权人的权利 共有部分的使用权共有部分的收益权共有部分的改良权利共有部分的排除妨害的权利 建筑物区分所有人依照法律 法规或者管理规约的规定 对建筑物的共有部分所享有的占有 使用和收益的权利 23 共有权人的义务依共用部分本来的用途环卫通常使用方法进行使用未经其他所有人的同意或所有人会议决议通过 不得改变共有部分的外形或结构各所有人以及全体区分所有人使用共用部分不得违反法律强制性规定分担建筑物共用 共用部分的管理 维护费用 24 三 业主 业主大会及业主委员会 1 业主的权利和义务2 业主大会3 业主委员会 25 四 物业管理企业从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度 物业管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记 领取营业执照后 方可开业从事物业管理工作 根据 城市新建住宅小区管理办法 规定 物业管理公司在从事物业管理活动中 享有一定权利和应当履行一定义务 26 五 前期物业管理在业主 业主大会选聘物业管理企业之前 可由建设单位选聘物业管理企业进行物业管理 建设单位应该与物业管理企业签订书面的前期物业管理合同 前期物业管理合同可以约定期限 建设单位在销售物业之前 制定业主临时公约 对有关物业的使用 维护 管理 业主的共同利益 业主应当履行的共同义务 违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定 27 六 物业服务合同及收费标准1 物业管理合同 1 管理服务事项和服务质量 2 双方的权利义务 3 管理服务收费标准和方式 4 专项维修资金的管理与使用 5 合同期限 6